臺灣臺南地方法院民事-TNDV,107,重訴,190,20190909,1

臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第190號
原 告 黃界銘

訴訟代理人 盧俊誠律師
被 告 林利俐


訴訟代理人 陳永宗
林張秀琴
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國108年8月6日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠伊於民國107年1月21日與被告之代理人即訴外人林張秀琴簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元之金額向被告購買坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭土地），及其上同段935建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷00號房屋（門牌整編前為臺南市○○區○○路000巷000弄00號房屋，下稱系爭房屋），伊已分別於107年1月21日支付15萬元、107年1月26日支付75萬元、107年2月13日支付60萬元、107年2月23日支付600萬元（以上總計750萬元），並已於107年2月22日辦理不動產過戶登記完畢。

㈡詎伊於107年2月23日完成系爭房屋之交屋後，發現系爭房屋有鄰損、龜裂傾斜現象，伊事後得知被告於系爭買賣契約簽訂前，即已因訴外人上曜開發股份有限公司（下稱上曜公司）在系爭房屋旁興建建案所產生之鄰損事件，自上曜公司處獲取補償費，被告卻隱瞞此鄰損、傾斜事實，將系爭房屋出售予伊，並刻意於出售系爭房屋時，在系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第32項「是否有損鄰或鄰損」、第33項「是否有龜裂傾斜之情形」等攸關交易相對人判斷屋況及影響購買意願之重大事項，虛偽勾選「否」，致伊受騙而購買有重大瑕疵之系爭房屋，所為已屬故意隱瞞，施行詐術。

且原告於交屋後亦發現系爭房屋有滲漏水嚴重現象。

而系爭房屋有傾斜、龜裂、滲漏水之事實，業經伊囑託高雄市土木技師公會鑑定屬實，並經證人即系爭房屋所在社區住戶代表阮華香於108年1月31日委託高雄市土木技師公會技師即鑑定人許進中就包含系爭房屋在內之「臺南市○○區○○○路000巷00號至86號」等13戶建物進行鑑定，經鑑定結果，前開受鑑定之建物，顯示受鑑定標的物於鄰地施工後即有傾斜並持續之情形。

㈢系爭房屋於被告出售予伊之前已有傾斜之情形，此有高市土木技師公會之鑑定可按，雖鑑定人許進中認建物傾斜係微情形尚屬安全係微系數，惟於房屋交易，出賣人應交付無瑕疵，合乎品質、安全適於居住之房屋予買受人。

而查，房屋已有傾斜，雖尚在安全係數，但已不符合品質無暇之要求，更且如不即刻或適時的予以扶正，一旦有其他外力介入自難保其能安全無虞，適於居住並無居住之恐慌。

再者，依系爭房屋所在之管委會就傾斜部分委請專門公司估價，其施作包括「穩固工程」及「扶正工程」二部分，每戶所需支出之費用均高達100餘萬元。

又系爭房屋因有龜裂及傾斜（不論是否在安全係數），其受有損壞已屬當然，是系爭房屋將因龜裂、傾斜等損壞情形受有交易價值之減損，且集合式住戶房屋之交易恆與土地併同為之，土地自難與其上件物價直完全割裂，而獨立認定。

房屋部分受損壞自影響基地之交易價值（最高法院107年台上字第400號民事判決可參）。

系爭房屋於被告交付前即受有龜裂及傾斜等情事，其造成系爭房價有15％之減損、減損金額為1,199,343元），此有不動產估價書可按。

㈣伊已於107年4月3日透過當初仲介其購買系爭房屋之仲介公司向被告告知上揭瑕疵及受騙事由，並依據民法第227條、第354條、第359條之規定催請被告負起不完全給付及瑕疵擔保責任，且於同年4月18日以聲請調解方式向被告主張解除系爭買賣契約，且亦再以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約及作為因受詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示，兩造系爭買賣契約業已解除。

則被告就不完全給付及瑕疵擔保責任部分，依民法259條之規定返還已付價金750萬元及自受領時起算之利息外；

又被告就其詐欺之意思表示經撤銷部分，則應依民法第179條、第182條第2項向伊返還750萬元及自受領時起算之利息。

二者為請求權競合關係，請鈞院擇一判決。

㈤倘鈞院認依據民法第359條之規定解除系爭買賣契約確有顯失公平之情事，則因系爭房屋有諸多瑕疵，影響居住品質，且有鄰損、傾斜、裂縫、滲水事實，已致系爭房屋之效能及交易價值均嚴重減損，伊謹此主張減少買賣價金200萬元，併以本起訴狀繕本之送達作為減少價金之意思表示，被告溢領之價金在200萬元之範圍內，屬於無法律上原因而受利益，依民法第179條、182條第2項，被告應返還伊已付價金及自受領時起算之利息。

㈥並聲明：⒈先位聲明部分：⑴被告應給付原告750萬元，及其中15萬元自107年1月21日起、其中75萬元自107年1月26日起、其中60萬元自107年2月13日起、其中600萬元自107年2月23日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵願供擔保，請准予宣告假執行。

⒉備位聲明部分：⑴被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告原有系爭土地及房屋係一社區型透天連棟式集合住宅，共有26戶，並設有管理委員會，而前開房地係伊父林久桑及伊母林張秀琴於81年間預售時以約950萬元購買，做為伊嫁妝之用，然伊與家人從未入住。

而系爭房屋自購買時起至賣出時止，期間僅10幾年前有友人曾短暫借住及2年前曾短暫出租，但均未曾受告知系爭房屋有鄰損而致龜裂甚至傾斜情形，亦未曾受管理委員會通知有此鄰損情事。

另原告所謂伊因鄰損事件而自建設公司處獲取補償費，並非事實，蓋該費用係隔壁建商因建築工程太吵及引起沙塵，以補貼每戶做氣密窗之用，並非鄰損事件之損害賠（補）償。

原告也曾於交屋後，獲取該建商約15,000元水電補貼費用。

是伊依此勾選無鄰損，與事實相符，原告空言被告締約前明知隱瞞鄰損、刻意虛偽勾選否，並非事實。

至於原告所提高雄土木技師公會所謂鑑定報告：一則從頭至尾並無鄰損兩字。

二則系爭建物屋齡己26年，牆壁或接縫等有水泥老化龜裂現象本屬正常，亦無法證明肇因於鄰損。

三則鑑定時並未知會伊到場。

四則系爭房地坐落於臺南市，而臺南市亦有土木技師公會，原告此舉捨近求遠不無啟人疑竇，尚難令人信服。

㈡且伊係委託證人即幸福家不動產楊秀環副理仲介出售系爭房屋，並由原告委託證人即有巢氏房屋黃苡真副理仲介後買受。

當時伊係開價838萬元，銀行貸款8成為720萬元，換算總價864萬元，附近實價登錄之市價為800萬元左右，買賣之底價為780萬元、最後成交價為750萬元，其中成交價與底價之價差30萬元係做為原告修繕房屋用，而原告係於107年1月15日就系爭房屋下斡旋金，兩造於107年1月21日簽約，於107年2月23日交屋。

而該屋之屋齡26年，係買賣中古屋，而非預售屋，亦非新屋。

另伊係授權林張秀琴全權處理，是伊迄今未曾與原告謀面或任何連繫。

原告亦係多次仔細檢視、幾經思考、決定買受系爭房屋及土地後，於簽立系爭買賣契約方始與林張秀琴見面，林張秀琴之前亦係未曾與原告謀面或任何連繫。

是何來原告主張詐欺、被脅迫之有。

㈢又原告於簽立買賣契約前，曾數次檢視系爭房地現況：第一次係由證人黃苡真帶看系爭房地。

第二次亦由黃苡真帶看系爭房地，原告並有詢問系爭房地之鄰居且己知系爭房屋現況有滲漏水情形。

第三次亦由黃苡真帶看系爭房地，原告並邀其兩位姊姊、媽媽、姊夫同住，且同意自行修繕滲漏水情形（同時下斡旋金及定金）。

第四次也由黃苡真帶看系爭房地，負責簽立系爭買賣契約之地政士林宜慶亦同時在場。

而原告係經其仲介多次帶看決定買受系爭房地後，已知系爭房屋有滲漏水之情形，並於簽約時經代書逐項提示說明給原告後，讓原告簽名。

非原告所謂：「…亦即在被告將系爭房地交付予原告時，被告係擔保系爭房屋係屬『沒有滲漏水』及『沒有龜烈傾斜』之情事…。」

等情，亦據證人楊秀環、黃苡真於鈞院證述明確。

原告於簽立系爭買賣契約前己知系爭房地有滲漏水、龜裂現象，並無受騙情事。

㈣另按系爭買賣契約第5條擔保責任二、物之瑕疵擔保：「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。

本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」

。

第12條：特約事項（本約定事項應經買賣雙方簽章）：「1.依現況交屋，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任。」

之約定，即是依現況交屋，無論系爭房地有否鄰損產生龜裂甚至傾斜現象，亦無論系爭房地有否滲漏水情形，賣方均不負瑕疵擔保責任，是原告之請求均無理由。

㈤且依據證人黃苡真所證，可知其帶看系爭房屋時，並未感覺系爭房屋有傾斜之狀況，鑑定人許進中亦證稱依據其在105年4月份所鑑定出之系爭房屋傾斜率，一般人是感覺不出房屋有傾斜的狀態，而其於107年5月8日再次進入系爭房屋時，亦未覺得該屋傾斜，也沒有特別感受不舒服。

因此系爭房屋於出售當時連傾斜感覺都沒有，何來損害之有。

況縱有稍少傾斜，亦在安全係數內，土木技師公會不做安全評估，是無損害賠償依據。

退而言之，又或縱有損害，並不可歸責於被告。

且無礙於原告向損害人請求賠償（系爭房地之社區管理委員會已在進行求償中）。

㈥另原告雖提出訴外人統全基礎工程機構所出具臺南市○○區○○○街000巷00○00號連棟（共13戶）傾斜扶正工程預算評估（下稱系爭扶正工程預算評估）及系爭房屋因鄰地工地施工致房屋傾斜、牆壁龜裂照成房屋價值減損金額參考之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）為證。

然系爭扶正工程預算評估所記載之評估日期為108年7月2日，逾兩造就系爭房屋簽約交屋後己有1年又5、6個月，顯與伊無關，原告應向鄰地工地起造人即訴外人上曜公司請求損害賠償。

而系爭估價報告記載之勘察日期為108年5月25日，逾兩造系爭房屋簽約交屋後已有1年又3、4個月。

該報告首頁及尾頁均明載「估價目的：因鄰地工地施工，致房屋傾斜、牆壁龜裂，此事件造成房屋價值減損金額參考」，顯亦與伊無關，原告亦應向鄰地工地施工單位即上曜公司請求損害賠償。

㈦而臺南市土木技師公會108年3月20日（108）南土技字第0420號函說明中已載明，該公會經訴外人上曜公司囑託，分別於105年4月6日及105年7月18日所為（105）南土技字第0319號及（105）南土技字第0821號施工前鄰房現況鑑定報告書中所測之點位，主要係針對施工前鄰房之現況做成紀錄之鑑定，以提供日後若造成施工鄰損，可供比對判斷責任歸屬之依據，並無判定個別房屋有無傾斜、是否影響居住安全及改善方法與費用。

㈧末以，原告雖又提出高雄市土木技師公會108年3月11日高市土技字第00000000號鑑定報告書為證。

但證人阮華香於鈞院作證時，已證稱不知系爭房屋有無傾斜或龜裂之情形。

而阮華香委託高雄市土木技師公會所為前揭鑑定報告，係於108年3月7日所為，距離系爭房屋交屋予原告已事隔1年多，且該鑑定報告書亦載明不得作為直接訴訟之依據，是不足以對原告為有利之證據。

㈨綜而言之，兩造於買賣系爭土地及房屋時，依兩造最終所簽立之系爭買賣契約已約定依現況交屋，又無論系爭房地是否有因鄰損產生傾斜，均無礙原告就鄰損部分對鄰地興建之起造人及建造人請求損害賠償。

且兩造同意以折價由原告整理屋瓦(抑或系爭房地有否龜裂、滲漏水），被告就系爭房屋不負滲漏水瑕疵擔保責任，是原告之主、備位請求均無理由等語置辯。

㈩並聲明：⒈原告之訴（包括先位及備位聲明）駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張其於107年1月21日與被告之代理人即訴外人林張秀琴簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元之金額向被告購買系爭房地，並於系爭買賣契約第12條特約事項欄載明：「依現況交屋，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任」，且經由原告及林張秀琴於其上簽名蓋章。

原告已分別於107年1月21日、同年月26日、同年2月13日、同年2月23日分別支付15萬元、75萬元、60萬元及600萬元，合計共750萬元予被告，且已於107年2月22日登記取得系爭房地之所有權，並於107年2月23日完成交屋手續。

而被告於106年12月委託仲介出售系爭房地時，在所填標的物（即系爭房地）現況說明書項目15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾於一年內修復滲漏水」、項目32「是否有損鄰或鄰損狀況」、項目33「是否有龜裂傾斜之情形」，均勾選「否」之答案，但經原告於107年4月19日囑託高雄市土木技師公會就系爭房屋現況為鑑定之結果，系爭房屋有裂隙（即龜裂）、白華、油漆剝落及傾斜狀況如該鑑定報告附件六至八所示等情，業據原告提出系爭買賣契約書、系爭土地及建物登記第一類謄本、標的物現況說明書及高雄市土木技師公會107年5月8日高市土技字第10701576號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）為證，且為被告所不爭執，應堪信為真正。

四、而原告主張被告於出售系爭房屋予原告時，刻意隱瞞該房屋有滲漏水、龜裂及鄰損造成傾斜之事實，其於107年2月23日經交屋後，始發現系爭房屋前揭瑕疵，而得依民法第359條物之瑕疵擔保之規定解除系爭買賣契約，並得依民法第92條之規定撤銷其被詐欺而向被告購買系爭房地之意思表示等情，業為被告所否認。

經查：㈠原告主張系爭房地漏水及龜裂部分：⒈本件原告於購買系爭房地前，即經由證人即幸福家不動產仲介人員楊秀環帶同原告及其家屬至系爭房屋處仔細查看2次，其中第1次由楊秀環帶看房屋時，並有曾租用系爭房地之鄰居即訴外人林伯陽告知並帶原告查看該房屋之漏水情形，且為原告估算日後修繕漏水之費用大概為30至50萬元，原告並曾表示日後若購買系爭房地，將交由林伯陽為其修繕系爭房屋壞掉的地方，而原告當時欲以750萬元向被告購買系爭房地，但被告原出價838萬元，且最低僅願以780萬元出售，後係因原告同意被告就系爭房屋不負滲漏水瑕疵擔保責任之條件，被告始以750萬元之價格將系爭房地出售予原告等情，業據證人楊秀環於本院審理時證述明確。

⒉又原告於107年1月15日委託證人即有巢氏不動產仲介人員黃苡真就系爭房地向被告出價750萬元，並下斡旋金後，因聽鄰居告知系爭房地有多處漏水之情形，黃苡真因而與原告一同至系爭房地勘查漏水情形，當時曾見系爭房屋1樓至3樓之電源開關、門縫、窗戶縫隙有漏水或水漬之狀況，而系爭房地之頂樓有龜裂情形一事，亦為原告所知悉，後因原告同意自行修復漏水及整理屋況（即系爭房屋輕微龜裂部分），被告才同意以750萬元出售系爭房地予原告一節，亦據證人黃苡真於本院審理時到庭結證屬實，核與黃苡真所提出其於107年1月16日、同年月17日、同年3月21日與原告間之LINE對話紀錄中原告所述：「我有問過當初租那間房子的人，他有跟我說哪裡會漏水了」等語，及黃苡真所述：「有漏水的問題我會在（跟）屋主議價」、「那屋主裝修的話750是不賣的」、「我跟屋主說你自己裝修他才賣你750」、「有跟屋主議價好了750萬出售（不包含裝修）」、「弟弟…相信你是明白事理的，相信屋況在簽約前你就知道了，也掙扎了一會才決定要買。

然而簽約當下代書也有清楚的詢問雙方意見，表明屋子漏水的部分屋主不處理，折價的方式給你。

由您這邊來處理。

買賣雙方都在這個地方表示同意下，所以才簽訂的。

代書才進行下一個流程，對吧。」

等語，及黃苡真於107年1月16日曾詢問證人楊秀環系爭房地是否有漏水問題之LINE對話紀錄相符，所證應屬可採。

⒊再依據原告所提出系爭鑑定報告及該鑑定報告所附之現場照片，比對本院依職權向訴外人上曜公司所函調該公司於104年11月17日（見本院卷㈠第247頁）、105年5月5日（見本院卷㈠第405頁）委託訴外人臺南市土木技師公會就系爭房屋內部及外觀現況所為鑑定報告書（前者下稱104年鑑定報告、後者下稱105年鑑定報告）之結果，雖可知系爭房屋於交屋予原告前即有多處裂隙（即龜裂）、白華及油漆剝落之情形。

但依據前揭3份鑑定報告所附之現場照片，可知系爭房屋1樓屋外階梯及頂樓房屋圍牆之裂隙均甚明顯，屋內較大裂隙雖經過粉刷，但因並未補土，其狀況亦係一眼即知。

原告既不否認其於購買系爭房屋前即已單獨或帶同親友看屋共達4次，又依證人楊秀環所證：原告某次曾由林伯陽帶看系爭房屋並指出須整修位置及費用，另一次曾帶同親友多人細看屋況後才購買系爭房屋，則亦可證原告於簽訂系爭買賣契約前，實已知悉系爭房屋之龜裂狀況。

⒋原告雖陳稱：其於簽訂系爭買賣契約前僅經林伯陽告知系爭房地4樓窗框漏水，房屋其他地方漏水及龜裂之事，係其於交屋後至107年3月15日臺南下大雨才發現云云。

然其所述已為被告所否認，又與證人楊秀環、黃苡真所證內容不符。

而系爭房地於事發時因待售而曾重新粉刷，掩蓋部分房屋現況，雖為被告所不爭。

但原告自承於簽訂系爭買賣契約前即由曾租用系爭房地之鄰居即訴外人林伯陽帶看該屋，當時林伯陽即已告知其系爭房屋之漏水之處，則林伯陽既曾租用系爭房屋，自對該屋屋況知之甚詳，豈有僅告知原告1處漏水之可能。

再輔以證人楊秀環所證原告當時曾請從事工程行業之林伯陽估算修理漏水之費用，並曾稱日後購得系爭房屋將請林伯陽幫其修理該屋壞掉的地方等情，則以林伯陽當時所估算之修理費用高達30至50萬元以觀，可知該屋漏水及需整理屋況之情形絕非原告所述僅4樓窗框1處，是其所述除系爭房屋4樓窗框漏水外，該屋其餘漏水及龜裂部分係其於簽約後才發現云云，並不可採。

另觀諸兩造於107年1月21日簽訂系爭買賣契約時，尚刻意於契約第12條約明：「依現況交屋，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任」」等語，足見被告所辯：原告於購買系爭房屋前即知漏水及屋況，並同意以現況交屋及自行修繕漏水，其始願以750萬元之價格將系爭房地出售予原告等語，應屬實在。

⒌至被告於106年12月委託仲介出售系爭房地時，雖曾於系爭房地之標的物現況說明書項目15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾於一年內修復滲漏水」、項目32「是否有損鄰或鄰損狀況」、項目33「是否有龜裂傾斜之情形」，均勾選「否」之答案，並於兩造簽訂系爭買賣契約時附於契約後為附件。

惟原告係於107年1月21日簽訂系爭買賣契約時始透過代書之手見到前開現況說明書一情，業據證人楊秀環及黃苡真於本院審理時證述甚詳。

而原告於簽訂系爭買賣契約時即已知悉系爭房屋有漏水及龜裂等瑕疵，且已同意被告現況交屋及不負滲漏水之瑕疵擔保責任等情，已如前述。

且再依該現況說明書後所載：「本表為委託人依現況於委託時填載，若有填載不實或日後屋況、分管協議變更時，其買賣雙方權利義務仍應依買賣契約書或法令規定為準。」

等語，可知兩造就屋況填寫不實在所生權利義務，仍應以系爭買賣契約之約定及法律規定為準。

則原告既已就系爭房屋龜裂及滲漏水情形與被告協議以現況交屋及不由被告擔負滲漏水之瑕疵擔保責任，原告事後自不能以現況說明書有記載不實之處，主張被告有刻意隱瞞房屋瑕疵或對其為詐欺行為，並撤銷系爭買賣契約，附此敘明。

㈡系爭房屋傾斜部分：⒈原告主張系爭房屋於交屋前即有傾斜情形一節，雖據其提出系爭鑑定報告為證。

然經本院依原告聲請傳訊系爭鑑定報告之鑑定人許進中之結果，依其所述：「（你在這107、108年的鑑定時是否有排除水泥跟磁磚對傾斜率的因素？）在鑑定時都沒有排除水泥跟磁磚對傾斜率的影響。」

、「（若以107年所作傾斜率的鑑定結果，有可能是因為貼磁磚抹水泥就可以造成的狀況嗎？）有可能。」

、「（那如果是這樣的情況，有可能2樓廚房在原告實驗放玻璃球的時候會朝某一方向滾動的情況嗎？）因為我這份報告沒有作關於樓地板的水平測量，所以沒有辦法回答這個問題。」

、「（所以要確認房屋是否有傾斜，另外要做樓地板水平測量才有辦法確認嗎？）各種方式只是作為房屋有無傾斜的參考，單一數據無法確認是否傾斜，因為也有可能是地板沒有鋪平所以造成球體會滾動，如果房屋安不安全只有關乎結構體本身，建築物的裝修平整度垂直度不能單以此作為判斷。」

、「（以10 7年所作的鑑定報告，可以確認系爭房屋是否有傾斜？）單從測出來的傾斜率不足以判斷房屋是否安全，房屋是有傾斜的，但傾斜的因素是房屋本身地基不穩或是貼磁磚水泥抹不平造成，就無法判斷。」

、「（要如何能判斷是房屋本身地基不穩而傾斜？）需要做進一步的調查，比如說基地周邊有無沈陷或掏空，或房屋內裂縫產生之方向及大小來判定，另外還有很多的因素要綜合判斷。」

、「（107年的鑑定報告還有針對系爭房屋的漏水及龜裂的現況為鑑定，以該房屋當時龜裂的狀況可否判定系爭房屋本體有傾斜的情形？）不排除是因為傾斜所造成的裂縫。

這兩份報告作的都只是判定這個房屋有無損害，但不足以釐清損害造成的原因，因為資料不足以判定。」

等語，可知原告於107年所囑託鑑定之系爭鑑定報告內，雖測得系爭房屋有傾斜狀態，但依相關證據，並不能證明該傾斜率之產生係因地基不穩或是建商興建該房屋時屋外貼磁磚或抹水泥不平，導致鑑定人以系爭房屋外觀測量傾斜率所造成，而原告主張該屋2樓廚房及3樓房屋地板均有傾斜狀況一情縱屬實在，亦無法判定係因建商未將地板鋪平或系爭房屋結構傾斜所造成，是均無法證明系爭房屋之結構有因鄰損而傾斜之情形。

⒉且原告亦自承其於購買系爭房地前、後進入系爭房屋時，未曾感到系爭房屋有傾斜異狀，其於107年4月間囑託高雄市土木技師公會鑑定系爭房屋傾斜狀況，係因其於交屋後請維修人員整修房屋時，透過水平儀始知房屋傾斜等情（見本院卷㈡第115頁），核與證人楊秀環、黃苡真所證其2人帶原告看屋時並未覺得該屋有傾斜情形，及鑑定人許進中於本院審理時所述其自己進入系爭房屋勘查時，並未特別感受到不舒服等語相符，是亦無法證明系爭房屋於交屋前有何傾斜之事實。

⒊至證人即系爭房地所處社區管理委員會主任委員阮華香雖於本院審理時證稱其房屋於上曜公司在旁興建大樓後已有傾斜之情形，並已於108年1月31日囑託高雄市土木技師公會就包含系爭房地在內之臺南市○○區○○○街000巷00號至86號房屋之建物傾斜測量為鑑定。

然依證人阮華香所證，上曜公司於該社區旁興建大樓後，住戶曾在105年間曾向上曜公司反應噪音、震動及空污問題，該公司因此曾在106年間給予鄰接工地之13戶住戶氣密窗補貼款各45,000元，107年間也有給社區全部26戶住戶各15,000元的電費補貼費，此外，並未曾因為屋損而為任何賠償，後來因其房屋內磁磚掉落且施工太吵，其就搬離該屋，其係於106年、107年間發現家中廚房傾斜，但當時其已不住在該屋，所以不清楚確切發生傾斜的時間為何，而其與被告之母林張秀琴認識但不熟，未曾聽聞林張秀琴提起系爭房屋傾斜之事等情，亦不能證明系爭房地於交屋予原告時即已有傾斜之情形，且為被告所知悉。

⒋而證人阮華香於108年1月31日囑託高雄市土木技師公會就前揭建物傾斜測量為鑑定，雖可證明前揭房屋於108年間鑑定時之傾斜率經與上曜公司於104年、105年間委託臺南市土木技師公會為現況鑑定時所留存傾斜率相比對之結果，包含系爭房屋在內之臺南市○○區○○○街000巷00號至86號房屋之連棟建物，在其旁由上曜公司所興建之大樓施工後，其東側、西側及北側之傾斜率加劇，已達需做結構安全評估且可估列工程性補償費用及非工程性補償費用之程度等情，雖有原告所提出高雄市土木技師公會108年3月11日高市土技字第10800873號鑑定報告書（下稱108年鑑定報告）為證，且經鑑定人許進中於本院審理時證述綦詳。

但108年鑑定報告係就包含系爭房地在內共13戶之連棟建物於108年鑑定時房屋狀況與上曜公司在104年、105年囑託臺南市土木技師公會量測前開建物相同地點之傾斜率為比對之結果，並不能證明系爭房地在107年2月23日交屋予被告時，該房屋即已傾斜至108年鑑定報告所載已達需做結構安全評估且可估列工程性及非工程性補償費用之程度，亦即不能排除前揭傾斜加劇之情況係於系爭房地交屋後才發生。

且依據鑑定人許進中所述：「（從臺南土木技師公會105年4月6日的鑑定報告中是否可以看出，該建物在105年當時就有傾斜的狀況？）這份報告是連棟的，而原告的62號房屋就是視為這種棟房屋的一部分，從105年的鑑定報告可以看出原告房屋當時就有傾斜。」

、「（107年就系爭房屋所做的鑑定報告，傾斜率是否有加劇？）我在107年所做的測量點，並沒有之前的紀錄，所以無法比較。」

、「（依據105年4月份所顯示的傾斜率一般人是否會感受到房屋有傾斜的狀態？）無法回答，因為個人的感覺不同，如果是我的話那個傾斜如果不是站在那邊快要倒的話，一般人其實是感覺不出來的，所以也不知道它有沒有加劇。」

等語，亦可知系爭房屋於104年及105年之鑑定報告中雖曾測出有傾斜情形，但該傾斜係一般人所無法察知，又因與107年之系爭鑑定報告之施測點不同，亦無法證明系爭房地於107年交屋時之房屋傾斜狀態有無加劇及減緩，自然也無法證明該傾斜率究竟是地基不穩或係因系爭房屋興建時外觀磁磚未貼平或水泥未抹平所造成，亦無法證明該屋於被告交屋前已有傾斜之情形。

是原告主張系爭房屋於交屋前即有傾斜之瑕疵，亦屬無據。

㈢至被告於106年12月委託仲介出售系爭房地時，雖曾於系爭房地之標的物現況說明書項目15「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾於一年內修復滲漏水」、項目32「是否有損鄰或鄰損狀況」、項目33「是否有龜裂傾斜之情形」，均勾選「否」之答案，並於兩造簽訂系爭買賣契約時附於契約後方為附件。

惟原告係於107年1月21日簽訂系爭買賣契約時始透過代書之手見到前開現況說明書一情，業據證人楊秀環及黃苡真於本院審理時證述甚詳。

而原告並不能證明系爭房屋於交屋時有傾斜情形，原告主張被告有刻意隱瞞房屋傾斜之瑕疵或對其為詐欺行為云云，自屬無據。

㈣按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第92條第1項本文及第359條固分別定有明文。

然按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第373條、第354條第1項本文、第355條第1項業已分別明訂。

而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任，有最高法院44年台上字第75號判例及72年度台上字第3526號判決意旨可資參照。

查本件原告並未證明系爭房屋於交屋時有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之傾斜狀態，又其於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭房屋有滲漏水及龜裂等狀況，仍同意以被告折價30萬元之金額向被告買受系爭房屋，並於契約中約明現況交屋且被告不負滲漏水瑕疵擔保責任等情，前已明敘。

則被告顯無隱瞞系爭房屋瑕疵及屋況致使原告陷於錯誤向其購買系爭房屋之事實，且因原告於系爭買賣契約成立時即已知悉系爭房屋有前揭滲漏水及龜裂情形而仍同意買受，是依民法第355條之規定，被告即可不負該部分瑕疵擔保之責。

從而，原告依據民法第92條已遭被告詐欺為由，主張撤銷成立系爭買賣契約之意思表示，即屬無據；

其依民法第359條之規定，以被告應負瑕疵擔保責任為由，主張解除系爭買賣契約或請求減少價金，亦無理由，而無足採。

五、至原告主張被告所交付之系爭房屋因有鄰損而傾斜之情事，有不完全給付之情形，其依民法第227條之規定，亦可請求解除系爭買賣契約等情，雖據原告提出108年鑑定報告為憑。

但108年鑑定報告並不能證明系爭房屋之傾斜為被告交屋前即已發生，已如前述。

而原告既自承系爭房屋於108年間有傾斜之情形係因鄰損所造成，即可知該房屋傾斜並非系爭房地本身建材、結構及土地狀況所致，且原告於購買系爭房地前即已知其旁有工程在進行，仍同意向被告購買，被告亦已依系爭買賣契約之約定將系爭房地出售並交付予原告，則被告所為之給付，即無瑕疵給付及加害給付等不符債之本旨之情形，縱該屋嗣後因鄰地鄰損發生傾斜，亦係原告可否向鄰損之侵權行為人主張賠償之問題，實與被告無關。

是原告依據民法第227條之規定，主張解除兩造系爭買賣契約，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依據民法第92條、第359條及第227條之規定撤銷、解除系爭買賣契約之主張既屬無據，兩造系爭買賣契約仍屬存在，原告依民法第179條、第182條第2項之規定，先位請求被告應返還其不當得利之買賣價金750萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

又原告不能證明系爭房屋於交屋前有地基或結構傾斜之瑕疵，且於知悉系爭房屋有滲漏水及龜裂情形後仍向被告購買系爭房地，並約明現況交屋及被告得不負滲漏水瑕疵擔保責任，則其依據民法第359條瑕疵擔保責任之規定，請求減少買賣價金200萬元，並備位請求被告應返還其200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，亦屬無據，亦應予駁回。

而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 9 日
民事第五庭 法 官 劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 林容淑