臺灣臺南地方法院民事-TNDV,111,訴,1347,20240130,1

臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1347號
原 告 黃文王 住○○市○○區○○00號
訴訟代理人 黃瓈瑩律師
被 告 郭香妏
訴訟代理人 鄭永順
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將臺南市○○區○○段000000000地號土地應有部分三分之一所有權移轉登記與原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：其為坐落臺南市○○區○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）共有人，應有部分比例3分之2，享有優先承買權，打算購買系爭土地其他應有部分，適巧原告子女黃力偉與宇鉉土地開發有限公司（下稱宇鉉公司）員工林妍曦認識，透過林妍曦接洽宇鉉公司，宇鉉公司表示可以協助原告購買系爭土地其他應有部分，待原告取得全部土地後協議合建；

原告與宇鉉公司遂於民國111年1月9日簽訂土地合建協議書（下稱系爭合建契約），載明土地所有費用由原告負責，等土地合併完成後再另訂合約；

原告於111年3月15日委任宇鉉公司以新臺幣（下同）2,000,000元購買系爭土地其他應有部分（下稱系爭委任契約），嗣宇鉉公司將此事務複委任被告處理，被告竟將原告出資購買部分土地登記於自己名下，藉詞拒絕將該部分土地所有權移轉登記與原告，爰依民法第539條提起本件訴訟；

倘若認原告不得依此規定請求辦理移轉登記，被告明知原告委任宇鉉公司購買系爭土地其他應有部分，侵害原告優先承買權而將其他應有部分登記於自己名下，亦應依民法第184條第1項或第179條前段規定，賠償原告所失利或返還被告所受利益；

原告請求擇一為其勝訴判決等語。

並聲明：被告應將系爭土地應有部分3分之1所有權移轉登記與原告。

二、被告則以：原告及宇鉉公司就系爭土地成立合建契約，約定原告應提供系爭土地應有部分3分之2，出資2,000,000元供其他共有人辦理繼承及買賣登記，宇鉉公司則應支出建築費用，並共同出資供其他共有人辦理繼承及買賣登記，合建完成後由原告分得透天厝2間，由宇鉉公司分得透天厝8間；

宇鉉確實曾向原告收取2,000,000元處理其餘土地問題，但沒有約定要將其餘土地所有權移轉登記給原告，宇鉉公司為保障自己權益，才會將其餘土地所有權登記於被告名下；

原告及宇鉉公司間無原告所稱委任契約關係存在等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實㈠原告於64年9月12日以繼承為原因登記取得系爭土地應有部分3分之2所有權，為系爭土地共有人。

㈡原告及宇鉉公司於111年1月9日簽訂土地合建協議書，協議書上載明「等土地合併完成再另訂合約」。

㈢原告先後於111年1月9日、111年2月11日、111年3月15日交付宇鉉公司400,000元、1,100,000元、500,000元，總金額為2,000,000元。

㈣被告於111年8月19日以買賣為原因登記取得系爭土地應有部分3分之1所有權。

四、兩造間爭執事項原告依民法第539條、第184條或第179條請求被告移轉登記系爭土地應有部分3分之1所有權，有無理由？

五、本院得心證理由㈠稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；

受任人使第三人代為處理委任事務者，委任人對於該第三人關於委任事務之履行，有直接請求權；

民法第528條及第539條定有明文。

基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係；

倘當事人所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約類型（民法各種之債或其他法律所規定之有名契約），或為法律所未規定之契約種類（非典型契約，包含純粹之無名契約與混合契約）有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院即應為契約之定性（辨識或識別），將契約內容或待決之法律關係套入典型契約之法規範，以檢視其是否與法規範構成要件之連結對象相符，進而確定其契約之屬性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭；

當事人訂定不能歸類之非典型契約，於性質相類者，自仍可類推適用民法或其他法律相關之規定（參照最高法院109年度台上字第1021號民事判決）。

系爭合建契約包含土地合建及委託購買土地等約定，應屬於混合契約，其中合建分配建物部分具有買賣互易性質，得類推適用買賣互易相關法律規定，原告共同出資委託宇鉉公司購買其他應有部分則具委任性質，得類推適用委任相關法律規定。

㈡鄭永順代理宇鉉公司與原告於111年1月9日簽訂土地合建協議書，約定於系爭土地興建透天厝10棟，地主即原告分得其中2棟，建商即宇鉉公司分得其餘8棟，由原告提供系爭土地應有部分3分之2，再由雙方共同出資購買其他應有部分，並將其他應有部分合併登記於原告名下，等土地合併完成再另訂合約；

原告為共同出資購買系爭土地其他應有部分，先後於111年1月9日、111年2月11日、111年3月15日將400,000元、1,100,000元、500,000元交付宇鉉公司，均由鄭永順代為收受；

宇鉉公司複委任其法定代理人即被告處理購買系爭土地其他應有部分事務，被告卻將其他應有部分所有權登記於自己名下，擬待建案完成再依約辦理透天厝過戶，而未依約先將其他應有部分所有權合併移轉登記於原告名下等事實，業據被告坦承：「我是受宇鉉公司委任授權將系爭土地登記在自己個人名下，等建案完成後再依約辦理過戶」（見本院卷第185頁）等語明確，復經證人林妍曦證稱：「我之前是宇鉉公司員工……我大約於去年（110年）年底開始於宇鉉公司任職八個月後離職。

（原告與宇鉉公司是否有就臺南市○○區○○段00地號土地訂立合建契約？）我只知道有一份協議書，這份協議書是我任職於宇鉉公司的時候繕打而成，協議書有談到合建的事情……原告有一些關於土地的問題，透過兒子知道我在宇鉉公司上班，所以諮詢我。

我又請教宇鉉公司的執行長鄭永順，所以原告的兒子與鄭永順開始有接觸。

最後原告委託宇鉉公司處理系爭土地3分之1過戶的事情，因為其他共有人還沒有辦理繼承登記，所以必須先辦理繼承登記後，再用買賣的方式登記給原告……（宇鉉公司是否已經收取上開200萬元的費用？）收了，因為該收據是我繕打的，所以我知道。

總共有3張收據……收據總額是200萬元……原告和宇鉉公司並沒有訂立委託的書面契約，但有說要先處理土地的事情，之後再開始合建。

（你是否有跟鄭永順一起前往跟黃文王洽談購買系爭土地的事情？）有……原告委託宇鉉公司去辦購買3分之1土地的事情，土地過戶後要登記黃文王的名字，之後再來繼續洽談合建的事情。

辦理土地過戶是在簽立上開協議書之後，約定原告和宇鉉公司是約定各出一半的費用即200萬元來處理這件事情，先將該3分之1部分土地登記在原告名下，這只是個過渡階段，最後系爭土地會按照協議合建。

（你是否知道後來系爭土地3分之1是以多少錢購買？）一坪3萬元，按照坪數來計算大約是360幾萬元……（公司去幫原告購買中東段76地號土地3分之1為何沒有照約定登記給原告？）我知道當時鄭永順想要把該3分之1登記在自己名下，但被告有意見，因此和鄭永順發生爭吵，最後還是登記在被告名下」（見本院卷第56頁至第59頁）等語、許筑鈞證稱：「（你跟臺南市○○區○○段00地號土地地主是否認識？）其中一個地主楊錦足，是我媽媽，部分地主是我親戚。

（你有無幫這些地主處理有關臺南市○○區○○段00地號土地出售事宜？）有……有些地主自己簽買賣契約，有些地主在外縣市，就委託我姪子黃彥蒼簽買賣契約。

（你有無協助地主洽談地價？）有……我當時協助我母親處理臺南市○○區○○段00地號土地簽訂買賣契約相關事宜。

買賣契約是以鄭永順名義為買方簽立。

那時候有討論要登記到誰名下，鄭永順隨口說要登記黃力偉他爸爸即原告的名字。

大家問錢是誰拿出來的？鄭永順卻說錢是他們拿出來的，我們就質疑為何要登記在原告名下，鄭永順說那就登記在他們公司即宇鉉公司董事長即被告名下」（見本院卷第198頁至第202頁）等語綦詳，復有土地合建協議書影本1份、收據影本3份、土地登記第二類謄本1份、買賣契約影本3份在卷可稽（見本院卷第73頁、第75頁至第79頁、第87頁、第111頁至第113頁），應堪認定。

㈢被告雖以前詞抗辯，惟原告及宇鉉公司成立系爭合建契約時，已約定原告及宇鉉公司共同出資購買取得其他共有人應有部分，宇鉉公司應先將其他應有部分所有權合併移轉登記於原告名下，再另訂詳細合約繼續合建等事實，業據證人林妍曦及許筑鈞證稱明確，復有前揭證據在卷可佐，參以被告陳稱：「我當時是代表公司請執行長鄭永順處理這件事情……其中有一個繼承人負責其他繼承人處理這件事情，跟我說原告那邊可能會有糾紛，為了保障我司的權益，最好將該部分土地登記在我司名下，所以最後我司才會將該部分土地登記在我個人名下」（見本院卷第59頁）等語，可知宇鉉公司係受其他共有人影響，為保障自己權益，才會將其他應有部分移轉登記於被告名下，拒將系爭土地其他應有部分所有權移轉登記與原告。

㈣鄭永順雖證稱：「雙方共同出資約五、六百萬元。

當時有說購買取得其他繼承人持份後，由我辦理土地移轉登記，但並沒有說要登記在原告或宇鉉公司名下」（見本院卷第183頁）等語，惟鄭永順此部分證述核與林妍曦及許筑鈞證述前揭內容不符，參以鄭永順為宇鉉公司執行長而與宇鉉公司及被告利益關係密切（參見本院卷第59頁），林妍曦及許筑鈞與兩造不具利害關係，許筑鈞甚至曾質疑為何要將其他應有部分登記於原告名下，無動機為原告甘冒偽證追訴風險而為虛偽陳述，故應較為可信。

鄭永順強稱：「所有的費用就是指法院的提存費用」（見本院卷第184頁）云云，亦與土地合建協議書所載「本筆土地所有費用由甲方負責、包含法院提存費用」文義顯有不符，故本院認鄭永順所為證述可能有偏袒迴護宇鉉公司及被告情形，尚非可採。

㈤原告雖主張其於111年3月15日委任宇鉉公司以2,000,000元購買系爭土地其他應有部分（見本院卷第15頁），惟宇鉉公司係以每坪30,000元為代價，購買取得系爭土地其他應有部分（見本院卷第59頁、第111頁至第113頁），總價金不含代書等規費即達3,640,000元以上；

若原告係以2,000,000元為代價委託宇鉉公司購買系爭土地其他應有部分，宇鉉公司顯無可能接受委託致己蒙受巨大虧損；

況原告於簽訂系爭合建契約時即依約交付400,000元（見本院卷第75頁），復於111年2月11日依約交付1,100,000元，若原告係於111年3月15日委任宇鉉公司購買系爭土地其他應有部分，當應於該日成立委任契約以後才會將所需費用交付宇鉉公司，要無於委任契約成立前即無故交付金錢之理，足見原告此部分主張應係為達其目的虛構而來，洵非可採。

㈥原告與宇鉉公司於111年1月9日成立系爭合建契約，約定雙方共同出資購買系爭土地其他應有部分，除已粗略約定雙方分配合建完成後建物比例外，待將系爭土地其他應有部分合併登記於原告名下後，再另訂合約約定其他詳細內容；

關於原告共同出資購買系爭土地其他應有部分，並應先將該應有部分合併登記於原告名下部分，具委任契約性質，而得類推適用民法關於委任契約相關規定。

宇鉉公司複委任被告處理該共同出資購買系爭土地其他應有部分事務，被告卻將該應有部分登記於自己名下，拒絕依約合併登記於原告名下，未依債之本旨履行義務，自有不當。

揆諸前揭法律規定及說明，原告依民法第539條直接請求被告依約辦理所有權移轉登記，洵屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭合建契約之法律關係，類推適用民法第539條規定，請求被告應將系爭土地應有部分3分之1所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
民事第五庭法 官 陳谷鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
書記官 曾盈靜