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臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1684號
原 告 楊承弘
訴訟代理人 林更祐律師
邱宇彤律師
被 告 陳信霖
訴訟代理人 丘瀚文律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國112年6月13日簽訂買賣契約，約定由被告向原告購買臺南市○○區○里段0000000地號、1081-79地號土地（下稱系爭土地）及其上同區段2487建號房屋（門牌號碼：臺南市○○區○○路000巷0號，下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）650萬元，由安心建築經理股份有限公司擔任履約保證人，並約定系爭房地點交日期至遲應於112年9月15日前交屋（下稱系爭房地買賣契約），被告於簽約後，已支付買賣價金中之簽約款65萬元、完稅款65萬元，共計130萬元至履約保證專戶。
又依系爭房地買賣契約第1條第5項、第3條第2項、第3項、第17條第6項等約定，買方即被告應於112年9月15日，偕同賣方即原告辦理系爭房地移轉登記，並申辦銀行貸款清償系爭房地之第一順位貸款，剩餘款項清償第二、三順位貸款後，剩餘金額全數入履約保證專戶，是被告於112年9月15日即有給付價金及受移轉系爭房地之契約義務。
退步言之，縱系爭房地買賣契約未約定明確給付價金之時點，依民法第369條「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之」、第370條「標的物交付定有期限者，其期限，推定其為價金交付之期限」等規定，被告均應於原告交付系爭房地之同時，負擔給付尾款之義務，亦即於112年9月15日，原告負有移轉系爭房地之義務，被告負有給付價金之義務。
㈡詎被告於112年8月14日，寄發存證信函與原告，主張系爭房地有滲漏水、壁癌等瑕疵，要求暫停交易等語，拒絕繼續履行系爭房地買賣契約，惟系爭房地絕無滲漏水等重大瑕疵，縱有，依系爭房地買賣契約第17條第5項之約定，被告亦已同意原告免除負滲漏水瑕疵擔保責任；
又被告另案起訴請求減少系爭房地買賣價金事件（本院112年度訴字第1625號）中，經囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定，結果顯示系爭房屋並無滲漏水情形，被告所指摘疑似漏水部分，其中一樓牆壁為壁癌現象，可經由刮除牆壁粉刷層後改善，三樓天花板為煙燻痕跡，可以水清洗後重新油漆改善；
樓梯間膨拱隆起為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，未損及防水層或結構體，均屬一般中古屋普遍常見之現象，其整體建築物結構完整、無滲漏水情形，亦未因上開瑕疵減少其通常效用，不影響整體建築物結構安全，自非屬被告指摘之重大瑕疵。
再者，系爭房屋之屋齡已逾40年，屬老舊之中古屋，屋況難與新成屋相提並論，系爭房地買賣契約因而於第17條特約「現況交屋」、「買方同意賣方免除滲漏水瑕疵擔保責任」，兩造既已約定賣方連滲漏水之瑕疵均無須負擔保責任，依舉重明輕之法理，應認兩造於簽約時，已約定賣方之瑕疵擔保義務，限制於擔保房屋交付時具有中古屋之通常品質與效用，始符兩造約定「現況交屋」之真意及公平正義原則，對於未列載於不動產委託銷售標的現況說明書項目以外之輕微、對於建物本體無危害之瑕疵，均已排除於系爭房地買賣契約賣方之瑕疵擔保責任之列。
㈢被告明知系爭房屋為老舊之中古屋，兩造復約定採「現況交屋」，原告自無不完全給付情事，被告既已於簽約前親自查看過系爭房屋概況多次，並同意以特約減輕原告之瑕疵擔保責任，現又抗辯原告應提出無瑕疵之房屋，顯然違反系爭房屋買賣契約之約定，毫無理由。
是原告於112年8月21日、112年9月21日，寄發存證信函與被告，通知被告準備給付之情事，並定期催告被告應於收受存證信函8日內，履行系爭房地買賣契約所約定被告應配合過戶、點交系爭房地，及支付價金尾款520萬元等義務，應認原告已依債務本旨實行提出給付，被告應有受領買賣標的之義務，惟被告於112年9月22日收受後，拒絕回應，迄今仍未協同辦理系爭房地所有權移轉登記並配合點交，不履行其受領義務，自屬受領遲延及給付遲延，依民法第229條第2項、第254條規定，自被告受催告之112年9月22日時起，應負遲延責任。
被告雖於112年8月14日寄發存證信函與原告主張瑕疵擔保責任、112年10月12日另案對原告起訴請求減少價金，均非行使同時履行抗辯，不得主張免除遲延責任；
又縱認系爭房地確實有瑕疵，被告有拒絕給付價金之權利，亦應僅能於相當於維修損害範圍內，主張同時履行抗辯，而非拒絕給付全部價金，且不影響原告已履行系爭房地買賣契約之給付義務，亦無停止繼續履行契約之效力；
況依系爭房地買賣契約第7條約定，縱使系爭房地有物之瑕疵擔保爭議，而有減少價金之可能，買方即被告仍有依系爭房地買賣契約約定之期日交付價金至履約保證專戶之義務，並無拒絕按期給付價金、拒絕履行契約之權利，是被告於簽約後僅給付130萬元至履約保證專戶，後續即拒絕繼續遵期履行契約，顯已違反系爭房地買賣契約約定之買方義務。
㈣爰依系爭房地買賣契約第8條第2項約定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭房地買賣契約之意思表示。
被告於簽訂系爭房地買賣契約時已給付至履約保證專戶之130萬元，經原告合法解除系爭房地買賣契約後，應由原告沒收作為懲罰性違約金，請准由原告收取。
並聲明：⒈被告應同意原告向安心建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-00-000000-0號帳戶內130萬元，及給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告於112年6月13日簽訂系爭房地買賣契約時，即已給付簽約款65萬元及完稅款65萬元，共計130萬元款項至履約保證專戶，至尾款520萬元部分，依系爭房地買賣契約第3條「第四期」款項給付方法之約定，支付尾款之日期應為系爭房地產權登記完竣後3個工作日內，且金融機構撥款清償買賣標的物之原有賣方貸款，完成抵押權塗銷後，買方始有支付尾款義務，並依系爭房地買賣契約第3條第2項第4款約定，系爭房地產權移轉登記完竣後3個工作日內，並清償買方之貸款後，雙方始需同時辦理點交手續。
嗣被告為測量系爭房屋室內格局，以便後續製作家具及裝潢，於112年7月29日經原告同意進入系爭房屋，發現屋內1樓牆壁之壁貼有浮起跡象，未貼壁紙處則有重新粉刷之痕跡，其後被告帶領土木師傅將壁貼取下，始發現壁貼內部因滲漏水問題，壁癌重重，然此等壁癌、漏水部分，於先前被告透過仲介檢視系爭房屋狀況時，均以壁紙遮蓋，被告全無可能知悉牆後狀況，然原告對此理應知之甚詳，卻於系爭房地買賣契約之現況說明書中，關於建物瑕疵情形「現況是否有滲漏水之情形」欄位勾選「無」，顯有惡意隱瞞系爭房屋有嚴重滲漏水與壁癌瑕疵之情事，系爭房地買賣契約第17條第5項免除原告滲漏水瑕疵擔保責任之特約，因原告故意不告知瑕疵而應屬無效。
㈡被告於112年8月14日寄發存證信函告知原告系爭房屋上開瑕疵，為原告所否認並拒絕補正，被告為避免後續法律關係趨於複雜，自得拒絕受領有瑕疵之買賣標的物，亦即拒絕配合辦理所有權移轉登記及配合點交系爭房地，且因系爭房地買賣契約約定應先辦理所有權移轉登記，被告始有給付價金尾款之義務，於被告得拒絕受領有瑕疵之系爭房地之情形，被告後續給付尾款價金之義務自亦尚未發生。
嗣被告於112年8月21日、112年9月24日收受原告寄發之存證信函主張系爭房屋無問題，要求繼續交易過戶，並請求被告支付尾款等語，然被告於112年9月28日聯絡承辦系爭房地買賣事宜之代書溫佳穗，詢問系爭房地能否過戶，溫佳穗表示原告已同意暫停過戶，並轉傳溫佳穗與原告代理人楊凡淵間於通訊軟體LINE之對話紀錄，楊凡淵稱「那就先不要過戶了。
依買家的意見為主，不然過戶了，他不撥款，又一個訴訟案件」等語，楊凡淵為原告之代理人，溫佳穗為原告之代理人及使用人，基此，原告確實已同意停止過戶，並暫停所有交易流程，與前述被告支付尾款之義務，需以已辦理系爭房地所有權移轉登記之前提未洽；
被告多次詢問溫佳穗系爭房地所有權移轉事宜，溫佳穗均以另案減少價金訴訟進行中，無法進行實價登錄（系爭房地總額標的價金未定）、原告同意停止過戶為由，暫停包含所有權移轉登記在內之一切買賣流程，並要求被告停止給付價金，此據被告於112年10月30日再次與溫佳穗確認無訛，足認兩造已合意停止辦理系爭房地所有權移轉登記，致被告無法以系爭房地向銀行貸款以支付系爭房地買賣契約尾款，實不可歸責於被告，被告於向溫佳穗確認可停止撥付後續款項，亦確認自身沒有違約金問題，方才停止撥付尾款，自不能謂被告有何原告所指之違約情事。
㈢依另案囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定結果可知，系爭房屋具有之壁癌瑕疵，即為滲漏水之描述經過，退步言之，縱認系爭房屋無漏水瑕疵，另案鑑定報告亦認系爭房屋之瑕疵事項改善費用合計15萬7,454元，足認被告確受有15萬7,454元之損害，自得依據物之瑕疵擔保責任規定，向原告請求損害賠償，此亦為兩造停止交易之主因。
至系爭房地買賣契約第7條第7項之適用，依體系解釋，應以「系爭房屋所有權移轉後、點交前」為限，本件系爭房屋所有權尚未移轉，被告自無須先將價金存入履約保證專戶，被告並未違反系爭房地買賣契約第7條第7項。
又縱認原告解約有理由，本件係因原告惡意隱瞞系爭房屋滲漏水及壁癌等瑕疵在先，被告就上開瑕疵情形，無法與原告達成協商，僅得起訴請求減少買賣價金以維權益，該價金得否減少、數額若干，均待另案判決確認，亦影響系爭房地買賣契約尾款數額，被告係為保證自身權益，難謂被告無正當理由不給付尾款，縱認被告有違約，其情狀亦屬輕微，原告請求之違約金亦屬過高，應予酌減。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執與爭執事項：㈠兩造不爭執事項（訴字卷第290頁至第292頁）：⒈原告與被告於112年6月13日簽訂系爭房地買賣契約，約定由被告向原告購買系爭房地，約定價金為650萬元，由安心建築經理股份有限公司擔任履約保證人，被告於簽約後，已給付簽約款65萬元、完稅款65萬元，共計130萬元至履約保證專戶。
系爭房地買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書35項記載：「現況是否有滲漏水之情形？否」。
⒉就系爭房地買賣契約所約定尾款之清償期，因系爭房地原先設定有抵押權，有抵押貸款需清償，依系爭房地買賣契約第3條約定，於系爭房地產權移轉登記完竣後3個工作日內，應由被告申貸之金融機構撥款清償系爭房地之原貸款，完成抵押權塗銷後，被告貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履約保證專戶，雙方同時辦理點交手續。
⒊被告於112年8月14日，寄發布袋郵局23號存證信函與原告，主張「被告於112年7月29日發現系爭房屋一樓客廳牆壁有嚴重壁癌、潮溼及滲漏水現象，且使用壁貼遮蓋，要求暫停交易，釐清壁癌、滲漏水情事及責任歸咎」。
⒋原告於112年8月21日，寄發存證信函與被告，主張「系爭房屋絕無滲漏水等瑕疵，且依系爭房地買賣契約第17條第5項約定，被告已同意原告免除負滲漏水瑕疵擔保責任，請被告於112年9月15日配合點交系爭房地，並依約給付尾款，倘逾期或拒不履行，原告將依系爭房地買賣契約第8條第2項解除契約並沒收被告已付價金作為懲罰性違約金」。
⒌被告於112年9月8日，就系爭房地買賣契約，對原告提起另案減少價金訴訟，由本院以112年度訴字第1625號請求減少價金事件（下稱另案）繫屬審理。
⒍原告於112年9月21日，寄發存證信函與被告，主張「被告應於112年9月15日給付尾款520萬元，原告已準備進行點交，被告逾履約期限未給付尾款，原告以此函催告被告，於函到起8日內履行系爭買賣契約，並請依約給付尾款520萬元，倘被告逾期或拒不履行，原告將依系爭房地買賣契約第8條第2項，解除契約並沒收被告已付價金作為懲罰性違約金」。
⒎原告之胞弟楊凡淵曾以通訊軟體LINE向承辦系爭房地買賣事宜之代書溫佳穗表示：「恩…買家存證信函有說暫停交易，上次對保又跟妳交代暫不過戶。
那就先不要過戶了。
依買家的意見為主。
不然過戶了他不撥款，又一個訴訟案件」等語，溫佳穗於112年9月28日，將上開楊凡淵傳送之訊息轉傳與被告；
溫佳穗另於112年10月30日，以通訊軟體LINE向被告表示：「沒有！這之前就說過了！你們提起訴訟，我們這邊就是會暫停流程…」等語。
⒏系爭房地迄今仍未移轉登記、點交與被告，被告亦未給付尾款520萬元至履約保證專戶。
⒐原告於112年10月3日，提起本件訴訟，於民事起訴狀內主張「以起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示」。
⒑兩造間另案就系爭房屋囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定之結果如下：⑴一層牆壁下半部有壁癌，為潮濕氣候中，混凝土與磚塊及水泥砂漿等材質吸收空氣中之水氣，經與上開建材中之碳酸鈣、硫酸鹽或氯化鹽起作用與溶解，於水分蒸發後，牆體表面分析出白色鹽類附著物質，造成牆面外觀不雅及水泥漆剝落，改善方式為剔除壁癌範圍粉刷層後，重新進行水泥粉刷與油漆。
⑵三層佛廳天花板及牆面有因長年焚香造成之煙燻痕跡，改善方式為以水清洗煙燻表面，清潔後重新油漆粉刷。
另有因牆壁貼磁磚，於梅雨季節水氣濕氣聚集，造成壁體結露與垂流現象，並非漏水所致現象。
⑶樓梯間屋頂層因有隔熱材局部膨拱隆起，隆起範圍約有6 片屋頂隔熱磚，為隔熱層熱漲冷縮之自然現象，並未損及防水層及結構體。
⑷該建物所有窗戶均未發現明顯可構成漏水條件之跡象，無須改善任何事項。
⑸現況瑕疵事項改善費用合計15萬7,454元。
㈡兩造協議簡化爭點如下（訴字卷第292頁至第293頁）：⒈原告主張依系爭房地買賣契約第8條第2項約定，解除系爭房地買賣契約，有無理由？⑴被告有無該條項約定所稱「不依合約履行各項義務（受領買賣標的物，亦即「配合所有權移轉登記」及「配合點交」）或支付價金（尾款）」之違約情事？①被告以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵為由，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交，並以系爭房地尚未辦理所有權移轉登記為由，拒絕支付尾款，有無理由？②系爭房地買賣契約有無以特約免除原告關於「另案囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定結果認定系爭房屋所具瑕疵」之物之瑕疵擔保義務？原告有無故意不告知其瑕疵，致其特約無效之情形？③楊凡淵、溫佳穗是否為原告之代理人或使用人？楊凡淵以通訊軟體LINE傳送予溫佳穗表示「先不要過戶」之訊息，是否為原告之意思？溫佳穗於112年9月28日以通訊軟體LINE轉傳上開訊息予被告，是否已使兩造合意暫停辦理系爭房地所有權之移轉登記事宜？⑵被告是否已經原告以書面通知限期催告（至少7日）仍不履行配合所有權移轉登記、配合點交、支付尾款等買方義務？⑶原告是否已合法以書面通知解除系爭房地買賣契約？⒉原告主張依系爭房地買賣契約第8條第2項約定，解除系爭房地買賣契約後，沒收被告已繳價款130萬元，作為懲罰性違約金，有無理由？被告抗辯懲罰性違約金數額過高，應予酌減，有無理由？
四、本院之判斷：㈠關於系爭房地買賣契約，被告各項義務「應履行時期」所為之約定：⒈就「配合所有權移轉登記」部分，依系爭房地買賣契約第3條第2項「第二期（用印款）」約定，賣方即原告應於112年6月21日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。
買賣雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業；
「第三期（完稅款）」約定，於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，買方應將第三期款存匯入專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。
⒉就「支付尾款」、「配合點交」部分，依前揭兩造不爭執事項第2點，因系爭房地原先設定有抵押權，有抵押貸款需清償，依系爭房地買賣契約第3條第2項「第四期（尾款）、
㈡、⒉」約定，於系爭房地產權移轉登記完竣後3個工作日內，應由被告申貸之金融機構撥款清償系爭房地之原貸款，完成抵押權塗銷後，被告貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入履約保證專戶，雙方同時辦理點交手續。
⒊綜合上開系爭房地買賣契約關於被告各項義務「應履行時期」之約定可知，相關履約流程應為：辦理系爭房地移轉登記，由被告以系爭房地申辦貸款，以貸得款項代原告清償系爭房地原有抵押債務並塗銷抵押權登記後，將差額存入履約保證專戶作為尾款之給付，並同時辦理系爭房地點交事宜，各項義務間，顯具有履行上之順序及連動關係，被告抗辯系爭房地買賣契約約定應先辦理所有權移轉登記，被告始有給付價金尾款之義務，於辦理系爭房地所有權移轉登記前，被告給付尾款價金之義務尚未發生等語，確屬有據。
⒋原告雖主張被告應於112年9月15日，偕同原告辦理系爭房地移轉登記並支付價金尾款等語，然查，系爭房地買賣契約第1條第5項「本買賣標的點交日期：至遲112年9月15日前交屋」，係就系爭房地點交日期所為之約定，而系爭房地買賣契約第17條第6項「本買賣案件，雙方協議按正常流程進行，過戶後，先代償賣方第二、三順位抵押權貸款，待塗銷後，由買方申貸銀行代償賣方第一順位貸款，全數清償塗銷完成，雙方同意動撥第二、三順位代墊之金額，剩餘尾款待點交時撥付賣方指定帳戶」，則係就上開履約流程所為之細節約定，均難作為原告主張被告於112年9月15日即負有給付價金尾款及受移轉系爭房地所有權登記等契約義務之憑據；
又系爭房地買賣契約第3條第2項既已就被告各項義務「應履行時期」及相關履約流程詳為約定，自無再依民法第369條、第370條規定，將兩造約定之系爭房地點交日期，視為或推定為被告應給付尾款日期之餘地，原告此部分主張，亦非有據。
㈡關於系爭房屋是否具有瑕疵、是否應由被告負責：⒈依兩造不爭執事項第10點，系爭房屋經另案囑託鑑定結果，就一樓牆壁下半部之壁癌現象之成因，係來自潮濕氣候空氣中之水氣與建材起作用、溶解造成，並未提及係滲漏水所致；
三樓牆壁因濕氣聚集造成結露、垂流現象，亦非漏水所致；
其餘部分之防水層、結構體及窗戶均無可構成漏水條件之跡象。
基此可知，系爭房屋雖無被告所稱之滲漏水情事，然確有被告抗辯之壁癌瑕疵存在，此亦據被告提出系爭房屋壁癌情形之現場照片附卷為證（訴字卷第309頁、第311頁至第316頁），堪認屬實。
⒉又依前揭鑑定結果之說明：因臺灣屬海島型氣候，春夏氣多雨潮濕及空氣中所含水氣溼度大，在混凝土與磚塊及水泥砂漿等材質，容易吸收空氣中之水氣，該水氣與牆體成分中可溶解的碳酸鈣、硫酸鹽或氯化鹽等可溶性鹽類成分起作用及溶解，在水份蒸發之後，牆體表面分析出白色的鹽類附著物質，外觀如粉狀或絲狀之白色霉菌，就是一般所稱「白華」或「壁癌」，本棟為67年5月興建完成之加強磚造建築物，歷經40餘年風霜，某些易聚積溼氣的牆壁角落就會有部分「壁癌」現象發生，該現象發生於牆體表面，造成牆面外觀不雅及水泥漆剝落，刮除重漆後還是會不斷再長出來，故有「壁癌」的稱號等語（訴字卷第243頁），可知壁癌之成因與滲漏水並無必然關聯，二者應分屬不同種類之瑕疵，於一般情形，二者瑕疵之嚴重程度，應依實際狀況而定，並無何者必然較為嚴重、他者必然較為輕微之輕重關係可言。
查系爭房地買賣契約第17條第5項雖約定「買方同意賣方免除負滲漏水瑕疵擔保責任」，然並無關於「免除賣方壁癌瑕疵擔保責任」之約定內容，自難認上開另案鑑定所認系爭房屋所具之壁癌瑕疵，亦在系爭房地買賣契約以特約免除原告所應負之瑕疵擔保責任之列，原告主張依舉重明輕之法理，認系爭房地買賣契約第17條第5項約定已一併免除原告關於壁癌之瑕疵擔保責任等語，尚非有據。
又系爭房地買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書，關於建物瑕疵情形部分，35項雖有記載：「現況是否有滲漏水之情形？否」，然並無針對「現況是否有壁癌情形」之說明，參以被告提出之現場照片（訴字卷第307頁至第308頁），系爭房屋牆壁有壁癌瑕疵之位置，原先確有以壁貼遮蓋，且為各式傢俱所阻擋，於淨空前，確非被告於簽約前看屋時所能發見，難認原告於簽立系爭房地買賣契約前，已盡其身為出賣人就買賣標的物有無壁癌瑕疵之說明義務，依被告簽約前之認知，系爭房屋之「現況」並未包含上開壁癌瑕疵，則被告於簽立系爭房地買賣契約時，於第17條第5項所約定之「現況交屋」，自不包含承認並接受上開壁癌瑕疵之意思。
原告主張壁癌僅屬輕微瑕疵、上開「現況交屋」之約定已免除未列載於不動產委託銷售標的現況說明書項目以外之輕微、對於建物本體無危害之瑕疵擔保責任，尚非有據。
⒊基此，應認系爭房屋確有被告抗辯之壁癌瑕疵存在，且未經系爭房地買賣契約以特約免除原告關於壁癌瑕疵之物之瑕疵擔保責任，自仍應由被告負擔物之瑕疵擔保責任。
㈢關於被告得否以系爭房屋有瑕疵為由，拒絕受領買賣標的物及拒絕支付價金尾款：⒈按民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
本件被上訴人於簽約後，確認水溝、駁坎係位於系爭土地界址內，而致可使用之面積減少，係屬瑕疵，乃原審所合法確定之事實。
依上說明，被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記，並拒絕支付買賣價金尾款，最高法院104年度台上字第2437號判決意旨可資參照。
次按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，最高法院99年度台上字第2443號判決意旨亦可參照。
末按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條本文定有明文。
綜合以上說明，特定物買賣之出賣人負有給付無瑕疵物之義務，如出賣人提出之給付有瑕疵，即未依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，買受人受領買賣標的物之義務尚不發生，自得拒絕受領有瑕疵之標的物。
⒉本件系爭房屋有壁癌瑕疵存在，且未經兩造以特約免除原告關於壁癌瑕疵之物之瑕疵擔保責任等情，業如前述，被告於系爭房地買賣契約約定點交日期前之112年7月29日發見上開壁癌瑕疵，並於112年8月14日寄發存證信函告知原告，為原告否認並拒絕補正，揆諸前揭最高法院判決意旨及說明，被告自得於危險移轉前行使擔保請求權，並拒絕受領有瑕疵之買賣標的物，是被告以系爭房屋有壁癌瑕疵為由，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交，洵屬有據。
原告雖於112年8月21日、112年9月21日，寄發存證信函與被告，通知被告準備給付之情事，並定期催告被告受領買賣標的物，然系爭房屋既有壁癌之瑕疵存在，自難認原告已依債務本旨實行提出給付，被告受領買賣標的物之義務並未因此發生，原告主張被告應負受領遲延及給付遲延之責任，尚非有據。
又被告依法既已得拒絕受領有瑕疵之買賣標的物、拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記，關於兩造間有無合意暫停辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，自無需再為判斷，附此敘明。
⒊系爭房地買賣契約約定應先辦理所有權移轉登記，被告始有給付價金尾款義務，於辦理系爭房地所有權移轉登記前，被告給付尾款價金之義務尚未發生等節，亦經認定如前，被告於系爭房地買賣契約約定點交日期前，既已得依法拒絕受領有瑕疵之買賣標的物，而無配合辦理所有權移轉登記之義務，後續給付價金尾款之義務自亦同未發生，被告據此拒絕給付價金尾款，確有理由。
且於此情形，被告全部尾款價金之給付義務均尚未發生，與被告基於原告所負物之瑕疵擔保責任，就價金行使同時履行抗辯權之情形有別，尚不限於僅能拒絕給付與瑕疵修復金額相當之價金，原告主張被告應僅能於相當於維修損害範圍內，主張同時履行抗辯，而非拒絕給付全部價金等語，尚非有據。
至系爭房地買賣契約第7條第7項雖約定「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利…。
買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當其應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將『價金』存匯入專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理」，惟該條項所約定於雙方有爭議時，買方仍需存匯入專戶之「價金」，仍應以依系爭房地買賣契約第3條約定已屆繳款時間、被告給付價金義務已發生者為限，本件被告既得依法拒絕受領有瑕疵之買賣標的物，而無配合辦理所有權移轉登記之義務，後續給付價金尾款之義務亦未發生，而得據此拒絕給付價金尾款，自不因兩造就減少價金之數額有爭議，反而需依系爭房地買賣契約第7條第7項約定，先將價金尾款存入履約保證專戶，原告據此主張被告已違反系爭房地買賣契約約定之買方義務，亦非有據。
㈣基此，被告以系爭房屋有壁癌瑕疵為由，拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、拒絕配合點交，並以系爭房地尚未辦理所有權移轉登記為由，拒絕支付尾款，於法有據，並無系爭房地買賣契約第8條第2項所稱「不依合約履行各項義務或支付價金」之違約情事，原告以書面通知限期催告被告履行該等買方義務，尚不生催告效力，是原告主張以起訴狀繕本之送達，行使該條項約定之解除權，解除系爭房地買賣契約，並請求沒收被告已付價金130萬元作為懲罰性違約金，為無理由。
五、綜上所述，本件被告並無不依系爭房地買賣契約履行各項義務或支付價金之情事，原告主張依系爭房地買賣契約第8條第2項約定行使解除權，並沒收被告已繳價款130萬元作為懲罰性違約金，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。
本件原告之訴無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳品謙
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 黃心瑋
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