臺灣臺南地方法院民事-TNDV,109,重訴,84,20210129,1

臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第84號
原 告 陳如薰
訴訟代理人 林錫恩律師
被 告 黃吳美滿
訴訟代理人 謝滿足
林瑞成律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年1月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○地號土地，應予變價分割，所得價金由原告分配八分之三、被告分配八分之五。

兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地，分割如附圖二所示，即：編號A1部分、面積三八五點八三平方公尺土地，編號B1部分、面積二一三點四二平方公尺土地，編號C1部分、面積七五一點六二平方公尺土地分歸被告取得；

編號A2部分、面積二三一點五○平方公尺土地，編號B2部分、面積一二八點○五平方公尺土地，編號C2部分、面積四五○點九七平方公尺土地分歸原告取得。

原告應補償被告新臺幣貳拾玖萬玖仟捌佰參拾肆元。

訴訟費用由原告負擔八分之三，被告負擔八分之五。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段0000000000000地號土地(下稱系爭土地)為兩造所共有，原告應有部分比例均為8分之3、被告應有部分比例均為8分之5。

因兩造就系爭土地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定請求裁判分割等語。

㈡並聲明：兩造共有系爭土地，應分割如附圖一(下稱甲方案)所示，即：系爭70、73地號土地分歸原告所有；

系爭169地號土地分歸被告所有；

系爭167地號土地如附圖一編號A部分、面積71.14平方公尺部分土地，分歸原告取得、編號B部分、面積270.33平方公尺部分土地分歸被告取得。

二、被告則以： ㈠系爭70地號土地面臨計畫道路，相鄰之69地號土地需通行70地號土地，或以交換土地方式才能建築，故70地號土地經濟價值最高，採變價分割方式能增加土地價值，較有利於兩造。

㈡如依被告提出之分割方案即附圖二(下稱乙方案)所示，系爭169地號土地編號C1部分，可從兩造共有之172地號出入、編號C2部分可從兩造共有之168地號土地出入，另167地號土地編號B1、B2部分，可從地號122、123地號土地出入，出入皆無不便。

㈢原告提出之甲方案將系爭167地號土地分割成L型土地，無法建築與臨地相同之透天厝，且建築時浪費土地面積，有損被告之土地利用權益。

但依被告提出之乙方案予以分割，則可建築與臨地相同之透天厝，節省建築時土地面積，應較為公平。

㈣系爭169地號土地為深度極大之長方形土地，最不利於建築，故採被告分割方案，由被告分得C1部分、原告分得C2部分較為公平。

㈤系爭土地均為空地，其上並無建物須保留，兩造均可分得土地建屋，惟依原告之分割方案，被告尚需補償新臺幣(下同)300多萬元(依被告分割方案，被告僅需補償29萬元)，顯非適宜之分割方案等語。

㈥並聲明：1.兩造共有系爭70地號土地予以變價，變價所得價金依兩造共有比例分配。

2.兩造共有系爭73、167、169地號土地，分割如附圖二所示，即：編號A1部分、面積385.83平方公尺土地，編號B1部分、面積213.42平方公尺土地，編號C1部分、面積751.62平方公尺土地分歸被告取得；

編號A2部分、面積231.50平方公尺土地，編號B2部分、面積128.05平方公尺土地，編號C2部分、面積450.97平方公尺土地分歸原告取得。

三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割。

查系爭土地為兩造所共有，原告應有部分均為8分之3、被告應有部分均為8分之5，皆位在高速公路永康交流道附近特定區計畫內，使用分區為「住宅區」，並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割之特約，且兩造前經本院新市簡易庭通知調解，因共有人無法協議而未調解成立等情，有系爭土地登記謄本、都市計畫土地使用分區證明書及調解程序筆錄在卷可稽（本院109年度新調字第35號卷第31至38頁、第53頁，本院卷第29頁），揆諸前揭規定，本件原告請求分割系爭土地，於法即無不合，應予准許。

㈡次按共有物之分割方法，不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得依任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

民法第824條第2項定有明文。

又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。

再按現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。

依該條第2項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

惟共有物之裁判上分割，仍以「原物分割為原則」，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。

倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決參照號判決參照）。

準此，共有物裁判分割，仍以原物分割為原則，如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形下，始得依變價分割及分配價金方式為之，苟共有物能以原物分割而不影響共有人利益與實質公平之結果，即應採原物分割方式為宜。

經查：1.系爭73、70地號土地現況均為空地，無人使用，(73地號土地)東側相鄰之同段90、91地號土地現為舖設柏油之巷道（寬約6公尺）供人通行，可往南連接八德街。

另70、73地號土地中間之同段71地號土地現況亦為空地。

2.系爭167地號土地現況為空地，無人使用，東側臨寬約6公尺舖設柏油之巷道（即同段122、123地號土地），可藉該巷道往南連接八德街。

3.系爭169地號土地目前為空地，無人使用；

另167、169地號土地中間之同段168、201地號土地，現況依原告訴訟代理人表示有圍牆設置在168、201地號土地界址處，目前無法藉由168、201地號土地往南通行，168地號土地現況為空地，非舖設柏油之巷道等情，此經本院於109年5月14日會同兩造至現場履勘屬實，並有勘驗筆錄及現場照片附卷可參（本院卷第47至51頁），亦為兩造所不爭執，故系爭土地現況均為空地，無人占有使用之事實，堪認無疑。

㈢查系爭70地號土地呈細長梯形狀，南側相鄰之同段71地號土地現況雖為空地，尚未使用，惟依其規劃應屬道路用地(同段72、35地號土地同為道路用地，參本院卷第29、95頁，本件兩造共有之系爭土地出入條件參長信不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書第36頁)，另東側相鄰之同段39、38地號土地係屬住宅區用地，故依使用分區而論，系爭70地號土地應僅有南側臨路(即同段71地號土地)，且寬度(南側)長達約43公尺，東側縱深僅約2公尺、西側縱深僅約6公尺，與兩造其他共有之土地並未相鄰，無法合併分割，故系爭70地號土地分割後不論由原告或被告1人單獨取得，或原、被告各以其持分分割(原告分割取得73.23平方公尺、被告分割取得122.04平方公尺)，將來除非與北側同段69地號土地合併使用，否則以其縱深短淺之條件分析，實難為建築規劃，顯然無法因原物分割而提升經濟效益。

反之，以變價方式予以分割，相鄰土地所有權人如有意與系爭70地號土地合併規劃，即可競價出標，並利用市場自由競價方式使該土地之市場價值產生量化及加乘效益，變價之價格提高，兩造所受分配之金額即隨之增加，客觀上顯較有利。

故本院參酌上情，並斟酌系爭70地號土地現況、地形條件、經濟效用及兩造之利益等一切情形，認為原告主張系爭70地號土地分割後由其1人取得，非屬適當，採變價方式予以分割，並將變價所得價金由兩造依應有部分比例分配，對土地將來規劃使用及兩造利益而言，較屬適宜之分割方式而堪可採，爰判決如主文第1項所示。

㈣次查系爭73地號土地現況為空地，並無任何建物坐落其上，北側為尚未開闢之8公尺計畫道路(即同段71地號土地)，東側為舖設柏油寬約6公尺之巷道(八德街366巷，即同段90、91地號土地，90地號土地為臺灣嘉南農田水利會所有，91地號土地為臺南市所有，管理者為臺南市永康區公所，參本院卷第77、78頁，雖該2筆土地使用分區為住宅區，惟現況為鋪設柏油供人通行之巷道)，且該土地面積非小(617.33平方公尺，約186.74坪)，縱深約在11.2公尺至16公尺間，以其縱深、面寬(約43公尺)及兩造持分面積而論，如採原物分割即附圖二所示，編號A1由被告取得(面積為385.83平方公尺，約116.71坪)、編號A2由原告取得(面積為231.50平方公尺，約70.03坪)，2筆土地之面寬、縱深，乃至於面積，均足供將來建築規劃使用，有利於自身規劃利用或出售，並因相臨北側使用分區為道路用地之同段71地號土地而無通行之不便，實屬不偏利或損及於一造之結果，更可提升經濟使用效益。

是系爭73地號土地以兩造持分比例分割後予以分配，如上所述，應可提升土地綜效，並無分割後減低土地可利用性而應由共有人1人單獨取得之必要，故原告主張分割後由其1人單獨取得系爭73地號土地，要非適當，被告提出乙方案主張分割後由其取得附圖二編號A1、原告取得編號A2土地，相較而言，應屬適當之分割方式，堪認可取。

㈤再查系爭167地號土地現況東側相鄰之同段122、123地號土地，現況為鋪設柏油之巷道(八德街388巷，122地號土地為臺灣嘉南農田水利會所有，123地號土地為臺南市所有，管理者為臺南市永康區公所)，另西側相鄰之同段168地號土地，同為原、被告所共有(原告持分8分之3、被告持分8分之5)，該土地現況雖尚未開闢供通行，惟屬8公尺計畫道路而不得建築使用，應供通行之用等情，有土地謄本及不動產估價報告書在卷可查(本院卷第79、80、83、84頁)，由此可見系爭167地號土地東、西側（可往北銜接同段165、71地號等土地）應有道路可供對外通行，不因臨路條件而受限制。

又系爭167地號土地形狀近似長方形，面積為341.47平方公尺(約103.29坪)，以兩造各自持分比例予以分割，原、被告可各別單獨取得128.05平方公尺(約38.74坪，原告)、213.42平方公尺(約64.56坪，被告)，如以被告主張之乙方案予以分割，並由兩造各自取得(參附圖二)，其中編號B1部分、面積213.42平方公尺土地，面寬約9.27公尺、縱深約23.46公尺，另編號B2部分、面積128.05公尺土地，面寬約5.73公尺、縱深約22.07公尺(參本院卷第113頁)，均呈長方形，此一地形及臨路條件對於兩造而言，不論將來建築規劃或出售或自行運用，均足以滿足要求，此與原告提出之甲方案(參附圖一)，其中編號A部分(由原告取得)，面積為71.14平方公尺(約21.51坪，小於該筆土地原告應有部分之面積)，面寬僅約4.74公尺，縱深約15公尺，另編號B部分(由被告取得)，面積為270.33平方公尺(約81.77坪，大於該筆土地被告應有部分之面積)，地形呈「∟」形狀，面寬為10.26公尺、縱深約15公尺至22.07公尺(參本院卷第111頁)等情形相較而論，原告方案分割後之土地地形不僅非屬方整而有礙於將來建築使用，面寬、縱深條件更不利於規劃，顯然以被告提出之乙方案予以分割，應較有利於兩造，且系爭167地號土地與兩造其他共有之70、73、169地號土地並未直接相鄰，無合併交換土地以利分割之必要。

故本院審酌上情，並考量分割後土地之面寬、縱深及兩造利益等條件，認以被告主張之乙方案(即附圖二)予以分割，即編號B1部分、面積213.42平方公尺土地分歸被告取得，編號B2部分、面積128.05平方公尺土地分歸原告取得，應屬適當之方案，堪可憑採。

㈥復查系爭169地號土地面積為1202.59平方公尺(約363.78坪)，呈長方形，寬約78公尺、縱深約14公尺，以兩造應有部分計算各自土地面積為450.97平方公尺(約136.42坪，原告)、751.62平方公尺(約227.36坪，被告)；

另東、西側相鄰之168、172地號土地皆同為兩造所共有(參本院卷第83、84、183頁土地謄本)，並為8公尺尚未開闢計畫道路，則以原、被告持分面積及上開臨路條件判斷，按原、被告應有部分面積採原物分割方式，分割後2筆之土地如被告提出之乙方案所示(參附圖二)，均呈方整之長方形，其中編號C1、面積751.62平方公尺臨路(即臨同段172地號土地)面寬約14公尺、縱深約50公尺，另編號C2、面積450.97平方公尺臨路(即臨同段168地號土地)面寬約14公尺、縱深約30公尺，不論地形、面積及臨路等狀況，皆足供將來建築使用，並無不利於兩造之結果，尚無分割2筆後因土地條件不佳減損其價值而全部分割予1人之必要，故原告主張系爭169地號土地由被告1人全部分割取得，要非適當，應以被告主張之乙方案分割如附圖二所示，即編號C1、面積751.62平方公尺土地分歸被告取得，編號C2、面積450.97平方公尺土地分歸原告取得，較屬符合兩造利益之結果而堪可採。

㈦本件兩造共有之系爭土地因原告主張之分割方案並未按各筆土地原、被告應有部分面積予以分割，並因各筆土地之地形、臨路條件皆有不同而價值有所高低，故本院經兩造同意囑託長信不動產估價師事務所就原、被告分別提出之甲、乙方案鑑定分割前後土地價值之差異性，該估價師事務所於109年11月18日委派不動產估價師至現場勘察，並於109年12月7日以長信00000000號函文檢附不動產估價報告書到院(函文參本院卷第159頁，估價報告書外放)，其中就本院審酌後所採之分割方案(即被告提出之乙方案)，該報告書鑑定後認除系爭70地號土地因採變價分割外，其餘系爭73、167、169地號土地分割前、後原告取得編號A2、B2、C2土地、被告取得編號A1、B1、C1土地之價值，被告因分配致權利範圍價值減少，應受原告補償29萬9,834元等情，有系爭估價報告書在卷可查，亦為兩造所不爭執。

本院審酌上開估價報告書鑑定結果，乃不動產估價師就系爭土地之分割前後位置及面積，先進行產權、一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、及依最有效使用分析情況下，採用比較法、土地開發分析法2種估價方式，與比較標的進行分析及加權比重，並考量條件差異程度，進行調整、修正推估而得出，鑑定內容及技術均具有一定之專業性，核屬公正客觀，足堪憑採。

是依本院判決之分割方案(即被告提出之乙方案)，原告應補償被告29萬9,834元，爰判決如主文第3項所示。

四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有人之地位，提起本件訴訟請求裁判分割，即屬正當。

從而，本院審酌系爭土地現有使用狀況、土地使用分區、位置、兩造分割之利益等一切情狀，認其中系爭70地號土地以變價方式予以分割，按兩造權利範圍之比例分配價金；

另系爭73、167、169地號土地分割如附圖二所示，即編號A1部分、面積385.83平方公尺土地，編號B1部分、面積213.42平方公尺土地，編號C1部分、面積751.62平方公尺土地分歸被告取得；

編號A2部分、面積231.50平方公尺土地，編號B2部分、面積128.05平方公尺土地，編號C2部分、面積450.97平方公尺土地分歸原告取得，應屬適當之分割方案，並因分割後價值有所增減，原告應補償被告29萬9,834元，爰判決如主文第1、2、3項所示。

五、末查分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。

而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，且分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘由一造負擔全部費用，顯有失公平。

故本院審酌系爭土地兩造之權利範圍及分割結果，認本件訴訟費用依民事訴訟法第80條之1規定由兩造按其權利範圍即原告負擔8分之3、被告負擔8分之5，始屬適當，並判決如主文第4項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第五庭 法 官 林勳煜
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 1 日
書記官 朱烈稽