臺灣臺南地方法院民事-TNDV,111,訴,1466,20240329,2

臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1466號
原 告 毛思穎
訴訟代理人 方文賢律師
被 告 王陳碧玉
訴訟代理人 查名邦律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落臺南市○區○○段00000地號(權利範圍12分之1)、73-28地號（權利範圍全部）土地及其上1780建號建物即門牌臺南市○區○○○街00號房屋(權利範圍全部、下稱系爭房屋)（上開不動產合稱系爭房地），本為原告所有，嗣於民國000年00月間，原告與訴外人王志珍均有資金需求，因王志珍之銀行信用較為良好，雙方合意就系爭房地操作「借新還舊」，向金融機構設定抵押多貸出款項供兩人運用，約定將系爭房地借名登記於王志珍名下（於106年12月22日以買賣原因移轉登記為王志珍所有)，仍由原告管理使用系爭房地，王志珍即於107年1月23日以系爭房地設定本金最高限額新臺幣（下同）840萬元抵押權予三信商業銀行股份有限公司(下稱三信銀行)而借得700萬元，於清償原告原抵押貸款6,278,351元後尚有餘額721,649元，其中438,000元由原告分得，王志珍則分取283,609元。

惟王志珍竟於107年3月2日擅自提供系爭房地作為擔保品予其配偶訴外人王富民所經營之齊齊玩線上娛樂有限公司，向三信銀行設定第二順位本金最高限額抵押權而借得800萬元。

王志珍進而對原告訴請遷讓房屋及返還不當得利（原告於上開事件中對王志珍終止借名登記契約，提起反訴請求返還系爭房地所有權及損害賠償，即本院107年度訴字第1990號、臺灣高等法院臺南分院108年度重上字第87號、最高法院110年度台上字第1132號、臺灣高等法院臺南分院110年度上更一字第29號民事判決、最高法院112年度台上字第1874號民事裁定），上開確定判決認定原告與王志珍間就系爭房地存有借名登記關係。

惟王志珍竟於110年3月19日擅將系爭房地所有權移轉予被告，被告即以系爭房地向台北富邦商業銀行股份有限公司(下稱富邦銀行)設定最高限額912萬元抵押權並貸款760萬元，另對原告提起訴訟請求遷讓房屋及給付不當得利(本院110年度南簡字第690號、110年度簡上字第233號民事確定判決命原告應將系爭房屋騰空遷讓交付被告及給付不當得利)。

㈡王志珍未經借名人即原告之同意擅自移轉系爭房地所有權予被告，乃屬無權處分，原告對該處分行為拒絕承認，該處分行為自屬無效。

又王志珍於買賣契約簽訂前，已將與原告相關民事爭訟情事告知被告，並提供相關判決書供被告閱覽，另於與原告簽訂之系爭房地買賣契約書約定特約事項即王志珍就系爭房地買賣不負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任，則被告就系爭房地之買賣、移轉登記非屬善意受讓，不受善意受讓或信賴登記之保護。

本件被告與王志珍就系爭房地所為買賣之債權行為與所有權移轉登記之物權行為，均係出於脫產之目的，互為非真意之意思表示，其所為係通謀虛偽意思表示應屬無效，被告並未取得系爭房地所有權，卻不當享有不動產登記之利益，核屬不當得利，原告與王志珍間就系爭房地之借名登記契約業經原告依法終止，王志珍應返還系爭房地所有權予原告，王志珍對被告上開不當得利請求權怠於行使，原告自得依民法第242條、第179條、終止借名契約類推適用民法第541條第2項規定，請求被告返還系爭房地所有權予王志珍，並由原告代位受領。

㈢王志珍為不讓原告取回系爭房地所有權，而與被告為假買賣，原告為系爭房地之真正權利人，被告非屬信賴土地登記之善意第三人，則自未合法取得系爭房地之所有權，原告自得依民法第767條第1項前段、侵權行為法律關係請求被告將系爭房地所有權返還原告。

㈣被告就系爭房地之買賣受讓，顯係惡意受讓，而非屬善意 受讓，則依「後手之權利不可能大於前手」、「債權物權 化」法理，被告於受讓系爭房地時，已明知王志珍與原告間就系爭房地訂立債權契約性質之借名登記契約，系爭房地始終由原告占有使用，是該借名登記契約内容自對被告亦發生法律上之效力，即原告對原登記名義人王志珍所得主張或對抗之事由，皆得以之主張或對抗被告，原告與王志珍間就系爭房地之借名登記契約業經終止，王志珍就系爭房地負有返還登記之義務，是原告自得請求被告為返還登記。

㈤系爭房地在原告未經本件不當移轉登記前之銀行貸款為700 萬元，而被告取得系爭房地所有權後向富邦銀行貸款7,37 2,750元，系爭房地因之不當增加372,750元之抵押負擔，即 被告獲有不當利得，並造成原告之損害，是依不當得利、侵權行為法律關係請求被告賠償原告372,750元等語。

㈥並聲明:⒈被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告；

或被告應將系爭房地所有權移轉登記予王志珍，並由原告受領。

⒉被告應賠償原告372,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以:㈠被告因有購屋需求，於109年末委請女兒訴外人王瑜珊代為購買適合的房屋以供家人同住，經王瑜珊於591網站尋得王志珍出售系爭房地的資訊，因系爭房地出售價格合宜，乃透過網頁資料與屋主王志珍聯絡，於多次接洽過程中，目睹王志珍持有系爭房屋所有權狀及原告向王志珍承租系爭房屋的租賃契約，是以被告確信系爭房屋的所有權人係王志珍，原告不過是系爭房屋的承租人。

王志珍將系爭房地刊登於591網站上公開出售後，便有多數不特定人向其洽詢屋況、價格，且因591網站網頁刊登有系爭房屋地址，故亦有多名房仲、欲購屋者前去系爭房地，當場向居住其內之原告詢問屋況及價格。

王志珍最後選定出價最高之被告簽訂系爭房地買賣契約，惟因系爭房地有訴訟正在進行，且原告具有系爭房地之買回權，故須待寄發存證信函通知原告確認其並無購買意願後，被告方可購買系爭房地。

王志珍於3個月内每月皆寄發存證信函詢問原告，是否欲行使買回權，且有眾多房仲、房屋購買者向原告洽詢，原告皆未表示欲行使買回權或拒絕王志珍出售系爭房地。

故王志珍與被告即認原告默示表示同意出售系爭房地，且不願行使買回權，遂簽立系爭房地買賣契約，為求慎重，並將系爭房地買賣契約公證。

被告於購屋期間向地政機關、地政士詢問，皆獲得系爭房地並無不得受處分、移轉所有權之限制，故其亦善意信賴王志珍具有系爭房地之合法權利。

本件被告自始即為善意購買系爭房地，原告所述被告係惡意取得系爭房地，皆係無端指摘。

㈡王志珍於108、109年間曾多次催請原告清償倩務(包括借款及租金等債務），均未獲置理，是以王志珍乃於109年12月11日再度寄發存證信函通知原告，表示伊將出售系爭房地以保障權益，請原告於3日內搬離系爭房屋，並於出售系爭房地予被告後，於110年4月1日再次發函通知被告系爭房地已以950萬出售，請求原告清償債務。

又於購買系爭房地時，被告委任之代理人即被告之女王瑜珊自王志珍所獲知之訊息，係系爭房地雖有爭訟，然王志珍與原告間成立者應為附買回權之買賣契約，及有一系爭房屋租賃契約。

是依被告之理解，王志珍與原告確係就系爭房地成立附買回權之買賣契約，而非原告與王志珍間成立借名登記契約。

被告自無原告所述，於知悉原告與王志珍間可能存有借名登記之情形下，仍惡意購買系爭房地之舉。

㈢被告與王志珍於110年2月2日簽立總價950萬元之系爭房地買賣契約書，被告分別於110年2月2日、110年3月12日匯款100萬元、90萬元予王志珍，其餘760萬元，則以系爭房地設定最高限額抵押權擔保債權總額912萬元向富邦銀行貸款760萬元，撥款予被告後由富邦銀行轉匯至王志珍帳戶，全部價款已給付完畢，被告需按月繳付本息約34,000元予富邦銀行，原告指稱:被告未支付任何價款予王志珍，為通謀虛偽之買賣云云，自無足取。

㈣按最高法院106年2月14日第3次民事庭會議決議「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之内部約定，其效力不及於第三人。

出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」

。

出名人違反借名登記契約所為之處分行為，無庸再區分第三人之善惡意，一概承認為有權處分，第三人明知該財產為借名人利用出名人之名義為登記者，仍可取得受讓財產之權利。

換言之，無論在處分之前，該財產於法律上係認定為借名人或出名人所有，只要於處分之後，借名人或出名人對於該財產即喪失所有權，借名人無從以自己名義或代位出名人對於第三人主張物上請求權。

退萬步言之，縱認王志珍違反借名登記契約移轉系爭房地予被告，依借名登記有權處分說之法理，其移轉自屬有權處分，被告已合法取得系爭房地所有權等語抗辯，並聲明:原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項:㈠系爭房地本為原告所有，原告與王志珍於106年12月4日簽訂系爭房地買賣契約，原告並於106年12月22日以買賣原因移轉系爭房地所有權予王志珍，系爭房地所有權狀由王志珍保管，系爭房屋仍由原告占有、管理、使用收益。

㈡王志珍於107年1月23日，以系爭房地向三信銀行設定擔保債權840萬元之第一順位最高限額抵押權，由王志珍之配偶王富民於107年2月7日借款700萬元，代償原告於系爭房地之抵押貸款6,278,351元後，剩餘金額721,649元由原告取得438,000元、王志珍取得283,649元。

㈢王志珍又於107年3月2日向三信銀行設定擔保債權800萬元之第二順位最高限額抵押權，由齊齊玩線上娛樂有限公司借款800萬元。

上開貸款本息係自王富民帳戶扣款繳納，其中700 萬元借款（即第一順位最高限額抵押權）部分，每月需償還本息45,694元，由王志珍繳納37期，共計1,690,678元。

上開第二、一順位最高限額抵押權分別已於109年11月18日、110年3月26日，因王志珍清償而塗銷登記。

㈣王志珍於110年2月2日與被告簽訂不動產買賣契約，以價金950萬元出售系爭房地予被告，並於110年3月19日移轉系爭房地所有權予被告。

嗣後被告向本院起訴請求原告騰空遷讓交付系爭房屋，及給付占用系爭房地之相當於租金之不當得利，經本院以110年度南簡字第690號判決駁回，被告不服，提起上訴，本院110年度簡上字第233號民事判決廢棄原判決，命原告應將系爭房屋騰空交付被告及給付相當於租金之不當得利。

㈤王志珍前對原告訴請遷讓房屋及返還不當得利，原告則反訴請求王志珍返還系爭房地所有權及損害賠償，經本院107年度訴字第1090號、臺灣高等法院臺南分院108年度重上字第87號、最高法院110年度台上字第1132號民事判決，其中王志珍請求原告遷讓房屋及返還不當得利部分，業經駁回確定，反訴部分經發回臺灣高等法院臺南分院以110年度上更一字第29號判決王志珍應給付原告2,942,782元，業經最高法院以112年度台上字第1874號民事裁定駁回王志珍之上訴確定。

㈥被告於110年3月12日向富邦銀行東台南分行辦理房屋貸款760萬元用以購買系爭房地，並於110年3月19日設定最高限額抵押權擔保債權912萬元予富邦銀行，經富邦銀行撥款760萬元，截至111年3月7日，尚欠款7,372,750元。

㈦系爭房地於110年3月19日之市價經社團法人臺南市不動產估價師公會鑑定，鑑定結果為12,366,600元。

四、得心證之理由:㈠原告代位王志珍依不當得利、借名登記契約終止後之法律關係法律關係請求被告返還系爭房地所有權予王志珍，並由原告代位受領或依與王志珍間之終止借名登記契約後之法律關係請求被告返還系爭房地予原告，有無理由？⒈查原告與王志珍於106年12月4日簽訂系爭房地買賣契約，並於106年12月22日以買賣原因移轉系爭房地所有權予王志珍情，為兩造所不爭執。

原告與王志珍簽訂系爭房地買賣契約之真意，應為成立借名登記及委任之混合契約，並非成立附買回約定之買賣契約，業經臺灣高等法院臺南分院110年度上更一字第29號民事確定判決認定明確，被告仍爭執原告與王志珍間就系爭房地係成立附買回約定之買賣契約云云，即非可採。

⒉按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。

出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分(106年2月14日最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照)。

王志珍因與原告間之借名登記及委任契約約定登記為系爭房地所有權人，其與被告於110年2月2日簽訂不動產買賣契約，以950萬元出售系爭房地予被告，並於110年3月19日移轉系爭房地所有權予被告，依上開說明，應為有權處分，被告已自王志珍受讓取得系爭房地所有權，堪予認定。

原告主張王志珍移轉系爭房地所有權予被告係屬無權處分，經原告拒絕承認，對原告不生效力，而被告受系爭房地所有權移轉登記時，知悉斯時登記名義人王志珍非真正權利人，非屬善意第三人，自不得主張善意受讓或信賴登記之保護而取得系爭房地之所有權云云，應屬無據。

⒊原告又主張被告於受讓系爭房地時，已明知王志珍與原告間就系爭房地有借名登記法律關係，系爭房地始終由原告占有使用，是該借名登記契約内容自對被告亦發生法律上之效力，原告與王志珍間就系爭房地之借名登記契約業經終止，王志珍就系爭房地負有返還所有權之義務，是原告自得請求被告為移轉登記云云。

經查，原告與王志珍間就系爭房地固成立借名登記及委任之混合契約，並經原告終止契約，已如前述，惟依債之相對性法理，原告對王志珍所得主張終止借名登記契約後之請求權，應不得對被告主張，故原告依與王志珍間之終止借名登記契約後請求權請求被告返還系爭房地所有權，應不可採。

⒋次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。

民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效(最高法院101年度台上字第1722號判決意旨參照)。

末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責；

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

本件原告主張被告與王志珍間就系爭房地買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為均係通謀虛偽意思表示而屬無效乙節，揆諸上開意旨，即應由原告就被告與王志珍間無買賣及移轉系爭房地之意思，而係互相故意為非真實之表示等情，負舉證責任。

⒌經查，原告主張被告與王志珍間就系爭房地之買賣及移轉所有權行為係通謀虛偽意思表示，無非係以王志珍與被告於110年2月2日所簽訂系爭房地買賣契約之特約事項記載:1.本約第5條第6項王陳碧玉知悉有他人占用房地同意依現況承受，王志珍僅保證房地權狀面積及登記無誤移轉，故本條項第5條第6項刪除。

2.本約第9條擔保責任雙方約定內容變更為:王陳碧玉已詳細閱覽臺灣臺南地方法院107年度訴字第1990號民事判決、臺灣高等法院臺南分院108年度重上字第87號民事判決，並清楚了解因本件不動產王志珍與毛思穎間所生之一切糾紛，亦清楚了解王志珍與毛思穎之糾紛仍在訴訟中尚未確定，毛思穎仍持續占有使用本件不動產。

因此王志珍不保證產權清楚，亦不保證無他人主張所有權、優先承買權、使用權界址糾紛、占有等權利糾紛，亦即王志珍就本件不動產買賣不負擔權利瑕疵擔保以及物之瑕疵擔保之責。

王陳碧玉如因本件不動產買賣受有任何損失，王陳碧玉同意王志珍不負擔賠償之責，王志珍所收之買賣價金一概不予退還予王陳碧玉等語為據。

惟由上開記載僅足認被告知悉王志珍與原告間就系爭房地所有權有所爭執，已生訴訟糾紛，且系爭房地當時仍由原告占有，王志珍不負買賣契約權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任等情，尚不足以上開記載即認被告與王志珍間就系爭房地買賣及移轉所有權行為有通謀虛偽意思表示之事實。

另由被告分別於110年2月2日、110年3月12日匯款100萬元、90萬元予王志珍，有中國信託銀行新臺幣存提款交易憑證、匯款申請書各乙紙為證(見本院卷第355、357頁)，另再向富邦銀行以系爭房地設定912萬元最高限額抵押權貸款760萬元，撥款後匯至王志珍帳戶，將系爭房地買賣價金950萬元交付完畢，及被告與王志珍約定系爭房地買賣價金950萬元相較於系爭房地於110年3月19日之市價經社團法人臺南市不動產估價師公會鑑定為1,236萬6,600元為低，適足證明被告因與王志珍上開特約約定，被告須承擔王志珍與原告間訴訟敗訴之風險，所以得以較市價為低之價格購買系爭房地，被告抗辯其與王志珍間就系爭房地並無虛偽買賣之情應可採信。

而原告就其主張並未提出其他證據據以證明，自難單憑原告主觀臆測之詞，遽謂被告與王志珍有通謀虛偽買賣之合意，原告主張被告與王志珍就系爭房地買賣及移轉所有權係屬通謀虛偽之意思表示而應無效云云，自無可採。

⒍再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

被告係因與王志珍間買賣契約約定取得系爭房地所有權，並無不當得利之情形，原告依民法第242條、第179條、終止借名登記契約類推適用民法第541條第2項規定，請求被告返還系爭房地所有權予王志珍，並由原告代位受領云云，並無理由。

㈡原告依民法第767條第1項前段規定、侵權行為法律關係，請求被告返還系爭房地所有權予原告，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第184條、第767條第1項前段分別定有明文。

承上所述，被告與王志珍間就系爭房地並無通謀虛偽買賣之情，被告已自王志珍合法取得系爭房地所有權，原告已非系爭房地所有權人，其依民法第767條第1項前段規定及民法第184條規定，請求被告返還系爭房地所有權予原告均屬無據。

㈢原告依不當得利或侵權行為法律關係請求被告給付372,750元，有無理由？ 原告主張系爭房地原先之銀行貸款為700萬元，被告取得系爭房地所有權後向富邦銀行貸款7,372,750元，不當增加372,750元之抵押負擔，即被告獲有不當利得，並造成原告之損害，其得依不當得利、侵權行為法律關係請求被告賠償原告372,750元云云。

惟查，被告於取得系爭房地所有權後，於110年3月12日向富邦銀行東台南分行辦理房屋貸款760萬元用以購買系爭房地，並於110年3月19日設定最高限額抵押權擔保債權912萬元予富邦銀行，經富邦銀行撥款760萬元，截至111年3月7日，尚欠款7,372,750元等情，為兩造所不爭，被告因買賣契約取得系爭房地所有權後，以系爭房地設定抵押，向富邦銀行貸款，被告並未自原告受有任何利益，原告亦已非系爭房地所有權人，被告並無侵害原告所有權之情形，原告主張依不當得利或侵權行為法律關係請求被告給付372,750元云云，亦屬無據。

五、綜上所述，原告主張代位王志珍依不當得利、借名登記契約終止後之法律關係法律關係請求被告返還系爭房地所有權予王志珍，並由原告代位受領或依與王志珍間借名登記契約終止後之法律關係或依民法第767條第1項前段規定、侵權行為法律關係，請求被告返還系爭房地所有權予原告，並依不當得利或侵權行為法律關係請求被告賠償372,750元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 1 日
書記官 張鈞雅