臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,1127,20240312,3

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1127號
原 告 李文貴

訴訟代理人 康皓智律師
被 告 楊宸睿

訴訟代理人 黃正彥律師
黃雅萍律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟柒佰捌拾肆元，及自民國一百一十年八月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬捌仟柒佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國109年11月16日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將臺南市○區○○段0000地號土地（應有部分628/100000）及其上同段624建號（門牌號碼臺南市○區○○路000號5樓）之建物（下稱系爭建物）出賣予原告，被告並於系爭契約書中第5條擔保責任第2款中約定「買方擔保點交後六個月屋況無既存滲漏水瑕疵」。

詎料，雙方於109年12月29日點交後，原告於110年1月4日發現系爭建物有漏水瑕疵，並經由仲介告知被告，被告雖坦承有漏水瑕疵存在，然迄未將瑕疵修補完成。

是以，上開滲漏水瑕疵已足以影響系爭建物之價值、效用、居住品質等，則系爭建物，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在，被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，原告並於同年6月17日寄發存證信函，爰依民法第359條規定，請求減少買賣價金，含技術性價值減損新臺幣（下同）50萬元與交易性價值減損50萬元，共計100萬元。

並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算利息。

併願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭建物原為被告所有，而系爭建物係於88年3月12日辦理第一次所有權登記，迄今已有20餘年。

兩造於109年11月16日簽訂不動買賣契約，在訂約之前，原告透過台灣房屋仲介公司多次看過系爭建物，也了解系爭建物之屋況，而在109年12月29日辦理點交之時，原告也未對系爭建物有何瑕疵提出質疑。

㈡原告點交之後，雖於110年1月4日、同年4月29日向被告表示系爭建物有漏水痕之情事。

系爭建物雖有漏水，但情形並不嚴重，且未影響建物之安全性，原告主張之修補費用卻高達44萬元，顯然過高，且依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，外牆屬於共用部分，其修繕外牆之費用由公共基金、或經過全體所有權人決議負擔範圍，原告要求被告全數支付，實無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利之判決，被告願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年11月16日簽訂系爭買賣契約（見補字卷第23-41頁），約定被告將系爭建物出售予原告。

依據系爭買賣契約第5條第2款約定「買方擔保點交後6個月屋況無既存滲漏水瑕疵」。

㈡系爭建物係於88年3月12日辦理第一次所有權登記，迄今已有20餘年，有土地登記第二類謄本及建物標示部謄本（見本卷第55-57頁）可稽。

㈢本院囑託台南市土木技師公會就系爭建物滲漏水之爭點進行鑑定，台南市土木技師公會業於112年12月13日提出鑑定報告書（鑑定報告書外附）。

四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項本文、第355條第1項、第359條及第360條分別定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。

㈡本件原告主張系爭建物有漏水瑕疵存在，為被告所否認，並抗辯系爭建物漏水係因原告買受系爭建物內部隔間拆除重建工程導致等語。

經本院囑託台南市土木技師公會鑑定，該會鑑定結果：㈠系爭建物目前情況研析：⒈有漏水情形。

⒉漏水區域包含：5樓客廳八角窗窗框及其下方牆面、5樓房間一窗戶及其下方牆面、5樓廚房陽台窗框下方牆面、5樓夾層主臥室陽台窗框下方牆面（下稱系爭建物漏水處）。

㈡上開滲漏水之成因無法推知何時產生。

㈢上開滲漏水之情況，有無可能因內部隔間拆除重建工程所致或擴大？研析：⒈因內部隔間拆除重建工程導致漏水之可能性極低。

⒉依據本建築物屋齡約24年推估，漏水原因極有可能為外牆防水層自然老化，及24年間歷次大小地震造成裂縫導致漏水等情，有台南市土木技師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可查（見系爭鑑定報告書第4頁、第5頁）。

系爭建物於109年12月29日辦理點交後，原告旋即於110年1月4日向被告表示「凸窗、西面窗」有漏水情事，原告當時於點交後5日內即向被告表示建物窗邊有漏水情事，原告當時尚未來得及進行內部隔間拆除重建工程，便發現系爭建物凸窗、西面窗部分有漏水痕，顯與系爭建物經鑑定後，認定系爭建物漏水處亦均為窗邊處相符，堪認系爭建物漏水處，係因建物為外牆防水層自然老化，及24年間歷次大小地震造成裂縫導致漏水所致，是以，原告主張系爭建物於交付前即有漏水之瑕疵，被告應負瑕疵擔保之責，堪以採信。

㈢系爭建物存有漏水瑕疵，則原告得否請求減少價金，及其數額：⒈本件被告應負瑕疵擔保責任者，已如前述，則原告依民法第359條前段請求減少價金，自屬有據。

本件就系爭建物因系爭建物漏水處之瑕疵所致價值減損，經本院囑託台南市土木技師公會鑑定，系爭鑑定報告書鑑定結果：技術性價值減損一般是指房屋買賣時有缺失，修復該缺失所造成的價值減損，為直接減損，本案而言系指房屋漏水修復費用（含室內裝修復原工程費），研判減損金額為漏水修繕金額估算表之修復金額，為188,784元整（含稅5%）等情（見系爭鑑定報告書第5頁）。

原告主張系爭鑑定報告所建議採取打針式之修復工法，無法完全根絕漏水情況，應採修繕至無漏水之狀態，且與一般實務上漏水案件修補方式不同，請求本院送請補充鑑定等語。

惟系爭鑑定報告係建議可採室內沿裂縫打針灌注發泡劑，或低壓灌注epoxy修補；

並於室外以高空垂降方式塗佈液態矽樹脂防水材+甲苯（1：3）底塗，矽樹脂防水材+甲苯（1：1）面塗。

並就上開修繕方式說明：打針灌注發泡劑或epoxy，一般被民眾誤認為是治標不治本的漏水修復方式，但是若施做確實，此修復方式可以快速、有效、經濟的達到漏水修復之目的，也常用在地下室連續壁，或高樓無法由外部修復之情形等語（見系爭鑑定報告書第4頁至第6頁）。

足徵，系爭鑑定報告所採取修復方式，係屬專業、經濟、有效、快速且能達到漏水修復之目的，並無原告所擔心無法修復漏水之情況。

是以，原告僅憑其單方面之認知，認為系爭鑑定報告所採之修復方式無法達到修復系爭建物漏水之情況，係屬無據，尚難採憑，亦無原告所請需補充鑑定之必要，附此敘明。

⒉按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。

故於物被毀損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決參照）。

本件就系爭建物因系爭建物漏水處之瑕疵所致技術性價值減損及交易價值減損，經本院囑託台南市土木技師公會鑑定結果：技術性價值減損一般是指房屋買賣時有缺失，修復該缺失所造成的價值減損，為直接減損，本案而言系指房屋漏水修復費用（含室內裝修復原工程費），研判減損金額為188,784元。

系爭建物修補後，因不會造成房屋使用性降低、結構安全性降低、美觀性損失等情形，且本案漏水情形並非嚴重等級（鋼筋生鏽膨脹造成混凝土崩裂），故研判漏水如經修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，並不會造成交易性價值之減損等情（見系爭鑑定報告書第4頁、第5頁）。

可認系爭建物因系爭建物漏水處瑕疵而減損之價值，為技術性價值減損188,784元（即修補瑕疵所需費用188,784元）。

交易性價值減損部分，因系爭建物漏水處乃為窗框處，且漏水情況並非嚴重，漏水若修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價值減損。

⒊依上，原告主張系爭建物漏水瑕疵造成技術性價值減損188,784元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由。

而系爭建物漏水處之瑕疵若經修補完畢，則可維持房屋原有價值，不會造成交易價值減損，故原告主張系爭建物之漏水瑕疵造成交易價值減損50萬元部分，為無理由。

五、綜上所述，原告依民法第359條規定請求被告減少價金技術性價值減損188,784元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 12 日
民事第一庭 法 官 葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
書記官 陳淑芬