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臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第678號
原 告 鴻運隆不動產開發有限公司
法定代理人 李應吉
訴訟代理人 王偉龍律師
被 告 葉榮哲
訴訟代理人 歐慧芳
李孟仁律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國112年4月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；
但被告如以新臺幣參拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
原告聲請支付命令時，乃依兩造於民國111年7月26日簽立之土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）第5條為請求權基礎，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）64萬元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於訴訟中，追加系爭委託銷售契約第8條為請求權基礎，並變更聲明為：㈠被告應給付原告128萬元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
核原告上開所為，係屬請求之基礎事實同一而為之變更、追加，揆諸前揭法文，並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告於111年7月26日與原告簽立系爭委託銷售契約，約定由原告銷售被告所有坐落於臺南市○市區○○段000號土地乙筆（下稱系爭土地），委託銷售價原為1,980萬元，嗣經被告同意變更為1,600萬元。
系爭委託銷售契約第5條約定：「1.支付金額：為成交價額之百分之四（內含營業稅），甲方同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方應開立統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購地價款中直接由買方給付予乙方。
（最高不得超過中央主管機關之規定，依內政部之規定，買賣雙方服務報酬之總額，合計不得超過成交價額之百分之六）、3.給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，並於簽立書面買賣契約時一次付清。」
。
經原告多方奔走下於111年12月4日覓得買方即訴外人蔡聰男，隨即於12月5日簽署買賣契約（下稱原買賣契約），惟系爭土地依農地重劃條例規定，需通知優先購買權人，確知是否行使優先承買權，經通知後，由優先購買權人即訴外人周玉照行使優先承買權，並於000年00月00日出面與被告締結土地買賣契約(下稱後買賣契約)，約定買賣價金為1,600萬元，同日訴外人周玉照並匯入第一期價金400萬元予履保公司，並約定價金餘款1,200萬元應於112年1月10日前給付。
後被告以資金周轉為由，向周玉照提動撥履約保證帳戶內之400萬元，周玉照念及兩造為親屬關係，故同意履保公司先將400萬元交付予被告。
詎料，雙方約定之價金餘款交付日，周玉照因遲未能取得訴外第三債務人還款而難以履行後買賣契約，兩造故經數次協議，雙方同意價金餘款延長至112年2月25日給付。
然周玉照之第三債務人仍未於期限還款，故被告於112年3月1日以存證信函向周玉照主張解除契約並沒收訴外人已領取之400萬價金做為違約金。
㈡嗣周玉照囿於個人因素確定無法履約後，原告之業務人員於此段期間仍不斷居中協調是否另覓買方以減少周玉照之違約損失，蓋依系爭委託銷售契約之約定，後買賣契約簽立後，仍不影響原告對被告之服務報酬請求權，原告於是向被告發函催討服務報酬64萬元，惟被告卻置若罔聞，未予回應，顯已涉犯違約事由，爰依系爭委託銷售契約第5條約定，請求被告給付64萬元服務報酬(計算式：成交價1,600萬×4%=64萬元）。
㈢又經鈞院第一次開庭審理後，原告本欲遵從鈞院建議，洽詢被告與原買方蔡聰男是否仍有締約意願，豈料，經原告發現系爭土地已於112年3月31日經被告自行成交，且係由被告私下自行與原告先前仲介之買方蔡聰男成交之行為，顯已違反被告與原告當初委託銷售契約之約定，為維原告權益，除依系爭委託銷售契約第5條約定，請求被告給付64萬元服務報酬外，另依系爭委託銷售契約第8條第3項第5款約定，請求被告另給付違約金64萬元(計算式：成交價1,600萬x4%=64萬元），合計128萬元，以及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈣又本件被告於111年12月5日與買方簽買賣契約時，業經原告之特約代書告知系爭土地需依農地重劃法規定通知優先購買權人，此部分亦經買賣雙方彼此同意，且周玉照經通知後，亦願以「同樣條件」承購，而該「同樣條件」解釋上即包含原買賣雙方應負擔之仲介報酬，則優先購買權人嗣後縱因故違約，亦不影響被告應向原告支付仲介報酬之義務。
另查，被告所簽署之土地專任委託銷售契約書委託期間為111年10月1日起至111年12月31日止，然系爭土地謄本所示之買賣發生日為112年3月31日，地址所留資料與原買方蔡聰男一致，足徵被告早已與原買方達成協議預謀私下締約，藉以規避原告之仲介費用，況被告於6月7日於鈞院承諾原買方若與被告順利成交履約，被告亦願依原契約給付原告百分之四仲介報酬，是以，本件被告除應給付原告第一次成交之服務報酬以外，被告違反私下成交之約定，亦應依系爭委託銷售契約第8條之約定，對原告負給付違約報酬計64萬元之責。
況且被告因周玉照違約坐收400萬違約金之利益，卻反過來主張原告向其主張服務報酬均無理由，是否合理？另衡酌被告違約情事重大以及所獲利益與原告主張報酬額度並非過鉅，原告亦能提出明確契約資料可供鈞院審酌，基於違約約定其真意乃在於契約嚴守原則之展現，即雙方當事人均應遵守契約，一方當事人如有違約，應依法即應賠償他方之損害，除非本案顯有情事變更原則等例外，否則仍不得以仲介公司已獲有些許利益為由而拒絕依契約約定負擔違約責任。
㈤並聲明：原告應給付被告128萬元，並自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告係以不動產仲介為營業之人，且兩造於111年7月26日所簽之系爭委託銷售契約第7條第1項亦約定：被告就受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之；
而系爭土地為農地重劃區內之耕地，為原告所明知，且依其應具備之專業，亦應先調查系爭土地是否有法定優先承購存在之情形，系爭土地依農地重劃條例第5條第3款規定「毗連耕地之現耕所有權人」有優先承購權，對此被告所不知之重要事項，原告既係專業且以不動產仲介為營業，於受託仲介時，即應告知，原告卻未告知，非但於111年7月26日受託仲介前即未曾告知，於111年10月1日委託期開始後，既未曾告知被告系爭土地毗連耕地現耕所有權人有優先承購權，也未調查鄰地現耕所有權人為誰？是否有意承購？而依民法第567條規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」
據此，原告已非無違反法定調查與告知義務。
㈡原告既未就優先承購權存在之法規適用之重要事項善盡告知、調查義務，甚或故意隱匿不說，遲至111年12月5日被告與蔡聰男簽立原買賣契約同日，原告要求被告與蔡聰男另要簽立系爭土地買賣契約之優先購買權通知附約（其上勾選第四條內容為：「賣方以存證信函通知優先購買權人，優先購買權人收受通知後十日內未以書面表示購買者，視為放棄，本件買賣契約書始成立；
惟優先購買權人於十日內以書面表示購買，則本件買賣契約書無條件解除，賣方同意全數返還買方已付之償金。」
），因此，原告主張本件係依土地法第34條之1即共有人之優先購買權云云，顯然錯誤。
至此被告與蔡聰男方知系爭土地有優先承購權之情事，且亦知原告早已知此訊息卻故意隱瞞不說。
蓋原告若提前告知有優先承購權人或調查毗連鄰地現耕所有權人，系爭土地與毗鄰土地均係被告家族祖產，被告即可先調查優先承購權人之履約能力，而不致事後因優先承購而非賣給周玉照（周玉照係被告伯母）不可之情形。
如上所述，被告於111年12月28日與周玉照間成立之後買賣契約書，實係周玉照行使優先承購之結果，而非被告居間媒介使然。
原告主張請求報酬之依據為系爭委託銷售契約第5條第3款即「給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，並於簽立書面買賣契約時一次付清。」
，惟如上所述，因周玉照優先承購之結果，導致被告與蔡聰男之前買賣契約依附約第4條約定視同解除，前買賣契約既經解除，則原告所居間之蔡聰男與被告根本無買賣契約之存在，應認本件給付服務報酬條件不成就，原告請求給付64萬元報酬為無理由。
㈢又依專任委託契約第10條約定內容為：「委託期間：自民國111年10月1日起至111年12月31日止。
如乙方在此期間收受定金或價格業經買賣雙方合意，委託有效期間延至土地買賣契約簽訂日止。」
據此：被告與蔡聰男於111年12月5日既已簽立前買賣契約，則依上開約定意旨解釋，兩造委託契約之委託有效期間應在「111年12月5日」即已屆期，原告於原告與蔡聰男、周玉照先後解約後，並未與被告延長委託期間，也未告知要另覓買主。
因此，被告另於112年3月31日在未經原告任何協助下（實則因原告未於締約前告知蔡聰男優先承購之事，亦不復得蔡聰男之信任），將系爭土地出售給訴外人陳幸民，則已非第8條第3項第5款之約定即委託期間屆滿三個月內所成交（自111年12月5日起算至112年3月31日止，經過期間為3個月29天），故原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第5款之規定，另行請求64萬元報酬，亦為無理由。
㈣民法第572條前段規定：約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。
此條規定所適用者，指居間人雖已為委託人完成其居間事務，然經居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約報酬相較，屬為數過鉅而失容觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額。
本件111年12月8日周玉照與被告簽立後買賣契約，係周玉照依農地重劃條例第5條行使優先購買權使然，原非出於原告之居間仲介行為。
而原告接受委託仲介之初，即已知悉系爭土地交易鄰地有優先承買權之事，卻未告知被告，而其所仲介之買受人蔡聰男也因周玉照行使優先承購權導致前買賣契約解除，以仲介為營業之原告，就周玉照之履行能力，依民法第567條規定既有調查之義務，原告卻疏未曾調查，周玉照簽約後無法履約，而原告知悉也未協助被告解約，並尋回蔡聰男重行簽約買賣，反而是只是一心只為幫周玉照解套，其去找蔡聰男係請其幫周玉照履約支付未付款，俾使周玉照得履行契約取得系爭土地，免除買賣定金被沒收，而協助由周玉照再賣給蔡聰男而已，已無二度仲介之行為。
因此，原告之仲介所為，被告僅自行對周玉照行使解約權後而獲沒收約款(定金)。
故而，被告最初即願給付16萬元，亦即實收定金依約定之百分之四比例計算之數額。
原告既未曾完成被告與蔡聰男土地交易之仲介，第一次係因周玉照行使優先承購權而解約，第二次交易則是蔡聰男之配偶自行前來洽商買受，被告實際上並未付出勞務，故而，被告請求合計128萬元(相當兩次仲介)之報酬，其與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性，爰依民法第572條前段規定，請求鈞院酌减至16萬元，以符公平。
㈤並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項： ㈠本件土地專任委託銷售契約之委託物件「臺南市○市區○○段000地號之土地」（即系爭土地）原為被告所有。
㈡被告委託原告公司之業務王春雄居間銷售系爭土地，約定委託期間為111年10月1日起至111年12月31日止，委託銷售價格原為1,980萬元整，嗣經變更為1,600元萬元整，此皆有簽立之土地專任委託銷售契約書（即系爭委託銷售契約）以及幸福家不動產服務費確認單在案。
㈢系爭土地於111年12月5日由原告居間被告與訴外人蔡聰男締結買賣契約，並簽署土地買賣契約，同日被告與蔡聰男另簽立土地買賣契約之優先購買權通知附約。
㈣系爭土地於111年12月28由訴外人周玉照依農地重劃條例第5條行使優先購買權與被告簽立系爭土地買賣契約書。
㈤被告有獲第一建築經理股份有限公司撥付周玉照履約保證帳戶內之款項400萬元。
㈥訴外人周玉照因遲未能取得訴外第三債務人還款而難以履行系爭買賣契約，兩造故經數次協議，雙方同意價金餘款延長至112年2月25日給付。
然訴外第三債務人仍未於期限還款，故被告於112年3月1日以存證信函向訴外人周玉照主張解除契約（參被告於112年11月21日所提之民事補充辯論意旨狀；
被證1)，亦同時向周玉照主張沒收全部被告已領取之400萬價金做為違約金。
㈦原告於112年3月15日以郵局存證信函（臺南大光郵局號碼083號）催告被告葉榮哲於文到7日內給付服務報酬計64萬元整。
㈧原告嗣後發現被告與原買方蔡聰男於112年3月31日締結系爭土地買賣契約，買方登記名義人為原買方蔡聰男之妻陳幸民，並於4月12日移轉登記於陳幸民名下。
四、得心證之理由：㈠原告得依系爭委託銷售契約第5條，請求被告給付服務報酬：⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。
次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號民事判決要旨參照）。
⒉被告委任原告銷售系爭土地，嗣原告居間蔡聰南向原告買受系爭土地，蔡聰南與被告於111年12月5日簽立前買賣契約，並由兩造於同日簽立幸福家不動產服務費確認單等情，有系爭委託銷售契約、前買賣契約及幸福家不動產服務費確認單在卷可稽（司促卷第9-15頁、第29頁、本院卷第71-85頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈢），又依兩造簽立之幸福家不動產服務費確認單記載，被告就前買賣契約應給付原告之總服務費為64萬元，因此，被告確因原告媒介，始與蔡聰南簽訂前買賣契約，堪認原告已依約履行其居間義務。
⒊被告固抗辯：依前買賣契約附約第4條約定，前買賣契約已因周玉照行使優先購買權而解除，前買賣契約既經解除，則原告所居間之蔡聰男與被告根本無買賣契約之存在，應認本件給付服務報酬條件不成就，原告請求給付64萬元報酬為無理由云云。
惟查，依前買賣契約之附約第4條記載「賣方以存證信函通知優先購買權人，優先購買權人收受通知後十日內未以書面表示購買者，視為放棄，本件買賣契約書始成立；
惟優先購買權人於十日內以書面表示購買，則本件買賣契約書無條件解除，賣方同意全數返還買方已付之償金」等語（見本院卷第87頁）；
而被告就此部分乃辯稱：該條款是表示該買賣契約如有優先購買權人行使優先購買權，即當然解除等語（本院卷第115頁），可認前買賣契約如因系爭土地之其他優先購買權人行使優先購買權，買賣雙方即同意解除；
而重劃區內毗連耕地之現耕所有權人，係以重劃區內耕地所有權人已有效出賣其土地予第三人作為毗連耕地之現耕所有權人行使優先購買權之前提，據此，自堪認重劃區內耕地所有權人與第三人間若未有買賣關係之存在，則優先購買權即無從發生。
因此，毗連耕地之現耕所有權人得以同一價格優先承購出賣之耕地，係以「耕地所有權人與第三人業已形成買賣價金之合意」為基礎，即周玉照之所以得就系爭土地行使優先購買權，仍是源自於原告先行居間仲介蔡聰南向被告買受系爭土地所致，故原告居間仲介成立前買賣契約所得請求被告給付報酬之權利，自不因周玉照嗣後主張優先購買權致前買賣契約解除而受影響，應可認定。
⒋至系爭委託銷售契約雖分別於第8條第3項第3、4款及同條第5項就可歸責於賣方、可歸責於買方而導致契約解除之情形下，被告應如何給付報酬予原告有所約定（司促卷第12-13頁），然既未就若買賣契約係不可歸責於買賣雙方所致解除，被告是否給付報酬予以約定，則參酌上開說明，自無從推論原告不得向被告請求給付報酬，亦可認定。
⒌依上所述，尚難以前買賣契約成立後因毗連耕地之現耕所有權人行使優先購買權而解除，逕認原告不得請求居間報酬。
因此，原告自得依系爭委託銷售契約第5條，請求被告給付服務報酬。
㈡原告不得另依系爭委託銷售契約第8條第3項第5款之規定，請求被告另行負擔違約責任，並請求被告應另給付違約報酬：⒈系爭委託銷售契約第8條第3項第5款固約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（按：即原告，下同）已完成居間仲介之義務，甲方（按：即被告，下同）仍應支付原約定之服務報酬 ，並應立即全額一次支付予乙方。
3.（5）委託期間屆滿後參個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」，有系爭委託銷售契約在卷可稽（司促卷第11頁）。
⒉本院審酌系爭委託銷售契約第8條第3項第5款之所以約定視為乙方（按：即原告）已完成居間仲介之義務，乃係因「甲方（按：即被告）未曾於委託期間經由乙方居間仲介而成立買賣契約」，乙方始得據此款規定請求甲方給付居間仲介報酬，並非謂乙方得同時請求系爭委託銷售契約第5條之居間仲介報酬，以及第8條第3項第5款之居間仲介報酬，亦即第8條第3項第5款並非原告所稱之「違約報酬」之條款，而僅係第5條之補充條款，因此，乙方不得同時主張此二報酬請求權，應可認定。
⒊依上所述，原告得依系爭委託銷售契約第5條，請求被告給付服務報酬等情，業經本院認定如上，則原告自不得另依系爭委託銷售契約第8條第3項第5款之規定，請求被告另行負擔違約責任，並請求被告應另給付違約報酬。
㈢被告請求依民法第572條前段規定請求減少報酬，在32萬元範圍內為有理由：⒈依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，服務報酬為成交價額之百分之4等語（司促卷第9頁），暨參諸幸福家不動產服務費確認單記載：應付總服務費為64萬元（司促卷第29頁），及前買賣契約約定價金1,600萬元之4%換算即為64萬元等情相互以觀，可徵兩造約定之居間報酬總數額為64萬元，則被告依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，應給付予原告之居間報酬即為64萬元。
⒉次按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。
本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。
若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。
但報酬已經給付，即亦不許報酬給付義務人請求返還，凡此皆所以維持公益也（立法理由參照）。
衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
⒊經查，依據系爭委託銷售契約承辦仲介人員即證人王春雄於本院證稱：蔡聰男有下過定金，後來有人行使優先承買權，蔡聰男就解約才能夠讓優先承買權人購買。
優先承買權人是被告的伯伯，以他太太名義就是周玉照購買。
因為周玉照成交價1600萬，先支付400萬定金，尾款就一直無法給付，有先展延兩、三個月，但還是違約等語（本院卷第143-144頁）；
以及證人蔡聰男證稱：我有與被告成立土地買賣契約書及第一建經的附約，我有支付400萬定金，後來這一份買賣契約書因為有人行使優先承買權，將該400萬定金退給我。
系爭土地後來在112年3月、4月登記在我太太陳幸民名下，是我太太要買，但是由我出面跟被告簽約，沒有透過原告公司買賣等語（本院卷第150-151頁）。
本院復審酌系爭委託銷售契約第7條第9項記載：乙方（即原告）於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續等語（司促卷第11頁），可知原告依約應履行之義務，尚有確保買賣價金交付及協助過戶等事宜。
而前買賣契約既已解除，原告無須再為被告處理協助辦理有關過戶及貸款手續之事項，即相對減免相關之勞務費用之支出，且就被告而言，其委託原告為本件仲介事宜，拖延數月後仍需自行辦理後續過戶及貸款事項，亦有費時勞力之煩。
本院審酌上情，認原告所實際付出之勞務及費用支出等，顯未達系爭委託銷售契約原先預定之服務內容，故原告請求被告給付服務報酬64萬元，尚屬過高，且有失公平，故依聲請將該報酬數額酌減為32萬元即相當於本件系爭土地成交價格百分之2，應屬適當。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第5條約定請求被告給付32萬元報酬及自本件支付命令送達翌日即112年4月17日（司促卷第45頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 17 日
書 記 官 林彥汝
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