臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,317,20240117,2

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第317號
原 告 邱揚夏


訴訟代理人 陳進長律師
複代理人 謝如菁律師
被 告 祭祀公業陳成

法定代理人 陳宏榮
訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件原告起訴時先、備位聲明第1項原係分別請求：「一、先位訴之聲明：㈠被告應將臺南市○○區○○段000○00000地號土地所有權移轉登記予原告。

二、備位訴之聲明：㈠被告應於給付原告新臺幣（下同）200萬元之同時，將臺南市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地所有權移轉登記予原告。」

嗣於民國112年9月12日言詞辯論期日當庭將有關備位聲明第㈠項請求金額給付部分更正為160萬元，其後復於112年10月16日以民事爭點整理暨追加訴之聲明狀變更訴之聲明為：「一、先位訴之聲明：㈠被告應於原告給付160萬元之同時，將臺南市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地所有權移轉登記予原告。

二、備位訴之聲明：㈠被告應以買賣價金為160萬元之條件，與原告訂立買賣契約書，並將臺南市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地出售予原告。」

核與前揭規定並無不合，應予准許。

。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：⒈如附表所示之土地（下合稱系爭土地）為被告所有；

原告告曾委請訴外人李炳勳與被告之管理人陳宏榮委託之訴外人鄭雅淑洽談系爭土地之買賣事宜。

而依證人李炳勳證述：「（有無代替原告去跟祭祀公業洽談？）我去查詢土地謄本是管理人是陳宏榮，因此我就去接洽他，跑了好幾趟，在第三趟時我跟陳先生講好有數個地號約六分半全部以160萬元成交，過幾天簽約並給付一成定金。

賣方後來跟代書一起過來，說要一次付清，買方要自己負責過戶，原告就覺得是祭祀公業土地並非私人土地不一定能夠過戶，因此邱先生覺得太冒險，覺得要求不合理，因此不歡而散。」

等語，可知李炳勳在第三趟與陳宏榮接洽時已約明系爭土地約六分半全部以160萬元成交，顯見兩造間就系爭土地之買賣合意已由李炳勳為媒介，而將兩造以系爭土地為標的、總價金160萬元之互為意思表示從中傳達，因而獲致意思表示一致，是兩造間就土地之標的、買賣價金、土地面積等必要之點既已意思一致，則兩造間就系爭土地之買賣契約於李炳勳為媒介而與被告之管理人陳宏榮就上開必要之點意思一致時，即已成立，雙方將來可據此履行。

縱嗣要正式簽立書面契約時，因價金支付時程有所爭議，致無法簽立書面契約，惟此乃契約成立後關於「契約履行」之問題，亦即依一般不動產之交易，價金支付時程有一定之習慣，因此價金支付時程並非契約是否成立之必要之點，不影響契約之成立。

況被告嗣又將買賣價金由160萬元提高至200萬元才導致系爭土地無法達成買賣。

⒉又依被告之管理暨組織規約第11點規定：「本公業不動產之處分，授權管理人全權處理…」，足證被告之管理人陳宏榮就被告之系爭土地具有處分權限（包含系爭土地能否過戶），因此系爭土地可以過戶乃一確定之事實，故原告與被告之管理人就系爭土地之買賣合意，對被告具有拘束力。

⒊再斟酌交易上之習慣，既李炳勳並非第一次與陳宏榮洽談系爭土地買賣事宜，且雙方已就系爭土地之買賣契約接洽多達3次，顯然當事人之真意乃成立買賣契約之「本約」，否則何須反覆就契約之内容進行磋商。

又根據訂立契約當時之事實，雙方於洽談時完全未提及將來訂立買賣本約之約定，且被告之管理人陳宏榮（即賣方）更於嗣後與自己所委請之代書鄭雅淑一同前來，要求原告（即買方）要一次付清價金，是從賣方嗣後之行為及交易常態，益可佐證兩造就系爭土地先前已達成買賣本約之合意，賣方才會攜同代書一起前往，依照之前合意之内容補簽書面契約。

⒋基上所陳，兩造對於系爭土地買賣之必要之點已達成意思表示合致，並成立買賣契約之本約，是原告自得主張依民法第348條規定，請求被告於原告給付160萬元價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。

㈡備位聲明部分：倘若本院認兩造間就系爭土地係成立買賣「預約」，因兩造已透過證人李炳勳為媒介與被告之管理人陳宏榮就買賣標的為系爭土地及買賣價金為160萬元達成合意，系爭預約之内容並非空泛不確定，足認已具有契約之拘束力，是系爭買賣預約既未經解除，則被告負有以買賣價金160萬元之條件與原告訂立買賣本約，並將系爭土地出售予原告之義務。

㈢並聲明：⒈先位聲明：被告應於原告給付160萬元之同時，將臺南市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地所有權移轉登記予原告。

⒉備位聲明：被告應以買賣價金為160萬元之條件，與原告訂立買賣契約書，並將臺南市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地出售予原告。

二、被告辯稱：㈠兩造對於系爭土地買賣之必要之點並未達成意思表示合致：⒈系爭土地之買賣係由原告主動透過證人李炳勳與被告接觸，並曾表示願以160萬元買受，且以辦理過戶完成才願意付款，惟被告透過代書鄭雅淑表示，若須一次付清，被告願意再「考慮看看」是否以160萬元成交，然被告並無同意以160萬元之金額成交。

⒉證人李炳勳之證述：其曾代替原告與被告洽談買賣系爭土地之買賣條件，並於「第三趟時講好以160萬元成交，…邱先生覺得太冒險，覺得要求不合理，因此不歡而散」等語，可知兩造間對於系爭土地買賣價金160萬元之付款方式無法達成共識，當然無達成買賣之合意。

再由證人李炳勳證述：原證3存證信函就是那次不歡而散後，被告寄給原告的等語，顯見兩造並無以160萬元達成系爭土地買賣之合意；

且證人李炳勳亦證稱被告寄發原證3之存證信函後，未再替原告轉達願以200萬元買賣系爭土地之情事，益證兩造亦無以200萬元達成系爭土地買賣之合意。

是以，李炳勳之證述無法證明兩造間就系爭土地之買賣價金有達成合意。

⒊況本件買賣契約必要之點，除買賣價金、買賣標的物外，尚包含系爭土地能否過戶，蓋若系爭土地能否過戶並非必要之點，兩造於當時即可以160萬元成交，原告係因系爭土地能否過戶無法確定而不購買系爭土地，故兩造間就系爭土地並未達成買賣之合意。

⒋依代書鄭雅淑與證人李炳勳110年7月31日通訊軟體LINE截圖所示（被證8），可知鄭雅淑代被告回覆「我們決定不賣交由其他人處理」；

證人李炳勳亦回稱「這件我也放棄，花錢又不討好，沒時間也不必要管這些事」。

同日鄭雅淑與蔡正山LINE之内容（被證9)亦表示「昨天魚塭沒有買成的李先生（即證人）」如何毀謗蔡正山云云，並表示「而且還打給陳宏榮，懷疑他的權狀是假的」。

鄭雅淑並傳李炳勳之名片（被證10)給蔡正山。

可見兩造就系爭土地從未談妥價格，原告方甚且懷疑陳宏榮之祭祀公業陳成之權狀是假的。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠如附表所示之土地（即系爭土地）為被告所有（現管理者為陳宏榮）。

㈡原告曾委請訴外人李炳勳與被告之管理人陳宏榮委託之鄭雅 淑洽談系爭土地之買賣事宜。

㈢被告之管理暨組織規約第11點規定：「本公業不動產之處分，授權管理人全權處理，又本公業祀產被政府徵收，其未領取之土地徵收補償款，亦授權管理人申請並領取該土地徵收補償款。」

四、本院之判斷：兩造對於系爭土地買賣之必要之點是否已達成意思表示合致？若已經合致，兩造所成立之契約係本約或預約？㈠按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立 。

苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院84年度台上字第2295號裁判參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任。

本件原告主張兩造間就系爭土地已成立買賣本約或預約，既為被告所否認，則依前開說明，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。

㈡原告主張兩造間就系爭土地已成立買賣本約或預約，無非以證人李炳勳之證詞為憑。

然查：⒈證人李炳勳雖到庭結證稱：「（是否認識原告？）我本人因為從事綠能土地開發而認識原告的，我們認識約一、二年了。

…（是否知道原告要跟被告祭祀公業陳成購買土地的事情？）是，因為我跟他接洽綠能土地的事宜，他跟我說他跟祭祀公業買賣土地之間有一些糾紛，他說30幾年前有買過一次，但當時法律規定土地不能過戶，這些土地到了公告時間之後有登記陳宏榮，陳宏榮有跟原告接觸說要賣給他，但沒有談好，一直抬高價格，因此他覺得很委屈，因為他30幾年前就買過一次了，邱先生就是這樣跟我講的，他還有拿30幾年前的買賣契約給我看。

（有無代替原告去跟祭祀公業洽談？）我去查詢土地謄本管理人是陳宏榮，因此我就去接洽他，跑了好幾趟，在第三趟時我跟陳先生講好有數個地號約六分半全部以160萬元成交，過幾天簽約並給付一成定金。

賣方後來跟代書一起過來，說要一次付清，買方要自己負責過戶，原告就覺得是祭祀公業土地並非私人土地不一定能夠過戶，因此邱先生覺得太冒險，覺得要求不合理，因此不歡而散。

（之後還有無繼續談？）有，邱先生跟我聯絡說臺南有一間代書事務所專門在辦祭祀公業的土地，以陳宏榮的名義寄一封存證信函給邱先生，邱先生請教學甲那邊的代書，發現又抬高價格，邱先生覺得本來160萬元已經講好，這樣的方式不符合一般民間買賣方式，因此請我再去接洽陳宏榮，請他拿出祭祀公業的規約看是否陳宏榮一人就可以決定過戶，結果他就拿不出來。

陳宏榮一直無法拿出規約，邱先生就說他要提起訴訟，因此有本件的訴訟。

【是否看過此份存證信函？（提示原證3並告以要旨）】這個就是那次不歡而散後，賣方寄給邱先生的，之前邱先生拿給我我有大概看過，但我沒有仔細看。

（你看過上開存證信函後，邱先生有無委託你去洽談買賣土地？）邱先生說他問過代書，代書說要看規約，確定陳宏榮是否能一人過戶，我跟陳宏榮接洽過幾次，不曉得是不願意或拿不出來，我們一直沒有看過那份規約，事情一直拖著，邱先生覺得價格160萬元都談好了，也約定給付一成定金，不歡而散後又變卦他覺得不合理，因此才要訴訟。

（原告有無請你跟陳宏榮說系爭土地200萬元他願意購買？）他說160萬元已經講好，應該以160萬元成交才合理。

（因此原告沒有委託你以200萬元購買這些土地？）他很積極想要購買，但要以之前講好的價格160萬元成交才合理。

…（你是否有跟原告談好，如果有談成，原告會提供土地給證人做綠能土地開發？）對，那邊是示範土地，可以做綠電兼養殖，原告確實有答應我要讓我做，我是義務幫他接洽。」

等語，則依證人李炳勳之前開證詞，兩造就系爭土地之買賣價金已達成160萬元之合意，惟因過戶條件有歧見，故未能訂立書面之買賣契約。

⒉惟證人鄭雅淑卻證稱：「（你的職業為何？）以前擔任過地政士助理，目前自己開資產公司，106年改開資產公司。

（是否認識兩造？）我認識陳宏榮，邱揚夏是後來才認識的，陳宏榮因為祭祀公業要辦理土地業務跟我們接洽而認識的，邱揚夏是因為土地現在使用人，祭祀公業完成之後需要清查資產要告知原因，邱揚夏說系爭土地都是他在做。

（邱揚夏有無要跟祭祀公業購買土地？）過程中有很多的爭議，中間協調很多次之後，邱揚夏女兒與李炳勳約要談買賣的事情，陳宏榮、他老婆、兩個孫子及承辦蔡代書及我也都有出面，我是本案的承辦。

從祭祀公業一開始就是我承辦的，大約102、103年的時候就在代書手上了，當時流程都是我在跑。

…（你跟邱揚夏談土地買賣的過程為何？）當初陳宏榮有講如果他願意買回去就把狀況釐清，…，邱先生說他在那邊做很久了，要祭祀公業把地賣給他，後來250萬元沒有談成，他說要160萬，但因為落差比較大，所以我們約見面談，才有上開提到的蔡代書、陳宏榮、他老婆、兩個孫子及我那次在85度Ｃ的會面，邱揚夏跟他女兒及李炳勳也都有出面，李炳勳本來說要幫邱揚夏出資，可以承租做太陽能面板20年，本來都是李炳勳跟我談價錢，但我說也要邱揚夏本人同意才行，當時公告現值就要400多萬了，第一次談我們出250萬，邱揚夏女兒後來跟我講他們不願意，之後李炳勳出來協調說要160萬，才約出來談。

當天邱揚夏女兒一來就很不客氣的說160萬他們不買，要買也要分期付款，陳宏榮說要考慮看看人就回去了，邱揚夏與他女兒、李炳勳先離開，之後陳宏榮也離開，當天等於不歡而散。

（所以當天160萬是否沒有談成？）沒有談成，根本沒有坐下來談。

（李炳勳前次庭期來作證，表示有談到160萬元，只是後來覺得祭祀公業土地並非私人土地，不一定能夠過戶，所以不歡而散，有何意見？）不是，謄本我之前就有調取給他們看了，祭祀公業的土地陳宏榮一個人也可以決定，因為他是管理人，祭祀公業有授權給他處理。

160萬元是電話中李炳勳跟我談的，李炳勳問說是否要交一成的定金，我說如果有談成就現場切結簽約，後續再來走程序，如果沒有談成大家也沒有關係，大家都沒損失。

【是否看過本件存證信函？（提示原證3並告以要旨）】是，蔡代書要發出去之前有跟我確認是否是這樣的內容。

（後來邱揚夏收到存證信函後，有無跟你們聯絡？）沒有。

這是不歡而散之後才寄的存證信函。

…（你上開提到大家去85度Ｃ見面談，是否指李炳勳跟陳宏榮已經先談完之後，再帶著大家過去？）不可能，陳宏榮要賣多少錢都會先問過我。

（所以你的意思是說李炳勳都是跟你聯繫，而非跟陳宏榮聯絡？）對。

李炳勳不跟陳宏榮直接聯繫的。」

等語，則依證人鄭雅淑之前開證述內容，兩造就系爭土地之買賣價金160萬元並未達成意思表示合致。

⒊是以，兩造就系爭土地買賣價金160萬元是否達成意思表示合致乙節，證人李炳勳、鄭雅淑係為相反之證述，本院審酌證人李炳勳與原告之關係（李炳勳欲以系爭土地從事綠能開發），證人鄭雅淑與被告之關係（鄭雅淑為被告之代書業者），認證人李炳勳、鄭雅淑均有偏頗之虞而未能遽採。

⒋惟依原告所提出證人李炳勳、鄭雅淑LINE對話內容，鄭雅淑稱：「當天協議 是誰甩頭就走 談降價還談分期 憑什麼要人家接受你們不合理的要求…」（本院卷第149頁），則證人鄭雅淑前開證述：「…之後李炳勳出來協調說要160萬，才約出來談。

當天邱揚夏女兒一來就很不客氣的說160萬他們不買，要買也要分期付款，陳宏榮說要考慮看看人就回去了，邱揚夏與他女兒、李炳勳先離開，之後陳宏榮也離開，當天等於不歡而散。」

等情，尚堪憑採，是被告抗辯兩造就系爭土地之買賣價金160萬元尚未達成合意，並非無據。

⒌另於前開洽談未成後，被告於110年8月12日寄發臺南鹽埕郵局第147號存證信函（即原證3）予原告，表明如附表所示之系爭土地已由原告無權使用2、30年，多年來原告與被告多次協商購買，均因協調不成不歡而散，如今有人願意以200萬元購買系爭土地，請原告於函到15日內為是否願意以同樣條件購買土地之意思表示，若逾期未表示，則由管理人陳宏榮代表被告將系爭土地出售他人等語，有該存證信函在卷可稽，益徵被告辯稱兩造未曾就買賣價金160萬元達成意思表示合致為可採。

況本件原告起訴時之備位聲明亦係主張其就系爭土地有優先購買權存在（買賣價金200萬元），並提出原證3為憑，則兩造若曾達成買賣價金160萬元之合意，原告自不可能於起訴時備位主張其就系爭土地有優先購買權存在（買賣價金200萬元），是原告主張兩造間就系爭土地之買賣價金160萬元已意思表示合致，尚難憑採。

四、綜上所述，買賣價金為買賣契約成立必要之點，本件原告既未能舉證證明兩造就系爭土地之買賣買金160萬元已達成意思表示合致，則系爭土地之買賣契約或預約自尚未成立，從而，原告先位聲明主張依民法第348條規定，請求被告應於被告給付160萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，備位聲明請求被告應以買賣價金160萬元之條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地出售予原告，均為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
書記官 林政良

附表： 編號 土地坐落位置 面積 （平方公尺） 權利範圍 縣市 新鎮區 地段 地號 ⒈ 臺南市 學甲區 學甲段 507 4,333 全部 ⒉ 臺南市 學甲區 學甲段 507-1 448 全部 ⒊ 臺南市 學甲區 學甲段 507-2 1,592 全部 ⒋ 臺南市 學甲區 學甲段 507-3 53 全部