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臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第521號
原 告 李康素珠
李彰訓
李錦珍
李建昭
李建樹
李建儒
上六人共同
訴訟代理人 黃逸豪律師
被 告 鄭富源
廖郁玲
上二人共同
訴訟代理人 蕭能維律師
複代 理 人 劉韋宏律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國113年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
然不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。
次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。
但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；
訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項亦分別定有明文。
㈠本件原告起訴時原係列鄭富吉為被告之一，並請求判決如附表四編號⒈所示，嗣因鄭富吉於原告起訴前之民國111年7月8日即已死亡，故原告乃於112年4月17日以民事陳報狀撤回對鄭富吉之起訴及追加鄭富吉之繼承人即被告鄭竣瑋、鄭竣澤為本件被告，並於112年5月11日言詞辯論期日當庭將備位聲明更正為如附表四編號⒉所示。
㈡其後因鄭富吉之繼承人即被告鄭竣瑋、鄭竣澤均已拋棄繼承，是原告復於112年6月20日以民事準備㈡狀撤回對被告鄭竣瑋、鄭竣澤之起訴，並變更訴之聲明為如附表四編號⒊所示，之後再於112年10月3日以民事準備㈢狀更正訴之聲明為如附表四編號⒋所示㈢以上各情，核均與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒為李達甫之繼承人；
被告鄭富源為訴外人鄭富吉之胞弟；
被告廖郁玲則為訴外人鄭富吉之前配偶（兩人於109年7月17日離婚）。
㈡被告鄭富源、廖郁玲委託訴外人鄭富吉出售渠等共有坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路00號未保存登記建物（下合稱系爭不動產；
被告鄭富源、廖郁玲之權利範圍分別詳如附表一、二所示）予訴外人李達甫，買賣價金為新臺幣（下同）300萬元，買賣雙方於97年4月9日簽訂不動產買賣契約書，並交付系爭土地所有權狀正本。
嗣原告李建樹至104年11月4日止已給付202萬元予訴外人鄭富吉，並自106年6月28日起陸續匯款75萬元予訴外人鄭富吉（總計已支付訴外人鄭富吉277萬元）。
詎被告鄭富源、廖郁玲拒不依約移轉所有權登記，爰依系爭不動產買賣契約書第1條約定、第12條第6項約定提起本件訴訟，請求附表四編號⒋之聲明所載。
㈢原告主張依系爭不動產買賣契約書第1條約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將如附表一、附表二編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予原告，為有理由：⒈被告鄭富源、廖郁玲有委任訴外人鄭富吉出售系爭不動產，是訴外人李達甫與被告鄭富源、廖郁玲間就系爭不動產有買賣契約存在：被告鄭富源、廖郁玲將系爭土地權狀正本交付訴外人鄭富吉，並委託訴外人鄭富吉出售系爭不動產。
而就系爭不動產買賣固尚未見書面授予代理權，然參酌最高法院100年度台上字第1835號判決意旨，委託不動產買賣之債權行為，尚不以書面授予代理權為必要，是被告辯稱被告鄭富源、廖郁玲無委託訴外人鄭富吉出售系爭不動產，顯非可採。
⒉被告鄭富源、廖郁玲應對原告負表見代理之授權人責任：⑴被告鄭富源、廖郁玲既交付系爭土地之所有權狀正本予訴外人鄭富吉，且系爭不動產買賣契約書抬頭記載賣方為「鄭富源、廖郁玲」，足徵訴外人鄭富吉有表見代理之意旨，實以足使他人信其有以代理權授予之情形，自應對第三人負授權人之責任。
⑵又因系爭土地遲未能移轉所有權登記，為擔保返還已給付之買賣價金，被告鄭富源所有之系爭963地號土地於105年11月23日設定如附表三所示之普通抵押權予訴外人吳淑真（原告李建儒之配偶），以擔保105年9月3日之借款債權80萬元。
是倘無系爭不動產買賣之情，何以被告鄭富源會提供印鑑證明等資料供設定抵押權？⒊原告李建樹就系爭不動產買賣價金，迄至104年11月4日止，已給付202萬元予訴外人鄭富吉，並經鄭富吉統整確認後親筆記載於其所留執之原證3系爭不動產買賣契約書影本並加蓋手印，嗣原告李建樹自106年6月28日起陸續匯款75萬元予訴外人鄭富吉（原證4匯款單、存摺），總計已支付訴外人鄭富吉277萬元。
又訴外人鄭富吉就202萬元部分既係記載於系爭不動產買賣契約書影本，可知原告給付訴外人鄭富吉之277萬元確為系爭不動產之買賣價金，另原告與訴外人鄭富吉間亦無其他法律關係，是原告主張75萬元部分亦為買賣價金，應屬合理。
㈣又系爭建物係訴外人李達甫所興建之未保存登記建物，且已於103年2月辦妥自用住宅之稅籍登記，是依系爭不動產買賣契約書第12條第6項約定，被告鄭富源、廖郁玲應分別將附表一、二編號⒋所示之不動產事實上處分權讓與原告。
㈤並聲明：請求判決如附表四編號⒋所示
二、被告辯稱：㈠原告主張依系爭不動產買賣契約書第1條約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將如附表一、附表二編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予原告，為無理由：⒈訴外人李達甫與被告鄭富源、廖郁玲間就系爭不動產並無買賣契約存在：⑴系爭不動產買賣契約書上之「鄭富源」、「廖郁玲」，並非被告所書寫或簽署；
最末之賣方欄位，亦非記載「鄭富源」、「廖郁玲」，而係訴外人鄭富吉。
⑵證人許勝進固證稱訴外人鄭富吉、被告廖郁玲有向其表示欲出售系爭不動產，然其未能就既然簽立系爭不動產買賣契約書時，會核對權狀、土地登記謄本，為何賣方欄記載「鄭富源」、「廖郁玲」，卻僅有訴外人鄭富吉簽名之事實，提出合理解釋。
⑶另由系爭不動產買賣契約書上全未蓋用被告之印鑑，反係訴外人鄭富吉於最末賣方欄位蓋印、捺指印、簽名，且於第3條付款約定簽約款簽收欄簽名之事實，足證系爭不動產買賣契約書之出賣人為訴外人鄭富吉。
⑷被告復未授權訴外人鄭富吉得代理渠等就系爭不動產為任何處分、設定負擔或以渠等之名義與第三人簽定任何契約，原告亦未提出足以證明被告有授權訴外人鄭富吉之證據。
準此，訴外人李達甫與被告鄭富源、廖郁玲間就系爭不動產並無買賣契約存在。
⒉被告鄭富源、廖郁玲不應對原告負表見代理之授權人責任：⑴被告未曾委託訴外人鄭富吉出售系爭不動產，系爭不動產買賣契約書最末賣方欄僅有訴外人鄭富吉之簽名、印文，並無代理意旨，亦即訴外人鄭富吉並未表示代理被告為法律行為，則系爭不動產買賣顯係訴外人鄭富吉以自己名義為出賣行為，核屬無權處分，與表見代理無涉。
⑵縱認訴外人鄭富吉持有系爭土地所有權狀，亦不足以認定被告有授與代理出售系爭不動產之權限，況原告並未證明系爭土地所有權狀係由被告交付訴外人鄭富吉。
又系爭土地所有權狀明示系爭不動產所有權人為被告，訴外人李達甫卻同意訴外人鄭富吉以自己名義簽立系爭契約，顯有未盡合理查證之過失，被告自不應負授權人責任。
⒊原告固已給付訴外人鄭富吉277萬元，惟與被告無關。
原證3之不動產賣賣契約書第1條不動產標示及權利範圍：土地標示：權利範圍欄所載「合 全部」文字係以直書記載，與原證1之不動產賣賣契約書同欄位係以橫書記載不符，兩份契約書之筆跡、印文位置亦均不相符，顯有瑕疵，是被告否認原證3不動產賣賣契約書之形式上真正。
㈡原告主張依系爭不動產買賣契約書第12條第6項約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將附表一、二編號⒋所示之不動產事實上處分權讓與原告，亦為無理由：系爭不動產買賣契約書並非被告與訴外人李達甫簽立，被告亦未授權訴外人鄭富吉，業如前述，是原告之主張於法不足採。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒為訴外人李達甫之繼承人。
㈡被告鄭富源為訴外人鄭富吉之胞弟；
被告廖郁玲則為訴外人鄭富吉之前配偶（兩人於109年7月17日離婚）。
㈢坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路00號未保存登記建物（即系爭不動產）為被告鄭富源、廖郁玲所共有（權利範圍分別詳如附表一、二所示）。
㈣訴外人鄭富吉於97年4月9日與訴外人李達甫簽訂原證1之系爭不動產買賣契約書，約定以300萬元出售系爭不動產。
而系爭不動產買賣契約書記載：⒈立買賣契約書人：買方「李達甫」、賣方「鄭富源、廖郁玲」（然被告否認賣方欄「鄭富源、廖郁玲」字樣係渠等所親簽）。
⒉系爭不動產買賣契約書末頁之買方記載「李達甫」、賣方記載「鄭富吉」、代理人記載「許勝進」。
⒊系爭不動產買賣契約書上並無被告之印文。
㈤系爭不動產買賣契約書第12條其他特約事項，第6項約定：「買方同意讓賣方先搭建房屋乙棟做為辦理自用住宅之申請，俟自用住宅辦竣後，該棟建物歸買方所有」。
㈥系爭未保存登記建物於103年2月辦畢自用住宅之稅籍登記。
㈦被告鄭富源所有之系爭963地號土地於105年11月23日設定如附表三所示之普通抵押權予訴外人吳淑真（原告李建儒之配偶），以擔保105年9月3日之借款債權80萬元，嗣被告鄭富源以渠等並無借款債權存在為由，向本院訴請塗銷系爭抵押權登記，經本院於111年12月30日以111年度訴字第1372號判決訴外人吳淑真應將如附表三所示之抵押權登記予以塗銷，並確定在案。
㈧原告李建樹迄至104年11月4日止已給付202萬元予訴外人鄭富吉；
另原告李建樹自106年6月28日起陸續匯款75萬元予訴外人鄭富吉，總計已支付訴外人鄭富吉277萬元。
㈨系爭不動產之所有權狀正本目前由原告李建樹持有中。
四、本院之判斷：㈠原告主張依系爭不動產買賣契約書第1條約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將如附表一、附表二編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？⒈訴外人李達甫與被告鄭富源、廖郁玲間就系爭不動產並無買賣契約存在：⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。
故代理人以自己名義與他人為法律行為，對於本人不當然發生效力（最高法院96年度台上字第2735號民事裁判）。
⑵系爭不動產買賣契約書之出賣人為訴外人鄭富吉：查系爭不動產買賣契約書雖記載：【立買賣契約書人：買方「李達甫」、賣方「鄭富源、廖郁玲」】，惟該契約書末頁卻記載：【買方「李達甫」、賣方「鄭富吉」、代理人「許勝進」】等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），則鄭富吉既未表明代理被告之意旨，而係以自己名義與李達甫為法律行為，依前開說明，對於被告本人不當然發生效力。
⑶而原告雖聲請傳訊許勝進為證人，惟證人許勝進到庭係結證稱：「（是否認識鄭富吉？）認識，我們是朋友，透過我弟弟認識的。
（是否認識鄭富源、廖郁玲？）廖郁玲是鄭富吉的太太，我有見過。
鄭富源我比較沒有印象。
【本件是否你業務上承辦之文書？（提示原證1即本院卷第29-33頁並告以要旨）】最後代書的簽名是我簽名的沒錯，我是見證人，對於系爭不動產賣賣契約書這三筆土地有印象，但時間太久所以印象有點模糊，…（本件是誰找你承辦的？）當初我只有跟鄭富吉接洽，李達甫這個人我印象模糊，有沒有來現場簽約也忘記了。
（鄭富吉找你時，有無提到誰要賣系爭土地？）鄭富吉、廖郁玲來找我說他們要賣這個土地。
（是否知道系爭土地何人所有？）我印象中有鄭富吉，鄭富源有沒有我忘記了。
（依據登記謄本記載，系爭土地屬於鄭富源與廖郁玲所有，當初鄭富吉找你時，有無提到要賣何人的土地？）時間太久忘記了。
（書寫不動產買賣契約書時，是否會看權狀、土地登記謄本確認？）會。
（買賣契約書上賣方記載為「鄭富源、廖郁玲」，為何契約簽名者為鄭富吉？）時間太久忘記了。
我還記得廖郁玲是鄭富吉的太太這樣。
（如果廖郁玲當天也有去現場，廖郁玲為何沒有簽名？）時間太久忘記了。
（是否記得鄭富吉請你辦本件案件時，有無交付給你什麼資料？）時間太久忘記了。
（主要要釐清是為什麼賣方寫的名字與後面簽名的人不同？）真的時間太久忘記了。
…（辦理系爭不動產買賣契約時，你有看過哪些文件？）應該主要是權狀，其他的我沒有印象。
（簽署契約時，在場的有何人？）我一定在場，鄭富吉應該也在場，李達甫我印象模糊。
（依照你的經驗，如果本人不在現場，別人可否幫忙簽名？）不行，除非有委任。
…（有無印象，當初簽約時，鄭富吉除了提供權狀外，有無提供其他文件如證件、印章等其他文件？）沒有印象了。」
等語，則依證人許勝進之前開證詞，其就為何賣方的名字與後面簽名的人不同乙節，已不復記憶，且無法說明若被告廖郁玲確在場為何未於賣方處簽名，則證人許勝進之前開證詞自未能積極證明鄭富吉在賣方處簽名係有代理被告出賣系爭不動產之意旨。
⑷是以，依系爭不動產買賣契約之記載，及證人許勝進之前開證詞，均未能證明系爭買賣契約之出賣人為被告，則原告自不能依系爭不動產買賣契約書第1條約定請求被告辦理系爭不動產之所有權移轉登記。
⒉被告鄭富源、廖郁玲不需對原告負表見代理之授權人責任： ⑴民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40 年台上字第1281號裁判參照）；
而本人將印章、印鑑證明、戶口名簿交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、印鑑證明、戶口名簿，即認須由本人負表見代理授權人之責任（最高法院95年度台上字第2426號裁判參照）。
⑵原告雖主張被告有交付系爭不動產所有權狀正本予鄭富吉，且系爭不動產買賣契約書抬頭記載賣方為「鄭富源、廖郁玲」，足徵訴外人鄭富吉有表見代理之意旨云云，然為被告所否認。
查系爭不動產之所有權狀正本目前由原告李建樹持有中，雖為兩造不爭執之事實（不爭執事項㈨），然縱原告李建樹所持有之系爭不動產所有權狀係由鄭富吉交付李達甫（再轉由原告李建樹持有），惟前開說明，鄭富吉單純持有系爭不動產所有權狀之客觀狀況，尚難以認定被告有授權鄭富吉出賣系爭不動產之行為，自難令被告就系爭不動產買賣契約負表見代理之授權人之責任。
另系爭不動產買賣契約書抬頭雖記載賣方為「鄭富源、廖郁玲」，惟此並非被告本人之行為，亦難認被告本人有表見之事實，足使李達甫信鄭富吉有代理權之情形存在，是原告主張被告應對原告負表見代理之授權人責任，尚難憑採。
⑶況系爭不動產買賣契約書之出賣人為鄭富吉，已如前述，即鄭富吉並未表明代理被告之意旨，而係以自己名義與李達甫簽立系爭不動產買賣契約書，自更無民法第169條表見代理之適用餘地。
五、綜上所述，訴外人李達甫與被告間就系爭不動產並無買賣契約存在，且被告亦無需對原告負表見代理之授權人責任。
從而，原告主張依系爭不動產買賣契約書第1條約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將如附表一、附表二編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予原告，並請求依系爭不動產買賣契約書第12條第6項約定請求被告鄭富源、廖郁玲應分別將附表一、二編號⒋所示之不動產事實上處分權讓與原告，均為無理由，應予駁回。
而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 22 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 22 日
書記官 林政良
附表ㄧ： 被告鄭富源所有之系爭不動產 編號 土地及建物坐落位置 權利範圍 ⒈ 臺南市○○區○○段000地號 1/2 ⒉ 臺南市○○區○○段000地號 357/1060 ⒊ 臺南市○○區○○段000地號 15/70 ⒋ 門牌號碼：臺南市○○區○○路00號建物 1/2
附表二： 被告廖郁玲所有之系爭不動產 編號 土地及建物坐落位置 權利範圍 ⒈ 臺南市○○區○○段000地號 1/2 ⒉ 臺南市○○區○○段000地號 357/1060 ⒊ 臺南市○○區○○段000地號 15/70 ⒋ 門牌號碼：臺南市○○區○○路00號建物 1/2
附表三： 設定抵押權之不動產 面 積 (平方公尺） 權利範圍 臺南市○○區○○段000地號土地 124.41 2分之1 抵押權設定情形： ⒈收件年期及字號：105年鹽登字第075350號 ⒉登記日期：105年11月23日 ⒊登記原因：設定 ⒋權利人：吳叔真 ⒌權利種類：普通抵押權 ⒍擔保債權總金額：800,000元 ⒎擔保債權種類及範圍：105年9月3日之金錢消費借貸 ⒏清償日期：無約定 ⒐利息（率）：無 ⒑遲延利息（率）：無 ⒒違約金:無 ⒓債務人及債務額比例：鄭富源，債務額比例1分之1 ⒔設定權利範圍：2分之1 ⒕設定義務人：鄭富源
附表四：原告訴之聲明 編號 訴之聲明內容 ⒈ 先位聲明： 一、被告鄭富源應將如附表一所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
二、被告廖郁玲應將如附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
備位聲明： 一、被告鄭富吉、鄭富源、廖郁玲應給付原告李建樹280萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。
⒉ 先位聲明： 一、被告鄭富源應將如附表一所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
二、被告廖郁玲應將如附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
備位聲明： 一、被告鄭竣瑋、鄭竣澤、鄭富源、廖郁玲應給付原告李建樹280萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。
⒊ 一、被告鄭富源應將如附表一所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
二、被告廖郁玲應將如附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒）。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
⒋ 一、被告鄭富源應將如附表一編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒），暨將附表一編號⒋所示不動產事實上處分權讓與與原告。
二、被告廖郁玲應將如附表二編號⒈至⒊所示之不動產辦理所有權移轉登記予李達甫之繼承人（即原告李康素珠、李彰訓、李錦珍、李建昭、李建樹、李建儒），暨將附表二編號⒋所示不動產事實上處分權讓與原告。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
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