臺灣臺南地方法院民事-TNDV,109,簡上,74,20220215,1

臺灣臺南地方法院民事判決
109年度簡上字第74號
上 訴 人 晶鄉村社區管理委員會

法定代理人 郭世鴻
訴訟代理人 林金宗律師
被 上 訴人 梁明昱

李淑燕

上二人共同
訴訟代理人 王燕玲律師
杜婉寧律師
林亭宇律師
林冠廷律師
蔡文斌律師
上 一 人
複 代 理人 李明峯律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於民國109年2月7日本院新市簡易庭108年度新簡字第200號第一審判決提起上訴，本院於民國111年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A'部分，設置未經主管機關核准之瓦斯間及資源回收室（下分稱系爭瓦斯間、系爭資源回收室，並合稱系爭地上物），作為晶鄉村社區（下稱系爭社區）設置瓦斯管線及堆放資源回收物使用，被上訴人於民國106年3月間拍賣取得系爭土地後，曾多次要求上訴人拆除系爭地上物並返還土地，均遭上訴人以找不到其他合適地點設置瓦斯管線及堆放回收物為由拒絕。

查系爭社區規約於95年2月18日訂立後第1次送至主管機關備查時，規約第2條第1項内容所載之附件一即約定共用之部分完全空白，可見社區規約於95年2月18日訂立時並無具體約定共用部分之範圍；

另依臺南市政府檢附系爭土地上建物之相關建照、使照資料，由使用執照附呈建築原貌檔案照片，系爭土地為空地，未設置系爭地上物，且其中附件公寓大廈規約範本為一空白規約，未填載規約約定內容及日期，足證區分所有權人並無就系爭地上物及其基地約定為共用部分。

依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款、民法第799條之1第4項前段規定，約定共用部分既未經載明於規約上，被上訴人即毋庸受其拘束。

上訴人雖主張被上訴人之子於106年6月4日召開之區分所有權人會議上，有同意將附圖所示編號A'部分土地作為約定共用等語，惟該次會議係概括討論專有部分約定共用，並未逐條討論規約內容，亦未就A'部分土地做討論及表決，復無取得被上訴人之書面同意，被上訴人雖為社區住戶之一，但非謂即有需提供編號A'部分之專有土地供社區住戶共同使用之絕對義務，上訴人不得主張被上訴人已於106年6月4日區分所有權人會議中同意將編號A'部分專有土地約定為共用。

原起造人富立建設股份有限公司（下稱富立公司）與被上訴人前手蘇芳永間簽訂之房地買賣合約書，所附之土地分割面積圖上僅有註記「地號47-62（即重測後灣裡段725地號土地）是由前排6戶持分，住戶需同意讓後方20戶住戶車輛自由通行的權利」，並未就該區位圖上A1區域左上角色塊標示之系爭地上物係做何用途有何說明或約定，足證富立公司交付系爭土地予蘇芳永時，並無約定系爭地上物及所坐落之土地要做為社區住戶共同使用部分。

被上訴人參與投標前，只能站在路邊觀看，不能進入社區參觀，不知系爭土地上有瓦斯間存在，縱認被上訴人買受前係可得而知，惟依富立公司與蘇芳永於96年8月23日簽立之協議書內容，富立公司向蘇芳永借用系爭土地之期間為96年8月24日起至106年8月23日止，上訴人或富立公司於期滿後均無法律上之正當權源繼續占有系爭土地。

況系爭瓦斯間之設置並未遵循相關法令，社區於110年5月12日曾發生漏氣事件，足認對被上訴人之居住安全有極大危害，而有拆除必要。

為此依據民法第767條第1項規定提起本件訴訟。

原判決命上訴人應將編號A'部分土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人，即無不當。

並聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：㈠系爭地上物並非上訴人所設置，而係富立公司於興建晶鄉村集合住宅時所設置，當時系爭土地仍為富立公司所有，富立公司容認系爭地上物設備之存在，並配合日後瓦斯管之接管事宜，堪認富立公司與全體區分所有權人間就編號A'部分土地供系爭地上物設備使用之部分，有依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分之情形。

㈡系爭社區於106年6月4日召開區分所有權人會議，被上訴人委託其子梁寶吉參與，被上訴人既已參與該次會議，並同意該次會議中將編號A'部分土地作為共用之決議，且該次會議紀錄已報請臺南市政府准予核備，因此，依該次會議決議，可認被上訴人亦已同意將編號A'部分土地提供社區使用。

㈢被上訴人買受系爭土地前，就應該知道或可得而知系爭瓦斯間存在，而該瓦斯間係連接瓦斯管線通到各住戶家中，以一般常理即足判斷非供其專有部分所用，堪認上訴人就系爭土地上部分供全體區分所有權人共同使用之系爭瓦斯間所用，乃屬可得而知。

蘇芳永於95年4月15日與富立公司簽訂之買賣契約書左上方已清楚標記系爭地上物之位置，與附圖所示編號A'部分位置相符，蘇芳永亦從未對社區提出異議與訴訟，是蘇芳永於買受系爭土地時，知悉並同意系爭地上物之設置，被上訴人既繼受蘇芳永之物權，依民法第799條之1第4項規定，被上訴人自不能主張排除瓦斯間及回收室之設置。

況富立公司於興建上訴人社區時，除設置系爭地上物外，尚同時設置警衛室、資源回收間、社區會議室、健身房、社區外牆、牌樓、社區總變電箱、水幕牆及4個分電盤，均使用專有或共有之土地，嗣並移轉予社區住戶，社區住戶或多或少都有提供其專有或共有之土地供社區使用，被上訴人身為社區一份子，自應受系爭社區規約拘束。

因此，被上訴人為系爭土地之繼受人及社區之一份子，應受民法第799條之1第4項規定及系爭社區規約拘束。

㈣系爭社區並無自來瓦斯，故富立公司興建晶鄉村社區時，為解決各住戶使用瓦斯之困擾，乃設置瓦斯管線，將大桶瓦斯置放於瓦斯間，而經由社區瓦斯管線，輸送到社區26個住戶，此不僅免去住戶各自叫瓦斯外送之不便，更能維持社區安全與品質，因此，若去除瓦斯間之設置，26戶住戶不僅要再花費巨額款項施工，變更自家瓦斯管線之設置，將來並要各自再叫瓦斯公司送瓦斯，社區有26戶，則幾乎每天都將有瓦斯公司車輛進出，安全有疑慮。

此外，若其他住戶比照辦理，社區中其他設施或管線，也有坐落在其他住戶土地上，都要除去該設施，社區等同名存實亡。

㈤臺南市政府消防局善化分隊於110年11月5日勘驗系爭瓦斯間之檢查結果為合格，善化分隊並將向消防局本部呈報核可接管系爭瓦斯間，日後會定期列管檢查，故已無安全上之疑慮。

原判決命上訴人應拆除系爭地上物，將土地返還被上訴人，即有未洽。

㈥並聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項為：㈠被上訴人於106年3月26日經拍賣取得系爭土地、同段716、718、725地號土地及其上門牌號碼臺南善化區溪尾216號房屋（下稱系爭房地），其中系爭土地屬被上訴人之專有部分，應有部分各二分之一，系爭土地上如附圖所示編號A'部分，面積9.5平方公尺之土地，有富立公司設置之瓦斯間及資源回收室。

㈡富立公司與被上訴人前手蘇芳永買賣系爭房地所簽訂之房地買賣合約書後附土地分割面積圖所示，其上有註記「地號47-62(即重測後灣裡段725地號土地）是由前排6戶持分，住戶須同意讓後方20戶住戶車輛自由通行之權利」等語。

㈢上訴人係經臺南市政府核備合法成立。

被上訴人所有之系爭房地為系爭社區之一部分。

㈣如附圖編號A'部分面積9.5平方公尺之地上物，係富立公司於興建系爭社區集合住宅時所興建，富立公司設置系爭地上物時，該地上物所坐落之系爭土地，亦為富立公司所有。

㈤系爭社區管理規約第二條專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分記載：「一、本社區專有部分、共用部部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如後，其區劃界限詳如【附件一所示】標的物件之圖說」。

㈥106年6月4日晶鄉村公寓大廈召開區分所有權人會議，被上訴人委託梁寶吉參與，有出席簽到名冊、委託書可證(原審卷第300、307頁），且該次會議紀錄業已報請臺南市政府准予核備。

㈦依臺南市政府工務局108年5月1日南市工使二字第1080520214號函所檢送上訴人設立迄今之規約及其附件資料中，上訴人於99年度報備時，並未附有前開第㈤項所稱系爭社區管理規約第二條第一項之附件一資料（即原審卷第257-264頁）。

四、得心證之理由：㈠上訴人辯稱系爭地上物非上訴人所設置，而係富立公司於興建晶鄉村集合住宅時所設置，且富立公司與全體區分所有權人間就編號A'部分土地，有依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分之情形，被上訴人既繼受蘇芳永之物權，依民法第799條之1第4項規定，自應受該約定拘束等語，經查：⒈按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；

約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。

區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

公寓大廈管理條例第3條第3、4、6款、第4條第1項、第23條第2項第1款及民法第799條之1第4項分別定有明文。

⒉查系爭地上物固為起造人富立公司所興建，且富立公司設置系爭地上物時，其所坐落之系爭土地亦為富立公司所有等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）；

惟本院審酌臺南市政府工務局110年11月29日南市工管二字第1101445975號函檢送(93)南縣造字弟3254號建造執照及（94)南縣使字第0009號使用執照（調取之執照卷宗另置）中，有關系爭社區建造執照所附之一層平面圖，僅標註管理員室及台電配電場，並未標註有設置系爭地上物，已難認富立公司設置之系爭地上物係經合法聲請及設置。

復觀富立公司與系爭房地前手蘇芳永於95年4月15日簽立之房地買賣合約書（原審卷第75-89頁），其後所附區位圖中，蘇芳永購買之A1部分（即系爭土地、716土地及系爭房屋）所包含之空地左上方固標記一色塊，惟綜覽前開房地買賣合約書，僅於後附之土地分割面積圖上註記「地號47-62（即重測後灣裡段725地號土地）是由前排6戶持分，住戶須同意讓後方20戶住戶車輛自由通行之權利」等語，並未就該色塊之用途有所約定，可知富立公司與蘇芳永至多僅約定725土地部分作為社區車道，而關於區位圖A1部分左上方之色塊並未有何說明，尚難認富立公司交付系爭房地時，有與蘇芳永約定系爭地上物及所坐落之土地係作為供社區共用之用。

再者，上訴人於99年間申請報備主任委員，後附資料固有系爭社區之管理規約，惟並未同時附有管理規約第二條第一項所稱之附件一（不爭執事項㈦），以此觀之，更難認系爭社區規約中有載明編號A'部分土地已約定共用，是上訴人稱編號A'部分土地已成為社區約定之共用部分，依民法第799條之1第4項前段，被上訴人應受該約定拘束云云，尚難認有理由。

⒊上訴人另辯稱被上訴人於透過拍賣取得系爭房地時，應已明知或可得而知系爭地上物位於被上訴人之專有土地上等語；

然依勘驗筆錄後附照片所示（本院卷第181-187頁），系爭地上物對外有鐵門遮蔽，若未進入社區，而僅站在路邊自社區圍牆外觀看，尚難知悉系爭地上物為瓦斯間及資源回收室，且富立公司與蘇芳永之房地買賣合約書未就區位圖A1部分左上方色塊有何約定或說明，業經認定如上，因此，上訴人辯稱被上訴人既繼受蘇芳永之物權，依民法第799條之1第4項規定，自應受該約定拘束云云，亦難認有理由。

⒋依上所述，上訴人未能舉證證明富立公司與全體區分所有權人間就編號A'部分土地，有依公寓大廈管理條例第3條第6款規定，約定共用部分之情形，且建造執照所附之一層平面圖、富立公司與系爭房地前手蘇芳永簽立之房地買賣合約書以及系爭社區規約，均未記載編號A'部分土地業經約定供系爭地上物使用之情形，又即使有約定，被上訴人亦無庸受系爭房地前手蘇芳永之約定約束，均堪認定。

㈡上訴人另辯稱被上訴人曾委託其子梁寶吉出席106年6月4日區分所有權人會議，梁寶吉已於該次會議中同意編號A'部分土地約定為共用部分等語，經查：⒈被上訴人固有委託其子梁寶吉出席106年6月4日區分所有權人會議，惟觀該會議紀錄（原審卷第308頁），該次會議討論事項及決議有三，於第三案晶鄉村社區管理規約檢討中修改規約並說明略以：「…⑹第二條，專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：名詞解釋：約定專用部分指社區住戶的若干公共設施，雖然位於私有之產權上，但約定為公共使用設施，其維護修繕及變更必須遵守本社區規約及其母法公寓大廈管理條例中有關約定專用部分的相關規定。

本社區屬於約定專用部分，例如：資源回收室，警衛室，社區中庭兩面景觀造景圍牆，社區四周外圍之圍牆，圍牆上的造景夜燈，住戶綠（草）地，以及住戶綠（草）地上的造景夜燈，均屬之。

⑺第二條，專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分：增列第三項條文，社區綠（草）地之配置範圍說明及規範，增列條文如下：社區綠（草）地之範圍以富立建設原始之全區規劃綠色標示部分為其範圍，詳如管理規約【附件五】富立建設原始之全區配置圖，住戶產權範圍内的綠（草）地為約定專有部分，住戶應遵守規約中約定專有部分之相關規定。

增列【附件五】富立建設原始之全區配置圖，請參考修訂後之管理規約【附件五】。」

等語（原審卷第269-272頁）。

依上開會議紀錄之記載，足認該次會議係將社區草地範圍均約定為共用部分，亦即只要位於社區草地範圍均約定為共用部分，縱使專用部分土地尚未有上訴人設置之公用設施，亦約定為共用部分，土地區分所有權人專用部分土地只要位在社區草地範圍內，均包裹式決議約定為共用部分，對於區分所有權人專有部分土地權利影響甚鉅，且各區分所有權人無從就其專有土地擬供社區共用部分逐一表示意見，因此，尚難僅以上開會議紀錄遽認被上訴人有同意將如附圖所示編號A'部分土地約定供社區共用，並同意上訴人設置系爭地上物。

⒉次查，106年6月4日區分所有權人會議係以富立公司原始全區配置圖做為依據（原審卷第290頁），該圖面範圍、面積、界線並不明確，亦未標示何處有上訴人設置之公用設施，難謂合於公寓大廈管理條例第23條第2項第1款約定共用部分之範圍及使用主體需載明於規約之規定，故難認該次區分所有權人會議有將如附圖所示編號A'部分土地約定共用。

⒊再查，系爭社區規約第3條第4項規定：「會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案」，上訴人所陳報之報備資料，未見有系爭社區全體區分所有權人之書面同意，益徵106年6月4日區分所有權人會議第三案決議，與系爭社區規約第3條第4項規定不相符合，因此，即使106年6月4日區分所有權人會議決議「只要位於社區草地範圍均約定為共用部分，縱使專用部分土地尚未有上訴人設置之公用設施，亦約定為共用部分」等內容，惟上開決議內容既未經專有部分之區分所有權人書面同意，亦難認該決議能拘束專有部分之區分所有權人。

⒋依上所述，106年6月4日區分所有權人會議決議內容，其約定共用之內容不明確，且未經專有部分之區分所有權人書面同意，因此，上訴人辯稱被上訴人已於該次會議中同意編號A'部分土地約定為共用部分云云，尚難憑採。

㈢被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號A'部分土地上之系爭地上物，為有理由：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害所有權者，得請求除去之。

有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

又按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人會議選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，依同條例第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，於完成法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。

然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法第40條第3項：「非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，已明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定管理委員會在實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。

故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負擔責任時，其本身縱非權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。

⒉系爭土地為被上訴人所共有且屬專有部分，其中如附圖所示編號A'部分土地並無約定共用等情，業經認定如上，起造人富立公司於系爭土地如附圖編號A'部分設置之系爭地上物，即無合法占用權源，而富立公司既將系爭地上物之管理、處分權移交予上訴人，上訴人即屬系爭地上物之事實上管理使用之人，而上訴人復未就其取得占有係有正當權源之事實舉證證明，因此，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將附圖所示編號A'部分之系爭地上物拆除，並返還土地，即有理由，應予准許。

五、綜上所述，上訴人管領之系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A'部分之土地，並無正當權源，被上訴人為系爭土地之共有人，其等依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。

原判決命上訴人應拆除系爭地上物及返還占用之土地，並分別依聲請及職權准免假執行之宣告，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 張家瑛
法 官 葉淑儀
法 官 許育菱
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
書記官 陳雅婷