臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,1494,20240418,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1494號
原 告 陳金樟
普悅不動產仲介經紀有限公司

法定代理人 吳權峰
上二人共同
訴訟代理人 徐朝琴律師
被 告 羅永曨
訴訟代理人 陳寶華律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告將坐落臺南市○區○○段0000○0000地號土地，權利範圍均100,000分之4272及坐落其上臺南市○區○○段000○號建物，權利範圍全部，所有權移轉登記予原告陳金樟。

被告應給付原告普悅不動產仲介經紀有限公司新臺幣212,000元，及自民國112年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

原告陳金樟之假執行聲請駁回。

本判決第2項得假執行。

但被告如以新臺幣212,000元為原告普悅不動產仲介經紀有限公司預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告普悅不動產仲介經紀有限公司（下稱普悅公司)與被告於民國112年4月12日簽訂不動產專任委託銷售契約（系爭委託契約），由被告將其所有坐落臺南市○區○○段0000○0000地號，權利範圍均100,000分之4272土地及坐落其上臺南市○區○○段000○號建物，權利範圍全部（下稱系爭房地）委託普悅公司仲介銷售。

嗣同年7月31日原告陳金樟與普悅公司簽立不動產買賣意願書，同意以新臺幣(下同)5,300,000元購買系爭房地。

普悅公司將上開訊息告知被告後，被告亦同意以同一價格出售系爭房地，而於不動產意願書簽名確認，並同意支付普悅公司服務報酬212,000元。

陳金樟與被告於同年8月6日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳金樟並已依約支付第1期款530,000元，詎被告不願配合地政士辦理產權移轉登記，將系爭房地所有權移轉予陳金樟，亦不願給付服務報酬予普悅公司，陳金樟依系爭買賣契約約定、民法第348條第1項規定，先位請求被告將系爭房地所有權移轉登記予陳金樟。

普悅公司依系爭委託契約約定請求被告給付普悅公司212,000元及法定遲延利息等語。

又依系爭買賣契約第7條第1項約定被告與陳金樟約定最後履行義務期限為112年9月30日，惟被告遲未履行，顯可歸責於被告，陳金樟依民法第229條第1項、第231條第1項、第254條規定及系爭買賣契約第8條第2項約定，備位請求被告賠償按陳金樟已支付價金總額即530,000元之違約金。

先位聲明：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予陳金樟；

㈡被告應給付普悅公司212,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

備位聲明：㈠被告應給付陳金樟530,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡被告應給付普悅公司212,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告固與普悅公司簽立系爭委託契約及與陳金樟簽訂系爭買賣契約，惟因系爭房地是否符合房地合一稅免稅影響被告是否出售系爭房地，是於簽訂系爭買賣契約同時簽立特別約定事項：「⒉雙方（即被告與陳金樟）同意由賣方（即被告）於112年8月8日前確認有無房地合一稅，如無房地合一稅，則本合約繼續進行。

如有房地合一稅，則雙方同意本買賣不成立，買方所付價金無息匯回買方指定帳戶，雙方不負違約賠償責任，解約費用由賣方負擔。」

（下稱系爭特約事項），被告向財政部南區國稅局臺南分局（下稱國稅局）詢問得知須先繳納房地合一稅，如主張4,000,000元免稅額，必須嗣後再行申請退稅等情，已符合系爭特約事項「如有房地合一稅，則雙方同意本買賣不成立」，被告已告知普悅公司，惟普悅公司竟要求被告履約，更於112年8月15日接獲承辦地政士以通訊軟體通知要完成備證用印手續，被告即刻回以系爭房地之買賣會有房地合一稅之問題，詎地政士已讀不回。

被告為求慎重，再以書面向國稅局詢問，經覆稱出售前如有營業使用之情形，則與免稅要件不合，無4,000,000元免稅額之適用，被告確認系爭房地買賣須繳納房地合一稅，即以存證信函通知陳金樟、普悅公司、地政士及第一建築經理股份有限公司，主張解除系爭買賣契約，同意陳金樟履約保證專戶所保管之已付價金全數取回，系爭買賣契約並不成立，陳金樟自不得據以請求被告履約。

又普悅公司得依系爭委託契約請求服務報酬以系爭房地確實經普悅公司居間仲介而成立，且買賣標的移轉登記暨交屋完竣為前提，系爭買賣契約既不成立，上開前提要件未成就，普悅公司自不得請求服務報酬等語，資為抗辯。

並聲明㈠先、備位之訴均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、得心證之理由㈠普悅公司與被告於112年4月12日簽訂系爭委託契約，由被告將其所有系爭房地委託普悅公司仲介銷售。

同年7月31日陳金樟與普悅公司簽立不動產買賣意願書，同意以5,300,000元購買系爭房地。

普悅公司將上開訊息告知被告後，被告亦同意以同一價格出售系爭房地，陳金樟與被告於同年8月6日簽立系爭買賣契約及系爭特約事項，陳金樟並已依約支付第1期款530,000元；

系爭房地經國稅局確認需要繳納房地合一稅等情為兩造所不爭執，應認為真實。

至原告主張系爭買賣契約有效成立，被告應負移轉系爭房地所有權予陳金樟及支付服務報酬予普悅公司等情，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。

是本件應審酌者為系爭買賣契約是否有效成立？原告之請求有無理由？㈡陳金樟與被告間之系爭買賣契約另立系爭特約事項為其生效要件，雖陳金樟主張系爭特約事項因被告受詐欺而簽立，其已主張解除權，系爭特約事項無效等情。

惟查，被告如係以系爭特約事項脫免系爭買賣契約之責任，大可不簽系爭買賣契約，實無需以此方式設局讓陳金樟簽立系爭特約事項，是難認被告有以詐術使陳金樟簽立系爭特約事項。

㈢查系爭特約事項約定「⒉雙方（即被告與陳金樟）同意由賣方（即被告）於112年8月8日前確認有無房地合一稅，如無房地合一稅，則本合約繼續進行。

如有房地合一稅，則雙方同意本買賣不成立，買方所付價金無息匯回買方指定帳戶，雙方不負違約賠償責任，解約費用由賣方負擔。」

，約定「由被告於112年8月8日前確認有無房地合一稅」，陳金樟及被告自應受此約定之拘束，查被告先以其向仲介表示8月13日會去確認，主張上開確認日期已更改為8月13日等語，惟為普悅公司所否認，況仲介或普悅公司並非系爭買賣契約之當事人，亦非陳金樟關於系爭買賣契約之代理人，縱認被告向仲介表示，亦無法變更其與陳金樟間之約定。

嗣被告再以其以通訊軟體向代書（即地政士）說星期三（即8月9日）才有辦法回臺南處理房地合一稅，所以變更確認時間為8月9日，在8月9日有向代書說國稅局明確表示要繳納房地合一稅等語，並提出通訊軟體對話內容。

惟查，依該對話內容被告於8月6日向代書稱「我星期三才有辦法回台南哦」，代書稱「收到」；

另在8月9日兩人有語音通話紀錄（本院卷第171頁），然代書同非系爭買賣契約之當事人或代理陳金樟受意思表示及代為意思表示之，被告上開證據並無法證明其與陳金樟有變更確認日期之合意存在。

是仍應以「112年8月8日」為確認有無房地合一稅之終期。

而依被告陳稱其最快是在8月9日向國稅局詢問，此時間已經不可能在8月8日前向陳金樟確認系爭房地有房地合一稅之問題，依系爭特約事項，系爭買賣契約不成立等情；

是應認系爭買賣契約成立生效。

四、綜上所述，系爭買賣契約既有效成立，則陳金樟依系爭買賣契約法律關係請求被告將系爭房地所有權移轉登記予陳金樟；

普悅公司依系爭委託契約及服務費確認單請求被告給付212,000元，及依民法第229條、第233條第1項及第203條規定，請求自起訴狀送達翌日即112年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

另按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。

如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。

本件原告先位聲明之請求既有理由，業如前述，則本院即無庸就其備位之訴另為裁判，併此敘明。

五、兩造雖均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，惟判決主文第1項即陳金樟請求部分，係強制執行法第130條所謂命被告為一定之意思表示者，該意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無於判決確定前為假執行之餘地（最高法院108年度台抗字第825號裁定意旨參照），是陳金樟假執行之聲請於法未合，應予駁回；

被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就此部分亦無必要。

就判決主文第2項即普悅公司請求部分，普悅公司雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟原告勝訴部分未逾500,000元，爰依職權宣告假執行。

並依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告免予假執行。

六、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊或防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
民事第三庭 法 官 施介元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 曾怡嘉