臺灣臺南地方法院民事-TNDV,108,簡上,154,20190903,2

臺灣臺南地方法院民事判決 108年度簡上字第154號
上 訴 人 謝清風

被 上訴人 謝美麗

訴訟代理人 許清德
上列當事人間請求給付購地款事件，上訴人對於中華民國108 年4 月29日本院臺南簡易庭107 年度南簡字第1627號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年8 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用新臺幣3,150元由上訴人負擔。

事實及理由

壹、上訴人於原審起訴及本院主張：

一、兩造於民國107 年8 月17日簽訂土地房屋買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），被上訴人以新臺幣（下同）540 萬元之價格，向上訴人購買坐落臺南市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）應有部分全部，及同段148 地號土地應有部分167/1000，依約被上訴人應於上開2 筆土地移轉登記予被上訴人，並由被上訴人持向銀行抵押貸款，於銀行放款當日全部繳清買賣價金。

上訴人於107 年9 月7 日將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人亦於107 年10月22日取得銀行貸款，惟被上訴人僅給付價款520 萬元，即以系爭土地有瑕疵等不實理由，拒絕給付尾款20萬元，經上訴人多次催討，均未獲償付。

為此，爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。

二、被上訴人雖以民法第354條、第359條主張系爭土地有瑕疵，請求減少價金，惟兩造當初洽談系爭土地買賣事宜時，上訴人有帶領被上訴人前往現場看地，上訴人已於現場告知被上訴人系爭土地界址及鄰居越界建築之事，並告知被上訴人無法拆除越界建物，僅能要求該占有人購買越界部分之土地，或出租越界部分土地。

系爭土地界址有鋼釘及噴漆，界址明確並無任何遮蔽物，現場明顯且標記清楚，兩造也有去看越界圍牆的位置，上訴人亦向被上訴人表示可以幫忙拆除圍牆。

是被上訴人辯稱不知系爭土地遭越界乙事，實不可採。

三、依上訴人與被上訴人之配偶許清德自107 年8 月至同年11月9 日止之Line軟體對話紀錄，許清德於107 年8 月19日即表明要上訴人整地，又問上訴人何時可整理圍牆環境；

被上訴人於107 年10月22日表示「餘款將於界址清楚後以及場域無物，占有人調解證明明確之證明完備後完付」；

上訴人於107 年10月23日通知許清德「拆除圍牆時需通知你到場嗎？」，許清德回答「不用，只要界址清楚，場域乾淨平整即可」；

上訴人於107 年11月7 日告知被上訴人「今天中午13：30會把越界尺寸證明奉送至府上」，許清德答稱「請查照台企銀帳戶以匯入10萬元，謝謝幫忙圓滿交易」等語，足證被上訴人事前已知鄰屋有越界建築占用系爭土地之事實。

四、上訴人除出售系爭土地予被上訴人外，尚包含同段148 號土地、面積為12.73 坪之道路用地（公共設施保留地）。

兩造同意不將所出售道路用地12.73 坪面積記載於系爭買賣契約書，這樣買地單價就提高，日後被上訴人將土地出售予越界建築之建物所有權人時，可拉高該部分土地之售價。

上訴人確依口頭約定，移轉道路用地予被上訴人，可證明被上訴人事前已知鄰地建物占用系爭土地之事實。

上訴人將系爭土地賤賣予被上訴人，被上訴人如今再以鄰屋越界之事主張減價，實不公平。

五、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：

㈠、原判決廢棄。

㈡、被上訴人應給付上訴人200,000 元及自107 年10月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

貳、被上訴人部分：

一、系爭土地於交付被上訴人前，已遭鄰地即坐落臺南市○○區○○段000 地號土地上門牌號碼臺南市○○區○○街000 巷00號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）之主體及2 樓陽台越界占用系爭土地共7.9655平方公尺。

上訴人曾於101年間對系爭建物之所有權人即訴外人盧文清等7 人提起拆屋還地等民事訴訟，經本院合議庭於104 年12月31日以102 年度簡上字第95號民事判決駁回上訴人關於拆除系爭建物越界部分之請求。

惟兩造當初洽談系爭土地買賣事宜時，上訴人僅告知被上訴人關於鄰地之「圍牆」有越界占用系爭土地，未告知「系爭建物本體」也越界占用系爭土地。

且兩造簽訂系爭買賣合約書時，上訴人未將越界建築之地政測量複丈成果圖交付被上訴人，上訴人於107 年11月始交付上開複丈成果圖，足見上訴人刻意隱瞞系爭土地遭系爭建物越界占用之事實。

二、系爭買賣合約書第3條約定：「本件土地房屋甲方（即上訴人）鄭重聲明並無上手來歷不明又無權利之瑕疵，或其他債務之糾紛，如有第三人對於本件買賣或對於本件土地房屋所有權等有所主張，或其他糾葛時，概由甲方負完全責任解決清楚，絕不得對乙方（即被上訴人）有絲毫損失」。

且依上訴人提出之Line對話紀錄，不但不能證明被上訴人明確知悉系爭建物越界占用系爭土地，反而證明被上訴人之配偶許清德一再要求及強調「界址清楚、場域無物」、「沒有正式一點的界址嗎？」、「尚有餘額20萬瑕疵保留，地上所有物一切靜空後，全部奉上」等語。

且上訴人Line給許清德的內容，亦表明「我答應你的拆除圍牆，我會再排時間找人去拆」、「今天已通知圍牆主人，已同意我們隨時拆除，工人要拆除圍牆時需通知你到場嗎？」（許清德：不用，只要界址清楚，場域乾淨平整即可）、「要來看界址嗎？在行大二街」、「圍牆已拆除，清好了」（許清德：沒有正式一點的界址嗎？我有空會到現場，前後的寬度都是6 米10嗎？）、「有正式的界址在現場」（許清德未回應，因上訴人出賣系爭土地，沒有向地政事務所申請複丈界址），事後上訴人才提供系爭建物越界建築之土地複丈成果圖，許清德才回應「尚有餘額20萬瑕疵保留，地上所有物一切淨空後全部奉上」。

三、被上訴人購買系爭土地之目地，要自行建築房屋居住，如果知道系爭土地與鄰地有越界建築之糾紛，且曾經訴訟過仍無法拆除越界部分，被上訴人根本不可能購買，將來建築房屋及使用之面積將減少，價值也必減少，則被上訴人按被占用之面積比例計算，依民法第354條、第359條規定，主張減少買賣價金20萬元。

四、並聲明：上訴駁回。

參、兩造不爭執事項：

一、兩造於107 年8 月17日簽訂系爭買賣合約書，價金540 萬元，買賣系爭土地應有部分全部，及同段148 地號土地應有部分167/1000，依約被上訴人應於上開2 筆土地移轉登記予被上訴人，並由被上訴人持向銀行抵押貸款，於銀行放款當日全部繳清買賣價金，107 年9 月7 日上訴人將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人於107 年10月22日取得銀行貸款。

惟被上訴人僅給付價款520 萬元。

上訴人於107年11月8 日將系爭土地交由被上訴人占有使用。

二、系爭土地於交付被上訴人前，即已遭系爭建物之主體及2 樓陽台越界占用共7.9655平方公尺，上訴人曾於101 年間對系爭建物之所有權人即訴外人盧文清等7 人提起請求拆屋還地等民事訴訟，經本院合議庭於104 年12月31日以102 年度簡上字第95號民事判決駁回上訴人拆除系爭建物越界部分之請求。

該案經地政測量越界的範圍及面積，鄰地174 地號土地之地主越界占用系爭土地部分有：⒈三層樓房7.55㎡、⒉水泥地5.56㎡、⒊化糞池2.66㎡、⒋水泥地7.76㎡、⒌水管1.68㎡。

兩造於簽訂系爭買賣合約書時，上訴人並未將地政測量之複丈成果圖交付被上訴人，上訴人於107 年11月始交付被上訴人上開複丈成果圖。

肆、得心證之理由：

一、上訴人主張被上訴人應依系爭買賣合約書之約定給付尾款20萬元，為被上訴人所否認，並以系爭土地有物之瑕疵，其得減少價金置辯。

經查：

㈠、物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第348條第1項、第354條及第359條分別定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

㈡、系爭土地於交付被上訴人前，即已遭鄰地系爭建物之主體及2 樓陽台越界占用共7.9655平方公尺，且上訴人曾對盧文清等7 人提起拆屋還地之民事訴訟，訴訟中曾請地政繪製越界部分之複丈成果圖（見原審卷第69頁），如前不爭執事項二所載，堪認系爭土地確有遭系爭建物越界建築之情形。

上訴人固主張兩造於洽談系爭土地買賣事宜時，上訴人已於系爭土地現場告知被上訴人系爭土地有部分為系爭建物越界占用，且無法請求拆除云云，惟經被上訴人否認。

就此：⒈上訴人提出其與許清德於107 年8 月至同年11月9 日間之Line對話紀錄（見原審卷第116 至130 頁）。

許清德雖曾於107 年8 月19日要求上訴人「圍牆電信幹（應指電線桿）肉地整理一下，我才好請建築師幫忙現地勘查規劃」，及於107年10月22日稱「餘額將於界址清楚後以及場域無物，占有人調解證明明確之證明完備後完付」等語；

待上訴人於107 年10月23日詢問許清德是否需通知其於拆除圍牆時到場，許清德回答「不用，只要界址清楚，場域乾淨平整即可」；

又上訴人於107 年11月7 日告知被上訴人「今天中午13：30會把越界的尺寸證明奉送至府上」，許清德隔日即答稱「請查照台企帳戶已匯入10萬元，謝謝幫忙圓滿交易」等語。

固然許清德曾於107 年10月22日及同年月23日提及「界址」2 字，但觀諸Line對話紀錄之前後文，可知許清德於107 年8 月19日是要求上訴人整理圍牆、電線桿及肉地，以利其日後找建築師幫忙現地勘查規劃，當中並未提及「地界」之事。

許清德復於107 年10月22日、23日又分別提及「界址」清楚、場域無誤，且占有人調解證明明確之證明完備後付款，及表示不需陪同上訴人到場拆除圍牆，僅需界址清楚、場域乾淨平整等語，則各是針對上訴人於107 年10月3 日及同年月22日、23日所述「許先生：現在都已辦好，就等你的尾款，看你的效率會比我更好，妳太太有提我答應你的拆除圍牆，我會再排時間找人去拆，你會因此把整筆錢扣留嗎？」、「電線桿上有號碼請聯絡台電來拆，有問題再聯絡我，圍牆因擔心你申請貸款銀行會刁難你，所以沒馬上拆，現在我會排時間盡快拆。」

、「今天已通知圍牆主人，已同意我們隨時拆除，工人要拆除時須通知你到場嗎？」等語所為之回覆，以此觀之，許清德於Line回應以「界址」清楚、場域乾淨，應指上訴人所述系爭土地遭他人「圍牆」占用之部分，不足以證明被上訴人已知悉系爭土地遭系爭建物主體越界建築占用之事。

⒉上訴人於107 年11月3 日以Line傳送系爭土地拆除圍牆、整地及界址點之照片予許清德，許清德即詢問上訴人「沒有正式一點的界址嗎？我有空會到現場，謝謝啦，前後的寬度都是六米十嗎？」，上訴人分別於當日及同年月6 日、7 日回覆「有正式ㄉ界址在現場」、「當初答應你們的條件應都有完成，今天何時方便申請尾款，並順便現場會同指界，讓你們確認」、「今天中午13：30會把越界的尺寸證明奉送至府上」等語，足以佐證許清德於107 年11月6 日實際至現場時，始知悉系爭土地之界址於何處，及系爭土地遭系爭建物越界占用之事實，否則若如上訴人主張於107 年8 月16日簽訂系爭買賣合約書前已當場指界予被上訴人，許清德豈有於同年11月3 日見上訴人寄送界址點之照片後，復詢問有無清楚界址，並詢問是否前後寬度都是六米十，接著上訴人又稱申請尾款時可順便到現場指界，許清德復於上訴人指界後要求上訴人提供系爭土地遭占用實際位置、面積證明之必要。

再者，上訴人於本院審理中指稱系爭土地有鋼釘及噴漆，與鄰地之界址明確，無任何遮蔽物，現場明顯且標記清楚，被上訴人、許清德至現場即可知悉界址云云，更可證明上訴人未曾對被上訴人指明界址所在，否則為何要被上訴人自行依系爭土地之鋼釘、噴漆位置來確認界址。

⒊況上訴人於本院102 年度簡上字第95號請求拆屋還地等事件，就系爭建物主體及2 樓陽台部分拆除之請求敗訴確定後，其早已取得系爭建物越界建築占用系爭土地之複丈成果圖，明確知悉系爭建物越界占用系爭土地之位置及面積，上訴人卻於107 年8 月16日與被上訴人簽訂系爭買賣合約書前，僅提出系爭土地之空白地籍圖予被上訴人，於隔日簽訂系爭買賣合約書時，亦未將系爭建物越界建築之事記載於契約內，反而遲至107 年11月7 日始將複丈成果圖交予被上訴人，實與一般不動產買賣當事人為釐清責任，通常會於簽約時將不動產瑕疵情形載明於契約內，以免日後發生爭議之常情不符。

則被上訴人辯稱其是於107 年11月6 日現場指界時，始經上訴人告知系爭建物有越界占用系爭土地之事，其於簽訂系爭買賣合約書時不知悉此事等情，應屬可採。

⒋上訴人復主張依據其與許清德於107 年8 月16日前之Line對話紀錄「你好地號171 面積63.44 坪另持分路12.73 坪總計76.17 坪最新優惠價575 萬，近期即成交」等語（見原審卷第116 頁），及被上訴人所提出系爭土地之地籍圖謄本右下角記載「茲出售保生段171 地號與148 持分地號兩筆，土地茲收謝美麗小姐頭期款30萬元整。

107.8.16土地總價款540萬元整」等語（見原審卷第68頁），可知當初是將系爭土地與同段148 地號土地一併出售予被上訴人，兩造未於系爭買賣合約書中載明一併出售148 地號土地之事，是因為被上訴人知悉系爭建物越界占用系爭土地，同意不將148 地號土地寫入系爭買賣合約書中，將來可以較高之單位價格出售被占用部分予盧文清等7 人云云。

惟同段148 地號土地因屬道路用地，價值自較屬於住宅區之系爭土地為低，且系爭土地進出道路均經由148 地號土地始可為之，若上訴人出售系爭土地時不將148 地號土地一併移轉，一般人即無購買系爭土地之意願，故被上訴人辯稱148 地號土地未記載於系爭買賣合約書，是因為該道路用地並無價值，若不與系爭土地一併移轉，系爭土地也成為袋地將無任何價值，所以上訴人將之一併移轉予被上訴人所有，而不寫入系爭買賣合約書內，誠有相當之可能，並非無據。

此外，上訴人並未舉證證明同段148 地號土地未記載於系爭買賣合約書內，是因為其已於簽約前告知被上訴人系爭土地遭系爭建物越界占用之事實所致，則上訴人此部分主張，即屬無據而不足採。

㈢、綜上，上訴人出售系爭土地予被上訴人，於107 年11月8 日將系爭土地交付於被上訴人占有時，系爭土地遭系爭建物越界占用之部分無法交付，且無法請求盧文清等7 人拆除系爭建物越界占用部分而返還土地，致減少系爭土地之價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，則被上訴人抗辯就系爭土地有物之瑕疵，請求減少價金，即屬有據。

二、被上訴人辯稱系爭土地因瑕疵所應減少之價金，應以其購買系爭土地之總價款540 萬元除以系爭土地面積後，乘以遭占用土地面積，作為計算方式。

雖為上訴人所否認，並主張應以總價金除以系爭土地及148 地號土地應有部分面積加總，再乘以遭占用土地面積為計算。

就此：

㈠、系爭買賣合約書內已載明被上訴人是以540 萬元購買系爭土地，其內未載明包含148 地號土地。

上訴人於原審審理時自承148 地號土地為道路用地，其價值顯較系爭土地為低，若將該土地每單位面積之價值與系爭土地等值計算，顯未合公允。

參以上訴人於本院102 年度簡上字第95號民事事件中曾主張「倘被上訴人（即本件上訴人）必須讓出被占之土地，被上訴人建築線以上訴人所越界甲部分之後外牆拉直線至被上訴人前面地及後面地，雖不會造成畸零地，但建地面寬變窄，該地價值變受損，而減少土地約44.46 平方公尺，是13.45 台坪（寬0.66平方公尺，加上凸出窗戶的雨遮0.48公尺，乘上長39平方公尺），以目前建商詢買價之市價每坪開價12萬元，因而，被占用部分地價為161 萬元，另被上訴人所受割地而門面變窄之損失求償價，被上訴人所受之損失難謂小。」

等語，可知單就系爭土地被占用部分損失地價，未論及系爭土地門面變窄之損失，經上訴人自行計算，已達288,449 元（計算式：7.965544.46 161 萬元＝288,449 元，元以下四捨五入）。

可認被上訴人主張以系爭土地之總價款540 萬元除以系爭土地面積後，乘以遭占用土地面積，計算系爭土地因遭系爭建物占用之瑕疵所應減少之價金，應屬合理。

㈡、系爭土地面積209.71平方公尺、兩造間買賣價金540 萬元及系爭土地遭系爭建物越界占用7.9655平方公尺，為兩造所不爭執。

則被上訴人就系爭土地因系爭建物占用之瑕疵所應減少之價金為205,110 元【計算式：總價金5,400,000 元÷系爭土地面積209.71平方公尺×遭系爭建物占用面積7.9655平方公尺＝205,110 元，元以下四捨五入）】。

從而，被上訴人以其中20萬元主張減少價金，應可採憑。

是被上訴人主張減少價金後，被上訴人已未積欠上訴人買賣系爭土地之價金，即屬有據。

伍、綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人200,000 元及自107 年10月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，不予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。

上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。

柒、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

本件第二審訴訟費用即裁判費3,150 元應由上訴人負擔，爰依法確定如主文第2項所示。

捌、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 張玉萱
法 官 羅郁棣
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
書記官 周玉茹