臺灣臺南地方法院民事-TNDV,105,訴,283,20160907,2

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第283號
原 告 顏琨杰
訴訟代理人 許世烜律師
陳玄儒律師
被 告 連培惠
陳美柳即陳邑甄
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告連培惠應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號土地內如附圖編號A部分、面積一○七點一八平方公尺之地上建物，及編號B部分、面積五六點七五平方公尺之木架、水塔等地上物拆除，並將該土地交還原告。

被告連培惠應給付原告新臺幣貳萬參仟參佰陸拾陸元，暨自民國一Ｏ五年一月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰貳拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連培惠負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決主文第一、二項於原告以新臺幣壹佰柒拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣伍佰貳拾陸萬貳仟壹佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為鈞院104年度司執字第454號民事強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍賣之標的，在該執行事件公告中記載：假扣押查封時，系爭土地上有建物，嗣本案會同指界時，系爭土地上有一間二層樓門牌號碼為臺南市○○區○○街000巷0○0號之鐵皮屋建物(下稱系爭建物)坐落，據被告陳美柳稱該建物所有權人為女兒即被告連培惠，系爭建物占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內……拍定後不點交等語。

原告於民國104年4月16日向鈞院執行處投標購買系爭土地，並於同年4月27日取得權利移轉證書，而於同年5月1日辦理所有權移轉登記完畢。

㈡系爭土地上除有系爭建物外，另有木架、水塔等地上物，各占系爭土地面積107.18平方公尺、56.75平方公尺，合計為163.93平方公尺，被告連培惠為系爭建物、木架及水塔等地上物之所有權人，惟其占有系爭土地並無合法占有權源，原告與被告協調多次均無成果。

依系爭土地105年公告現值為每平方公尺32,100元，再以年息10%計算，被告連培惠每月受有43,851元之不當得利，爰依民法第767條、第179條之規定對其提起本件訴訟。

㈢又被告陳美柳為系爭執行事件之債務人即土地出賣人，而原告為系爭土地之買受人，被告陳美柳依民法第348條第1項規定對原告負有交付系爭土地之義務，系爭土地上既有系爭建物等地上物，則被告陳美柳應就系爭土地遭系爭建物等占用之部分，對原告負遲延給付責任，亦應按月給付原告相當租金即43,851元之損害賠償，爰依民法第348條第1項規定對其提起本件訴訟等語。

㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。

⒉被告連培惠及被告陳美柳，各應自民國104年4月28日起至交還前開土地之日止，按月給付原告43,851元。

⒊就前項聲明，其中一被告已為給付部分，他被告之給付義務消滅。

⒋就第1項及第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告連培惠則以：系爭建物係我父親於92年間所建，並將之贈與給我，供我們一家人居住使用。

我對於系爭建物之建造有出資，系爭建物確係坐落在我母親即被告陳美柳之系爭土地上，對於系爭建物坐落占用系爭土地，我沒有支付被告陳美柳土地使用之相關費用，惟法院拍賣系爭土地時已表示系爭建物不點交，所以我認為我所有之系爭建物係有權占有系爭土地，原告要求我們遷離，應該給付搬遷費等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告陳美柳即陳邑甄另以：系爭建物為被告連培惠所有，系爭土地在法院進行拍賣時，法院公告就已明確表示系爭建物不點交，原告在投標購買時就要自行評估，所以我沒有給付遲延的問題等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：㈠就被告連培惠部分：⒈拆屋還地部分：①按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。

又未辦理建物所有權第一次登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度臺上字第2851號判決意旨足參）。

次按，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定。

此項規定，並不因不動產為未為建物所有權第一次登記之建物而有例外。

未為建物所有權第一次登記之建物，雖因不能辦理登記而不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未為建物所有權第一次登記建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院62年臺上字第2414號判例意旨、67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)意旨參照）。

經查，系爭建物係被告連培惠之父親為其所興建之未辦理保存登記建物，且被告連培惠就系爭建物之建造有出資一情，為兩造所不爭執（見本院卷第27頁至第28頁），是以，堪認被告連培惠應係系爭建物之所有權人，而有拆除系爭建物之權限。

②次查，原告主張其為系爭土地之所有權人，被告連培惠所有之系爭建物、木架與水塔等地上物占用系爭土地，且占用系爭土地之位置及面積即如附圖所示編號A及B部分，面積合計共163.93平方公尺等情，有系爭土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、臺南市永康地政事務所土地複丈成果圖、臺灣臺南地方法院104年4月27日南院崑104司執方字第454號不動產權利移轉證書等件為憑（見本院卷第10頁至11頁、第52、53頁、第67、68頁），復為被告所不爭執（見本院卷第27頁、第64頁），自堪信為真實。

③按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。

基此，原告為系爭土地所有權人，被告連培惠為系爭建物等地上物之所有人，已如上述，則本件被告連培惠對於其所有系爭建物及地上物占用系爭土地有合法正當權源一事，自應負舉證責任。

④被告連培惠對此則辯稱：法院拍賣系爭土地時，已表示系爭建物不點交，所以伊係有權占有云云（見本院卷第27頁）。

惟查，本院104年4月27日南院崑104司執方字第454號不動產權利移轉證書附表上使用情形欄雖載有：……地上建物占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內……，拍定後不點交等語，然所謂「不點交」，依據強制執行法第99條第1項至第3項之規定，其意義僅在限制買受人或承受人不得於拍定後向執行法院聲請點交，蓋執行法院會註明「不點交」之情形，即係因執行法院認其無法判斷其地上物占有土地之法律關係，在占有法律關係不明之狀態下，特別註明「不點交」之記載，使拍賣投標人對此有所認識，亦即拍賣條件固註明「不點交」，然此並非係確定及肯認該地上物之占用對於土地所有權人有何合法之占有權源，執行法院亦無確定該占有之實體法律關係之權利，是被告連培惠上開所辯，容有誤會，洵非可採。

再查，被告連培惠於本院審理時自承其於原告取得系爭土地所有權之前，就系爭建物等地上物占有使用被告陳美柳所有之系爭土地，並未支付土地使用之相關費用等語（見本院卷第28頁背面），依此，足認被告連培惠與被告陳美柳間就系爭建物等地上物與系爭土地之利用關係應僅係使用借貸關係，而使用借貸之債權關係實無法持之對抗契約當事人以外之人即原告，是被告連培惠自不可以之對原告主張有權占有，又被告連培惠復未提出其他事證證明其對原告係有權占有，揆諸上開說明，被告連培惠抗辯對系爭土地係有權占有，並無理由。

從而，原告請求被告連培惠拆除系爭建物等地上物，於法有據，應予准許。

⒉不當得利部分：①按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

本件被告連培惠所有如附圖編號A部分、面積107.18平方公尺之系爭建物及編號B部分、面積56.75平方公尺之木架、水塔等地上物無權占用系爭土地，已如前述，被告連培惠無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損害，依被告連培惠自承自92年起即已使用系爭土地，且原告於104年4月27日取得本院不動產權利移轉證書等情，原告主張依民法第179條之規定，請求被告連培惠給付自104年4月28日起至被告連培惠返還上開部分土地之日止，占用系爭土地相當於租金之不當得利，即屬有據。

②次按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。

另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。

而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。

本院斟酌系爭建物等地上物位於臺南市永康區，系爭建物為未辦理保存登記之鐵皮屋，面積107.18平方公尺，另有木架、水塔等地上物56.75平方公尺，系爭建物建築完成日期為92年間，主要用途為居住使用，地理位置交通尚稱便利，生活機能尚可等情，除經被告連培惠於本院審理時當庭陳明系爭建物建築時間一情在卷（見本院卷第27頁至第28頁）外，並有臺南市永康地政事務所土地複丈成果圖、105年4月26日勘驗測量筆錄及現場履勘照片等件存卷可查（見本院卷第38頁至第41頁、第43頁至第45頁及第53頁），可知被告連培惠使用系爭土地之經濟效益低於商業使用，本院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之8計算其相當於租金之不當得利，尚屬適當。

③又查，系爭土地104年1月之申報地價為每平方公尺2,640元，105年1月之申報地價則為每平方公尺4,320元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可考（見本院卷第68頁），則有關104年4月28日至104年12月31日止，不當得利之計算基礎應以每平方公尺2,640元為準；

而自105年1月1日起至被告連培惠將上開土地返還原告之日止之部分，則應以每平方公尺4,320元為計算基準。

依本件如附圖編號A部分之地上建物及編號B部分之木架、水塔等地上物，合計占用系爭土地面積163.93平方公尺，基此，原告得請求被告連培惠給付自104年4月28日起至104年12月31日止之相當於租金之不當得利為23,366元【計算式：｛〔2,640×163.93×8%×8/12〕＋（2,640×163.93×8%×3/365）｝＝23,366，小數點以下四捨五入】；

另自105年1月1日起至被告連培惠返還上開土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利為4,721元【計算式：（4,3 20×163.93×8%）÷12＝4,721，小數點以下四捨五入】。

原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

㈡就被告陳美柳部分：被告陳美柳對原告請求則辯稱：系爭土地於拍賣時，法院公告就已載明系爭土地不點交，所以沒有給付遲延問題等語。

經查，系爭土地之拍賣公告及本院104年4月27日南院崑104司執方字第454號不動產權利移轉證書附表上使用情形欄明確記載：地上建物占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法律關係，請應買人自行查證，拍定後不點交一情（見本院卷第67頁），有該公告及權利移轉證書在卷可憑。

按現行實務上認為法院拍賣為私法上之買賣契約，契約主體為拍定人（買受人）與被執行標的物之原所有權人（出賣人），而買賣契約之出賣人依民法第348條第1項規定，雖對買受人負有交付買賣標的物之給付義務，然出賣人所負之給付義務，僅是交付契約成立當時現狀存在之特定物，今依上開拍賣公告及權利移轉證書所示，系爭土地上有系爭建物等地上物存在且占有之法律關係不明，拍定後法院不予點交等情，既為法院於拍賣公告載明，則原告於參與拍賣投標時應早已知悉，則執行法院及被告陳美柳依照買賣契約訂立時系爭土地之現狀交付予原告，應即已盡其給付義務，並無給付遲延之情事。

況原告明知系爭土地上有系爭建物等地上物存在，系爭土地拍賣公告上亦已明確記載系爭建物與系爭土地間之占有法律關係不明，拍賣不影響該原有法律關係，原告應自行查證等情之下，仍執意投標買受系爭土地，原告自應承擔要另行訴請確認占有法律關係，抑或請求拆屋還地之風險，而不得復認執行法院或被告陳美柳有點交或交付之義務，是原告請求被告陳美柳負遲延給付之賠償責任云云，於法無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告連培惠應將坐落系爭土地上如附圖編號A部分、面積107.18平方公尺之地上建物及編號B部分、面積56.75平方公尺之木架、水塔等地上物拆除，並將該土地返還原告；

以及被告連培惠應給付原告23,366元，暨自105年1月1日起至返還原告前項土地之日止，按月給付原告4,721元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，併此說明。

七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。

本院審酌前開判決之結果，爰判決訴訟費用之負擔如主文第4項所示。

又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權為被告如為原告供擔保，得免為假執行之宣告。

另原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第五庭 法 官 黃聖涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
書記官 陳杰瑞