臺灣臺南地方法院民事-TNDV,106,訴,622,20170531,1

臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第622號
原 告 全冠交通事業有限公司
法定代理人 李英滋
被 告 台糖業股份有限公司
法定代理人 黃育徵
訴訟代理人 凃嘉益律師
上列當事人間確認租賃權存在事件，本院於民國106年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

次按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。

查原告主張向被告承租坐落臺南市永康區建國段478、479、504、505、506、507、508、640、641、642、643、662、663、669、679、685、689地號土地（下稱系爭土地），雙方並簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期屆滿後依約應有優先承租權，惟遭被告所否認，則原告就系爭土地有無優先承租權存在即不明確，致其私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去，揆諸前揭說明，原告自有受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，應屬適法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告前向被告承租系爭土地，並簽訂系爭租賃契約，租期自民國100年8月2日至104年8月1日止，依系爭租賃契約第3條第2項約定，原告於租期屆滿後對系爭土地有優先承租權。

惟租約於104年8月1日屆滿，被告竟否認原告有優先承租權，致原告上開權利於私法上地位有受侵害之危險，為此，爰提起本件確認訴訟等語。

㈡並聲明：確認原告對系爭土地有優先承租權存在。

二、被告則以：㈠原告承租系爭土地期間，遭民眾檢舉將部分承租土地提供第三人使用，經被告公司承辦人員赴現場勘查後，除發現上情外，另有未經被告同意，擅自在系爭土地上搭建地上物之情形。

嗣經被告多次通知改善，仍未處理，被告遂依系爭租賃契約第9條約定，於103年11月19日發函通知原告終止系爭租賃契約，並請原告於文到30日內清除地上物返還系爭土地。

詎原告接獲上開函文後置之不理，甚於104年8月1日契約期間屆滿後，依舊繼續占用系爭土地拒不交還。

因此，被告於104年11月間向本院提起訴訟請求原告及其他占用土地之人清除地上物並交還土地，經本院以104年度重訴字第291號民事判決（下稱前案）勝訴，命本件原告應清除地上物及交還土地，並經提起上訴後撤回確定在案。

因原告擅將系爭土地提供他人使用，經被告主張違約而終止租賃契約，並經前案確定判決所認定，且被告早於103年11月19日已發函予原告終止租賃契約，契約於原訂租期屆滿前即已終止，自斯時起兩造間已無租賃關係，原告必須將地上物清除並交還土地，兩造間原訂之租賃契約關係不可能持續至原訂期間屆滿，自無所謂「契約屆滿」之問題，更不可能衍生「契約屆滿」標租時原承租人有無優先承租權之問題。

從而，本件並無適用系爭租賃契約第3條第2項約定之餘地，原告依上開約定主張對系爭土地有優先承租權，實無理由。

㈡系爭租賃契約第3條第1項、第11條第3款約定由原承租人依原租率續約之情形，須以承租人無違反契約約定作為前提，且於「租期屆滿」後經公開標租程序，原承租人才享有優先承租權。

本件原告於承租期間內既有上述違約之情形，並經前案確定判決所認定，且系爭土地迄今仍遭原告繼續無權占用拒不交還，被告無論於原訂租期屆滿前或屆滿後，均不曾就系爭土地重新辨理標租，既未重新辦標租，自無第三人得標之結果，亦不可能發生原承租人得以「決標之同一租金率」優先承租之狀況。

因此，本件系爭土地不生原承租人有優先承租權之情形，原告私法上之地位並無受侵害之危險，其提起本件確認之訴，顯無理由。

㈢並聲明：如主文第1項所示。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被告所有，被告於100年8月間與原告簽訂系爭租賃契約，將系爭土地出租與原告使用，租賃期間自100年8月2日起至104年8月1日止，租金依當期申報地價4.07%計算。

系爭租賃契約為兩造第3次簽約，第1次、第2次期間各3年，迄系爭租賃契約期滿為止，本件原告承租期間累計為10年。

㈡系爭租賃契約第3條約定：「本契約期間自民國100年8月2日起至民國104年8月1日止，共計4年，除乙方（即本件原告，下同）有依第11條規定申請臨時建築使用，及期滿所興建之建物設施狀況良好，且未有違反契約規定之情形，經甲方（即本件被告，下同）同意得依租率續約外（需另繳權利金），續約權利金應依續約當時甲方之規定重新計算，本契約於期間屆滿時當然消滅，乙方不得主張民法第451條規定之適用，租期屆滿或終止後乙方仍繼續占用每日應按新臺幣1,200元整給付不當得利金予甲方。

本契約屆滿甲方重新辦理標租，如有地上物應於該地上物所有權無償贈與甲方後辦理；

但地上物無須贈與甲方者，得於租期屆滿前辦理標租，乙方並得以該決標之同一租金率優先承租。

於契約屆滿前由乙方得標或優先承租者，其起租日期為本契約屆滿之次日。」

，另第9條第3、6款約定：「本契約存續期間，如有下列情事之一時，甲方得終止本契約，乙方所繳租金不予退還…三、乙方將本契約土地全部或部分提供第三人使用時。

…六、乙方違反本契約之任一規定時。」

、第11條第3項約定：「本契約期滿如乙方所興建之設施狀況良好，及未有違反契約規定，並經甲方同意，由乙方一次繳清依實際建築面積按續約當期公告土地現值1.65%乘以續約年數計算之權利金（外加營業稅）後續約，但承租期間累計不得超過10年」。

㈢本件被告前以本件原告違反系爭租賃契約約定，將系爭土地提供第三人使用、擅自搭建地上物為由終止租賃契約，並提起返還土地等民事訴訟，請求本件原告及訴外人王秉學即王國和、方財福應將坐落系爭土地上之地上建物拆除、返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，經本院審理後於105年10月6日以104年度重訴字第291號（即前案）判決命：「被告全冠交通事業有限公司應將坐落附表土地如臺南市永康地政事務所民國105年7月26日土地複丈成果圖所示A部分建物（面積74.66平方公尺），以及臺南市永康地政事務所民國105年2月15日土地複丈成果圖所示A區土地上之A⑴建物（面積95.26平方公尺）、A⑵建物(面積389.04平方公尺）、A⑶建物（面積98.45平方公尺）、A⑷建物（面積309.39平方公尺）、A⑸建物（面積23.71平方公尺）、A⑹建物（面積455.15平方公尺）、P⑴貨櫃（面積237.85平方公尺）、P⑵貨櫃(面積21.33平方公尺）、P⑶貨櫃（面積21.88平方公尺）、P⑷貨櫃（面積22.96平方公尺）、P⑸貨櫃(面積5.46平方公尺）；

B區土地上之B⑴建物（面積180.87平方公尺）、P⑴貨櫃（面積5.61平方公尺）、P⑵貨櫃（面積16.86平方公尺）；

D區土地上之D⑵建物（面積93.21平方公尺）；

E區土地上之廢棄物及E⑴建物（面積104.18平方公尺）、E⑵建物（面積1.78平方公尺）、E⑶建物（面積1.66平方公尺），以及附表土地上之圍籬等地上物清除，並將附表所示土地全部交還原告。

被告王秉學即王國和應將坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000○000○000地號如臺南市永康地政事務所民國105年2月15日土地複丈成果圖所示B區土地（面積1,770.35平方公尺）交還原告。

被告方財福應將坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號如臺南市永康地政事務所民國105年2月15日土地複丈成果圖所示C區土地上之C⑴建物（面積3.03平方公尺）、C⑵建物（面積120.47平方公尺）、P⑴貨櫃（面積27.55平方公尺）、P⑵貨櫃（面積20.25平方公尺）、P⑶貨櫃（面積19.16平方公尺）等地上物清除，並將C區土地（面積1,373.56平方公尺）交還原告。

被告全冠交通事業有限公司應自民國104年8月2日起至交還第1項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣1,200元。」

經提起上訴後於106年4月11日撤回上訴確定在案。

㈣系爭土地於104年8月1日租賃期間屆滿後迄今，被告並未將該土地對外招標並出租予第三人。

四、本院得心證之理由：㈠原告前向被告承租系爭土地，並簽訂系爭租賃契約，租期自100年8月2日至104年8月1日止，租金依當期申報地價4.07%計算。

系爭租賃契約為兩造第3次簽約，第1次、第2次期間各3年，迄系爭租賃契約期滿為止，原告承租期間累計為10年。

又原告於上開承租期間，經被告公司承辦人員赴現場勘查後，發現將部分承租土地提供第三人使用，且未經被告同意，擅自在系爭土地上搭建地上物，被告即以原告違約為由通知終止系爭租賃契約。

因原告未予置理，被告遂於104年11月間向本院提起訴訟，請求原告及其他占用土地之人清除地上物並交還土地、給付相當於租金之金額，經本院審理後以前案（即104年度重訴字第291號）判決本件被告全部勝訴，本件原告提起上訴後撤回而告確定等情，有系爭租賃契約、公證書繕本、系爭土地投標須知及前案判決各1份附卷可稽（本院卷第10至17頁、第52至58頁），並經本院調取前案卷宗核閱屬實，亦為兩造所不爭執，此部分之事實，首堪認定。

㈡原告固依系爭租賃契約第3條第2項約定，主張於租期屆滿後對系爭土地有優先承租權，惟據被告所否認，並以前詞置辯，經查：1.按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束（既判力之「遮斷效」、「失權效」或「排除效」），不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之判斷，此就民事訴訟法第400條第1項規定之趣旨觀之甚明。

又法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第1782號判決意旨參照）。

2.查本件被告前以本件原告於承租系爭土地期間，違約將部分承租土地提供予王秉學即王國和、方財福使用，及擅自在承租土地上搭建地上物而終止兩造間系爭租賃契約，並依民法第767條第1項及系爭租賃契約第3條約定，提起訴訟請求本件原告及王秉學即王國和、方財福返還占用之土地、清除地上物及按日給付相當於租金之不當得利金額1,200元，經本院審理後以前案判決本件被告全部勝訴確定在案乙節，已如前述，而前案經調查及傳喚證人後，於判決理由欄內詳述：「…六、…2.系爭租賃契約第9條第3款、第6款約定：『本契約存續期間，如有下列情事之一時，甲方（即原告）得終止本契約，乙方（即被告全冠公司）所繳租金不予退還，如因此致甲方受有損害，乙方應負賠償責任：……三、乙方將本契約土地全部或部分提供第三人使用時。

……六、乙方違反本契約之任一規定。』

可知，兩造約定不得將系爭土地提供予第三人使用，若有違反，原告即得終止系爭契約。

經查，本件原告主張被告全冠公司將系爭土地提供第三人通有利交通公司、長達公司、晨都公司使用，經原告以103年11月19日南善資字第1034806025號函終止系爭租賃契約等情，業據其提出違約照片、終止契約函文、掛號郵件回執（見本院卷第34-37頁）為證。

此外，被告方財福亦自承使用系爭土地（見本院卷第61頁反面）。

又…依證人郭耿隆上開證言互核原證三照片可知，其於97年、100年系爭租賃契約續約時，前往現場查勘，均未發現被告全冠公司有交付第三人使用之情形；

直至103年8月間經人檢舉被告全冠公司有將系爭土地交給第三人使用，始前往拍攝如原證三所示之照片。

因此，原告主張被告全冠公司將系爭土地部分提供第三人使用，違反系爭租賃契約第9條第3、6款約定，得終止系爭租賃契約，自屬有據；

被告全冠公司辯稱其並未將系爭土地部分提供第三人使用，或謂原告早已知悉被告方財福等人使用系爭土地多年云云，均無可採。

況系爭租賃契約之租賃期間於104年8月1日即已屆至，不再續約；

另系爭租賃契約第11條第3項亦規定，承租期間累計不得超過10年，均可知被告全冠公司占用系爭土地應無合法權源，併此敘明。」

，有上開判決附卷可稽（本院卷第56頁及其反面），顯然已就本件原告於系爭土地承租期間中有無違約及系爭租賃契約是否終止之重要爭點，依兩造辯論及調查之結果予以論斷，揆諸爭點效及前揭判決意旨，原、被告間就上開重要爭點於本件訴訟自不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。

從而，兩造間之租賃契約業因本件原告違約經本件被告依系爭租賃契約第9條第3、6款約定而終止之事實，即堪採認。

至原告於言詞辯論終結後具狀聲請傳喚證人，以證明其無違約之情事部分，因未敘明前案有顯然違背法令，或該證據資料提出足以推翻原判斷之情形，自無再開辯論及調查之必要，併予指明之。

3.原告雖以系爭租賃契約第3條約定主張就系爭土地有優先承租權云云，惟觀諸上開條文約定內容：「本契約期間自民國100年8月2日起至民國104年8月1日止，共計4年，除乙方有依第11條規定申請臨時建築使用，及期滿所興建之建物設施狀況良好，且未有違反契約規定之情形，經甲方同意得依租率續約外（需另繳權利金），續約權利金應依續約當時甲方之規定重新計算，本契約於期間屆滿時當然消滅，乙方不得主張民法第451條規定之適用，租期屆滿或終止後乙方仍繼續占用每日應按新臺幣1,200元整給付不當得利金予甲方。

本契約屆滿甲方重新辦理標租，如有地上物應於該地上物所有權無償贈與甲方後辦理；

但地上物無須贈與甲方者，得於租期屆滿前辦理標租，乙方並得以該決標之同一租金率優先承租。

於契約屆滿前由乙方得標或優先承租者，其起租日期為本契約屆滿之次日。」

可知，原告得依上開約定主張有優先承租權，須於承租期間未違反系爭租賃契約約定，並經本件被告同意依租率續約，或租賃期間屆滿本件被告就系爭土地「重新辦理標租」時，原告方得以同一租金率優先承租。

然本件原告於承租期間有違約之情事，並經被告終止租約一節，既經前案判決認定無訛，業如前揭，且原告於租期屆滿後繼續占用系爭土地迄今，致被告無法就系爭土地對外「重新辦理標租」，自無以決標之同一租金率優先承租之情形，由此可見原告並未符合得依系爭租賃契約第3條約定主張優先承租權之要件，被告抗辯原告不得依上開約定主張對系爭土地有優先承租權存在，即非無據，堪予憑採。

五、綜上所述，原告因違反約定經被告終止系爭租賃契約，此經前案判決於理由欄內詳予認定在案，本院即不得為相異之判斷，且系爭租賃契約業已租期屆滿，系爭土地仍遭原告繼續占用，被告並未對外重新辦理標租，並無以決標之同一租金優先承租之問題。

從而，原告依系爭租賃契約第3條第2項約定，主張於租期屆滿後對系爭土地有優先承租權存在，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 林勳煜
上開判決正本核與原本相符。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 吳佩芬