臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,522,20220609,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第522號
原 告 林誌銘
訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師
被 告 黃寶旭

黃寶奎
黃寶舟
黃子花


黃貞欽


黃冠瑄

黃冠綾

兼 上二人
訴訟代理人 黃蕭聖燕
被 告 黃煒智
黃琬婷
黃琬雯
黃蘭心

兼 上一人
訴訟代理人 黃嫩心
被 告 黃貞福
黃琡惠


黃偉凱
黃偉翔
兼 上四人
訴訟代理人 黃偉傑
被 告 莊益昇
鍾羿如
莊凱傑
周淑玲
施玉蘭
楊燿豪

蔡逸翔
林耿盟
楊美珠
陳昱誠
蔡忠宸
甘良恩
陳君嫦
林東慶
楊士弘
楊碧珍
張惠燕

王尹伶
陳乃冠
蔡妗涔
葉軒瑋
上二十一人共同
訴訟代理人 蘇清水律師
黃郁庭律師
蘇國欽律師
被 告 蕭麗卿
上二十二名被告共同
訴訟代理人 蘇建榮律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應各將坐落臺南市○○區○○段00地號土地如附表所示之應有部分移轉登記予原告。

訴訟費用由被告按附表所示應有部分比例負擔。

事實及理由

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。

出租耕地出賣時，出租人與承租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種（最高法院99年度台上字第459號判決參照）。

本件租佃爭議事件前經臺南市仁德區公所耕地租佃委員調解、臺南市政府耕地租佃委員會調處均不成立，經臺南市政府移送本院處理，此有臺南市政府民國110年3月30日府地籍字第1100414757號函暨所檢送之租佃爭議調處不成立案卷宗可稽（見本院卷一第19至127頁），核於法並無不合，先予敘明。

二、被告黃寶旭、黃寶奎、黃寶舟、黃子花、黃貞欽、黃冠瑄、黃冠綾、黃蕭聖燕、黃煒智、黃琬婷、黃琬雯、黃蘭心、黃嫩心、黃貞福、黃琡惠、黃偉凱、黃偉翔、黃偉傑均經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告起訴主張：

（一）原告與訴外人林文正、林裕凱等3人為坐落臺南市○○區○○段00地號土地（以下簡稱系爭耕地）之三七五耕地租約【臺南縣私有耕地租約（民國38年6月23日立、仁德字第517號），以下簡稱系爭租約】承租人，被告楊碧珍等21人由楊碧珍以109年8月13日台南育平郵局第240號存證信函通知原告及林文正、林裕凱等3人系爭耕地已依土地法第34條之1規定全部出售予第三人，買賣價金新臺幣（下同）26,334,408元。

因原告及林文正、林裕凱等3人為系爭耕地承租人，函至15日內可依同樣條件為優先承受之行使，原告旋於109年8月18日以仁德車路墘郵局第196號存證信函行使優先承受權，林文正、林裕凱亦於109年8月16日同意由原告一人優先承受；

復經被告楊碧珍於109年8月19日收受上開存證信函，原告顯已於法定期間內合法行使優先承受權。

惟出租人即被告楊碧珍等人不承認原告行使優先購買權為合法，原告爰提起本件訴訟。

（二）對被告抗辯之陳述：⒈被告黃偉傑、黃偉凱、黃偉翔、黃冠瑄、黃蕭聖燕、黃冠綾、黃嫩心、黃蘭心、黃琡惠、黃貞福等10人（以下簡稱黃偉傑等10人）雖非依土地法第34條之1同意出售系爭耕地之共有人，惟其等之應有部分因被告楊碧珍等21人依土地法第34之1授權而代為處分，然被告楊碧珍等21人既主張原告行使優先購買權不合法，否認兩造間有買賣契約存在，從而原告就系爭耕地是否與各共有人成立買賣契約狀態未明，且如原告獲勝訴判決，係取得系爭耕地所有權全部，而非僅取得被告楊碧珍等21人之所有權應有部分，自應將全體共有人列為被告，否則將導致判決結果與土地法第34條之1第1項之規定相齲齬。

⒉系爭耕地之土地價款如何分配及給付，係系爭耕地之共有人內部關係，與原告無涉。

倘如被告等人仍無願於本件終結前履行買賣契約，原告只得待取得勝訴判決辦理移轉登記時，再就總買賣價金26,334,408元依各被告應有部分可分配之價金給付之。

⒊被告黃偉傑等10人辯稱被告楊碧珍等人於109年買受系爭耕地所有權應有部分，並未通知承租人行使優先購買權，該買賣應為無效云云。

然不問是否有通知承租人，僅有承租人得依耕地三七五減租條例第15條第3項主張因未通知行使優先購買權而買賣無效之權利，並非被告黃偉傑等10人得置喙或代位主張。

故不論承租人是否尚未行使優先購買權，或已不得主張優先購買權，依最高法院103年度台上字第477號民事判決意旨，被告楊碧珍等人與原系爭耕地共有人間之買賣自屬有效，被告黃偉傑等10人抗辯為無理由。

⒋被告楊碧珍等21人於109年8月13日即以出租人身分自居，以台南育平郵局第240號存證信函通知原告及林文正、林裕凱等3人系爭耕地已依土地法第34條之1規定出售土地全部予第三人，載明原告等人為承租人、原告等人得依耕地三七五減租條例第15條規定行使優先購買權；

嗣原告就本件租佃爭議申請台南市仁德區公所調解，不論係於三七五租約之主管機關台南市仁德區公所調解時，抑或其上級機關台南市政府調處時，被告楊碧珍亦均為出租人；

且被告楊碧珍於110年2月4日調處不成立後，旋於同年月9日更以出租人身分自居，向台南市仁德區公所申請本件三七五租約無效，申請租約無效之依據，即耕地三七五減租條例第16條第2項規定，嗣台南市仁德區公所形式上審查認定被告楊碧珍等人具出租人適格，方立案處理並定現地勘查期日。

被告楊碧珍現竟翻異其過往其為出租人之主張，僅囫圇含糊泛稱其前手非出租人，稱其非出租人，除違反禁反言外，亦與事實不符。

⒌系爭租約為仁德區公所登記有案之三七五租約，租約字號為「仁德字第517號」，多年來亦歷經多次出租人與承租人變更登記，效力無可懷疑。

又自38年以來，系爭耕地之承租人均如期繳租，系爭租約業經租約登記，並為土地登記之註記，多年來無人爭執，承租人亦持續於系爭耕地耕作，出租人領受租金，均秉實履約。

且被告莊益昇等21人於109年8月13日表明以出租人身分，寄發台南育平郵局第240號存證信函予原告等人，復於調解、調處時亦均以出租人身分委任代理人出席。

再者，被告莊益昇等21人更於110年2月9日以出租人身分自居，另向仁德區公所主張本件三七五租約無效之他案申請，被告莊益昇等21人現翻異前詞，改口系爭租約不生效力，有悖常理。

⒍訴外人林文正及林裕凱早於109年8月16日出具同意書同意由原告一人優先購買，非如被告莊益昇等人主張未獲事前同意。

是本件無論就台灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號會議「公同共有人得否單獨以其名義行使優先承買權」採甲說（肯定說）或乙說（否定說），原告本件優先購買權行使之效力無有疑義。

（三）聲明：⒈被告應各將臺南市○○區○○段00地號土地（即系爭耕地）如附表所示之所有權應有部分移轉登記予原告。

⒉訴訟費用由被告負擔。

四、被告黃偉傑、黃偉凱、黃偉翔、黃冠瑄、黃蕭聖燕、黃冠綾、黃嫩心、黃蘭心、黃琡惠、黃貞福（即黃偉傑等10人）抗辯：

（一）系爭耕地係先祖黃欣所遺留之土地，所有原始繼承人均為黃姓，直至109年5月15日，楊碧珍等22人向黃氏家族購得系爭耕地，持分達2分之1以上。

楊碧珍等21人隨即於109年8月13日寄發存證信函，以低於行情甚多之價格賤賣系爭耕地，顯不合常理，且被告並無意願以低價出讓系爭耕地，亦未曾寄送存證信函予承租人，詢問是否行使優先承受權。

（二）楊碧珍等22人於109年間取得系爭耕地時，當時賣方是否依據耕地三七五減租條例第15條規定以書面通知承租方可行使優先承買賣？若未曾通知，被告主張109年間買賣皆無效；

楊碧珍等人之前買賣行為既為無效，楊碧珍等人接續買賣行為亦應為無效，遑論原告有任何優先承購權之成立。

故應回復至109年5月前之共有及租賃關係。

（三）聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

五、被告楊碧珍抗辯：

（一）系爭耕地係於38年6月23日由出租人黃天民出租予林氏，而被告買受土地之前手並非黃天民，亦非黃天民之繼承人，故被告並無承受系爭耕地出租人之權利義務，亦即被告並非系爭耕地之出租人，核無耕地三七五減租條例之適用，故原告依耕地三七五減租條例第15條規定確認優先購買權存在，應無理由。

（二）被告雖曾通知原告及林文正、林裕凱等3人行使優先購買權，實乃出於被告之前手為系爭耕地出租人誤解，嗣經被告查知租約後，始知被告之前手所有權人，並未與系爭耕地之承租人訂立耕地租約，故尚不得以被告曾發存證信函催告原告及林文正、林裕凱等3人行使優先購買權，即認定被告為系爭耕地租約之出租人。

（三）退步言，若鈞院認被告與原告間就系爭耕地有耕地租約關係存在，因原告與林文正、林裕凱等2人共同繼承耕地承租權，故該耕地承租權應為原告及林文正、林裕凱等3人公同共有，今林文正、林裕凱等2人未在被告通知系爭耕地出售之15日內以書面表示承受，應視為放棄，則原告僅以其個人之名義主張系爭耕地之優先購買權，應無理由。

（四）承上，本件承租人之租賃權既為原告及林文正、林裕凱等3人公同共有，則優先購買權之行使依民法第823條第3項規定及參照最高法院69年台上字第1252號、87年度台上字第174號、99年度台上字第1469號判決意旨，應由原告及林文正、林裕凱等3人全體同意。

然被告於109年8月13日發函催告原告及林文正、林裕凱等3人，是否項同一條件承受系爭耕地，詎原告及林文正、林裕凱等3人收受文15日內，僅原告函覆其個人願行使優先購買權，林文正、林裕凱等2人未見任何函覆書面，是以，林文正、林裕凱等2人依法已視為放棄行使優先購買權，雖原告函覆表示其個人願意行使土地全部之優先購買權，惟此與民法第823條第2項規定及上開實務見解意旨尚有未合，應無理由。

（五）聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

六、被告莊益昇、鍾羿如、莊凱傑、周淑玲、施玉蘭、楊燿豪、蔡逸翔、林耿盟、楊美珠、陳昱誠、蔡忠宸、甘良恩、陳君嫦、林東慶、楊士弘、楊碧珍、張惠燕、王尹伶、陳乃冠、蔡妗涔、葉軒瑋、蕭麗卿等22人抗辯：

（一）系爭耕地原為訴外人黃欣所有，嗣黃欣死亡後，由其繼承人黃天民、黃天育、黃天益、黃天驥、黃灼華、黃阿嬌、黃婉華、九姑等8人繼承，系爭耕地為上開繼承人公同共有。

惟被告主張之系爭租約，出租人僅有黃天民簽名，並無其他公同共有人同意或授權之證明文件，顯係黃天民未得全體公同共有人同意，擅自簽署系爭租約，是系爭租約對全體公同共有人不生效力。

故原告以系爭耕地之三七五租約承租人主張優先承受權，於法不合。

（二）縱認原告與被告間存有耕地三七五租約，原告所行使之優先承受權，係源自繼承關係，且與其他繼承人林文正、林裕凱公同共有，是原告應得公同共有人全體同意，行使優先承受權，始為合法。

惟原告受被告楊碧珍通知後，僅原告一人行使優先承受權，未與其他公同共有人行使優先承受權，或事前得公同共有人全體同意行使優先承受權，是原告一人行使優先承受權，難認合法。

縱原告事後取得公同共有人全體同意，仍與法未合。

是以，原告僅單獨行使耕地三七五減租第15條第1項優先承受權規定，實不合法，故原告提起本件優先承受權存在，應無理由。

（三）聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

七、被告黃寶旭、黃寶奎、黃寶舟、黃貞福、黃子花：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

八、得心證之理由：

（一）原告主張坐落臺南市○○區○○段00地號土地（即系爭耕地）為被告等人所有，應有部分如附表所示，出租人楊碧珍等人以109年8月13日台南育平郵局第240號存證信函（見本院卷一第160-166頁）通知原告及林文正、林裕凱等3人系爭耕地以價金26,334,408元出售予第三人，原告三人於函至15日內可為優先承受；

原告乃以109年8月18日仁德車路墘郵局第196號存證信函（見本院卷一第168-170頁）函覆依同樣條件行使優先承受權等情；

業據原告提出系爭租約及存證信函為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

（二）被告抗辯系爭租約僅有出租人黃天民一人簽名，並無其他公同共有人同意或授權之證明文件，因認系爭租約對全體公同共有人不生效力云云；

為原告所否認。

經查：⒈觀系爭租約記載租賃期間自38年1月1日起至43年12月31日止，嗣每6年經租期屆滿，復再續約6年，系爭租約正面蓋有44年、50年、68年（年代久遠戳章難以辨識）續約6年之戳章，背面之耕地租約異動登記加蓋戳計處之續訂租約加蓋戳記處蓋有經臺南縣政府分別於74年、80年、86年、92年、98、104續訂租約6年之戳章等情，有系爭租約在卷可佐（見本院卷一第154至158頁），可見系爭土地於38年間已訂有耕地租賃契約，並適用耕地三七五減租條例。

⒉系爭租約每6年續訂及變更出租人、承租人，均記載於系爭租約上，並未另行簽訂其他書面契約，觀系爭租約之記載及探究當事人之真意，堪認續訂租約係以原租約之內容作為續約之內容，變更出租人、承租人則以變更後之出租人、承租人，承受先前之出租人、承租人之地位續約。

⒊綜上，系爭租約於38年1月1日即已成立，其後每6年租期屆滿續約，歷經數十年，承租人均按時繳租，自應認黃天民於38年時有權代表全體共有人成立系爭租約。

是被告抗辯系爭租約僅有出租人黃天民一人簽名，並無其他公同共有人同意或授權之證明文件，對全體公同共有人不生效力云云，尚難憑採。

（三）又按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條定有明文。

被告抗辯被告楊碧珍等人之前手所有權人，並非黃天民，亦非黃天民之繼承人，因認被告楊碧珍等人並未承受系爭耕地出租人之權利義務，即被告楊碧珍等人並非系爭耕地之出租人云云；

惟依前揭耕地三七五減租條例第25條之規定，無論被告楊碧珍等人或其前手是否與承租人簽訂系爭租約，均應認系爭租約對系爭土地受讓人之被告楊碧珍等人仍繼續有效。

是被告抗辯被告楊碧珍等人並非系爭耕地之出租人云云，並不足採。

（四）被告抗辯被告楊碧珍等人於109年間買受系爭耕地所有權應有部分時，並未通知承租人行使優先購買權，該買賣應為無效云云。

惟無論系爭耕地承租人在被告楊碧珍等人買受系爭耕地時，是否受通知得優先承受，然在承租人行使優先承受權之前，被告楊碧珍等人與原系爭耕地共有人間之買賣契約仍屬有效，況已為所有權移轉登記。

是被告此部分抗辯，亦不足採。

（五）被告抗辯原告所行使之優先承受權，係源自繼承關係，且與其他繼承人林文正、林裕凱公同共有，原告受被告楊碧珍等人通知後，僅原告一人函覆行使優先承受權，林文正、林裕凱2人未函覆，故原告並未合法行使優先承受權云云；

惟為原告所否認。

經查：⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；

前4項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4項、第5項分別定有明文。

至於分別共有與公同共有併存之土地，公同共有人得否單獨以其名義行使優先承購權？查公同共有人之一仍具有上揭土地法第34條之1第4項、第5項所規定之共有人身分，自得單獨以其名義行使優先承購權，且土地法第34條之1規定共有人有優先承購權，其目的在消滅、簡化共有關係，肯認公同共有人得單獨以其名義行使優先承買權，符合法規範之目的。

再者，各公同共有人不一定全體意志一致，亦非每一共有人均有優先承購之經濟能力，若認共有人不得單獨以其名義行使優先承買權，可能肇致公同共有人之優先承購權之立法目的無法實現。

又關於公同共有土地之處分及其他權利之行使，土地法第34條之1第1項、第5項既有特別規定，自應優先適用土地法之規定，不再適用民法第828條第3項之規定。

⒉原告及訴外人林文正、林裕凱3人雖係因繼承關係公同共有承租人地位，惟依上開說明，原告單獨行使優先承受權，核屬有據；

況林文正、林裕凱等2人已於109年8月16日出具同意書同意由原告一人優先購買，亦據原告提出同意書（見本院卷一第196頁）為憑。

是被告抗辯原告單獨行使優先承受權不合法云云，不足採信。

（六）又按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項定有明文。

原告為系爭耕地之承租人，被告楊碧珍等人將系爭耕地全部出賣予第三人時以書面將出賣條件通知原告，而原告於期限內以109年8月18日仁德車路墘郵局第196號存證信函，函覆被告楊碧珍等人同意依同樣條件優先承買；

而被告所為原告不得優先承受之抗辯，均不足採。

是原告主張得對系爭耕地行使優先承受權，且因原告行使優先承受權，兩造間就系爭耕地已成立買賣契約等語，均為可採。

九、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，請求被告應各將系爭耕地如附表所示之應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。

十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 9 日
書記官 蕭 雅 文
附表：應有部分比例 黃寶旭 400分之9 黃寶奎 400分之9 黃寶舟 400分之9 黃貞福 400分之9 黃子花 400分之9 黃琡惠 400分之9 黃貞欽 50分之1 黃蕭聖燕 20分之1 黃冠瑄 120分之1 黃冠綾 120分之1 黃嫩心 10分之1 黃蘭心 10分之1 蕭麗卿 960分之8 莊益昇 960分之8 鍾羿如 960分之8 莊凱傑 960分之8 周淑玲 960分之8 施玉蘭 960分之8 楊燿豪 960分之8 蔡逸翔 960分之8 林耿盟 960分之8 楊美珠 960分之8 陳昱誠 960分之8 蔡忠宸 960分之8 甘良恩 960分之8 陳君嫦 960分之8 林東慶 960分之8 楊士弘 960分之8 楊碧珍 9600分之3992 黃偉傑 400分之3 黃偉凱 400分之3 黃偉翔 400分之3 張惠燕 9600分之8 王尹伶 9600分之8 陳乃冠 9600分之8 蔡妗涔 9600分之8 葉軒瑋 9600分之8 黃煒智 1200分之1 黃琬婷 1200分之1 黃琬雯 1200分之1