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臺灣臺南地方法院民事判決 106年度重訴字第53號
原 告 張凰雀
訴訟代理人 江順雄律師
被 告 張水木
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國106年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣柒佰萬元時，將坐落臺南市○區○○段○○○○○○地號土地（面積：七十七平方公尺，權利範圍：全部），及其上同段五五五六建號即門牌號碼臺南市○區○○路○號建物（面積：146.16平方公尺，權利範圍：全部）之所有權移轉登記並交付予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零六年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○區○○段000000地號土地（權利範圍全部），，及其上同段5556建號即門牌號碼臺南市○區○○路0號建物（權利範圍全部，下稱系爭建物，上開土地及建物下稱系爭房地）為被告所有，原告有意願購買系爭房地，雙方遂於民國105年12月8日就系爭房地買賣達成合意，價金為新臺幣（下同）750萬元，原告並當場交付50萬元現金票與被告，經被告親立收據為證。
詎事後被告反悔陳稱僅出售系爭房地中之建物而不包含土地，甚至表示僅賣1層房屋，並於同年月13日、30日至其委請之代書處協商，仍表示僅出售1層房屋或房屋全部，未包括土地云云，原告因而未與被告簽立書面契約。
㈡原告於105年12月21日調出系爭房地謄本時，發現被告竟於105年12月13日設定157萬元之抵押權予他人，記載擔保105年12月3日借貸契約發生之債務，然兩造早已於105年12月8日達成系爭房地買賣合意，被告竟於日後將系爭房地予以設定抵押權，實已侵害原告權利。
嗣原告為維護權利，於106年1月14日寄發存證信函與被告，表示依兩造買賣契約合意，請求被告移轉系爭房地所有權至原告名下，惟仍未獲被告置理。
為此，爰依民法第348條規定請求被告於原告給付餘款700萬元時，將系爭房地移轉登記及交付與原告。
又被告拒絕將系爭房地移轉過戶給原告，已有違約情事，依兩造約定即收據內所載：「雙方之一如有違約，須罰訂金50萬元予對方」之條款，原告自得併向被告請求賠償50萬元及遲延利息。
㈢並聲明：如主文第1、2項所示，並陳明第2項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於105年12月8日至臺南市中華南路2段附近之7-11超商商談時，房仲黃玉燕到場介紹原告與被告認識，並說明原告想要購買系爭建物，價格為750萬元。
原告認為系爭建物適合其需求，被告亦同意以750萬元出售系爭建物，雙方遂合意以750萬元買賣系爭建物，原告並當場取出事先寫好之第一銀行50萬元票據乙張交予被告作為定金，且要求書立收據，其上填載：「1.被告收到原告給付購屋訂金票據50萬元.再擇期至代書處辦理後續購屋手續.2.房屋坐落地點為臺南市○區○○路0號」（下稱系爭收據）等語，經黃玉燕女士看過後，為期慎重，要求在收據左上方加註：「1.房屋售價為750萬元正.2.雙方之一方如有違約，須罰訂金予對方」等字樣後，再由兩造於收據上蓋章。
在場4人即本件原、被告、黃玉燕及其先生黃文凱審視收據內容均認無誤及無異議後，由黃文凱取去影印2份，分別由原告、黃玉燕收執1份，正本則由被告收執為憑。
嗣兩造於105年12月13日、30日至東升地政事務所洽簽系爭建物買賣契約，原告竟反悔虛指本件買賣尚包含坐落之土地而拒不簽約。
因由上述本件買賣過程及收據內容可知，兩造及黃玉燕、黃文凱於本件買賣交易過程及至交易談成簽立收據，從頭至尾從無一句話或隻字片語談及本件買賣標的包含系爭建物坐落之土地，且房屋與土地為不同之標的，本可僅出售其中之一，所有權人可以分屬不同之人，而雙方當初所簽之系爭收據亦有明確記載本件買賣不包含坐落之土地，故原告之主張，實屬無據。
㈡原告拒簽系爭房屋買賣契約書，亦未給付買賣價金，且被告於105年12月13日就系爭房地設定抵押，此乃個人理財範疇，系爭建物在未移轉登記與買方前，亦可從應給付之價金中扣除該抵押設定之金額及塗銷抵押權設定，並不影響買方之權益。
㈢被告於106年1月11日以郵局存證信函催告原告應於存證信函送達後5日內簽訂房屋買賣契約書，否則逾期即視為違約，並沒收違約金50萬元，惟未獲原告置理。
嗣被告於106年2月21日再以存證信函催告原告於存證信函送達翌日起7日內與被告簽立房屋買賣契約書，完成系爭收據約定履行買賣內容等手續，逾期即視為原告違約，兩造就系爭建物買賣所約定之內容即視為當然解除，並沒收定金50萬元，然原告仍置若罔聞，不履行簽訂房屋買賣契約書。
因此，原告違反系爭建物買賣約定，兩造就系爭建物買賣契約即視為解除，被告沒收違約金50萬元洵屬有據。
況原告未給付房屋買賣價金，並無權利請求被告將系爭房地移轉過戶，被告無移轉過戶之義務，更未有違約之情事，原告請求被告辦理移轉登記及交付系爭房地，應無理由。
㈣並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地為被告所有。
㈡被告於105年12月8日書寫系爭收據，兩造並分別於其上售屋人、購屋人欄位簽名，收據內容為：「一、茲向張凰雀小姐收取購屋訂金新臺幣50萬元正，再擇期至代書處辦理後續賺(有誤，應為「購」）屋手續。
二、房屋坐落地點為臺南市○區○○路0號。
三、此據售屋人與張凰雀小姐各持乙份，以為憑辦。
房屋售價：新臺幣750萬元正。
雙方之一如有違約須罰訂金50萬元」。
另兩造簽立上開收據時，有黃文凱、黃玉燕2人在場，原告並當場交付50萬元支票與被告，經被告收取後提示兌現完畢。
㈢兩造於105年12月13日、同年月30日相約至臺南市○區○○街0段00號東升地政事務所簽立不動產買賣契約，惟被告表示僅出售系爭房地中之建物，不包括土地，兩造遂未簽立書面契約。
嗣原告於106年1月11日及同年1月14日委由江順雄律師寄發存證信函與被告，催告被告履約簽立買賣契約及辦理過戶手續。
被告亦分別於106年1月11日、同年2月21日寄發存證信函與原告，表示僅出售房屋不包括土地，並催告原告擇期簽立買賣契約，如未履行則解除契約並沒收50萬元定金等語。
㈣被告曾分別於104年9月4日、104年10月30日、104年11月25日委由住商不動產、永慶不動產、臺灣房屋不動產仲介公司銷售系爭房地，並簽立委託銷售契約書，委託銷售價格分別為960萬元（底價為860萬元，委託住商不動產銷售）、960萬元（底價為858萬元，委託永慶不動產銷售）、920萬元（底價為860萬元，委託臺灣房屋不動產銷售）。
四、本院得心證之理由：㈠被告固不爭執於105年12月8日至超商與原告商談有關系爭建物買賣事宜，並親自書寫系爭收據由兩造於該收據上簽名，及現場取得原告交付之50萬元支票1紙，惟抗辯系爭收據僅記載房屋售價750萬元，出售標的為系爭建物，兩造買賣合意不包括土地云云。
惟查：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。
次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。
又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例要旨參照）。
準此，兩造於105年12月8日簽立系爭收據，買賣合意之範圍是否包括系爭建物及其坐落之土地，即應探究一切相關證據資料綜合判斷，不應拘泥於文字而片面認定。
2.觀諸系爭收據內容，雖記載：「一、茲向張凰雀小姐收取購屋訂金新臺幣50萬元正，再擇期至代書處辦理後續賺(有誤，應為「購」）屋手續。
二、房屋坐落地點為臺南市○區○○路0號。
三、此據售屋人與張凰雀小姐各持乙份，以為憑辦。
房屋售價：新臺幣750萬元正。
雙方之一如有違約須罰訂金50萬元。」
等語（本院卷第14頁），並未將系爭建物坐落之土地（即臺南市○區○○段000000地號土地）一併載明於收據內。
惟系爭房地（即系爭建物及坐落之土地）均為被告所有，有系爭房地謄本附卷可稽（本院106年度補字第91號卷第9至12頁），係屬透天厝性質，且被告早於104年9月4日、104年10月30日、104年11月25日即分別委由住商不動產、永慶不動產、臺灣房屋不動產仲介公司銷售系爭房地，並簽立委託銷售契約書，委託銷售價格分別為960萬元（底價為860萬元，委託住商不動產銷售）、960萬元（底價為858萬元，委託永慶不動產銷售）、920萬元（底價為860萬元，委託臺灣房屋不動產銷售），此有上開委託銷售契約書在卷可查（本院卷第36至46頁），其委託不動產仲介出售之標的均包括系爭建物及其坐落之土地，而原告居住在系爭房地（德興路7號）相鄰之德興路13號，對於周遭不動產使用情形及系爭房地前揭出售之狀況應有相當之瞭解，則依上情及透天厝一般買賣慣例係一併出售建物及其土地，並視土地及建物面積多寡而決定其買賣價格而論，可認原告主張係基於買受系爭房地（即包括建物及土地）而與被告達成合意並簽立系爭收據之目的，應屬實在，堪認可採。
3.被告雖抗辯透天厝之土地與建物可分別獨立買賣，其僅出售系爭建物而與原告達成買賣合意，並不包括坐落之土地，簽立收據時亦未論及買賣土地云云。
然查，透天厝之土地、建物同屬一人所有而分別出售，或僅出售土地或建物與他人，致土地與建物所有權人不同之情形，不但造成法定租賃權問題而恣生法律上糾紛，並囿於使用上限制，勢必影響買受者意願而降低買受價格，且系爭建物建築完成日期為68年2月7日（參建物謄本，上開補字卷第11頁），距兩造簽立收據之日期（105年12月8日）屋齡已逾37年，依土地稀有性質價值應遠高於建物，及系爭建物老舊、價值相對偏低之結果，苟被告僅出售系爭建物予原告，參酌上開因素及前揭委託銷售系爭房地之買賣價格判斷，可接受買賣系爭建物之價格必然遠低於土地價格，被告卻抗辯750萬元僅出售系爭建物而不包括土地，顯然與市場買賣價格已有偏離，難認合理。
況且觀諸105年11月23日、106年2月7日仲介業者刊登之廣告內容，系爭房地經多年出售未果，甚且降低價格至798萬元（本院卷第34、35頁），則以被告依委託銷售契約約定如經仲介業者斡旋而成立買賣，另需負擔成交價百分之3、4報酬及綜合上情判斷，被告逕與原告合意成立免去仲介報酬及兩造為鄰居之情誼，以750萬元出售其所有之系爭房地與原告（包括建物及土地），不僅價格合乎常理，亦與透天厝併同土地、建物買賣之經驗法則無違，更與兩造商談買賣系爭房地時在場之證人黃玉燕、黃文凱到庭具結證稱：被告的房子已經給很多仲介賣過了，賣很多年都沒有賣出去，原告也住附近，後來決定要買，就約被告出來談；
原告說先送定（即定金）50萬元，開第一銀行的現金票，幾天後再領25萬元去代書那邊湊成1成，並約定土地增值稅由賣方（即被告）、契稅由買方負責（即原告），依一般買賣慣例；
被告沒有說750萬元僅出售房屋而不包含土地，他是說全部包括土地及建物等情（本院卷第56至58頁）相符，足徵兩造於105年12月8日係合意以750萬元買賣系爭房地，並簽立系爭收據之事實，堪予採認，被告抗辯750萬元僅出售系爭建物云云，核與買賣慣例及常情相悖，至難憑取。
4.再按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；
物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條分別定有明文。
又契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外，不能任意解除。
查兩造既於105年12月8日就系爭房地達成以750萬元買賣之合意，買賣契約即告成立，雙方應受契約拘束並依收據內容所載，擇期至代書事務所辦理後續手續，然被告卻執意僅出售系爭建物，並不包括土地，顯然未依約履行，則其於106年1月11日、同年2月21日寄發存證信函與原告，表示僅出售房屋不包括土地，並催告原告擇期簽立買賣契約，如未履行則解除契約並沒收50萬元定金，即非屬合法原因而不生解除契約之效力至明。
因此，兩造後續雖未能至代書事務所簽立系爭房地買賣書面契約及辦理相關手續，惟不影響買賣契約之成立，雙方仍應相互履行支付價金、移轉所有權之義務，故兩造合意買賣價格750萬元扣除已給付之50萬元後，原告即應給付餘款700萬元價金與被告，相對於被告亦應履行將系爭房地所有權移轉及交付與原告之必要義務，是原告訴之聲明第1項主張被告應於其給付700萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記並交付予原告，洵屬有據，應予准許。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。
民法第250條第1項、229條第2項、第203條分別定有明。
查兩造於簽立系爭收據時約定：雙方之一如有違約須罰定金50萬元與對方，此觀收據自明，且原、被告未能履行後續相關之系爭房地過戶程序，乃因被告表示僅出售系爭建物未包括土地所致乙節，亦如前述，則原告依系爭收據之約定主張被告應給付違約金50萬元，並依上開規定請求給付自起訴狀繕本送達翌日即106年3月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，亦應准許。
五、綜上所述，原、被告於105年12月8日合意以750萬元買賣系爭房地，被告抗辯僅出售系爭建物，並無可採，原告主張於其給付餘款700萬元之時，被告應將系爭房地所有權移轉登記於其名下，應屬有據。
又兩造未能履行後續過戶手續係因被告違約而為上開抗辯所致，原告依系爭收據約定請求被告給付違約金50萬元，亦屬有憑。
從而，原告依民法348條及系爭收據約定，主張：㈠被告應於給付700萬元時，將系爭房地之所有權移轉登記及交付予原告。
㈡被告應給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年3月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，均應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
七、本判決第2項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如以主文第4項後段所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 林勳煜
上開判決正本核與原本相符。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 吳佩芬
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