臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,299,20240125,2

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第299號
原 告 蕭美珊
蕭妮妮

共 同
訴訟代理人 柯佾婷律師
追 加 原告 蕭遠夫

被 告 蕭曼萍



訴訟代理人 陳瀅全
簡涵茹律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告蕭美珊、蕭妮妮負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；

繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；

公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3項分別定有明文。

次按公同共有之債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之適用，而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度台上字第481號判決意旨參照）。

又按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項亦定有明文。

原告蕭妮妮及蕭美珊（下稱原告二人）主張被告與原告之被繼承人黃慕貞間就坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上同段2389建號建物（即門牌號碼：臺南市○○路○段00巷00號10樓之1之建物，以下與前開土地合稱系爭房地)之買賣契約及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思表示，均屬無效，爰先位之訴依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，請求㈠確認系爭房地於104年4月8日所為買賣之債權行為及於104年5月18日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在或不成立。

㈡被告應將系爭房地於104年5月18日所為之所有權移轉登記塗銷，並將系爭房地所有權返還予黃慕貞之全體繼承人公同共有。

如本院認黃慕貞與被告成立買賣契約，該買賣價金為新臺幣(下同)170萬9,491元，被告客觀上僅給付8萬6,046元，仍積欠162萬3,445元，爰備位之訴依民法第367條、第229條第1項、第227條第1項規定，請求被告應給付162萬3,445元及自104年3月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息予黃慕貞之全體繼承人公同共有。

因黃慕貞之全體繼承人尚未完成遺產之分割，則原告二人起訴，其中先位聲明依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，並將系爭房地所有權返還予全體繼承人，及備位聲明依民法第227條第1項規定，請求被告應給付162萬3,445元及自104年3月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息予全體繼承人，屬公同共有債權之行使，依首揭法條規定及判決意旨，自須由公同共有人全體起訴，其當事人適格始無欠缺，而黃慕貞之繼承人除原告二人外，尚有蕭遠夫未一同起訴，經原告二人聲請裁定命蕭遠夫追加為原告，本院依上開規定，於112年12月18日裁定後，蕭遠夫逾期未追加（本院卷二第117-120、127-129頁），視為已一同起訴，合先敘明。

二、追加原告蕭遠夫（下稱蕭遠夫）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告二人主張：㈠先位聲明部分：⒈黃慕貞為原告之母親，黃慕貞與被告間並無締結任何法律關係，被告以盜蓋黃慕貞所有印章之方式，盜取黃慕貞所有系爭房地。

被告雖辯稱其係以「100萬元」向黃慕貞購買系爭房地，然依臺南市臺南地政事務所（下稱臺南地政事務所）112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」所載內容可證，被告當時係向地政機關表示，其分別係以「1,257,337元」及「452,154元」向黃慕貞購買「系爭土地」及「系爭建物」，是以系爭房地之總價應為「1,709,491元」，而非被告所辯之100萬元，從被告全然不知系爭房地之總價為「1,709,491元」可證被告與黃慕貞間就買賣契約之「必要之點」從未達成合意，該買賣契約自屬「不成立」，原告為黃慕貞之繼承人，自得請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予黃慕貞之全體繼承人。

⒉又依土地登記規則第33條第1款規定可知，申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之，然而從卷內所存土地登記申請書記載內容可知，被告所辯之買賣關係之「原因發生日期」及「立約日期」均為「104年4月8日」，而收件日期則為「104年4月29日」，但被告提出之印鑑證明委任書及所申請之「印鑑證明日期」卻為「104年5月15日」，可證被告「104年5月15日」所提供之印鑑證明已超過一個月，顯然有違土地登記規則第33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定及民法第73條規定，應認系爭房地過戶行為存有嚴重瑕疵，應屬無效。

⒊退步言之，縱認黃慕貞曾與被告締結法律關係，然該法律關係亦係「以房養老」之使用借貸契約，而非「買賣契約」，因黃慕貞與被告間就系爭房地之買賣契約及移轉所有權登記之行為均屬「通謀虛偽意思表示而無效」，而其通謀虛偽意思表示之目的，係為隱藏他項「以房養老」之使用借貸契約，故本件應適用「使用借貸」相關規定，而非被告所辯之「買賣契約」。

⒋原告二人爰依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，提起先位之訴。

⒌並先位聲明：⑴確認被告與黃慕貞間，就系爭房地，於104年4月8日所為買賣之債權行為及於104年5月18日所為所有權移轉登記之物權行為均不存在或不成立。

⑵被告應將系爭房地，於104年5月18日經臺南地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並將系爭房地所有權返還予黃慕貞之全體繼承人（即原告蕭美珊、蕭妮妮、蕭遠夫）公同共有。

㈡備位聲明部分： ⒈若本院仍認被告曾與黃慕貞成立買賣契約，而從上開陳述可知，被告與黃慕貞所約定之買賣總價應為「1,709,491元」，而被告於客觀上僅給付被繼承人黃慕貞「86,046元」，其餘款項均遭被告之父蕭遠夫及被告之母陳淑訓盜領，足見被告於黃慕貞生前仍積欠「1,623,445元」價款，原告二人自得依據台南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」之記載，依民法第367條、第229條第1項、第227條第1項規定，請求被告給付剩餘價款1,623,445元，並自104年3月26日（即清償期翌日）起自清償日止，按年息百分之5給付予黃慕貞全體繼承人公同共有。

⒉並備位聲明：被告應給付1,623,445元及自104年3月26日(即清償期屆至之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息予黃慕貞之全體繼承人即原告簫美珊、蕭妮妮、蕭遠夫公同共有。

二、被告則以：㈠被告於000年0月間，探望奶奶即黃慕貞，黃慕貞看到被告前往，並表示：其曾匯了100多萬元（確切數字經了解係1,188,000元）給蕭美珊，都沒還奶奶，奶奶擔心剩下的私房錢，無法度完餘生，不過，奶奶將房子賣你，你不能叫奶奶遷出房子，仍要讓奶奶住到過完百年人生，買賣價金總計100萬元就好。

被告見奶奶心意已決，經被告父親蕭遠夫建議，就順應奶奶的要約，買下奶奶所有之系爭房地，並按照奶奶所提的買賣金額，於104年3月25日從西港郵局匯入100萬元給奶奶，並於104年5月18日以買賣為原因完成所有權移轉登記於被告名下，被告於完成所有權移轉登記後，奶奶一直居住於系爭房地迄至111年9月8日往生。

㈡被告否認原告二人所主張黃慕貞實際上係與被告成立「以房養老借款契約」，而非「買賣契約」，原告二人應就借款契約之事實負舉證責任。

㈢105年11月15日黃慕貞曾自書「撤回自書遺囑」全文，親自前往臺南地方法院，請求公證人余乾慶認證，當時公證人還請黃慕貞親自簽名，顯示000年00月間，奶奶年紀雖稍長，惟精神狀態跟平常人並無兩樣。

系爭房地出售時間在000年0月間，並於同年0月間完成登記，出售房屋早在法院認證之前一年左右，適足以證明被告與黃慕貞之間的房屋買賣，係由奶奶提議，並講好買賣條件為「現金100萬元，在奶奶過完人生百年之前，不得要求奶奶遷出房屋」實信而可徵。

系爭房地是黃慕貞所有，黃慕貞將房子出售予被告，被告也依黃慕貞的要求，匯款至黃慕貞帳戶，在往後的歲月裏，嬤孫女相安無事，黃慕貞依然過得快樂的日子，直到近八年後，原告蕭妮妮及蕭美珊由國外回來，就向法院指稱：「奶奶是以房屋向被告借錢，而非賣房子給被告」，原告應就借錢契約之事實，及如何支付利息予被告等情負舉證責任。

㈣至原告陳稱：「黃慕貞過世的時候，名下還有數百萬元的遺產根本不需要賤賣系爭房屋」云云，請原告就黃慕貞過世時，名下有「數百萬元的遺產」舉證說明。

㈤系爭房地所有權人黃慕貞出售房、地之條件，係「新臺幣100萬元另加居住到奶奶過完百年人生為止」。

奶奶房、地出售日期在000年0月間，至111年9月8日奶奶往生為止，總共有8年歲月，參考內政部不動產交易實價查詢服務記載，系爭房地附近房產之出租租金約為每月18,000元左右，八年時光須支付租金1,728,000元（18,000元×12×8=1,728,000元），再加上現金100萬之計算，被告購買系爭房地，實際價格應係2,728,000元。

㈥被告確實與黃慕貞締結不動產買賣契約，且被告並無任何盜蓋黃慕貞所有印章、盜取黃慕貞所有系爭房地之情事。

原告雖稱被告盜蓋蕭慕貞之印鑑云云，然衡諸內政部戶政司申辦服務網頁記載，委託他人辦理印鑑證明除委任人員登記之印鑑外，尚須提供委任人國民身分證影本及委任人印章，被告之父蕭遠夫倘非徵得黃慕貞之同意，如何取得黃慕貞之身分證影本及印鑑章？而被告又是如何取得系爭房地之所有權狀辦理過戶？且黃慕貞直至逝世前意識均非常清楚，其印鑑章、所有權狀如果是遭到盜取，又怎可能完全沒有發現？且依卷內印鑑證明及原告提出之原證6即可得知黃慕貞印鑑證明所用之印章與銀行帳戶所用之印章不同，被告之父蕭遠夫如非經黃慕貞告知並授權其代為辦理，又怎麼可能持正確的印鑑章代為向戶政事務所申請印鑑證明？在在彰顯黃慕貞係與被告就系爭房地成立買賣契約。

㈦再者，原告雖稱黃慕貞於系爭房地買賣時尚有2,933,343元之存款，根本不需要擔心金錢云云，惟黃慕貞自87年間丈夫蕭學榮過世後，即仰賴蕭學榮之退休半俸度日，104年間半年領取約103,926元之金額，相當於每月17,321元，而黃慕貞每月需支應3萬餘元之外籍看護費用，加上就醫等生活開銷，每月需用生活費逾4萬元，遠高於其收入約3萬元，黃慕貞當然有可能擔心金錢不夠而出售房屋，而原告蕭妮妮及蕭美珊長年在國外生活，自無可能知道黃慕貞之憂慮。

況蕭美珊雖然十幾年沒有返國探視黃慕貞，但其於100年、101年間曾多次收受黃慕貞之款項高達百萬元，何以蕭美珊取得款項即非盜領，而被告交付款項買受系爭房地即為盜取，被告之父接受黃慕貞之匯款即為盜領？蕭妮妮主張之前自己每年都返台2至3個月，也就是說她每年在台灣的時間只有2至3個月，其餘的9至10個月根本不在台灣，蕭妮妮僅憑其每年短期生活經驗就推測被告鮮少探視黃慕貞云云，顯不足採。

另根據黃慕貞生前給被告之父母看過的紙條及匯款單記載，黃慕貞於100年6月1日曾分別匯款14萬元及3萬5千元至蕭美珊所開立的明興國際有限公司（下稱明興公司），101年3月8日曾給蕭美珊49萬元，再於101年4月2日分別匯款473,000元及50萬元予蕭美珊及其所開立之明興公司，上開金額共計1,638,000元，蕭美珊否認其於100年、101年間曾收受被繼承人黃慕貞之款項云云，顯不足採。

㈧原告二人雖質疑被告購買房屋之款項來源，惟被告與黃慕貞確實成立買賣契約，被告購買系爭房地之款項來源即非本件重點，況原告雖稱黃慕貞帳戶於104年3月25日收受被告匯入之100萬元後即遭人提領30萬元，嗣黃慕貞於105年10月14日、106年1月23日匯款予被告之父蕭遠夫云云，然原告二人所稱被告之父母盜領款項均非屬實，被告之父母既未收受30萬元，黃慕貞匯款亦係黃慕貞本人為了購買保險商品獲利而為之，亦與原告二人所質疑之情形不符，故被告確實與黃慕貞締結不動產買賣契約，實不容原告顛倒是非。

㈨原告二人雖主張被告與黃慕貞是通謀虛偽意思表示云云，惟黃慕貞於其與被告締約時意識清楚，且依黃慕貞於104年5月30日之錄影畫面，黃慕貞於該錄影畫面中表示：「我賣給你最放心，你永遠保留這個房子是你的，蕭家的後代的，我最放心，別人我都不會賣的」，足徵黃慕貞確實將系爭房地出售予被告，被告及被告之父母並無任何盜蓋或盜取系爭房地之情事，原告之主張顯無理由。

㈩原告二人雖主張被告所稱之買賣關係之原因發生日期及立約日期均為104年4月8日，而收件日期為104年4月29日，但被繼承人黃慕貞的印鑑證明申請日期為104年5月15日，已逾土地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定及民法第73條規定，應認系爭房地過戶行為存有嚴重瑕疵，應屬無效云云。

惟原告二人既不否認系爭房地移轉登記之收件日期為104年4月29日，原因發生日期為104年4月8日，被告於原因發生日期相隔21日之時送件，並未逾一個月。

且依土地登記規則第第50條第1項之規範可知，逾期登記之法律效果為行政機關得處以罰鍰，土地法第73條第2項亦明文規定逾期登記者係得處以罰鍰，顯見土地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定並非民法第73條就要式行為規範適用之範範，倘認被告逾期為移轉登記，該移轉登記亦不會因逾期而無效，原告二人主張該移轉登記行為無效云云應有誤會。

原告二人主張被告之父母盜取、盜用黃慕貞之印章用於辦理系爭房地所有權移轉登記、印鑑證明及至銀行辦理存提款及定存事務云云，被告否認之，應由原告二人負擔舉證責任。

原告二人雖主張被告與黃慕貞並未就價金達成合意云云，然黃慕貞於104年間意識清楚，倘若其不是與被告約定買賣價金為100萬元，怎可能在房屋過戶後從未向被告請求支付買賣價金？原告二人提出之原證9是蕭美珊自己做的記錄，並非被告之父蕭遠夫與被告之母陳淑訓所撰寫，此觀該明細表屢以「哥代」、「哥只付吃飯錢」自明，且該文件中撰寫「蕭美珊」之字跡與原告二人提出之委任狀字跡完全相同，足徵原證9並非被告之父蕭遠夫與被告之母陳淑訓所撰寫。

倘依原告之主張認原證9內所記載之「元」字與原證6中104年3月25日取款憑條字跡相同，恐怕盜領之人並非被告之父母，而是原告蕭美珊；

至於104年3月25日取款憑條並非被告之父母所書寫，渠等亦從未有盜領黃慕貞款項之情事，被告就原告二人提出之原證6及原證10上所書寫的「4」、「5」、「7」筆跡進行比對，發現筆跡完全不同，實不知究竟是哪裡相同，被告對此深感疑惑；

另原告二人提出之原證8並非被告父母所書寫，此觀原告二人提出之原證8、原證11上記載之「遠夫」二字筆順完全不同自明。

又原告二人稱黃慕貞106年1月23日之款項係遭被告之父母所盜領云云，然黃慕貞於110年更換外籍看護前，均係由其自行保管印鑑章及存摺，且黃慕貞會自行前往銀行、郵局提款及匯款，其於聯邦銀行開元分行也有專屬之理財專員，000年0月間黃慕貞經銀行理財專員林意文之介紹，想投保遠雄人壽利率變動型人壽保險做為理財商品，惟黃慕貞當時已年屆88歲，已無法再為投保，故黃慕貞遂與被告之父蕭遠夫商量，由蕭遠夫作為要保人及被保險人，黃慕貞作為受益人(保單內受益人為黃慕貞親簽），此有「遠雄人壽美滿超優利利率變動型終身壽險」要保書可證；

再觀諸「遠雄人壽美滿超優利利率變動型終身壽險」要保書，由第1頁及第3頁理財專員林意文填寫之要保人基本資料及保經保代公司作業欄，該匯款憑條上之字跡與林意文字跡較為相似，足徵該匯款憑條並非被告之父母所填寫。

被告所提之被證九遠雄人壽保單受益人確實為黃慕貞所親簽，倘非黃慕貞欲為被告之父蕭遠夫投保該保單，黃慕貞怎可能於該保單上親自簽名？倘若該保單為蕭遠夫盜領款項所投保，被告之父蕭遠夫又何須大費周章要黃慕貞簽名徒增遭人發現之風險?原告二人提出之原證19-1至19-5、原證20均非完整錄音，也沒有具體之錄音時間，原告二人如欲以此作為證據，應提出完整之錄音、錄音譯文及錄音之日期；

另依據原告二人所提出之譯文內容可知，該段錄音之時間應該是在系爭房地為蕭美珊所有時，約為96至99年間，後黃慕貞已要求蕭美珊將系爭房地移轉登記予黃慕貞，而本案買賣契約成立之時間為104年間，原告提出之96至99年間錄音實與本件無涉。

衡諸財政部南區國稅局（下稱南區國稅局）非屬贈與同意移轉證明書之記載，被告與黃慕貞間就系爭房地之買賣行為，經南區國稅局認被告已提出支付相當價款確實證明，且亦認價款非屬出賣人黃慕貞貸與被告而核發非屬贈與財產同意移轉證明書，足徵被告與黃慕貞確實就買賣價金為100萬元達成合意。

而原告主張被告應給付剩餘價款1,623,445元云云，原告主張之數額僅為繳納稅款時公契之記載，而非被告與黃慕貞買賣契約之價金約定，且被告業已給付100萬元予黃慕貞用以支付買賣價金，並非如原告所述僅給付86,046元，故原告主張被告應給付剩餘價款1,623,445元云云，顯無理由。

並聲明：原告之訴駁回。

三、追加原告蕭遠夫未到庭亦未提出任何書狀陳述或聲明。

四、兩造不爭執事項：㈠被繼承人黃慕貞於111年9月8日死亡，其繼承人為蕭遠夫、原告蕭妮妮及蕭美珊。

㈡依臺南市臺南地政事務所112年4月10日臺南地所登字第1120031221號函所附該所104年臺南土字第48350號台南市○區○○段000地號土地及其上台南市○區○○段0000○號(即門牌號碼:臺南市○○路○段00巷00號10樓之1)建物(下稱系爭房地)買賣登記案件資料記載，臺南市地政事務所於104年4月29日收件、登記原因發生日期為104年4月8日，該案件内有土地登記申請書、土地所有權買賣契約書（其上記載土地買賣價款新臺幣1,257,337元）、建築改良物所有權買賣移轉契約書（其上記載建物買賣價款新台幣新臺幣452,154元）、黃慕貞戶籍謄本、黃慕貞印鑑證明（申請日期104年5月15日、受委託人蕭遠夫），財政部南區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書、土地及建物所有權狀（本院卷一65-86頁)。

㈢被告於104年3月25日以其名下中華郵政西港郵局00000000000000號帳戶匯款新臺幣(下同）100萬元至被繼承人黃慕貞聯邦銀行000000000000帳號帳戶(本院卷一89、105頁)。

㈣被繼承人黃慕貞聯邦銀行000000000000帳號帳戶於104年3月25日分別有現金支出30萬元及轉定存70萬元之紀錄。

㈤被繼承人黃慕貞聯邦銀行000000000000帳號帳戶與蕭遠夫銀行交易往來紀錄如下：項次 日期 金額 一、 105年10月14日 10,000元 二、 106年1月23日 600,954元 三、 107年3月26日 3,000元 ㈥被告提出之被證十影片（拍攝日期:104年5月30日）及錄音譯文為真正。

㈦遠雄人壽112年8月16日遠壽字第1120005216號函覆：遠雄人壽美滿超優利利率變動型終身壽險並無限制要保人年齡，且要保人指定受益人，不須經受益人本人同意（限制閱覽卷第127至129頁）。

㈧追加原告蕭遠夫於被繼承人黃慕貞去世後，曾於民國111年9月25日傳送line訊息：「、、、以房養老也是她聽人家說最好是賣給自己人她就賣給曼萍將金額存入她帳戶，併約定不搬移，且若養老金用罄將繼續支付日常所用金額這已完成法律手續其餘人無權過問。」

給原告蕭妮妮。

五、本院之判斷：㈠原告二人主張黃慕貞於111年9月8日死亡，其繼承人為蕭遠夫、原告二人，以及臺南地政事務所112年4月10日臺南地所登字第1120031221號函所附該所104年臺南土字第48350號系爭房地買賣登記案件資料記載，臺南地政事務所於104年4月29日收件、登記原因發生日期為104年4月8日，該案件内有土地登記申請書、土地所有權買賣契約書（其上記載土地買賣價款新臺幣1,257,337元）、建築改良物所有權買賣移轉契約書（其上記載建物買賣價款新台幣新臺幣452,154元）、黃慕貞戶籍謄本、黃慕貞印鑑證明（申請日期104年5月15日、受委託人蕭遠夫），財政部南區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書、土地及建物所有權狀等語，業據原告二人提出黃慕貞除戶謄本、蕭妮妮及蕭美珊身分證影本、系爭房地土地及建物謄本為證（調字卷第15-19、25-29頁），以及臺南地政事務所112年4月10日臺南地所登字第1120031221號函在卷可稽（本院卷一第65-85頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡），上開事實，堪信為真實。

㈡原告先位之訴，依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予黃慕貞之全體繼承人部分：⒈原告二人主張民法第87條、第113條、第767條及繼承與公同共有法律關係部分：⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；

無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第87條第1項前段、第113條及第767條第1項前段分別定有明文。

又所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）。

又按買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係（最高法院96年度台上字第201號判決意旨參照）。

次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任（最高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。

原告二人主張被告與黃慕貞是通謀虛偽意思表示等語，自應由原告二人負舉證責任。

⑵經查，本院審酌原告二人並未舉證證明黃慕貞於其與被告締約時有何意識不清之情形，且依黃慕貞於104年5月30日之錄影畫面，黃慕貞於該錄影畫面中表示：「我賣給你最放心，你永遠保留這個房子是你的，蕭家的後代的，我最放心，別人我都不會賣的」，有錄影光碟及譯文在卷可稽（本院卷一第275-280頁）；

又黃慕貞曾於105年11月15日自書「撤回自書遺囑」全文，親自前往臺南地方法院，請求公證人余乾慶認證，且該認證書上有黃慕貞親自簽名（本院卷一第101頁），由此可知黃慕貞至少在105年11月前之精神狀態尚屬正常，應可認定，是原告主張被告與黃慕貞就系爭房地之買賣契約是通謀虛偽，而隱藏「以房養老借款契約」云云，應無可採。

⑶原告二人主張依臺南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」所載內容可證系爭房地之總價應為「1,709,491元」，而非被告所辯之100萬元，從被告全然不知系爭房地之總價為「1,709,491元」可證被告與黃慕貞間就買賣契約之「必要之點」從未達成合意，該買賣契約自屬「不成立」等語，惟查，目前關於不動產買賣登記之實務上作法，多有俗稱之公契與私契之別，所謂公契係指公定契約書，契約書格式由政府規定，於申請土地或建物登記時提出，一般公契上所記載之買賣價金是以當年度的公告現值或課稅現值來計算，並以該金額作為課徵賦稅之用；

所謂私契則指買賣雙方合意所簽訂之契約書，無固定之格式，私契上之所記載之買賣價金則為買賣雙方實際之交易價格；

故依照經驗法則，於公契與私契上所載之買賣價金或實際交易價格有所不同時，應以私契所載之買賣價金為或實際交易價格為準。

臺南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」乃係所謂公契，則上開移轉契約書所載價格係作為課徵賦稅之用，尚難以此認定為系爭房地真正之買賣價格，是原告此部分之主張，應無可採。

⑷原告二人雖主張被告所稱之買賣關係之原因發生日期及立約日期均為104年4月8日，而收件日期為104年4月29日，但被繼承人黃慕貞的印鑑證明申請日期為104年5月15日，已逾土地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定及民法第73條規定，應認系爭房地過戶行為存有嚴重瑕疵，應屬無效云云。

惟系爭房地移轉登記之收件日期為104年4月29日，原因發生日期為104年4月8日（本院卷一第67頁），經核被告於原因發生日期相隔21日之時送件，尚未逾一個月，且依土地登記規則第50條第1項及土地法第73條第2項之規定，逾期登記者得處以罰鍰，足認縱使違反土地登記規則33條第1項及同條第2項第1、6、7款規定，亦僅係行政罰鍰之問題，而非民法法律行為之效力規定，因此，即使被告逾期為移轉登記，該移轉登記亦不會因逾期而無效，是原告二人主張該移轉登記行為無效等語，亦無可採。

⑸原告二人另提出原證19-1至19-5、原證20（本院卷一第331-341頁），並據以主張黃慕貞非出自真意與被告締結買賣契約及錄製被證10等語，惟查，上開錄音均非完整錄音，亦無具體錄音時間，是否可以採為證據，已非無疑；

另依原告二人所提出之譯文內容可知，上開錄音之時間應該是在原告父親過世後在爭執相關財產事宜，經核該錄音應係早在本件買賣契約成立時間104年間以前之錄音，是上開錄音應與本件無直接關係，是原告二人此部分之主張，亦無可採。

⑹依上所述，原告二人主張被告與黃慕貞就系爭房地之買賣契約不存在或不成立，並依第767條及繼承與公同共有法律關係，請求確認系爭房地之買賣契約不存在或不成立，並請求被告移轉登記與黃慕貞之繼承人部分，應無可採。

⒉原告主張民法第179條第1項前段、第184條第1項前段及繼承與公同共有法律關係部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第179條第1項前段、第184條第1項前段，分別定有明文。

⑵原告二人主張被告與黃慕貞就系爭房地之買賣契約不存在或不成立部分，為本院所不採，業如上述，因此，被告受領系爭房地之移轉登記，自難認無法律上之原因，則原告二人依民法第179條第1項前段及繼承與公同共有法律關係為本件先位聲明之請求，自屬於法無據，不應准許。

⑶原告二人另主張被告盜蓋蕭慕貞之印鑑，盜取系爭房地，以及被告之父母盜領款項等語，然查，委託他人辦理印鑑證明除委任人員登記之印鑑外，尚須提供委任人國民身分證影本及委任人印章，有內政部戶政司申辦服務網頁在卷可查（本院卷一第211-214頁），因此，被告之父蕭遠夫倘非徵得黃慕貞之同意，應無法取得黃慕貞之身分證影本及印鑑章，是原告二人主張被告盜蓋蕭慕貞之印鑑，盜取系爭房地，應無可採；

至原告二人另主張黃慕貞帳戶於104年3月25日收受被告匯入之100萬元後即遭人提領30萬元，嗣黃慕貞於105年10月14日、106年1月23日匯款予被告之父蕭遠夫等語，因當時黃慕貞之精神狀態尚屬正常，業經本院認定如上，因此，原告此部分之主張，均屬臆測之詞，要無可採。

是原告二人依民法第184條第1項前段及繼承與公同共有法律關係為本件先位聲明之請求，於法無據，不應准許。

⒊依上所述，原告先位之訴，依民法第179條第1項前段、第184條第1項前段、第113條、第828條第2項準用821條、第767條第1項前段、第1148條第1項及第87條第1、2項規定，請求確認系爭房地之買賣契約不存在或不成立，並請求被告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並將系爭房地返還予黃慕貞之全體繼承人部分，於法無據，不應准許。

㈢原告備位之訴，依民法第367條、第229條第1項、第227條第1項規定，請求被告給付剩餘價款1,623,445元，並自104年3月26日（亦即清償期翌日）起自清償日止，按週年利率百分之5給付予黃慕貞全體繼承人公同共有部分：⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

民法第367條、第229條第1項、第227條第1項分別定有明文。

⒉原告二人主張被告與黃慕貞所約定之買賣總價應為「1,709,491元」，而被告於客觀上僅給付黃慕貞「86,046元」，其餘款項均遭被告之父蕭遠夫及被告之母陳淑訓盜領，足見被告於黃慕貞生前仍積欠「1,623,445元」價款等語，惟查，臺南地政事務所112年4月10日函文所附之「土地所有權買賣移轉契約書」及「建築改良物所有權買賣移轉契約書」乃係所謂公契，上載價格係作為課徵賦稅之用，尚難以此認定為系爭房地真正之買賣價格等情，業經本院認定如上，是該公契之價格尚難認為係被告與黃慕貞間就系爭房地之買賣價格，應可認定。

再查，依據黃慕貞於104年5月30日之錄影畫面，足認黃慕貞確實有要將系爭房地賣給被告，且希望能夠保住系爭房地以能住到終老，因此，被告辯稱買賣價格為「新臺幣100萬元另加居住到奶奶過完百年人生為止」，應無不實。

經核被告於104年3月25日自其所有之西港郵局帳戶匯入100萬元至黃慕貞之帳戶，有黃慕貞存摺在卷可憑（本院卷一第105-107頁），此外，被告與黃慕貞就系爭房地之買賣條件，既為「新臺幣100萬元另加居住到奶奶過完百年人生為止」，則加計黃慕貞居住系爭房地8年之租金，至少亦達1百餘萬元，因此，被告實際支付予黃慕貞之買賣價金應已超過公契所載之「1,709,491元」，因此，縱認該公契價格為系爭房地之買賣價格，則原告二人主張被告於黃慕貞生前仍積欠「1,623,445元」價款等語，亦無可採。

⒊至原告二人另主張黃慕貞帳戶於104年3月25日收受被告匯入之100萬元後即遭人提領30萬元，嗣黃慕貞於105年10月14日、106年1月23日匯款予被告之父蕭遠夫等語，然此部分均僅原告臆測之詞，應無可採；

另原告主張被告之父蕭遠夫盜領黃慕貞存款部分，惟查，存款人本可委託自己信賴之人代為或代理取款，而取款條亦非不得由代理人代寫文字，以及代蓋銀行印鑑章，因此，縱認取款條為被告之父蕭遠夫代寫及代蓋，亦不能認定即係被告之父蕭遠夫盜領黃慕貞存款，是原告二人此部分之主張，亦屬無據。

⒋依上所述，原告備位之訴，依民法第367條、第229條第1項、第227條第1項規定，請求被告給付剩餘價款1,623,445元，並自104年3月26日（亦即清償期翌日）起自清償日止，按週年利率百分之5給付予黃慕貞全體繼承人公同共有部分，為無理由，應予駁回。

六、綜上，原告提起本件先位、備位之訴均為無理由，應予駁回。

七、原告固聲請鑑定存取款條筆跡（本院卷一第328頁、卷二第138頁），因存取款條本可委由代理人代寫，且簽名以外之文字尚難進行鑑定，本院爰認無鑑定必要，不予准許；

又兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經本院斟酌結果，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

八、末按依民事訴訟法第56條之1第1項規定追加原告者，如訴訟費用應由原告負擔者，法院得酌量情形，命僅由原起訴之原告負擔。

同法第56條之1第5項定有明文。

查本件原告蕭妮妮及蕭美珊起訴時，僅以其二人名義起訴，於審理中聲請追加原告蕭遠夫，經本院裁定追加蕭遠夫為原告，本院審酌上述追加原告本無起訴之意願，亦未曾到庭或以書狀就本案實體部分為任何陳述等情，爰依上開規定，命由原起訴之原告蕭妮妮及蕭美珊負擔本件訴訟費用。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
民事第二庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
書 記 官 陳玫燕