臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,685,20220225,2

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第685號
原 告
即反訴被告 ⑴黃李麵
反 訴 被告
兼訴訟代理人⑵黃清敏


被 告
即反訴原告 交通部臺灣鐵路管理局

法定代理人 杜 微
訴訟代理人 曾嘉雯律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、反訴被告黃李麵應將坐落於臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖編號A所示一層磚造平房建物（面積77.90平方公尺）拆除，並將占用部分土地返還予原告。

三、反訴被告應自民國110年7月1日起至拆除前項建物並返還土地予原告之日止，按月連帶給付反訴原告新臺幣1061元。

四、本訴訴訟費用由原告負擔。

五、本判決第二項部分反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣44萬9000元為反訴被告黃李麵預供擔保，得為假執行。

但反訴被告黃李麵如以新臺幣134萬7978元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第三項到期部分，得假執行；但反訴被告就到期部分，每期以新臺幣1061元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，反訴之標的如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

經查，被告（即反訴原告）主張其與原告（即反訴被告黃李麵）就民國108年8月19日簽立臺南市○○區○○段000地號（下稱系爭土地）之國有基地租賃契約（租期109年1月1日至113年12月31日，下稱系爭租約，補卷25-33頁）已合法終止，黃李麵應拆屋還地，並與系爭租約連帶保證人黃清敏連帶給付不當得利等情，與原告請求確認系爭租約繼續存在，經核雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，訴訟資料可相互利用，且對於當事人之紛爭一次解決及訴訟經濟有利，復無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，揆諸前開說明，被告提起本件反訴併追加系爭租約連帶保證人黃清敏為反訴被告，並無不合，應予准許。

二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

查原告黃李麵與被告間就系爭租約是否仍屬有效存在一節有爭執，足致原告在私法上之法律地位存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上既得以確認判決將之除去，原告提起本件確認之訴，有確認利益，合先敘明。

三、原告（即反訴被告黃李麵）、反訴被告黃清敏主張：㈠本訴部分：原告從53年間向被告承租系爭土地一部分興建平房1棟，經營雜貨店及機車、腳踏車寄託業，因年邁無力經營，於10餘年前房屋出租訴外人陳國宏繼續經營相同業務至今，詎被告於108年起陸續通知原告，指稱原告違法轉租房屋外面空地，任由房屋承租人供人託寄機車，若不立即停止寄車行為，將收回系爭土地，並於土地上設置佔地約0.0519平方公尺之圍籬，造成機車進出停放之障礙，嗣於110年6月16日以鐵產物字第1100021431號函通知原告依系爭租約第7條約定於110年6月30日終止租約，要求原告繳清租金、清空地上物及交還系爭土地。

惟原告係連同將陳國宏承租之系爭房屋及其坐落土地一併交付占有，依內政部地政司68年6月4日台（68）內地字第19292號函釋、109年7月20日台内地字第1090263736號覆函之解釋，土地承租人連同承租基地交予房屋承租人使用時，甚或連同收取該基地租金之行為，並不構成轉租，再依建築法第11條所規範、定義之建築基地，包括建築物佔地及法定預留空地兩部分，則原告出租地上房屋及其坐落之基地予陳國宏，並非屬被告所指轉租行為，被告片面通知終止系爭租約之行為，並不合法。

系爭租約關係仍繼續存在，被告應拆除於系爭土地上所設立之圍籬。

㈡反訴部分：依上開內政部地政司函釋及建築法規定，反訴被告黃李麵出租系爭土地上房屋及房屋坐落之基地，不構成違法轉租，反訴原告據此終止系爭租約並請求反訴被告遷還系爭土地不可取。

㈢並聲明：⒈本訴部分：⑴確認兩造間系爭租約關係存在。

⑵被告應拆除於系爭土地上所設立之圍籬。

⒉反訴部分：駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告（即反訴原告）主張：㈠本訴部分：系爭土地係屬國有基地，被告為管理機關，兩造於108年8月19日簽立系爭租約，約定租期為109年1月1日起至113年12月31日止，黃清敏為原告之連帶保證人。

被告於109年4月30日巡查時發現原告於系爭土地上有出租他人用以經營機車及腳踏車停車場之違約轉租行為，原告此舉已違反系爭租約第6條第2款約定，亦已違反「交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點」第39條第6、7款規定，經被告之管理單位多次函知仍未改善，原告就前揭轉租事項提起本件確認之訴後，被告乃於110年6月16日發函通知依系爭租約第7條第6款約定於110年6月30日終止系爭租約，故兩造租約業已終止。

又兩造曾於109年6月17日現場會勘，會勘時噴漆標註系爭租約附圖所載承租範圍（約為五角形），並經黃清敏在場確認，該次會勘並做成結論請求原告騰空承租範圍外之地上物，改善完竣後被告將設置簡易圍籬以免日後爭端，原告竟於會勘時當場爭執承租範圍應更改為正方形，已與系爭租約附圖載明之範圍不符，被告乃發函告知仍依會勘結論履行，並於110年3月3日依上開會勘紀錄及噴漆位置設置黑色網狀簡易圍籬標註承租範圍。

至原告所舉內政部地政司函釋，係指將房屋及房屋所坐落之基地範圍轉租他人不構成轉租，與被告主張原告將建物坐落基地以外未建築之空地轉租他人而違約之情事不同。

㈡反訴部分：黃李麵將承租範圍內系爭房屋坐落基地以外之空地轉租他人使用，已違反系爭租約，反訴原告乃函知於110年6月30日終止系爭租約，已如上述。

系爭土地係屬國有，系爭租約既經終止，反訴被告所有系爭土地之地上物即屬無權占有，反訴原告自得依民法第767條規定請求黃李麵拆除系爭土地之地上物，並將系爭土地騰空返還反訴原告，並依民法第179條規定請求黃李麵、黃清敏按月連帶給付依其占用面積（106.14平方公尺）自110年7月1日起至遷還系爭土地之日止相當於租金之不當得利新台幣（下同）1061元。

㈢並聲明：⒈本訴部分：原告之訴駁回。

⒉反訴部分：如主文第二、三項所示，併願供擔保請准宣告假執行。

五、得心證之理由：㈠有關原告與被告於108年8月19日簽立系爭租約，約定租期為109年1月1日起至113年12月31日止，黃清敏為原告之連帶保證人，系爭土地租賃範圍內有一棟原告所有平房建物，並出租予訴外人陳國宏作為商店及機車託運營業使用，該平房建物經本院會同兩造及地政事務所至現場履勘實測面積為77.9平方公尺等情，為兩造所不爭，復有土地登記簿謄本、系爭租約、勘驗筆錄、現場照片、台南市歸仁地政事務所複丈成果圖等件可證【訴卷111-120、269-281、295、297頁（其中複丈成果圖所載關於原告、被告指界位置有誤，經兩造當庭確認應更正為編號A是「被告」指界位置、編號B是「原告」指界位置，訴卷308頁、311頁）】，堪信為真實。

㈡原告主張被告自同年月6月30日終止系爭租約並不合法，系爭租約仍然繼續存在；

被告則抗辯原告違法「轉租」系爭土地之情，依系爭租約第7條約定終止租約（訴卷121頁）。

經查：⒈依系爭租約第6條約定，乙方（黃李麵）使用租賃基地， 應受下列限制：2、不得擅自將租賃物之全部或一部分轉讓或轉租他人使用。

第7條第6款約定，乙方違反本租約規定時，甲方（被告）得終止租約。

⒉兩造租約起源於原告所有建物坐落於系爭土地上，因符合國有財產法第42條第2款「82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者」之規定，由管理機關即被告辦理逕予出租予原告。

依被告目前所能提出最早租約為93年7月1日至96年6月30日（訴卷335-339頁），最近一次租約即為系爭租約（109年1月1日起至113年12月31日），內容均是將承租系爭土地之「一部分」出租，雖租賃範圍面積及形狀，有圖面附於契約文件為憑（訴卷339頁），多年來無變更，然因初始未會同地政人員測量，以致目前兩造各自主張之範圍及系爭租約所附之圖面形狀、面積，均顯然不同（訴卷200頁），僅尚可認定者乃原告所有之平房建物面積（如附圖所示77.9平方公尺），位於租賃範圍內，為兩造所不爭；

至於兩造所合意租賃範圍實際位置所在，依現有資料，則尚無確切證明。

⒊又依系爭租約所載出租面積為「106.14平方公尺」，可見除原告所有平房建物坐落基地面積（77.9平方公尺）外，原告尚承租建物周圍土地約28平方公尺（106.14-77.9=28.24），只是雙方對此約「28平方公尺」租賃範圍坐落何在一節有爭議。

被告則抗辯：不論租賃範圍坐落何在，原告除將建物出租，還將建物坐落基地「以外」之其他承租空地一併出租第三人從事經營寄託停車業務，即已違反系爭租約第6條不得轉租之規定等情，經查，原告於起訴狀自陳：伊於53年間即在系爭土地建造平房經營雜貨店、腳踏車寄託業，因年邁無力經營，遂於10餘年前將所建房屋出租予他人，並讓其承接繼續經營該兩項業務（補卷15頁），又原告之承租人確實在原告告所有建物內販賣雜貨及於屋外架設遮雨棚架供寄放機車，經營翔順機車託運營業使用（補卷85-91頁照片、115-131頁租賃契約書、訴卷119-120頁、213-241頁照片），又原告於本院110年8月10日審理時亦陳述：原告自己沒有在使用系爭土地，已經出租他人10年了，最近一次是的租約是110年1月15日出租給陳國宏，出租給他人都是作為雜貨店及寄車使用，承租人使用範圍也沒有超過原告向被告承租的租賃範圍，故不認為在10坪空地上放置車輛就是違約等語（訴卷97、98頁），參以原告所有建物鄰近車站，其承租人從事機車寄託營業，通常需有足以停放多部機車之空間，又原告之承租人另於建物店內販售物品，並未供停放機車，則依上開客觀事證可知，原告應係將其所有建物及其他向被告承租土地（即系爭租約租賃範圍）全部轉出租予第三人使用，並非僅出租「房屋」而不及於東側、北側空地。

否則應不會放任由其承租人營業使用長達10餘年之久。

原告事後辯稱主要是出租房屋給陳國宏，沒有特別跟他說到空地出租云云，不足採信。

因此，無論原告與被告間成立系爭租約之租賃範圍為何，原告既已將其房屋坐落所在位置「以外」之空地出租他人使用，應可認定構成「轉租」之情，被告依系爭租約第6條、第7條第6款約定，終止系爭租約，自屬有據。

㈢承上，被告終止系爭租約既屬合法，則系爭租約於終止後已失其效力，原告自無繼續占有系爭土地之法律上權源。

是原告本訴請求確認系爭租約租賃關係仍然存在，被告應拆除圍籬，難謂可採。

而反訴原告請求反訴被告黃李麵應拆除如附圖所示編號A建物，並將占用土地部分返還反訴原告，應為有理。

㈣至反訴原告請求相當於租金之不當得利部分：再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，乃為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，故應以相當之租金計算應償還之價額。

另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。

而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。

經查，反訴被告黃李麵無權占有租賃範圍面積為106.14平方公尺，應認其獲有相當於租金之不當利益。

查系爭土地位於仁德區保安車站出口附近，交通尚稱便利，認原告請求之不當得利金額應以系爭土地申報地價週年利率5％計算為合理。

而系爭土地110年申報地價為每平方公尺2400元、此有系爭土地之申報地價查詢資料可稽（訴卷347頁），依此計算，每月之相當於租金之不當得利為1061元（計算式：2400元×106.14平方公尺×5％÷12月＝1061元）；

又因反訴被告黃清敏乃系爭租約連帶保證人，是反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告2人自系爭租約終止後即110年7月1日起，至反訴被告黃李麵返還占用土地之日止，連帶按月給付1061元，亦屬有理由。

六、綜上所述，本訴原告主張被告違法終止租約，請求確認系爭租約租賃關係存在及應將系爭土地上圍籬拆除並無理，不應准許。

反訴原告依民法第767條第1項、第179條規定請求反訴被告黃李麵應拆除如附圖編號A建物（面積77.90平方公尺），並返還占用部分土地，並請求反訴被告2人應自110年7月1日起，至拆屋還地之日止，按月連帶給付反訴原告1061元，為有理由，應予准許。

並依聲請及依職權為假執行之宣告。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。此外，本件反訴訴訟標的與本訴訴訟標的相同，依民事訴訟法第77條之15第1項之規定，不另徵收反訴訴訟費用，爰不為反訴訴訟費用負擔之諭知。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 黃稜鈞