臺灣臺南地方法院民事-TNDV,105,訴,717,20170531,1

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第717號
原 告 方文宏
被 告 侯吳玉蘭
訴訟代理人 侯淑津
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○○○段○地號土地（地目田、面積五七○三平方公尺）分割如附圖二所示：編號A部分（面積三二七八平方公尺）分歸原告所有；

編號B部分（面積二四二五平方公尺）分歸被告所有。

被告應補償原告新臺幣壹佰肆拾元。

訴訟費用由兩造按如附表所示應有部分比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落臺南市○○區○○○段○○○○段0地號（地目田，面積5,703平方公尺，使用分區為一般農業區）土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。

系爭土地使用分區為一般農業區，屬農業發展條例第3條第11項所稱之耕地，惟系爭土地於89年1月4日前已為共有土地，依農業發展條例第16條第1項第4款之規定，不受農業發展條例關於耕地分割之限制，又兩造間未訂有不可分割之約定，且系爭土地非不能分割。

為此，依民法第823條第1項前段、民法第824條規定，請求判決分割系爭土地。

㈡原告請求依如附圖一或附圖二所示之分割方案分割，其中如附圖二分割方案，係因勘驗當日被告希望分割後方便取水，附圖二分割方案即由原告取得系爭土地北半部分，被告取得系爭土地南半部分，分割線與北方之地界線平行，雙方面積各依其持分比例計算。

且依鑑價報告所載，原告所提之分割方案不論地形、寬深度比均為0％，總調整百分率均為100％，計算分配前後價值差異僅為140元，顯見原告所提之方案對雙方損害最少。

而被告所提出附圖三分割方案，僅留出入4公尺之道路通行至原告土地，經鑑價後需補償原告之地價差額比例高達10％以上，不利原告未來土地之使用及造成土地地形崎嶇。

被告雖稱係高價取得臨路部分土地，且曾與原告之前手約定耕作之位置，惟被告未出具書面協議且未依法辦理共有物分管登記；

另原告係經拍賣取得系爭土地之應有部分，本院民事執行處於拍賣過程中已依土地法第34條之1通知被告，被告未於執行過程中主張其實際使用之位置，拍賣公告亦無關於分管使用之約定，原告無從得知有無分管契約之存在，故原告不同意被告所提附圖三分割方案等語。

㈢並聲明：系爭土地分割如附圖一或附圖二分割方案所示。

二、被告則以：㈠兩造之前手為一對兄弟，該對兄弟就系爭土地（即祖產）為分產協議時，係以抽籤決定之，該對兄弟分產時考量系爭土地引水灌溉水路方便起見，於北側留設4公尺寬道路供西側土地作為出入道路使用，東西二區塊有田埂為界，並考量東側部分土地靠近道路價差，最後由被告之前手分得系爭土地東側持分較少之部分（5880分之2550），原告前手則分得系爭土地西側持分較多部分（5880分之3380）。

嗣被告於72年6月26日向前手購買持分，並按前手交付分管如附圖三所示A部分土地耕作至今，原告之前手則於如附圖三所示B部分繼續耕作。

原告為土地仲介，未實際從事農業耕作，於投標前，依其專業知識，應會實地勘查，知悉其前手實際分管耕作位置係在附圖三所示B部分。

㈡為符使用現狀及給水灌溉方便，被告提出附圖三分割方案，將東側部分土地分歸被告取得，西側部分土地分歸原告取得。

又因被告當初向前受購買系爭土地時，即因有面臨道路位置，故以較高價格購買，然原告所提之分割方案卻變更實際分管位置，導致被告原購買耕作位置土地面臨道路部分減少，影響價值，而原告分得部分，顯比原告應承受前手實際分管耕作之土地價值增加，是如按原告所提分割方法分割，原告應補償被告價差，始符公允等語。

三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；

共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。

查系爭土地為兩造所共有，應有部分為如附表所示，有系爭土地之土地登記謄本存卷可查（調字卷第7頁）；

又系爭土地使用分區為一般農業區，雖屬農業發展條例第3條第11項所稱之耕地，惟系爭土地於89年1月4日前已為共有土地，有系爭土地之土地登記謄本附卷可參，依農業發展條例第16條第1項第4款之規定，不受農業發展條例關於耕地分割之限制；

另兩造未定有不分割之約定，且兩造因意見差異過大，無法達成分割協議，有本院調解程序筆錄附卷可參（見調字卷第25頁），依兩造於言詞辯論時所述，亦可知兩造均不同意對方所主張之分割方案，足認兩造對於分割之方法不能協議決定，揆諸前開規定，原告起訴請求裁判分割系爭土地，自屬有據。

㈡再按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人之意願、利害關係及分得部分所得利用之價值，定一適當公平之方法以為分割；

即除公平原則外，亦應依共有物之性質，斟酌其分割後之經濟效用，而為適當之分配（最高法院89年度台上字第724號、81年度台上字第16號判決意旨參照）。

故法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素而為綜合判斷。

經查：⒈系爭土地為兩造所共有，地目為田，使用分區為一般農業區，面積為5,703平方公尺，兩造應有部分比例如附表所示等情，有系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（見調字卷第7頁）。

又系爭土地東側有一條約8公尺寬之產業道路，路旁有雜草，靠近系爭土地東南側部分有水圳，系爭土地與同段5地號土地間有田埂為界；

系爭土地東半部與西半部之間有以田埂為界，其上有枯萎之雜草，田埂以東目前為休耕中田地，田埂以西目前為雜草叢生之狀態；

系爭土地北側有一寬約3.3公尺之長條形部分，其上鋪設白色碎石等情，業據本院會同兩造及地政事務所測量人員至現場勘驗無訛，並有勘驗筆錄、現場照片、現場概略位置圖及臺南市佳里地政事務所105年9月13日所測量字第1050100735號函所檢附之土地複丈成果圖（即如附圖三所示）附卷可參（見本院卷第44至51頁、第56至58頁），是上開事實均堪以認定。

⒉本件原告提出如附圖一、二所示之分割方案，該2分割方案均係按兩造應有部分比例，將系爭土地分割為南、北2部分，而可使兩造所分得之土地皆直接面臨前揭8公尺之產業道路，方便進出，且兩造分割後所取得之土地均尚屬方正完整，復參諸水圳係位在系爭土地之東南側，已如前述，而被告於本院履勘現場時，陳稱：我耕作部分之水源要從系爭土地東南側水圳給水，田埂以西部分則從系爭土地西方給水，我耕作土地範圍只有給水，並無排水，田埂以西部分則可給水及排水等語（見本院卷第44頁背面），足見如採附圖二分割方案，將系爭土地南半部分歸被告取得，則被告於分割後之土地仍可使用東南側水圳給水，以繼續從事耕作，且其分得之土地縱然包含目前系爭土地之西半部分，然該部分仍有給水及排水系統可供其耕作使用，堪認附圖二分割方案應較附圖一分割方案更符合系爭土地之使用經濟效益。

⒊又按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。

是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止；

且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判決意旨參照）。

經查，被告固另提出附圖三分割方案，並主張如採此分割方案，符合兩造前手之分管協議及系爭土地之使用現況等語。

惟兩造之前手縱然曾就系爭土地為分管協議，然原告已否認其知悉該分管協議之存在，該分管協議復未經登記，被告亦未舉證證明原告於取得系爭土地應有部分時，已知悉該分管協議之存在，尚難認該分管協議得拘束原告。

況依上開說明，縱然系爭土地曾有之分管契約，亦已因原告提起本件分割共有物訴訟而當然終止，且裁判分割共有物時，並非必須完全依分管契約以為分割，應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用；

而被告所提附圖三分割方案，係將系爭土地分為東西兩部分，西半部分歸原告取得，東半部分歸被告取得，此方案將系爭土地面臨8公尺產業道路之部分幾乎全部分歸被告取得，原告僅得藉由北側4公尺寬狹長形之土地對外聯絡，且所取得之土地大部分均係裡地，尚難認符合分割後土地之使用經濟效益。

且經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）就系爭土地之價值進行鑑定之結果，如依附圖二分割方案分割，被告僅須補償原告140元，如依附圖三分割方案分割，被告則須補償原告168,793元等節，有該份估價報告書可參，足見附圖三分割方案所示兩造分得之土地，價值顯有差別。

從而，尚難認附圖三分割方案係屬合適且公平之分割方案。

⒋本院綜合上開各情，審酌系爭土地實際使用情況、分割後之經濟效益、應有部分比例、對外通行之便利性、位置及公平性等情，認原告所主張附圖二分割方案，亦即將系爭土地分割為編號A部分（北半部）、B部分（南半部），編號A部分由原告取得，編號B由被告取得，將使分割後之土地較為完整方正，價值與兩造原應有部分之價值比例相近，並均直接面臨東側8公尺寬產業道路，且被告分得南半部分土地，方便其自系爭土地東南側之水圳取水以繼續從事耕作，顯較符合系爭土地分割後之整體使用效益、共有人全體利益及公平性，而屬適當且公平之分割方案。

至被告雖聲請通知里長侯淞山到庭作證，以證明其購買土地時即係購買臨路部分土地，至今已耕作30幾年等語，惟查兩造之前手縱有分管契約存在，被告並按分管契約範圍耕作至今，然於裁判上分割共有土地，亦非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，及各共有人分得土地之價值相當，以利於使用等情，已如前述，故被告上開調查證據之聲請，難認有必要，附此敘明。

㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第824條第3項定有明文。

又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。

再者，共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號判例意旨參照）。

本件經本院囑託歐亞事務所就系爭土地之價值進行鑑定，鑑定結果系爭土地總值為新臺幣（下同）3,136,650元，如將附圖二所示編號A部分由原告分得、編號B部分由被告分得，被告應補償原告140元等情，有歐亞事務所出具之估價報告書1份在卷可參；

本院審酌該鑑估價報告書係由具有不動產估價之專業知識者進行一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析、最有效使用分析後，予以綜合評估所製作，且製作者與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，故認上開估價報告書之鑑定結果應為可採。

本件依原告所提附圖二分割方案為原物分割，因兩造分得土地之價值與原持分價值有上開差異，即屬不能按其應有部分為分配之情形，揆諸上開說明，應由被告補償原告140元。

至被告雖辯稱其當初係以較高價格購買系爭土地面臨道路位置，如按原告所提分割方法分割，原告應補償被告價差云云，然查，被告就其係以較高價格購買面臨道路之位置乙節，並未舉證證明之，且被告與前手間之買賣價金為何，與系爭土地分割後，是否有共有人不能按其應有部分受分配，而需以金錢補償之乙節無涉，故被告上開所辯，尚難採認。

四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，故原告本於共有人之地位，訴請裁判分割，即屬正當。

又本院審酌系爭土地使用情況、經濟價值、分割後之經濟效益及各共有人間之利害關係、公平性等一切情狀後，認將系爭土地依附圖二所示方案予以分割，再由被告補償原告140元，較符合土地分割之經濟效用、共有人全體之利益及公平性，應屬適當而公允之分割方案，爰判決如主文第1項、第2項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件系爭土地分割方法，係法院考量全體共有人利益，認以原告所提出如附圖二分割方案予以分割，應屬可採，可見兩造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用，則顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按附表所示應有部分比例負擔。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 余玟慧
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 李俊宏
【附表】
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│編號│共有人  │應有部分比例及訴訟費用負擔比例│
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│ 1  │方文宏  │5880分之3380                  │
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│ 2  │侯吳玉蘭│5880分之2500                  │
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