臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,1336,20211224,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1336號
原 告 王建勝


被 告 劉國棟
訴訟代理人 藍慶道律師
上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，經本院於民國110年10月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國(下同)107年3月6日經由本院106年度司執字第29916號拍賣程序，標得門牌號碼臺南市安南區城西街二段I262巷6號未保存登記房屋（下稱系爭房屋），並已變更房屋稅納稅義務人，取得系爭房屋之事實上處分權。

㈡又系爭房屋坐落在臺南市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)，系爭土地為訴外人陳郁茽家族所分別共有，陳郁茽之權利範圍為15分之1，前經訴外人國泰人壽保險股份有限公司聲請本院以109年度司執字第4059號強制執行拍賣，而由被告得標。

因系爭房屋係訴外人陳寡（陳郁茽之父）在其持分土地上所建造，並由訴外人陳郁仁(陳郁茽之兄)申請房屋稅籍及水電，陳寡為求公平，本欲將其之系爭土地持分傳予陳郁茽，但因有債務糾紛，故將其持分先移轉予第三人，嗣陳寡死後多年，陳郁茽之母遵照陳寡遺囑於70年間將間系爭土地持分轉回由陳郁茽繼承。

故系爭土地及系爭房屋原同屬陳寡一人所有，嗣其將系爭房地先後移轉予不同人，雖未設定地上權，但依民法第838條之1規定，土地及其上建物同屬於一人所有，因強制執行拍賣，土地與建物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。

是原告因拍賣取得系爭房屋，應視為對系爭土地已有地上權之設定。

㈢另依民法第425條及第425條之1規定，系爭房地原同屬陳寡一人所有，後來分屬不同人，亦應認有法定租賃關係存在，且原告與陳郁茽已另行簽署土地使用同意書，更新租賃契約，故亦不受民法第449條規定租賃期限最長20年之限制。

是原告對於系爭土地有法定地上權及法定租賃權存在，依土地法第104條第1項規定，得對被告得標之系爭土地權利範圍15分之1行使優先購買權。

㈣再查，被告前因贈與已先取得系爭土地之權利範圍45分之1，系爭房屋經原告拍定時，執行法院曾通知系爭土地共有人是否行使優先購買權，被告當時並未對系爭房屋行使優先購買權，待原告取得系爭房屋後，被告又對原告提起拆屋還地訴訟，雖經本院另案107年度南簡字第1714號及109年度簡上字第129號民事判決，命原告應拆除系爭房屋，並返還土地予全體共有人確定（下稱前案），然被告此舉應有違誠信原則，故原告訴請確認對於被告得標之系爭土地權利範圍15分之1有優先購買權，應有理由。

㈤並聲明：確認原告就本院109年度司執字第4059號強制執行事件，對於被告得標之系爭土地權利範圍15分之1有優先購買權。

二、被告答辯：㈠否認原告對於系爭拍賣土地有地上權及租賃權，及其主張有土地法第104條第1項優先購買權等情詞，依民法土地法第104條規定，及最高法院69年度台上字第945號判例等相關實務見解，基地出賣時，房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃關係存在者，始有依同樣條件優先購買之權，非謂房屋所有人於基地出賣時即得依該條主張優先購買權。

㈡又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參照）。

查系爭土地早年以來即為多人所共有，全體共有人未曾同意共有人可在土地上建屋，原告雖陳稱系爭房屋係陳寡在其持分土地上所興建之情詞，然陳寡應非系爭土地之共有人，縱曾為共有人之一，其亦無權在特定部分建屋，原告自法院拍賣取得之系爭房屋，乃係無權占用系爭土地之事實，業經前案判決確定，原告應受前案確定判決爭點效之拘束，不得再為相反主張，是其於本件再主張對系爭土地有法定地上權及法定租賃權云云，顯屬無據。

㈢並聲明：如主文第1項所示。

三、兩造不爭執事項(見本院訴卷第101頁)：㈠陳郁茽於74年8月20日以買賣原因登記取得系爭土地權利範圍15分之1。

㈡原告於107年3月6日經由本院106年度司執字苐29916號拍賣陳郁仁所有之系爭房屋，投標取得系爭房屋。

㈢被告為系爭土地之共有人（權利範圍45分之1)。

㈣原告之系爭房屋前經被告訴請本院107年度南簡字第1714號及109年度簡上字第129號民事判決，認定無權占用系爭土地，命原告應拆除系爭房屋並返還土地予全體共有人確定。

㈤陳郁茽之系爭土地權利範圍15分之1，前經本院109年度司執字第4059號拍賣，並由被告得標。

四、兩造爭執事項：原告主張其對於系爭土地有法定地上權或法定租賃權，訴請確認對被告得標之權利範圍15分之1有優先購買權，有無理由？

五、本院之判斷：㈠按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院95年度台上字第1574號、84年度台上字第2530、105年度台上字第2337號民事判決要旨參照）。

此即為學說所謂爭點效之效力。

㈡經查，依兩造不爭執事項㈣所示，原告之系爭房屋前經被告訴請本院107年度南簡字第1714號及109年度簡上字第129號民事判決，認定無權占用系爭土地，命原告應拆除系爭房屋並返還土地予全體共有人確定。

是以，系爭房屋無權占用系爭土地之事實，既經前案確定判決所認定，本件應受前案判決爭點效之拘束，原告自不得再為相反之主張。

是其主張系爭房屋與系爭土地之間有法定地上權或法定租賃關係存在，自無可取。

㈢次按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。

其立法意旨乃在使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用。

故倘基地為多數人所共有，而僅部分共有人出售其持分之情形，因無法使土地與其上房屋同歸一人所有，自無上開規定之適用。

本件系爭土地為多數人所共有，而僅拍賣其一共有人陳郁茽之權利範圍，此據兩造不爭執事項㈠、㈢、㈤可明，是依上開說明，地上房屋所有人並無上開規定適用之餘地，是原告此部分主張，亦屬無據。

㈣再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，復分據民法第425條之1第1項及民法第838條之1第1項所明定。

是以土地及房屋原本「同屬一人所有」者為限，始有上開規定之適用。

㈤承前所述，系爭土地所有人原為陳郁茽及被告等多人，而原告標得系爭房屋前，原所有人為陳郁仁，復據兩造不爭執事項㈡可明，是系爭房地顯非「同屬一人所有」，縱因先後讓與或拍賣而非屬不同人所有，亦無上開規定之適用，是原告以其因法院拍賣取得系爭房屋，遽謂對系爭土地取得法定地上權或法定租賃權之情詞，自亦無可取。

㈥從而，原告主張其對於系爭土地有法定地上權或法定租賃權，訴請確認對被告得標之權利範圍15分之1有優先購買權，即無理由。

六、綜上所述，原告主張其對於系爭土地有法定地上權或法定租賃權，訴請確認本院109年度司執字第4059號強制執行事件，對於被告得標之系爭土地權利範圍15分之1有優先購買權，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
書記官 謝璧卉