臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,981,20211220,2

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第981號
原 告 李君璇
訴訟代理人 麥玉煒律師
被 告 張建雄
訴訟代理人 蘇建榮律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國110年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴時聲明第1項原係請求：「一、被告應將如附表所示不動產（下稱系爭不動產）所有權移轉登記予原告，及給付原告新臺幣（下同）738,500元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」

嗣於民國110年9月27日以民事訴之變更狀變更訴之聲明為：「一、被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取台新國際商業銀行建北分行，帳號00000-000000000號，戶名：『台新國際商業銀行受託信託財產專戶』帳戶（下稱系爭履約保證金專戶）內736,750元，及自訴之變更狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」

因其並未變更訴訟標的，而僅係更正事實上之陳述者，核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠兩造於110年3月14日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告以總價金350萬元購買原告所有坐落如附表所示之系爭不動產，雙方並約定委由訴外人合泰建經公司辦理履約保證機制之付款程序，被告依約應遵期將買賣價金存入系爭履約保證金專戶。

而依系爭不動產買賣契約第4條第1項約定：「簽約款35萬元，於110年3月14日支付；

備證用印款35萬元，於110年3月22日支付；

尾款280萬元，最遲於110年5月4日支付」，被告本應於110年5月4日給付尾款280萬元，詎其竟無端遲延給付尾款280萬元，顯有未依系爭不動產買賣契約所定期限支付款項之情事，爰依系爭不動產買賣契約書第12條第1項之約定解除兩造間之系爭不動產買賣契約，並依系爭不動產買賣契約書第12條第2項之約定請求：⑴被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履約保證金專戶內736,750元（沒收被告已給付之簽約款35萬元+備證用印款35萬元+違約金36,750元）；

⑵被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。

㈡原告解除系爭不動產買賣契約為合法：⒈依被告簽訂系爭不動產買賣契約時之規畫，其至遲應於110年4月20日完成購買系爭不動產所需銀行貸款之核撥程序並辦畢所有權移轉登記，始得於110年5月4日給付尾款予原告，然被告遲至110年4月28日才完成銀行貸款之對保程序，致無法於110年5月4日給付尾款予原告，核屬可歸責於己之事由致給付遲延：⑴楊正浩雖有於110年3月22日詢問是否得延後系爭不動產之過戶日期，惟依雙方對話之內容，截至110年3月22日，楊正浩從未指示並要求吳佩庭將系爭不動產過戶日期延後至110年5月3日。

⑵觀諸楊正浩與吳佩庭於110年4月15日之LINE對話內容，可知截至110年4月15日，楊正浩亦無指示並要求吳佩庭將系爭不動產過戶日期延後至110年5月3日。

⑶被告係於110年4月28日上午完納過戶系爭不動產所應負擔之稅負款項予代書；

同日下午完成購買系爭不動產之銀行貸款對保程序，則依照吳佩庭之證述，系爭不動產移轉登記需要3至5個工作天，是縱吳佩庭於110年4月28日送件申請辦理過戶，被告最快取得系爭不動產之日期為110年5月3日，被告之貸款銀行最快核貸款項之日期亦為110年5月3日，被告之貸款銀行實無可能於次日即110年5月4日即完成二家金融機關之代償並將差額尾款匯入系爭履約保證金專戶內，是被告無法依系爭不動產買賣契約約定於110年5月4日給付尾款（亦即完成代償並將代償後之餘額匯入系爭履約保證金專戶)，係因其未於110年4月20日前完成貸款申請並過戶所致，足徵被告遲誤貸款及過戶時程，顯可歸責。

⑷原告之代理人楊正浩雖確有於110年4月28日指示吳佩庭將110年4月28日送請過戶之事延至110年5月3日辦理，惟此部分與被告遲誤於110年5月4日給付尾款乙節客觀上並不具有因果關係，蓋縱楊正浩未為指示，被告亦無可能於110年5月4日給付原告尾款，是證人王姿琳證述被告無法於110年5月4日完成尾款給付，係因楊正浩要求於110年5月3日再送件過戶所致云云，顯與事實不符，且有刻意誤導以規避自身疏失之嫌，證人王姿琳此部分之證述，實不可採。

⒉原告得依系爭不動產買賣契約第12條第1項約定解除系爭不動產買賣契約後，依同條第12條第2項後段約定沒收被告已給付之全部款項及請求被告返還系爭不動產：⑴被告確實未於兩造所約定之給付尾款日即110年5月4日完成代償，並給付餘額尾款至系爭履約保證金專戶內，原告遂於110年5月14日寄發台南新南郵局第177號存證信函予被告，催告其應於函到7日內給付尾款及違約金，逾期未履行將解除契約並沒收已給付之簽約款及完稅款，嗣該存證信函經被告於110年5月17日收受，惟被告迄至110年5月24日仍未完成代償並給付餘額尾款至系爭履約保證金專戶，依系爭不動產買賣契約第12條第1項約定，原告得解除系爭不動產買賣契約，是原告另於110年5月25日寄發台南新南郵局第201號存證信函予被告向其為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，該存證信函於110年5月26日送達被告，則系爭不動產買賣契約業於110年5月26日合法解除甚明。

⑵原告既已因被告違約情事而合法解除契約，依系爭不動產買賣契約第12條第2項後段約定，原告自得沒收被告已存入系爭履約保證金專戶之簽約款35萬元、備證用印款35萬元，爰請求被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履約保證金專戶內736,750元及法定遲延利息。

另原告請求被告返還已過戶予被告之系爭不動產，亦屬有據。

㈢原告主張依系爭不動產買賣契約書第12條第2項之約定請求被告給付違約金36,750元【350萬元×0.5/1000×21日（自110年5月5日起至110年5月25日止）】，為有理由：⒈依系系爭不動產買賣契約第12條第2項前段約定，甲方（被告）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點伍計算之違約金至甲方完全給付時為止。

本件被告確實未依兩造所約定之日期即110年5月4日給付尾款（完成代償並給付餘額尾款至系爭履約保證金專戶)，顯屬遲延給付之情形，已如前述，原告自得依系爭不動產買賣契約第12條第2項前段約定，向被告請求給付以買賣總價款按日以0.5/1000計算自110年5月5日起至110年5月26日原告解除契約意思表示送達前1日止之違約金共計36,750元（計算式：350萬×0.5/1000×21天=36,750元）。

⒉系爭違約金並無酌減之情事： ⑴原告對於被告未依約給付尾款買賣價金280萬元之義務，且經催告後仍不繳納款項時，除得解除系爭不動產買賣契約外，尚得沒收原告解除契約前被告已給付之全部款項及請求遲延給付之違約金，兩造就得沒入之款項及違約金性質未有特別約定，自應視為係系爭不動產買賣契約解除所生損害之賠償總額預定。

⑵被告既主張違約金之約定過高云云，自應舉證證明違約金之約定確有過高而顯失公平之情事。

況衡諸社會通念，不動產因價值甚高，在市場上較不易成交，賣方往往需投注相當之時間、金錢及勞力等，始能順利出售，若買方任意違約，將使賣方所付出之有形、無形成本付諸流水，影響交易安全非輕。

系爭房地之買賣係兩造衡量自己經濟能力及履約意願等主客觀因素，本於自由意識及平等地位，基於契約自由原則而訂定系爭契約，被告既未就違約金過高之利己事實，盡當事人進行主義、辯論主義所應負之舉證責任，自難認該違約金有酌減之必要。

再觀諸系爭不動產買賣契約第12條第3項約定，賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約之日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，作為違約損害賠償，顯然兩造之違約責任相當，並無顯失公平之情，是系爭不動產買賣契約書既經兩造磋商而定，既未違反公序良俗或法律強制規定，本於契約自由及私法自治之原則，應認該違約金之約定為有效，被告應受其拘束。

㈣並聲明：⒈被告應將如附表所示系爭不動產所有權移轉登記予原告，並同意原告向合泰建經公司領取系爭履約保證金專戶內736,750元，及自訴之變更狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：㈠兩造於110年3月14日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由被告向原告（代理人楊正浩）買受如附表所示之系爭不動產，嗣系爭不動產業已辦畢所有權移轉登記至被告名下，被告亦已全數給付買賣價金。

㈡被告並無遲延給付尾款之違約情事發生，原告主張被告未於110年5月4日給付尾款280萬元及先後寄發存證信函催告給付尾款、解除系爭不動產買賣契約，均為無理由：⒈被告於110年4月28日即已向貸款銀行對保完成，換言之，只要系爭不動產過戶登記至被告名下同時辦理貸款銀行抵押權設定，貸款銀行即可撥貸款項，惟原告為避免買入系爭不動產2年内出售，將適用房地合一稅較高稅率，故原告代理人楊正浩前於110年3月22日即以Line要求地政士於原告持有系爭不動產滿2年後，始送件辦理過戶登記（Line對話紀錄第六頁第四個對話框），嗣地政士於110年5月4日送件過戶登記，並於110年5月7日辦畢系爭不動產所有權移轉登記予被告，同時完成被告向貸款銀行280萬元（尾款）之抵押權設定。

⒉再者，系爭不動產原有台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）、合迪股份有限公司（下稱合迪公司），分別設定第一順位及第二順位抵押權，是地政士於完成上開被告向銀行貸款程序後，應即進行代償原告銀行舊有之借款並塗銷抵押權登記程序，且上開程序均為原告（代理人楊正浩）所明知。

⒊系爭不動產買賣契約記載110年5月4日為原告最遲交房期日，被告應依約定付清尾款日（參照系爭不動產買賣契約第4條第1項「尾款」乙欄），依上開記載，系爭不動產之點交與付清尾款負有同時履行之義務。

惟原告原有銀行貸款由被告代償時，依系爭不動產買賣契約第5條第2項約定支付尾款，辦理交屋。

⒋又原告原有銀行辦理代償時，原告應於清償完畢3日内提供債務清償證明文件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並應配合至塗銷登記及交屋手續為止。

且原告原貸款本息負擔至被告代償日止，被告代償之金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待原告塗銷登記辦妥且被告銀行撥付貸款餘額時始交付，原告並同時辦理交屋。

另本件係辦理價金履約保證，被告應將代償後之餘額存匯入履保專戶並依履保作業辦理交屋手續。

⒌依系爭不動產買賣契約上開記載，兩造就系爭不動產之點交與付清尾款既負有同時履行之義務，因原告於110年5月4日尚未將系爭不動產過戶登記於被告名下，且系爭不動產舊有抵押權亦尚未塗銷，致原告無法於該時將系爭不動產點交予被告，則被告得行使同時履行抗辯權，拒絕於110年5月4日給付尾款，原告主張被告有遲延給付尾款之情事，即無可採。

⒍原告於110年5月7日辦畢系爭不動產之所有權移轉登記予被告，同時完成被告向貸款銀行借款280萬元（尾款）之抵押權設定，110年5月10日由地政士協助貸款銀行辦理代償合迪公司抵押權擔保債務，同年月20日塗銷合迪公司抵押權登記，同年月21日由地政士協助代款銀行辦理代償台中商銀之抵押權擔保債務，同年月28日塗銷台中商銀之抵押權登記，並將剩餘尾款匯入系爭履約保證金專戶內，上情有地籍異動索引、匯款單、原告代理人楊正浩與承辦地政士助理之LINE對話紀錄（地政士助理陳稱點交日會落在110年5月28日）可證，足證被告並無任何可歸責事由。

且被告已於110年5月28日將尾款代償原告銀行後剩餘之金額匯入履約保證帳戶，按理原告應依履保作業辦理交屋手續，詎原告迄今未履行交屋手續，並提起本件訴訟，顯有違誠實信用。

⒎此外，原告尚未催告時即已在依約履行給付義務，並無原告催告後不履行之情形，況系爭不動產買賣契約第12條對於遲延之機制設計上係違約金，並非解約，是原告主張依系爭不動產買賣契約第12條第1項約定逕行解除系爭不動產買賣契約並無理由。

⒏綜上，被告並無遲延給付尾款之違約情事發生，兩造所有關於不動產交易事宜均由承辦地政士按原告代理人楊正浩要求之過戶登記日期辦理，且所有代償暨塗銷舊有抵押權之時程，均非被告所能干涉，惟原告一方面要求地政士處理其銀行代償事宜，另一方面卻又先後寄發存證信函催告被告給付尾款280萬元、解除系爭不動產買賣契約，顯有違誠信原則，核不足採。

㈢原告主張之違約金除無理由外，亦有違約金過高之情事，蓋以系爭不動產買賣尾款為280萬元，且於110年5月10日、同年月21日，尚有分別代償原告銀行欠款，故原告仍以總價金350萬元做為基礎，計算違約金顯有過高，應予酌減。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告於108年5月2日因買賣而取得坐落如附表一所示系爭不動產）之所有權，並以系爭不動產為共同擔保，設定第一順位最高限額抵押權予台中商銀，擔保債權總金額2,150,000元；

嗣於108年6月28日又以系爭不動產為共同擔保，設定第二順位最高限額抵押權予合迪公司，擔保債權總金額6,000,000元。

㈡原告於110年3月14日由訴外人楊正浩代理，與被告簽訂不動產買賣契約書，約定由被告以總價金350萬元購買原告所有坐落如附表一所示之系爭不動產，雙方並約定委由訴外人合泰建經公司辦理履約保證機制之付款程序，被告依約應遵期將買賣價金存入系爭履約保證金專戶內。

原告並於簽約當日提出系爭不動產土地權狀正本2份、建物權狀正本1份予地政士收執（原證6）。

嗣原告於110年3月22日提出印鑑證明正本2份予承辦地政士收執。

㈢系爭不動產買賣契約書之條款各約定如附表二所示。

㈣至原告主張解除契約前，被告已將簽約款35萬元、備證用印款35萬元存入系爭履約保證金專戶內。

另兩造對系爭不動產買賣需辦理代償手續（即由被告代為清償原告原有之銀行貸款），並塗銷抵押權登記程序等情，均不爭執。

㈤原告為節省房地合一稅，委請地政士於110年5月2日以後始辦理系爭不動產之所有權移轉登記。

嗣地政士於110年5月3日送件過戶，地政機關於110年5月7日將系爭不動產以買賣為原因（原因發生日期為110年3月14日），辦理所有權移轉登記為被告所有。

㈥被告於110年5月7日以系爭不動產為共同擔保，向台灣銀行貸款280萬元並設定最高限額抵押權，擔保債權總金額3,360,000元，嗣被告於台灣銀行放款後，⑴於110年5月10日自系爭履約保證金專戶匯款50萬元至合迪公司所有之合庫商銀北士林分行帳戶內，以代償原告於合迪公司之抵押債務，合迪公司之上開抵押權於110年5月20日因部分拋棄而塗銷；

⑵於110年5月21日自台灣銀行南都分行匯款1,611,729元至台中商銀台南分行帳戶內，以代償原告於台中商銀之抵押債務，台中商銀之上開抵押權於110年5月28日亦因清償而塗銷。

㈦被告於110年5月28日將買受系爭不動產之剩餘尾款1,188,271元匯入系爭履約保證金專戶內。

㈧原告於110年5月14日寄發台南新南郵局第177號存證信函予被告，催告其應於函到7日內給付尾款及違約金，逾期未履行將解除契約並沒收已給付之簽約款及完稅款。

該存證信函經被告於110年5月17日收受。

㈨原告於110年5月25日寄發台南新南郵局第201號存證信函予被告，向其為解除系爭不動產買賣契約之意思表示；

該存證信函於110年5月26日送達被告。

㈩原告對被證5原告代理人楊正浩與承辦代書助理之LINE對話紀錄之真正不爭執。

四、本院之判斷：原告解除系爭不動產買賣契約不合法：㈠查系爭不動產買賣契約第4條約定買賣價金之尾款為280萬元，交屋日期訂於110年5月4日，甲方（即被告）應依約付清尾款，乙方（即原告）原有銀行貸款需由甲方代償時，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋；

然原告為節省房地合一稅，委請地政士於110年5月2日以後始辦理系爭不動產之所有權移轉登記，嗣地政士於110年5月3日送件過戶，地政機關於110年5月7日將系爭不動產以買賣為原因（原因發生日期為110年3月14日），辦理所有權移轉登記為被告所有，是被告遲至110年5月28日始將買受系爭不動產之剩餘尾款1,188,271元匯入系爭履約保證金專戶內，此為兩造所不爭執之事實（不爭執事項㈢㈤㈦），惟原告主張其係110年4月28日始以LINE要求地政士於原告持有系爭不動產滿2年後始送件辦理過戶，與被告遲延給付尾款280萬元，並無相當因果關係云云，而被告則辯稱原告係於110年3月22日以LINE要求地政士於原告持有系爭不動產滿2年後始送件辦理過戶，與被告遲延給付尾款280萬元，有相當因果關係等語，是本件首要審酌者為原告究於何時要求地政士於其持有系爭不動產滿2年後始送件辦理過戶？與被告遲延給付尾款280萬元，有無相當因果關係？㈡證人即為兩造辦理系爭不動產之移轉登記手續之地政士王姿琳到庭結證稱：「…（依系爭不動產買賣契約書第4條、第5條第2項之記載內容，系爭尾款新台幣280萬元之交付期限及交屋日期係110年5月4日？或係「乙方原有銀行貸款需由甲方代清償，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋」即「若本案辦理價金履約保證時，甲方應將代償後之餘額存入履保專戶，並依履保作業辦理交屋手續」？）賣方的抵押權設定有二個部分，一個台中商銀，一個是中租迪和，因此需要代償，如果沒有抵押權設定要代償的話，就不會有代償的程序，本件是需要有代償程序。

（如果需要有代償程序，為何要約定交屋日期為110年5月4日？）我們是110年3月14日簽約，當時現場有討論作業流程，最慢110年5月4日可以完成點交程序…簽約當時我們有把代償所需要的時間估進去，保守估計5月4日之前可以完成，所以才寫了110年5月4日。

（後來為什麼110年5月4日之前無法完成？）楊先生於4月中旬時有問我們事務所小姐可否過戶時間落在5月2日之後，因為過戶時間如果在110年5月2日之後他的房地合一稅率可以變成20%，所以我們整個過戶流程延後，後來代償的程序要走，因此事務所小姐有跟楊先生說需要再寫增補契約，但楊先生說不需要增補契約，因此後來沒有做增補契約的程序。

（如果依照正常流程，本件你們過戶時間應在何時？）4月20日左右。

（本件過戶以後至代償程序結束，這段時間有無耽擱？）本件過戶時間往後，之後代償程序都有依照正常程序走，但中租迪和部分因為他們共同設定的文件要做部分塗銷，因此中租迪和說需要7到12天的流程（一般是5天流程），中租處理完之後，110年5月21日換成清償台中商銀的貸款，銀行3天可以發證明給我們。

過戶之後的流程有耽誤到的大概就是中租迪和那邊的時間超過我們代書預估的時間。

（中租迪和時間比較長的原因為何？）中租迪和的代書要先把共同設定分開，因為楊先生兩間房子共同設定貸款，當只還掉一間的貸款，中租迪和要開部分清償的證明給我們，中租迪和臺北的代書要找地政那邊做權利價值減少的證明給我們，做完這個程序後，中租迪和才能給我們清償證明。

…（簽約時，你有無告知雙方5月4日之前要辦完代償的流程？）我們每一條的內容都會大概的說明，講到第11條時就會說點交時要核對產權清楚。

點交當天買方會核對產權，屋主這邊會確認履保專戶款項餘額，雙方確認沒有問題，確認點交確認單。

…（本件代償會超過5月4日的原因為何？）因為過戶時間往後延，因為5月3日才送過戶。

（代償會發生在5月3日以後，是否為必然的狀況？）是。

（過戶是5月3日，代償發生在5月3日以後，此與被告有無關聯？）應該沒有，因為4月中旬，楊先生告訴我們小姐說5月2日持有時間才會滿兩年，因此希望我們讓他慢慢辦理，這在4月15日對話紀錄中可知。

）」等語，則依證人王姿琳前開證詞，本件被告未能於5月4日交付尾款之原因，係因原告欲於持有系爭不動產滿2年後始辦理移轉登記，故於4月中旬要求地政士慢慢辦理移轉手續，且系爭不動產需過戶後始能辦理代償手續，於辦理移轉、代償手續過程中並無可歸責被告之因素。

㈢再觀諸兩造不爭執真正之LINE對話紀錄（原告代理人楊正浩與王姿琳事務所之員工吳佩庭）：【110年3月22日：楊正浩：「…倘若被刪除得太多，乾脆等0504合約最後一天再交屋，這樣好嗎?那戶0502才滿兩年。」

吳佩庭：「房地合一是看權狀登記日期，不是交屋。」

楊正浩：「…對阿，我的意思就是說，0504才去登記權狀。」

吳佩庭：「還有代償耶，這樣就會超過最遲點交啦。」

…楊正浩：「那我可以先送看她判定那個成本任列多少，再決定幾號要過戶嗎？」吳佩庭：「不行。」

110年4月15日：楊正浩：「那戶0502才滿兩年，不曉得他們貸款進度如何呢？」吳佩庭：「聯徵作業查詢中。

對阿，稅率有差耶。」

楊正浩：「恩阿，所以他慢慢辦理沒差，我也希望0502滿兩年那天才過戶，這樣省點稅金。

這樣頂多遲一、兩天交屋，應該好協調，看他幾號辦理好貸款在問他。」

吳佩庭：「可是這樣我會建議寫一個增補契約，因為我們是遲點交時押4/5。」

楊正浩：「本來契約就有延遲罰則了，不用增補。」

…吳佩庭：「有請仲介跟買方說囉。」

110年4月27日：吳佩庭：「楊先生，這邊跟中租討論流程後以及台中商銀塗銷程序，預計增補契約的點交日會押在110.5.28，但程序能提前辦理完成的話一樣可以提前交屋。

你這邊OK的話，增補契約法務擬好後就去找您以及買方簽名，雙方簽名後，會幫你安排3/5過戶。」

楊正浩：「為啥要延後？」吳佩庭：「因為您上次有提到，要持有滿2年後再過戶啊。

上次有提到，如果單方面延後的話，怕會有延遲點交的費用衍生出來，所以才建議雙方簽增補契約，28/5是抓最保守的日期。」

…楊正浩：「買方對保時跟我說，辦完對保並詢問我後方可辦理過戶一事，謝謝。」

】此有被證5第5-12頁之對話紀錄可憑，則依上開對話內容，楊正浩於110年4月15日確實提及：「他慢慢辦理沒差，我也希望0502滿兩年那天才過戶，這樣省點稅金。」

且吳佩庭於110年4月27日亦提及：「因為您上次有提到，要持有滿2年後再過戶啊。」

益徵證人王姿琳前開證述：原告欲於持有系爭不動產滿2年後始辦理移轉登記，故於4月中旬要求地政士慢慢辦理移轉手續乙節為可採。

㈣至證人楊正浩雖證稱：「…（後來你有無跟代書說要5月2日之後要辦理過戶手續？）我在110年4月27日詢問本件進度，代書問我因為上次我有詢問要5月2日辦理過戶之利益，詢問我是否還要這樣做，我問他們目前進度到哪？在LINE中我有指示，辦理對保之後通知我，我再作決定，當天我們也有打電話。

（你何時決定要5月2日辦理過戶？）110年4月28日我詢問代書這樣是否達到我5月2日的標準，並且要求延遲4天算我的，要求5月3日辦理過戶。

（所以你的意思是否為110年4月28日決定要在5月2日之後辦理過戶？）對，代書110年4月28日告知我，買方流程這邊準備好了，可以繼續往下進行，我就指示他只會延遲4天，那就延遲4天繼續進行。

…（按照代書所述，5月4日交屋並給付尾款，最慢要在4月20日辦理過戶給買方以利買方向銀行辦理貸款清償代償，你剛剛說110年4月28日你才指示延遲4天辦理過戶，這不是與你們約定要在5月4日完成全部的事情有所矛盾？）我不清楚是否有矛盾，因為沒有人跟我說，如果延遲4天需要罰一點錢，還是可以節省稅金，權衡之下我決定這樣子辦，因為我還是可以在5月4日拿到錢，我當時要求跳過的時間是假日。

（依照代書所述，無法在5月4日完成交屋並給付尾款，是因為你要求110年5月3日再過戶，有何意見？）因果關係錯亂，應該不是這樣，不是我要求5月3日過戶才影響交屋給付尾款，我已經有跟代書說不影響他們辦理的狀況下，通知我我再來作決定，且我提出的時間點為4月28日，無論我決策與否，代書不可能於5月4日達成此條件，所以沒有因果關係。

…」等語，惟證人楊正浩雖證其係於4月28日始指示延遲過戶，與被告之遲延給付無關，然證人楊正浩為原告簽定系爭買賣契約之代理人，亦為與代書業者聯絡之原告代理人，與本件有利害關係，且其前開證詞內容又與前開證人王姿琳之證詞及LINE的客觀對話內容不符，尚難憑採。

㈤是以，依證人王姿琳之證詞及前開LINE的客觀對話內容，被告未能於5月4日交付尾款之原因，係因原告欲於持有系爭不動產滿2年後始辦理移轉登記，故於4月中旬要求地政士慢慢辦理移轉手續，且系爭不動產需過戶後始能辦理代償手續，於辦理移轉、代償手續過程中並無可歸責被告之因素，是原告主張被告遲延給付尾款280萬元，係因可歸責於被告之事由所致，其得依系爭不動產買賣契約書第12條第1項之約定合法解除系爭不動產買賣契約云云，尚難憑採。

五、綜上，被告已舉證證明其遲延給付尾款並無可歸責之因素，則原告主張依系爭不動產買賣契約書第12條第2項之約定請求：⑴被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履約保證金專戶內736,750元（沒收被告已給付之簽約款35萬元及備證用印款35萬元、違約金36,750元）：⑵被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。

而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 20 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 20 日
書記官 林政良
附表一：系爭不動產坐落位置 編 號 土 地 坐 落 地目 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮 市區 段 地號 公畝 平方 公尺 平方 公寸 ⒈ 臺南市 北區 大豐段 553 建 2 17 79 10分之1 ⒉ 臺南市 北區 大豐段 554 建 16 90 10分之1 建 號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物面積 653建號 大豐段553、554地號 鋼筋混凝土造5層樓 5層：66.64 陽台：10.48 全部 臺南市○區○○路0段00巷00號5樓 共同使用部分：同段648建號（120.31平方公尺，權利範圍10分之1）
附表二：系爭不動產買賣契約書之條款約定內容 第4條價款給付 第1項 買賣總價：350萬元。
簽約款：本契約簽訂時給付35萬元。
備證用印款：110年3月22日給付35萬元。
尾款：280萬元。
☑交屋日期訂於110年5月4日，甲方 應依約付清尾款。
☑乙方原有銀行貸款需由甲方代償 時，依第5條第2項規定支付尾 款，辦理交屋。
第5條乙方原有抵押貸款清償方式 第2項第2款 清償方式如下： ☑乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償，或甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，其約定如下： ⒈甲方自轉帳清償之日起負擔貸款利息。
⒉乙方應於清償債務完畢三日內，提供債務清償證明等證件予承辦地政士，以辦理他項權利塗銷登記手續，並應配合至辦妥塗銷登記及交屋手續為止。
⒊乙方原貸款利息本金負擔至甲方代償日止，其代償金額視為尾款之部分支付，差額尾款則待乙方塗銷登記辦妥且甲方銀行撥付貸款餘額時始予交付，乙方並同時辦理交屋。
⒋若本案辦理價金履約保證時，甲方應將代償後之餘額存匯入履保專戶，並依履保作業辦理交屋手續。
第12條違約責任 第1項 第2項 一、甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。
…。
二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付時為止。
如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。