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臺灣臺南地方法院民事判決
107年度簡上字第266號
上 訴 人 林群超
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
吳幸怡律師
複 代理人 董志鴻律師
被 上訴人 黃奕曦（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
黃惠玲（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
住臺南市○○區○○○○街000巷00弄00 號
黃琡雅（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李合法律師
劉芝光律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年9月25日本院柳營簡易庭107年度營簡字第70號第一審簡易判決提起上訴，本院於110年1月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按當事人死亡者，繼承人於得為承受訴訟時，應即為承受之聲明；
聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，分據民事訴訟法第175條第1項及第176條規定可明。
查本件起訴原告黃水岸及陳盈灼於本件審理期間，分別於民國（下同）107年7月15日及109年6月10日死亡，而其二人之繼承人即為被上訴人黃奕曦、黃惠玲及黃琡雅三人，並經該三人具狀聲明承受黃水岸及陳盈灼之訴訟，並送達於上訴人等情，有民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽（見本院營簡卷第105-113、121頁；
簡上卷第211-225頁）。經核尚無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠上訴人與黃水岸及陳盈灼於101年10月2日簽立房屋租賃契約書（下稱前租約書），承租門牌號碼臺南市○○區○○里○○000 號之80建物（下稱系爭建物，為陳盈灼所有），約定租期自102 年1 月1 日起至107 年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）5 萬元（下稱系爭租約）。
嗣至105 年間，上訴人因遺失前租約書，委由訴外人涂淑貞（代書）與黃水岸另簽立租賃契約書（下稱後租約書），租期及租金等約定，均與前租約大致相同，另於後租約書第27條第5項手寫記載「雙方原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」等內容。
㈡又系爭租約到期前，黃水岸以系爭建物已達使用年限，而有危害公共安全之虞，於106年6月14日律師函通知上訴人依後租約書第13條第2項終止租約，並催告上訴人於函到後2個月内遷出及返還系爭建物。
而上訴人於同年月15日收受該函後，亦以106年6月28日律師函通知黃水岸終止租約，姑不論雙方終止之原因是否一致，但就終止租約之意思表示已達成合意，應認系爭租約已於106年6月間合意終止。
嗣黃水岸再以106年7月6日、同年7月17日及8月23日函催上訴人遷出及返還系爭建物；
上訴人雖亦於106年7月10日函示其預計於106年10月底遷出，惟迄今仍未遷出，且另對黃水岸及陳盈灼起訴請求損害賠償，而由本院另案之106年度訴字第1662號審理（下稱另案訴訟）。
㈢再系爭租約已於107 年12月31日到期，故縱未於106年6月合意終止，亦因租期屆至而終止，上訴人迄今仍未返還系爭建物，自屬無權占用，是伊依後租約書第14條第1項及民法第455條、第767條規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還，自屬有據。
此外，上訴人無權占用系爭建物，亦受有相當租金之利益，並致伊受有損害，是伊另依民法第179條規定，併請求上訴人應自106年7月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付相當租金5萬元之不當得利，亦屬合理有據。
原審依此為伊之勝訴判決，並無不合。
上訴人另案請求損害賠償，並主張以此抵銷本件不當得利金額，尚屬無據，執此提起上訴，亦無理由。
㈣並聲明：上訴駁回。
二、上訴人答辯：㈠伊並未於106年6月28日函文同意黃水岸終止租約，乃係主張系爭建物有安全疑慮，且危及承租人之安全或健康，而依民法第424條之規定，向黃水岸終止租約，並已另案訴訟請求賠償損害。
原判決認兩造有合意終止租約，顯有未合。
因系爭租約有民法第424條之情形而終止，係可歸責於出租人之事由，伊於系爭建物內之裝潢及設備龐大，非一時可遷出，應有合理搬遷期限，故伊繼續占用系爭建物，亦不能謂為無權占用，或認被上訴人有不當得利請求權存在。
㈡又伊並未授權涂淑貞與黃水岸另簽立後租約書，伊當時委請涂淑貞向黃水岸談系爭建物修繕問題，因黃水岸陳稱遺失前租約書，伊僅向涂淑貞表示可將原租約影印交給黃水岸參酌，並無重新簽立租約之意思。
涂淑貞於另案訴訟陳稱伊租約不見、要求重簽租約之證詞不實，被上訴人提出之後租約書，並非伊授權所為，乃屬無權代理，伊不予承認。
再依另案訴訟之鑑定報告，系爭建物結構危險之補強費用約需903萬元，且需新增多根支柱，已屬建造行為，而非簡易修繕，後租約書亦未約定應由伊負擔此費用，被上訴人自不得執此主張應由伊負擔。
㈢退言之，縱認被上訴人有不當得利請求權存在，然其請求以每月租金5萬元計算，亦不合理。
蓋伊係被迫終止租約，並無可歸責之事由，且因此受有不能依原租約繼續於系爭建物經營事業之損害，嗣已陸續搬遷，目前僅使用系爭建物内小部分魚池，且魚群遷出後亦多有生病，故應予酌減。
況以系爭建物坐落臺南市○○區○○○段0000000000000000地號土地（面積共計3465.74平方公尺），102年1月份申報地價為每平方公尺148元，地處偏僻，附近又無商業活動；
而系爭建物於90年起造，使用執照記載造價327萬8,000元，以耐用年數15年計算折舊，於102年伊承租時之價值為102萬4,375元。
參酌土地法第97條規定，倘若租金以1%計算，每月租金約為1,281元，足見被上訴人請求之數額過高，應酌減之。
故原判決逕依5萬元計算，並自106年7月1日起算，應有違誤。
㈣再伊於另案訴訟中，對被上訴人請求之損害賠償金額共計8,258,458元，得以此債權對被上訴人之債權主張抵銷，並引用另案之主張及證據資料。
而該案經臺南市結構技師公會鑑定結果，系爭建物確有結構不安全、不能承受基本風速吹襲、不符一般建築物結構安全之要求、梁柱接頭設置不符規定等危險瑕疵，確有危及伊安全之情形。
若需補強，需新設多支梁柱，可能與現有魚池等構造物干涉，造成房屋使用功能受損，概估補強工程費達903萬元，遠高於原造價。
足見系爭建物除不具安全性外，若需補強亦將使伊無法充分使用之情形，確不合於系爭租約之約定用收益狀態，是伊以上開損害賠償債權行使抵銷抗辯，亦屬有據。
原審以另案尚未判決確定，遽認伊此部分主張不可採，難謂妥適。
綜上，原判決認事用法，尚有違誤，故提起上訴。
㈤並聲明：1.原判決廢棄。
2.被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見簡上卷第318-319頁）：㈠上訴人與黃水岸、陳盈灼於101年10月2日簽立房屋租賃契約書（即前租約書），承租系爭建物（為陳盈灼所有），約定租期自102 年1 月1日起至107年12月31日止，每月租金5 萬元。
嗣另有以「上訴人名義」與黃水岸就系爭建物於105年間另簽立1 份租賃契約書（即後租約書），租期及租金等約定，與前租約大致相同，並於第27條第5項手寫記載「雙方原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」。
㈡黃水岸以106年6月14日律師函通知上訴人，系爭房屋已達使用年限，有危害公共安全之虞，依後租約第13條第2項約定終止租約，請上訴人於函到後2個月内遷出及返還系爭建物等情，經上訴人於同年月15日收受。
㈢上訴人收受前項函文後，亦以106年6月28日律師函通知黃水岸，系爭建物已有瑕疵，危及承租人安全或健康，黃水岸亦認系爭建物有危害公共安全及造成本人人身、財產損害之虞，有民法第424條規定之情狀，依該規定向黃水岸終止租約等情，並經黃水岸於同年月29日收受該函。
㈣嗣黃水岸又以106年7月6日及同年7月17日函通知上訴人，之前通知終止租約，經上訴人亦發函表示終止租約，函催上訴人於同年8月15日前遷出及返還系爭建物，並再以106年8月23日函催上訴人於同年9 月1 日前遷出及返還系爭建物。
㈤上訴人則另以106年7月19日函通知黃水岸，系爭租約已於106年6月28日終止，預計於106年10月底前遷出系爭建物，此期間未能合於租約使用目的，即無給付租金義務，請求返還106 年8 月至12月之租金支票5 張，暨已收取之3月至7月份租金及損害賠償462萬元。
㈥上訴人另案起訴請求黃水岸給付第㈤項之損害賠償事件，由本院106 年訴字第1662號審理（業於110年1月20日判決）。
四、兩造爭執事項：㈠被上訴人主張系爭租約已經兩造合意終止，請求上訴人遷讓返還系爭建物及給付不當得利，有無理由？1.系爭租約是否經上訴人與黃水岸於106年6月29日合意終止?亦或經上訴人單方終止？2.被上訴人請求上訴人應自106年7月1日起，按每月租金5萬元計付不當得利，是否合理？㈡上訴人主張以其另案對於被上訴人請求之損害賠償金額，抵銷被上訴人本件請求之不當得利金額，有無理由？1.上訴人對於被上訴人有無損害賠償債權存在？2.若有，上訴人可抵銷的金額為多少？ ㈠
五、本院之判斷：㈠系爭租約應係經上訴人於106年6月29日單方終止：1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。
故租賃契約為非要式契約，當事人就租賃物之使用收益及租金達成合意，租賃契約即成立。
本件依兩造不爭執事項㈠所示，上訴人向黃水岸及陳盈灼承租系爭建物，約定租期自102年1月1日至107年12月31日止，每月租金5 萬元之事實，應堪認定。
雖上訴人與黃水岸及陳盈灼簽立前租約書後，於上開租賃期間，另有以「上訴人名義」與黃水岸簽立之後租約書，而於第27條第5項手寫記載「雙方原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」之內容。
上訴人抗辯後租約書未經其授權或承認，對其不生效力。
然前、後租約書就系爭建物之租期及租金之約定既均相同，後租約書上開記載「原合約取消作廢」，應為同一租賃關係之契約書替補，後契約書之簽立，縱未經上訴人授權或承認，對其與黃水岸及陳盈灼之間已存在之租賃關係，尚不生影響。
2.次按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
民法第424條定有明文。
參其立法理由，乃因房屋或其他供人居住之租賃物，如有瑕疵，足以危及承租人或其同居人之安全或健康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而其後始知之者，自得隨時終止租賃契約。
然若承租人於訂約時已知其有瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利者，此時如須受其拘束，不許終止契約，則不特危及生命，抑且背於公秩良俗，故為保護承租人之利益計，仍得終止契約，此乃本條所由設也。
因此，房屋或供人居住之租賃物，如有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，承租人於訂約時縱已知此瑕疵，仍得隨時依其一方之意思表示終止租約，此乃承租人之單方終止權，並非出租人所得行使。
3.又查，系爭建物為三層樓建築物，上訴人承租用以養殖觀賞魚類，並兼供其居住使用，此有系爭建物平面圖及現場照片（見另案訴卷四第230-250頁），暨另案委託臺南市結構工程技師公會鑑定報告書（下稱另案鑑定報告），可資參認，應屬民法第424條規定之房屋或其他供居住之處所。
另依兩造不爭執事項㈡、㈢所示，黃水岸於106年6月14日函知上訴人，系爭房屋已達使用年限，有危害公共安全之虞，其依系爭租約第13條第2項約定（註：此為承租人及承租人於期前終止租約者，應於1個月前通知之約定，前後租約書均為相同記載），通知上訴人終止租約。
而上訴人於收受該函後，則於106年6月28日函復系爭建物已有瑕疵，危急承租人安全或健康，亦為黃水岸所函認，是其依民法第424條之規定，通知終止系爭租約，並經黃水岸於同年月29日收受等情事。
足認系爭建物當時已存有危及承租人之安全或健康之瑕疵，復據雙方所確認，亦無爭議。
4.被上訴人雖以黃水岸與上訴人上開往來函文，謂為雙方已有終止租約之合意，然由上訴人函文載明其依民法第424條規定終止租約之意旨，已明示其係行使承租人之單方終止權，並非同意黃水岸終止租約之意思表示，洵甚明確。
是被上訴人主張系爭租約業經上訴人與黃水岸於106年6月29日合意終止之情詞，尚難認可採。
而依前所述，系爭建物既存有危及承租人之安全或健康之瑕疵，則上訴人依民法第424條規定，單方終止系爭租約，自屬有據，是系爭租約應係經上訴人於106年6月29日單方終止，已堪認定。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物及給付不當得利，應有理由：1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
分據民法第455條及第767條第1項前段所規定。
2.承前所述，系爭租約既經上訴人於106年6月29日單方終止，即應返還系爭建物。
而黃水岸已於106年7、8月間多次催告上訴人遷出及返還系爭建物，上訴人亦函復預計於106年10月底前遷出系爭建物（見兩造不爭執事項㈣、㈤），足認其於106年10月底返還系爭建物，並無困難。
惟其嗣另案起訴請求黃水岸給付損害賠償，至今尚未全部騰空返還予被上訴人，則系爭建物（全部）仍在上訴人無權占用中，亦堪認定。
是其前以養殖設備龐大，應有合理搬遷期限，謂其非無權占用，後稱已陸續搬離，目前僅剩少部分未清空，並未占用全部建物等情詞，均無可採。
被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物，應予准許。
3.復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
而無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害為準（最高法院61年度台上字第1695號判例、72年度台上字第4012號及94年度台上字第1094號判決參照）。
4.上訴人於106年6月29日終止租約後，仍繼續占用系爭建物至今，已長達3、4年，自受有相當之利益，並致黃水岸、陳盈灼及其後繼承之被上訴人，至今仍無法取回建物（含土地）管理用益，自亦受有相當之損害。
又系爭建物雖因有安全疑慮，而經上訴人終止租約，然其後仍繼續使用並未遷離，期間亦未發生危安實害，堪認尚合乎上訴人用益。
是被上訴人依原租金每月5萬元之數額，請求上訴人給付不當得利，應未過高。
上訴人指稱此金額過高，請求予以酌減，亦無可採。
5.從而，被上訴人主張系爭租約經上訴人與黃水岸合意終止之情詞，雖無可採，但系爭租約既經上訴人於106年6月29日單方終止，而其至今仍未將系爭建物騰空返還，自屬無權占用，是被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物，並應自106年7月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利5萬元，即有理由，應予准許。
㈢上訴人以其另案對被上訴人請求之損害賠償金額，抵銷被上訴人之不當得利金額，並無理由： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。
是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，固為民法第423條所明定。
然此所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。
2.查上訴人自102年1月1日起租用系爭建物，至106年6月28日以系爭建物有危安之虞，終止租約，期間已使用長達4年餘，足認黃水岸交付系爭建物之初，應合於雙方約定收益狀態。
則原告主張系爭建物於租賃關係存續中，未保持合於約定用益狀態之情事，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此利己事實，負證明責任。
3.上訴人雖以另案鑑定報告證明系爭建物有結構不安全之瑕疵，主張出租人有違反約定用益狀態之情事，然查：⑴依前、後租約書均記載「甲方（出租人）提供建物使用執照影本乙份」（見另案訴卷一第19、125頁），可知黃水岸於上訴人101年間簽約時，已提出使用執照供上訴人知悉系爭建物之合法安全建築範圍。
⑵又依上訴人於另案自承：伊承租系爭房屋係包含前方有使用執照農舍及後方鐵皮屋，伊在承租前有去現場看過，裡面都空空的，什麼東西都沒有，伊去屋內繞約10分鐘就出來，伊承租時在乎建物有無外殼、夠不夠堅固，土地是否平整、有電、不淹水，因為伊有安全疑慮，向仲介反應，仲介說要跟黃水岸詢問有無使用執照，後來黃水岸在出租前有提供使用執照，有使用執照的農舍約80坪，後面鐵皮屋部分約500坪，使用執照面積跟系爭建物實際面積相差很大，伊承租1年後又覺得怪怪的，才再提出質疑，因為農舍80坪，有16根粗柱，但500多坪的鐵皮屋只有2根獨立柱，其他2根跟農舍共用，租屋前伊想說有使用執照，就沒有問，因為增建也不能說不安全，租屋後1年，黃水岸透過仲介跟伊說建物已經10幾年也沒有倒下來，伊就相信沒問題，所以重大的養殖水池都是在第2年後才開始蓋等語（見另案卷四第550-552頁）。
亦可證明上訴人承租前已至現場察看，知悉系爭建物包含前方有農舍使用執照面積約80坪，及後方無使用執照鐵皮屋約500坪，鐵皮屋部分僅有2根獨立柱子，其餘2根與農舍共有等實際屋況，且其當時對於系爭建物之安全性亦有疑慮，足認其對於系爭建物之鐵皮屋部分有結構不安全之虞，已有所知情，而仍願意依現況承租，並自第2年起陸續增設養殖設備，繼續租用4年之後，始以此事由終止租約，自不得再執此謂為出租人有違反約定用益狀態之情事。
⑶因此，另案鑑定報告及臺南市結構工程技師公會109年3月10日南市結技㈢瑞字第2781號函文（見鑑定報告第3-6頁，另案卷三第176頁），雖認系爭建物有結構不安全之瑕疵，惟此既為上訴人承租時所得知悉，亦難作為出租人有違反約定用益狀態之認定。
故上訴人此部分主張，尚無可採。
4.從而，黃水岸出租系爭建物，既無違反約定用益狀態之情事，則上訴人另依債務不完全履行、侵權行為及不當得利等法律關係，主張被上訴人賠償其於系爭建物內之養殖設備費用426萬元、搬遷費用34萬7,573元及魚類搬遷受損322萬9,401元，並請求返還106年3月至8月租金共27萬1,484元，自屬無據；
至其另主張被上訴人應返還押租金15萬元部分，因其至今尚未交還系爭建物，此部分主張，自亦無可採。
是其主張以另案對被上訴人請求之損害賠償金額，抵銷被上訴人之不當得利金額，亦無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張系爭租約經黃水岸與上訴人合意終止之事由，雖不可採，惟系爭租約既另經上訴人於106年6月29日合法終止，上訴人迄今仍未交還系爭建物，即屬無權占用，並受有不當得利。
則被上訴人依民法第455條、第767條及第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭建物，並自106年7月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人5萬元之不當得利，均屬有據，應予准許。
上訴人所提抵銷抗辯，則無可採。
原審認定系爭租約係經黃水岸與上訴人合意終止之理由，雖難以維持，惟其判命上訴人返還系爭建物及給付不當得利之數額，與本院之認定並無二致。
故上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 伍逸康
法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日
書記官 謝璧卉
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