臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,20,20220609,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第20號
原 告
即反訴被告 吳錫豐

訴訟代理人 蔡清河律師
被 告
即反訴原告 張國雄


訴訟代理人 蔡念辛律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新台幣527,240元，及自民國110年6月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之56，餘由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按民事訴訟法第260條第1項所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）。

原告主張：兩造於民國108年10月16日經由幸福家事業有限公司佳里分公司（下稱幸福家公司）仲介，被告將其所有坐落於台南市○○區○○段000地號、面積4,279平方公尺，及同段246-1地號、面積12,000平方公尺兩筆土地（下稱系爭土地)，以新台幣（下同）650萬元出售給原告，並於同日訂定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告於當日給付第一期款63萬元予被告，惟被告未依約履行契約，原告乃依民法第254條、第259條及系爭買賣契約第10條第1項約定，解除系爭買賣契約，請求被告返還已給付之價金63萬元；

被告則以其已依約履行義務，惟原告之買賣價金給付遲延，乃解除系爭買賣契約，反訴請求原告即反訴被告給付違約金及負擔系爭買賣契約衍生之全部稅捐及相關費用，依上開說明，反訴之訴訟標的與本訴之訴訟標的及防禦方法確有相牽連，是被告所提之反訴自屬合法，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本訴部分：

（一）原告起訴主張：⒈兩造於108年10月16日經由幸福家公司仲介，被告將其所有系爭土地，以650萬元出售給原告，並於同日訂定系爭買賣契約書，原告於當日給付第一期款63萬元予被告。

依系爭買賣契約第13條特約事項第3項約定「買賣雙方同意由賣方負責整地，清除雜草、雜木後始申請農證。

若土地上有導致農證無法核發之因素(例風水墓碑等等)由賣方負責排除。

另買賣雙方同意農證核發後，賣方保留新台幣貳拾萬元正於仲介公司(即幸福家公司，下同），由仲介公司協助賣方處理剩餘風水墓(風水墓碑五門)之問題，日後多退少補，買方已知悉且同意。」

然風水墓(風水墓碑五門)之問題迄未妥善處理完畢，原告於109年8月間曾會同宗教師盧老師前往系爭土地探查，其中大門風水墓及其廢棄物竟未妥善處置，而是就地掩埋，大雨過後磚塊露出，始被發現大門風水墓及其廢棄物以如此不道德之方式草草了事，另在該大門風水墓右前方之另一門風水墓完全未處理，經原告再三要求，甚至於109年11月13日寄發存證信函要求被告應於文到10日內清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草、雜木、並應整地及妥善處理上開所述風水墓之問題，依然未見被告及仲介公司處置，故而提起本件訴訟，並以本起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，原告依民法第254條、第259條規定及系爭買賣契約第10條第1項約定，請求被告返還已給付之價金63萬元及利息。

⒉聲明：⑴被告應給付原告63萬元，及108年10月16日起，至被告給付日止，按年息百分之五計算之利息。

⑵若為原告有利判決，願供擔保請准宣告假執行。

⑶訴訟費用由被告負擔。

（二）被告抗辯：⒈原告解除系爭買賣契約無理由：⑴兩造確實於108年10月16日簽訂系爭買賣契約，約定總價款650萬元，依系爭買賣契約第3條，約定付款方式如下：①第一期款（簽約款)63萬元。

簽約時買方應給付交由地政士存匯入履保專戶。

賣方同時交付土地所有權狀正本由特約地政士收執保管。

②第二期款(用印款)290萬元。

賣方應於鑑界完成時，備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。

買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。

③第三期款（完稅款）297萬元。

兩造於契約書上註記於「農業證明核發」後付款。

稅單核發後五日内買方應將第三期款存匯入履保專戶。

⑵惟查，原告在108年10月16日簽約時，給付第一期款63萬元後，依系爭買賣契約約定，應於鑑界完成時給付第二期款290萬元。

但系爭土地於108年11月間已完成鑑界，原告卻遲遲未將第二期款存匯入履保專戶。

兩造透過雙方仲介代表溝通，原告希望能等被告申請農用證明完畢後，再行付第二期款（按：原本契約第3條約定，農用證明辦妥應給付第三期款），被告也同意。

蓋依系爭買賣契約第13條，特約事項有約定應由賣方整地申請農用證明，惟系爭土地屬於曾文溪水質水量保護區範圍，申請農業使用證明之行政程序較為繁瑣，行政機關之作業時程也稍微冗長。

被告依然盡賣方義務，在109年1月30日向台南市政府水利局提出簡易水土保持申報書，109年4月6日經台南市政府水利局准予核定「台南市○○區○○段00000地號農路及蓄水池工程」簡易水土保持申報，109年5月14日經台南市○○○○○○○○○○區○○段00000地號作農業設施容許使用同意書」，109年6月2日經台南市楠西區公所同意核發「楠西區龜丹段246、 246-1地號農業用地作農業使用證明書」。

復於109年8月18日經台南市政府水利局就「台南市○○區○○段00000地號農路及蓄水池工程」簡易水土保持處理完工，檢查合格完畢。

是被告已善盡系爭買賣契約所定之賣方義務，完成整地並經過主管機關檢驗完畢，核發農業設施容許使用同意書、農業使用證明書、水土保持完工合格證明。

絕無原告所指稱未配合清除整地等情，而有違約情事。

⑶縱然行政程序的時程無法由人民單方掌控，因此無法按系爭買賣契約第9條原定之土地點交時程109年4月15日，完成點交所有權移轉。

惟按系爭買賣契約第13條，特約事項第4項：「若因不可抗力導致超過合約之最慢點交日期，雙方同意展延，日期另議。」

因為原告自己也有提議待申請農用證明完畢再行給付第二期款，兩造遂合意展延契約時程，待被告完成整地、申請農用證明完畢，原告再給付第二期款，被告則配合辦理完稅及所有權移轉登記之相關行政程序。

然被告在109年6月2日，已取得台南市楠西區公所核發之農業用地作農用證明書，原告卻遲遲不願依約給付第二期款。

被告在109年10月6寄出第一封存證信函催告原告應依系爭買賣契約給付第二期款290萬元（被證6）。

系爭買賣契約之價金履約保證專戶第一建築經理股份有限公司，亦於109年11月13日再次以存證信函催告原告給付第二期款290萬元。

均未獲原告理會，未依買賣契約第3條約定，給付第二期款290萬元。

是以，本件經展延點交時程後，被告已完成申請農用證明等整地義務，只待原告依約給付第二期、第三期價款，就可以完成土地所有權移轉及點交，係因原告違約在先，致無法完成本件買賣契約。

原告反而指稱被告給付遲延而解除契約，並無理由。

⒉另有關原告指稱未妥善處理系爭土上之風水墓問題，亦非 事實。

該無主墓係埋藏於系爭土地底下，從外觀看不出來，連被告自己也都不知道。

兩造在簽約時，係原告表示有感應到系爭土地可能有埋藏無主墓，遂於依系爭買賣契約第13條，特約事項有約定：「三、買賣雙方同意由賣方負責整地、清除雜草後始申請農證。

若土地上有導致農證無法核發之因素（例如風水墓碑等等），由賣方負責排除。

另買賣雙方同意農證核發後，賣方保留20萬元正於仲介公司，由仲介公司協助賣方處理剩餘風水墓（風水墓碑五門）之問題，日後多退少補，買方已知悉且同意。」

被告已經完成整地，並已在109年6月2日取得農地作農用使用證明書，且已完成二門風水墓碑之處理。

依系爭買賣契约第13條第3項之記載，兩造係約定在農證核發後，賣方保留20萬元予仲介公司，處理剩餘風水墓問題。

亦即兩造之契約時程可以照走，若原告配合給付第二期、第三期價款，系爭土地隨時可以辦理所有權移轉及點交。

即便土地點交後，仲介公司仍有20萬元的保留款可以將剩餘風水墓處理完畢；

但問題出在，原告遲遲不願給付第二期款290萬元，導致本件買賣契約無法順利履約。

⒊綜上，本件係原告未依系爭買賣契約第3條約定，鑑界完成後給付第二期款290萬元，致契約無法順利履行。

原告指稱被告未善盡賣方義務，均非事實，不符解除契約之要件。

⒋聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如受不利判決，願提供擔保，請准免為假執行之宣告。

二、反訴部分：

（一）反訴原告主張：⒈按兩造108年10月16日簽訂系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；

經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。

如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

惟已移轉於買方或其指定登記名義人之產權，買方或其登記名義人應於本契約解除後立即無條件返還賣方。」

次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。

⒉經查，反訴被告以其110年1月5日民事起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已付價金63萬元。

惟反訴原告已依約清除雜草、雜木，並已於109年6月2日取得楠西區公所同意核發「楠西區龜丹段246、246-1地號農業用地作農業使用證明書」，並未違反賣方應盡義務。

反而係反訴被告未依系爭買賣契約第3條之約定，給付第二期款290萬元，致反訴原告無法配合辦理後續完稅過戶作業。

反訴被告竟又片面解除契約，明確拒絕履行其作為買方給付價金之義務，是本件買賣契約顯係因可歸責反訴被告致給付遲延。

反訴原告依民法第254條規定，以本件反訴起訴狀為解除契約之意思表示，並依系爭契約第10條第2項後段約定，請求沒收買方（反訴被告）已支付之全部價款63萬元作為違約金。

復依系爭契約第10條第2項後段約定，擅自解約或可歸責於買方致本契約解除者，除沒收全部已支付之價款作為違約金外，買方並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

故反訴原告尚得請求因本件買賣契約支出，總計308,000元之相關費用，包含下列項目：「鑑界規費10,000元、鑑界代書費2,000元、林芳源處理無名氏墳墓費用（含起掘、處置、法會、鮮果紅包金紙及塔位）128,000元、頂佳土木包工業整地費用120,000元、朱文彬除草費用48,000元。」

⒊綜上，反訴原告依據民法第254條規定，解除系爭買賣契約，並以系爭契約第10條第2項後段約定做為請求權基礎，請求反訴被告給付938,000元（即630,000元+308,000元）。

⒋聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告938,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵反訴訴訟費用由反訴被告負擔

（二）反訴被告抗辯：⒈反訴原告依系爭買賣契約第9條第4款規定，最遲應於109年4月15日依約定完成點交系爭買賣標的，而在無不可抗力之因素下，更未經雙方以書面或口頭展延系爭買賣契約之履行日期，倘有，反訴原告自應提出展延系爭買賣契約之履行日期之確切事證，否則，被告未能依約定之履行日期完成點交，依系爭買賣契約第10條第1項規定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方(自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定七日期限催告預期仍不履行，買方得解除契約。」

並未限制買方何時催告及解除契約，因此經反訴被告再三要求，甚至於109年11月13日寄發存證信函(原證2)要求被告應於文到10日內清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草：雜木、並應整地、及妥善處理上開所述風水墓之問題，依然未見被告及仲介公司處置，故而提起本件訴訟，並以本起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，自屬依法有據，反訴原告所陳殊不足採。

⒉反訴原告雖主張其因履行系爭買賣契約所衍生之全部稅捐及相關費用308,000元，惟台南市楠西區公所實施派員會勘時間109年5月26日，竟在反訴原告109年7月間委請林芳源處理無名氏墳墓之前，顯屬違反常情，加上反訴被告多次前往現場所看情景總是雜草叢生，看不出經過整地的樣子，不得不懷疑其中有所作偽。

另被證9之收據(林芳源處理無名氏墳墓之費用），與被證12第4頁照片顯示「祖且妣張菊」並非無名氏，二者不同，被證9、被證12自難採為被告已依雙方約定，負責整地(包括先行處理已發現之風水墓），清除雜草、雜木之證據。

⒊聲明：⑴反訴原告之請求駁回。

⑵反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於108年10月16日經由幸福家公司仲介，被告將其所有系爭土地，以650萬元出售給原告，並於同日訂定系爭買賣契約，原告於當日給付第一期款63萬元予被告。

（二）依系爭買賣契約第3條第2項付款方式約定，被告應於鑑界完成日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，另應取得系爭土地農業用地作農業使用證明書，原告最遲應於前開日期將第二期款290萬元存匯入履保專戶。

系爭土地於108年11月間鑑界完成，於109年6月2日取得楠西區公所同意核發「楠西區龜丹段246、246-1地號農業用地作農業使用證明書」。

（三）系爭買賣契約第13條特約事項3、約定：「買賣雙方同意由賣方負責整地，清除雜草、雜木後始申請農證。

若土地上有導致農證無法核發之因素( 例風水墓碑等等) 由賣方負責排除。

另買賣雙方同意農證核發後，賣方保留新台幣貳拾萬元正於仲介公司( 即幸福家公司），由仲介公司協助賣方處理剩餘風水墓( 風水墓碑五門) 之問題，日後多退少補，買方已知悉且同意」。

（四）被告在109年10月6寄存證信函催告原告應依系爭買賣契約給付第二期款290萬元（被證6，見本院卷第115-119頁），原告已收受該信函。

原告尚未給付第二期款。

（五）原告於109年11月13日寄發存證信函(原證2，見本院卷第37-39頁）予被告，要求被告應於文到10日内清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草、雜木、並應整地、及妥善處理上開所述風水墓之問題，被告已於同日收受上開存證信函。

四、得心證之理由：

（一）原告主張：被告最遲應於109年4月15日完成點交，但被告迄未依約清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草、雜木、並應整地、及妥善處理風水墓之問題，原告依民法第254條、第259條規定及系爭買賣契約第10條第1項約定，以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還已給付之價金63萬元，是否有理由？經查：⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

民法第254條定有明文。

又「經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。」

系爭買賣契約第10條第1項亦約定甚明。

⒉原告雖主張被告最遲應於109年4月15日完成點交云云。

查系爭買賣契約第9條第4項固然約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾109年4月15日。」

另同契約第13條特約事項第4項約定：「若因不可抗力導致超過合約之最慢點交日期，雙方同意展延，日期另議。」

有該契約書可按（見本卷第22、23頁）。

依據系爭買賣契約第9條第4項之規定，系爭土地應待所有權移轉登記後始辦理點交，然因原告尚未給付第二、三期款，被告並無移轉系爭土地所有權之義務，目前亦尚未移轉，故系爭買賣契約尚未履行至點交程序，應可認定。

原告在109年4月15日約定點交日之後，仍於109年11月13日寄發存證信函予被告，要求被告應履行清除系爭土地上之蓄水池等義務，顯亦認系爭買賣契約有因不可抗力導致超過合約之最慢點交日期，雙方同意展延，兩造仍繼續履行契約，故原告主張被告在109年4月15日前有點交土地之義務云云並無足採。

⒊原告主張被告迄未依約清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草、雜木、並應整地、及妥善處理風水墓之義務，經催告仍未履行云云。

然查：⑴被告於109年7月間委由林芳源處理系爭土地上無名氏墳墓起掘、處置、法會、鮮果紅包金紙及塔位費用，支出：128,000元等情，業據提出林芳源出據之收據（附楠西區公所非公墓土地起掘許可證明書）、開挖部分風水墓撿骨處理之照片、感謝狀、收據為證（見本院卷第139、217、219、389、391頁），並經證人林芳源到庭證稱：「（問：是否認識被告張國雄？）不認識。

（問：職業？）殯葬工作，撿骨、進靈骨塔等。

(提示被證9，見本院卷第139頁，問：該收據之『林芳源』是否你簽的？對。

（問：何人委託你去做該收據所載之事項？）幸福家不動產業務員王浩濬。

（問：上面所記載款項新臺幣128,000元有無收到？）有，王浩濬給付的。

（問：收據上面記載『無名氏』，惟被證12照片箱子上是寫『張菊』，為何如此？）當時沒有看到墓碑，只看到小石塊，要挖要公所認定才能挖，公所就是以無名氏代替，我們開挖後洗乾淨才看到寫『張菊』兩個字，才把『張菊』打在骨灰罐上，這是對亡者的尊重，不然我們也可以寫無名氏。

（問：意思是當時在申請楠西區公所核發起掘證明時還不知道該墓是誰的墓，才用無名氏代替，後來挖出後才知道是張菊所有?）是。

（問：128,000元的細項所稱之塔位是在哪裡？）臺南市佳里區塭内里慈德襌寺。

（問：這個塔位需要多少錢？）塔位本身是56,000元，裡面的供品、敬花、師傅誦經是新臺幣16,000元，總共是72,000元。

（問：其他的金額就是起掘嗎？）挖的工資、骨灰甕等的錢，我可以提供明細。」

等語（見本院卷第301-303頁），並有林芳源出具之明細收據可按（見本院卷第369頁），核屬相符，被告抗辯其曾委由幸福家公司業務員王浩濬僱工處理系爭土地之風水墓應可認定。

雖被告僅清除系爭土地上之兩座風水墓，另有兩座未清除，其餘是否還有埋在地底下的無法確定，此據被告自認在卷（見本院卷第77頁）。

然依據系爭買賣契約第13條第3項之約定，被告排除風水墓義務的主要目的是為了要申請系爭土地之農業用地作農業使用證明書，在農業用地作農業使用證明書核發之後，如有剩餘風水墓之問題則由被告留20萬元給仲介公司，由仲介公司協助處理，故縱有風水墓尚未處理完畢，也由兩造同意被告提出20萬元委由仲介公司處理，日後多退少補而解決。

被告於109年6月2日取得台南市楠西區公所核發系爭土地農業用地作農業使用證明書，此為兩造所不爭執，並有該函文在卷可憑（見本院卷第109、111頁），此時被告已無將全部風水墓處理完畢之義務，難認為給付遲延，原告謂被告經催告後仍未清除風水墓有給付遲延情事，自無可採。

⑵被告委由頂佳土木包工業吳俊傑整地，支出120,000元，業據提出提出收據一紙為證（見本院卷第141頁），並經證人吳俊傑到庭證稱：「（問：是否認識被告張國雄？）不認識。

（提示被證10，問：頂佳土木包工業收據是否由你出具？）是。

頂佳土木包工業是我個人獨資商號。

（問：何人委託你去做這項整地工程？）幸福家王浩濬。

（問：上面所載12萬元款項有無收到？）有。

（問：工程內容？）整地【把開挖的墓地整平】、開挖公墓、廢棄物清理，費用是大概估算。

（問：整地的時間是否是收據記載之日期？）之前，好像109年6月後。

到110年1月27日才請款，款項也是幸福家王浩濬匯款給我的，我收據給他。

…（問：整地的面積？）不知道，山上很難量測面積，我做的是墓地全部、周圍，跟把樹挖掉。

（問：去那邊主要是挖墓？）挖墓，整地，整乾淨。

（問：範圍大致為何？）請怪手大概需整理五天。

（問：有無除草等？）有挖樹沒有除草。

（問：範圍是否如被證12？）本院卷第213頁是除草，那個不是我做的。」

等語（見本院卷第303至305頁），核與被告抗辯事實相符。

⑶被告於108年11月24日委託朱文彬除草，支出48,000元，業據提出提出收據一紙為證（見本院卷第143頁），並經證人朱文彬到庭證稱：「（問：是否認識被告張國雄？）不認識。

（提示被證11，見本院卷第143 頁，問：鋤草收據是否由你出具？）對。

上面的朱文彬是我簽的。

（問：是否於108年11月24日完成該鋤草工程？）有，有收到新臺幣48,000元。

本院卷第213 頁上照片就是我在鋤草。

（問：何人委託你去做鋤草工程？）幸福家王浩濬。

（問：工作完成後是否也跟王浩濬請款？）對，他拿現金。

（問：是否知道你鋤草的範圍？）可能一甲多，還包括砍樹。

我帶一個助手去做，忘了做幾天，但我們是整個包起來，做多做少是我們的事情。」

等語（見本院卷第306至307頁），核與被告抗辯之情相符。

⑷雖原告否認上開證人之證詞，並提出系爭土地108年11月10日林務局農林航空測量所108年11月10日所攝之航空照片、108年12月23日、110年2月26日之GoogleEarth衛星空照圖（見本院卷第403至407頁），認對比照片後並無證人證述之整地、鋤草、挖掘墳墓之事實云云。

然查，原告提出之上開空照圖僅能看出系爭土地上似有樹木、草地，但細節詳情無法辨識，無法證明被告有無僱工整地、挖掘墳墓、清除雜草、雜木之事實，不足以證明證人之證詞虛偽，上開空照圖難為有利於原告之認定。

⑸又被告為給系爭土地整地，在109年1月30日向台南市政府水利局提出簡易水土保持申報書，109年4月6日經台南市政府水利局准予核定「台南市○○區○○段00000地號農路及蓄水池工程」簡易水土保持申報，109年5月14日經台南市○○○○○○○○○○區○○段00000地號作農業設施容許使用同意書」，109年6月2日經台南市楠西區公所同意核發「楠西區龜丹段246、 246-1地號農業用地作農業使用證明書」，復於109年8月18日經台南市政府水利局就「台南市○○區○○段00000地號農路及蓄水池工程」簡易水土保持處理完工，檢查合格完畢，有簡易水土保持申報書、台南市政府水利局函、台南市政府農業局函、台南市楠西區公所函在卷可按（見本院卷第97至113頁）。

是被告已盡系爭買賣契約所定之賣方義務，完成整地並經過主管機關檢驗完畢，核發農業設施容許使用同意書、農業使用證明書、水土保持完工合格證明，原告謂被告未配合清除整地而有違約情事云云並無可採。

⑹綜上，原告雖於109年11月13日寄發存證信函(見本院卷第37-39頁）予被告，要求被告應於文到10日内清除系爭土地上之蓄水池、農路、雜草、雜木、並應整地、及妥善處理上開所述風水墓之問題，然被告取得系爭土地之農業用地作農業使用證明書後，剩餘未清除之風水墓已由兩造同意由被告支付20萬元給仲介公司，由仲介公司協助處理，被告無給付之義務，另被告已依約清除雜草、雜木及整地，難認有何給付遲延情事，原告以上開存證信函催告被告履約，並依民法第254條、第259條規定、系爭買賣契約第10條第1項約定解除系爭買賣契約，請求返還已給付之價金63萬元及利息為無理由，應予駁回。

（二）反訴原告主張：反訴原告已依約清除雜草、雜木，並已於108年11月間鑑界完成，109年6月2日取得楠西區公所同意核發「楠西區龜丹段246、246-1地號農業用地作農業使用證明書」，並未違反賣方應盡義務。

但反訴被告未依系爭買賣契約第3條約定，給付第二期款290萬元，又片面解除契約，明確拒絕履行其作為買方給付價金之義務，是本件買賣契約顯係因可歸責反訴被告致給付遲延。

反訴原告依民法第254條規定，解除系爭買賣契約，並以本件反訴起訴狀為解除契約之意思表示，並依系爭契約第10條第2項後段約定，請求沒收反訴被告已支付之全部價款63萬元作為違約金，是否有理由？經查：⒈反訴被告依系爭買賣契約第3條約定應於系爭土地鑑界完成及取得農業用地作農業使用證明書後給付第二期款290萬元，而系爭土地於108年11月間鑑界完成，另於109年6月2日取得楠西區公所同意核發之農業用地作農業使用證明書，然反訴被告尚未支付第二期款290萬元，此為兩造所不爭執，應可認定為真正。

⒉查反訴被告依約應於109年6月2日給付第二期款290萬元，然給付遲延，反訴原告已於109年10月6寄存證信函催告反訴被告應於函到七日內，給付第二期款290萬元（見本院卷第115-119頁），反訴被告已收受該信函，惟尚未給付第二期款，則反訴原告依民法第254條之規定，以反訴起訴狀之送達為解除契約之意思表示，反訴被告於110年6月16日收受繕本，兩造間之系爭買賣契約解除，反訴原告之主張於法有據。

⒊又系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；

經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。

如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」

有該契約書可按。

反訴被告因第二期價金給付遲延，經反訴原告定七日期限催告逾期仍不履行而解除契約，顯係可歸責於買方之事由致系爭買賣契約解除，反訴原告依上開約定得沒收已支付全部價款63萬元做為違約金。

⒋按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

民法第252條定有明文。

又違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。

當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。

另約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。

經查：⑴系爭買賣契約第10條第2項後段約定：「買方…除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」

將違約金與其他損害賠償併列，揆諸前開說明，系爭買賣契約違約金約定，應屬懲罰性違約金。

⑵反訴原告得請求給付違約金，已如前述，本院衡諸反訴原告就系爭買賣契約之履行，原應有一定之銷售利潤，因反訴被告未依約履行，致反訴原告受有未能如期取得價金、實現銷售利潤，且喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入等損害，兼衡反訴原告因反訴被告違約而解除契約，反訴原告就系爭土地再為銷售，將生另覓買家之成本等一切情狀，認將反訴被告已繳納之價金63萬元全數作為違約金，自屬過高。

再參以系爭買賣契約第10條第2項前段約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）」，以反訴被告應給付之金額、給付遲延之日數計算違約金，較屬可採，查反訴被告應於109年6月2日給付第二期款290萬元，迄反訴原告110年6月16日解除契約，共遲延378天，則本件反訴被告應給付之違約金應酌減為219,240元（計算式：價金2,900,000元×378天×2/10000＝219,240元），反訴原告在此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。

（三）反訴原告主張：其依系爭買賣契約第10條第2項後段約定，請求反訴被告負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用：鑑界規費10,000元、鑑界代書費2,000元、林芳源處理無名氏墳墓費用（含起掘、處置、法會、鮮果紅包金紙及塔位）128,000元、頂佳土木包工業整地費用120,000元、朱文彬除草費用48,000元，以上共308,000元，是否有理由？經查：⒈反訴原告為履行系爭買賣契約鑑界、清除雜草、雜木及整地之義務，支出鑑界規費10,000元、鑑界代書費2,000元、林芳源處理無名氏墳墓費用128,000元、頂佳土木包工業整地費用120,000元、朱文彬除草費用新台幣48,000元，以上共308,000元等情，業據提出代書費收據、地政規費徵收聯單、林芳源收據、頂佳土木包工業收據、朱文彬收據、反訴原告進行整地、清除雜草、雜木及開挖部分風水墓撿骨處理之照片為證（見本院卷第133至143頁、第213至219頁、 第369頁），並經證人林芳源、吳俊傑、朱文彬到庭證述明確，應可採信。

⒉按兩造於系爭買賣契約約定反訴原告有鑑界、處理風水墓及清除雜草、雜木、整地之義務，反訴原告為履行契約而支出上開費用，然因反訴被告給付遲延致系爭買賣契約解除，反訴原告支出上開費用而受有損失，應屬解除契約衍生之費用。

從而，反訴原告依系爭買賣契約第10條第2項後段約定，請求反訴被告負擔308,000元，應屬有據，應予准許。

五、綜上所述，本訴部分原告依民法第254條、第259條規定及系爭買賣契約第10條第1項約定，解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還已給付之價金63萬元及自及108年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回；

其假執行之聲請失所依附，應一併駁回。

反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付違約金219,240元，及負擔因債務不履行解除契約後衍生之費用308,000元，共527,240元，及自反訴狀繕本送達翌日即110年6月17日起至清償日止按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件本訴為無理由，反訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
民事第五庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
書 記 官 高培馨