臺灣臺南地方法院民事-TNDV,111,訴,1528,20240115,2

臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1528號
原 告 劉玉惠
訴訟代理人 郁旭華律師
被 告 陳怡靜
訴訟代理人 簡涵茹律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國112年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○○區○○○段0000○號建物之屋頂平臺如附圖所示紅色斜線部分、面積214.32平方公尺之增建物拆除，並將該部分屋頂平臺返還原告及其他共有人。

被告應給付原告新臺幣19,081元，及自民國111年11月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國111年11月1日起，至返還前項屋頂平臺之日止，按月給付原告新臺幣650元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第1項、第2項於原告以新臺幣1,339,500元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣4,018,500元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

(一)兩造同為坐落臺南市○○區○○○段0000○0000地號土地(下稱系爭土地)上興建之4層樓集合式公寓大廈(下稱系爭大樓)之區分所有權人，系爭大樓頂樓屋頂平臺(下稱系爭屋頂平臺)為門牌號碼臺南市○○區○○街00○0號1至4樓及25之3號1至4樓房屋，合計8戶之區分所有權人所共有，原告為臺南市○○區○○街00○0號3樓房屋(下稱25之2號3樓房屋)之所有人，被告為臺南市○○區○○街00○0號4樓、25之3號4樓房屋(下稱25之2號4樓、25之3號4樓房屋、合稱系爭4樓房屋)之所有人。

(二)被告分別於民國109年1月31日及同年9月9日取得25之2號4樓、25之3號4樓房屋所有權後，未經系爭大樓全體區分所有權人之同意，無正當權源並違反建築法規，擅自在系爭屋頂平臺興建如臺南市臺南地政事務所111年11月3日DAA5字第21600號複丈成果圖(即附圖)所示紅色斜線部分、面積214.32平方公尺之建物(下稱系爭增建物)，且系爭增建物經臺南市政府工務局於111年4月14日會勘後認定為違章建築，已造冊列管排拆，則系爭增建物違反建築法規及危害全體住戶居住及生命、身體安全，依公寓大廈管理條例第8條、第9條第2項、第55條第2項之規定，縱有分管約定亦屬無效，故被告無權占有系爭屋頂平臺，原告本於物上請求權及民法第821條規定，自得請求被告拆除系爭增建物，並將該部分屋頂平臺返還原告及其他共有人。

(三)再者，被告於25之2號4樓房屋之屋頂平臺，興建大、小套房各1間，分別以每月租金新臺幣(下同)10,000元、5,000元出租他人，則原告得請求被告返還自109年2月1日起至111年10月31日止之相當於租金之不當得利，合計61,875元(計算式：15,000元×原告應有部分1/8×33月=61,875元)，並自111年11月1日起至返還系爭屋頂平臺之日止，按月給付1,875元(計算式：15,000元×原告應有部分1/8=1,875元)。

被告亦於25之3號4樓房屋之屋頂平臺，興建大、小套房各1間，分別以每月租金10,000元、5,000元出租他人，則原告亦得請求被告返還自109年9月10日起至111年10月31日止之相當於租金之不當得利，合計48,205元(計算式：15,000元×l2月×原告應有部分1/8÷365日×782日=48,205元)，並自111年11月1日起至返還系爭屋頂平臺之日止，按月給付1,875元(計算式：15,000元×原告應有部分1/8=1,875元)。

從而，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利共110,080元(計算式：61,875元+48,205元=110,080元)，及自民事訴之追加狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年11月1日起，至返還系爭屋頂平臺之日止，按月給付原告3,750元。

(四)原告否認系爭大樓住戶就系爭屋頂平臺之使用有分管協議，被告所提臺南市稅捐稽徵處函、1樓入口門鈴照片、Google街景照片及航照圖等證據，均不足證明系爭屋頂平臺有明示或默示之分管協議存在。

被告又依臺南市○○區○○○段0000○號建物謄本記載，主張原告之權利範圍應為1/24，惟上開2045建號建物乃系爭大樓(位於基地之北側、計8戶)、隔壁大樓(位於基地之中間、計8戶)及再隔壁之大樓(位於基地之南側、計8戶)，總計24戶之共有部分，故各大樓均有各自專屬的屋頂平臺、樓梯及水塔，系爭屋頂平臺僅位於系爭大樓(位於基地之北側、計8戶)頂樓之上，與上開隔壁大樓及再隔壁之大樓均無關聯。

(五)為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條之規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：⒈被告應將坐落臺南市○○區○○○段0000○號建物之屋頂平臺如附圖所示紅色斜線部分、面積214.32平方公尺之增建物拆除，並將該部分屋頂平臺返還原告及其他共有人。

⒉被告應給付原告110,080元，及自民事訴之追加狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年11月1日起，至返還前項屋頂平臺之日止，按月給付原告3,750元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)系爭大樓為臺南市稅捐稽徵處輔建之公教住宅，於建造完成受配時即經臺南市稅捐稽徵處以74年12月17日74南市稅秘字第101280號函(下稱系爭函文)通知所有受配戶:4樓頂之陽台以水塔周圍保留2公尺寬度屬公共設施外，餘由4樓所有人不違反建築法等有關規定之原則下使用，足徵系爭大樓於分配之初，共有人即已針對系爭屋頂平臺成立分管協議，約定由系爭4樓房屋所有人專有使用。

又系爭屋頂平臺由住戶共有部分為水塔及樓梯間，其餘屋頂平臺部分非全體共有人共有部分。

又由系爭大樓建築完成時即設置之門口對講機上有「5樓」門鈴及被告前手出售25之2號4樓房屋廣告單上記載：「本棟4樓售(5樓有增建)」可知，系爭大樓全體住戶長期以來均知悉系爭屋頂平臺上之增建物係由系爭4樓房屋所有人使用，縱系爭大樓區分所有人有所變更亦不影響原先已成立之分管協議。

被告於買受25之2號4樓、25之3號4樓房屋後，係考慮公共安全而將隔間建材改為防火建材加裝消防設備、監視器等，縱認系爭大樓住戶間無明示分管協議亦得認已有默示分管協議，被告並非無權占用系爭屋頂平臺，原告不得請求被告拆除系爭增建物。

(二)系爭大樓僅有4層，並無建築技術規則建築設計施工編第99條之適用，且系爭大樓於地下室已設置防空避難所，被告使用系爭屋頂平臺未違反建築法規，亦未妨害住戶避難。

而被告於臺南市政府工務局發函限期改善後，已提出合格建材、消防警報器、監視器等現場照片予臺南市政府工務局，並囑託安泰結構技師事務所之蔡仲超結構技師就系爭增建物是否會造成結構安全之危害進行評估，經開具建築物結構安全證明書表示：「由上分析可知屋頂層內更改調整下，垂直荷重小於屋頂層設計載重，所以屋頂層及本棟結構足以安全乘載垂直荷重作用」，顯見系爭屋頂平臺之現況並無原告所稱之安全疑慮。

(三)原告雖主張被告應給付相當於租金之不當得利，惟被告並非無權占用，系爭大樓共有部分之面積僅有水塔及樓梯間，不含其他屋頂平臺部分，原告不得請求被告返還使用系爭屋頂平臺之不當得利。

縱認原告得請求不當得利，被告取得25之2號、25之3號4樓房屋後並未馬上出租，且亦非長期處於出租狀態。

況依2045建號建物謄本之記載，原告所有之同段2059建號建物之權利範圍為24分之1，原告不得以權利範圍8分之1作為其計算不當得利之標準等語，資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造同為坐落臺南市○○區○○○段0000○0000地號土地上興建之系爭大樓之區分所有權人，原告為25之2號3樓房屋之所有人，被告為25之2號4樓、25之3號4樓房屋之所有人。

(二)被告分別於109年1月31日及同年9月9日取得25之2號4樓、25之3號4樓房屋，系爭屋頂平臺上有被告所有如附圖所示紅色斜線部分、面積214.32平方公尺之系爭增建物，其中25之2號4樓房屋上方屋頂平台增建物，規劃為大、小套房各1間出租予他人；

25之3號4樓房屋上方屋頂平臺增建物，規劃為大、小套房各1間出租予他人。

四、得心證之理由:

(一)原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將坐落系爭屋頂平臺上如附圖所示紅色斜線部分、面積214.32平方公尺之系爭增建物拆除，並將該部分屋頂平臺返還其餘共有人，有無理由？系爭大樓區分所有權人就系爭屋頂平臺是否有分管協議，約定被告就系爭屋頂平臺有專用權？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有不動產之訴，如占有人就請求權人所有權存在之事實並無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認請求權人之請求有理由。

未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。

而共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。

⒉次按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。

又頂樓平臺基於維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人共有（最高法院84年度台上字第2683號民事判決參照）。

查系爭大樓於74年6月6日竣工，系爭屋頂平臺並未單獨登記所有權，有臺南市○○區○○○段0000○0000○0000○號建物登記謄本可稽（見調字卷第23至33頁）。

而依系爭屋頂平臺之構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，應係供系爭大樓全體住戶共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，欠缺使用上之獨立性，應推定為系爭大樓之區分所有人共有，各區分所有人得依民法第818條規定，按其應有部分，對系爭大樓之屋頂平臺之全部使用、收益。

⒊原告主張被告所有之系爭增建物占有使用系爭屋頂平臺如附圖紅色斜線部分(面積214.32平方公尺)為無權占有，惟為被告否認，並以前詞置辯，依前揭規定及說明，應由被告就系爭增建物占有系爭屋頂平臺有正當權源之事實負舉證之責任。

被告辯稱系爭大樓於臺南市稅捐稽徵處建造完成分配時即以系爭函文通知所有受配戶:4樓頂之陽台水塔周圍保留2公尺寬度屬公共設施外，餘由4樓所有人不違反建築法等有關規定之原則下使用，足徵系爭大樓共有人就系爭屋頂平臺已有分管協議，且系爭屋頂平臺經共有人達成由系爭4樓房屋所有權人專用之默示分管協議云云，經查，系爭函文記載:本處輔建之公教住宅各受分配人業於12月11日上午9時假本處二樓會議室，抽籤房屋座落確定，依輔建會決議:...4樓頂之陽台以水塔周圍保留2公尺寬度歸屬公共設施外，餘由4樓所有人不違反建築法等有關規定之原則下使用等語(見本院卷一第45頁)，再參諸證人雷國瑞到庭證述其購買25之3號4樓房屋後於系爭屋頂平臺加蓋鐵皮建物，於持有期間79至109年間，並無其他住戶出面稱其不得使用系爭屋頂平臺等語(見本院卷二第7至16頁112年8月7日言詞辯論筆錄)，堪認臺南市稅捐稽徵處於將系爭大樓分配予受配人時，應有與各受分配人約定系爭屋頂平臺以水塔周圍保留2公尺寬度歸屬公共設施，餘由4樓所有人於不違反建築法等有關規定之原則下使用之分管協議，系爭大樓區分所有人自應受其拘束，又系爭函文係約定系爭4樓房屋所有人於不違反建築法等相關規定原則下得使用系爭屋頂平臺水塔2公尺以外之部分，惟被告係於系爭屋頂平臺搭建違章建物使用，業經臺南市政府工務局造冊列管排拆，顯已違反上開分管約定，被告抗辯其為有權占有系爭屋頂平臺云云，自非可採。

被告另辯稱有默示分管協議部分，依前述證人雷國瑞所為證言，難認系爭大樓區分所有權人有何舉動或情事足以間接推知其等均同意系爭4樓房屋所有權人得於系爭屋頂平臺搭蓋系爭增建物使用，依上開說明，尚難僅因其他住戶多年來單純沉默未為制止，遽認有默示之分管協議存在，被告此部分答辯，亦不足採。

是依前揭規定及說明，難認被告就系爭增建物占有系爭屋頂平臺有正當權源。

⒋從而，被告所有系爭增建物占有系爭屋頂平臺既無正當權源，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭增建物拆除並將該部分之屋頂平臺返還予原告及其餘共有人，為有理由。

(二)原告依民法第179條規定，請求被告給付原告110,080元，及自民事訴之追加狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年11月1日起，至返還前項屋頂平臺之日止，按月給付原告3,750元，有無理由？⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被告抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。

次按城市地方建物之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。

前項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築建物準用之。

而所謂土地價額，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價而言。

所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

⒉被告以系爭增建物占用系爭屋頂平臺如附圖所示紅色斜線部分（面積214.32平方公尺），業如前述，則原告依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭屋頂平臺相當於租金之不當得利，洵屬正當。

經查，依上開規定，計算被告無權占系爭屋頂平臺所生相當於租金之不當得利，應以土地申報地價計算之。

而系爭屋頂平臺位在臺南市○○區○○街00○0號4樓、25之3號4樓房屋頂樓，鄰近住宅林立，交通便利，生活機能良好，被告亦自承將系爭增建物規劃為4間房間出租他人使用，並提出租約為證（見本院卷一第159至279頁），本院認計算無權占有系爭屋頂樓平臺相當於租金之不當得利，依臺南市○○區○○○段0000地號土地(下稱1560地號土地)申報地價年息6%計算為適當。

據此計算，原告請求被告給付：⑴就25之2號4樓房屋之屋頂平臺部分，自109年2月1日起至111年10月31日止相當於租金之不當得利為10,727元(計算式：申報地價14,560元×占用土地面積107.16平方公尺×年息6%×33/12×原告於1560地號土地應有部分1/24=10,727元，元以下4捨5入，以下同)。

就25之3號4樓房屋之屋頂平臺部分，自109年9月10日起至111年10月31日止相當於租金之不當得利為8,354元(計算式：申報地價14,560元×占用土地面積107.16平方公尺×年息6%×25.7/12×原告於1560地號土地應有部分1/24=8,354元)。

以上合計為19,081元及自111年11月1日起至返還系爭屋頂平臺之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利650元(計算式:申報地價14,560元×占用土地面積214.32平方公尺×年息6%×1/12×原告於1560地號土地應有部分1/24=650元)為有理由，均應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。

⒊原告本件得請求之金額，係無確定期限之給付，則原告就前揭相當租金不當得利數額總額給付部分，復請求自民事訴之追加狀繕本送達翌日起（即自111年11月8日起，見本院卷一第37頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭增建物，將系爭屋頂平臺返還原告及其他共有人，及依民法第179條規定請求被告給付19,081元，及自111年11月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年11月1日起，至返還系爭屋頂平臺之日止，按月給付原告650元之相當於租金之不當得利，洵屬有據，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 15 日
書記官 張鈞雅