臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,895,20240430,2

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第895號
原 告 蔡明達
訴訟代理人 王燕玲律師
被 告 蔡明宏
蔡牧真
上 一 人
訴訟代理人 謝依良律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表所示之土地及建物分割為由被告蔡牧真取得，並由被告蔡牧真給付原告新臺幣5,524,681元、被告蔡明宏新臺幣5,524,681元之補償金。

訴訟費用新臺幣69,661元，由被告蔡明宏、蔡牧真各負擔新臺幣23,220元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，其餘訴訟費用新臺幣23,221元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造共有如附表所示土地及建物(下合稱系爭不動產)，應有部分如附表所示。

系爭不動產並無法律上及使用目的上不能分割之情形，共有人間亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之約定，惟因系爭不動產之面積、價值有極大差異，如採原物分割，顯有困難，且不符合共有人全體最佳利益，爰依民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項之規定，請求變價分割系爭不動產，並由兩造按應有部分比例分配所得價金。

如採原物分割方式，不宜由被告二人共同取得，應分歸由被告蔡牧真一人取得，並依法院囑託樂陽不動產估價師事務所估價報告書之鑑定結果為金錢補償。

聲明：兩造共有之系爭不動產應予變價分割，所得價金由兩造各分配3分之1。

二、被告方面：㈠蔡牧真抗辯：附表編號2所示建物及土地，係附表編號1所示建物及土地之停車空間，被告蔡牧真與兩造父母同住於此已20幾年，兩造父母過世後，被告蔡牧真獨自居住於此，對系爭不動產充滿感情、回憶，且為安身立命之處所，如採變價分割，由他人拍定取得，被告蔡牧真將無屋可住，且違反共有物以原物分割之原則。

系爭不動產本應由被告蔡牧真單獨取得，併以金錢找補其他共有人，惟法院囑託不動產估價師所為鑑定找補金額，非被告蔡牧真所能負擔全部，故分割後由被告蔡牧真、蔡明宏按3分之2、3分之1比例共同取得，日後被告蔡明宏再逐年在免稅額度內贈與被告蔡牧真，以使被告蔡牧真取得所有權全部等語。

㈡蔡明宏抗辯：系爭不動產原為兩造父母居住之所，蔡牧真與父母同住約20年，父母過世後，蔡牧真獨自居住於此，曾任社區主委，因無子女，且生過大病，鄰居對其多所體諒關懷，本應分歸由蔡牧真一人取得較為妥適，然因法院囑託不動產估價師鑑定找補金額過高，非蔡牧真所能負擔，我身為兄長，願遵循父母叮嚀，協助蔡牧真出資找補金錢給原告，但為節稅之故，由蔡牧真與我按3分之2、3分之1比例共同取得系爭不動產，日後我逐年在贈與免稅額度範圍內，移轉系爭不動產給蔡牧真，使蔡牧真取得系爭不動產全部等語。

三、本院判斷之理由：㈠原告得請求裁判分割：⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法第823條第1項定有明文。

查，附表編號1、2所示土地位於110年12月17日發布實施之「變更臺南市安平區都市計畫(細部計畫)(第二次通盤檢討)案」範圍內，土地使用分區為「住五」住宅區；

兩造為系爭不動產之共有人，應有部分如附表「應有部分」欄所示，其中附表編號2所示土地及建物所有權人，除兩造外，尚有其他共有人；

又附表編號1所示建物及土地為住商用之鋼筋混凝土造4層建物，含騎樓、夾層、地下層、陽台、平台、露台暨坐落基地；

附表編號2所示建物及土地為住家用之鋼筋混凝土造1層建物，含一層、騎樓及地下層暨坐落基地等情，此有系爭不動產之土地建物登記查詢資料在卷可稽(本院卷第63-93頁)，並有臺南市政府都市發展局土地使用分區證明書可參(見不動產估價報告書附件三)，足見系爭不動產並無不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復未定有不分割之約定，本得隨時請求分割，惟兩造於對於分割方法無法達成一致之協議，是原告依前開規定，請求裁判分割，自屬有據。

⒉附表編號1所示土地及建物為透天房地，附表編號2所示土地及建物為附表編號1所示土地及建物所屬社區之通行及停車空間，為兩造所不爭執，並有被告蔡牧真提出之系爭不動產現況照片在卷可證（本院卷第113-131頁），且有樂陽不動產估價師事務所不動產估價報告書所附現場照片附卷可憑(見不動產估價報告書附件六照片七)，足見附表編號2所示土地及建物雖有獨立所有權登記，然其主要用途係作為附表編號1所示土地及建物所屬社區共同使用之通行及停車空間，二者間具有使用與管理上之不可分性，併予敘明。

㈡系爭不動產應採用原物分割：⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；

或將原物分配於部分共有人而以金錢補償未受分配者；

或變賣共有物而以價金分配於各共有人；

或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而以價金分配於各共有人。

此觀民法第824條第1項、第2項定有明文。

是該條第二項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。

倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。

⒉本院會同兩造履勘現場結果：臺南市○○區○○○街000巷00號房屋為4層樓鋼筋混凝土造建物，頂樓有鐵皮加蓋，房屋臨建平八街(照片編號①、②)，房屋內部一樓放置許多舊電腦(照片編號③、④)，被告蔡牧真稱目前房屋由其一人居住使用等情，製有勘驗測量筆錄及現場照片在卷可參（本院卷第199-209頁)，足見附表編號1所示土地及建物，內部結構配置為客廳、廚房、房間、閣樓住家使用格局，2樓以上並無獨立出入口，需自1樓大門進出及使用室內樓梯方能到達，考量室內既有管線、電路、排水系統等配置，應認系爭不動產之構造及使用上為單一建物，各共有人實難有獨立出入空間及單獨使用其中一部分。

如各共有人均分得一部分，勢必須劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，不僅減少各共有人得有效利用之空間，且將使法律關係複雜化，並減損共有物之經濟價值。

是故，兩造均受原物分配，為兩造所不同意，且有事實上之困難，堪可認定。

⒊按分割共有物，除依當事人協議之方法外，依民法第824條第2項以下規定，應以原物分配為原則（同條項第1款本文），以原物分配於各共有人（原物分配）；

如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；

或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；

並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；

變價分割（價金分配）為劣後之選擇。

又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。

法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法(最高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照)。

本院審酌原告與被告蔡明宏各有其他住處，且從未居住使用系爭不動產，原告表明無取得系爭不動產之意願(本院卷第271頁)，而被告蔡牧真居住使用多年，有其情感依附性及居住必要性，並表明願取得系爭不動產之意願（本院卷第178頁)，顯見原告及被告蔡明宏對於系爭不動產之依存度不高，應無受原物分配之需求，系爭不動產全部分歸由被告蔡牧真取得，再由被告蔡牧真補償金錢予其他共有人之原物分配兼金錢補償方式，既可減少變價程序之煩冗，且得以達成由現占有使用之共有人即被告蔡牧真取得系爭不動產之目的，以維護被告蔡牧真對系爭不動產之使用現況及感情依附關係，應屬最符合系爭不動產性質、經濟效用及全體共有人利益之分割方式。

原告雖主張變價分割，然系爭不動產以原物分割，並由被告蔡牧真取得，並無事實上或法律上之困難，原告前開主張，尚難憑採。

⒋被告雖另主張：被告蔡牧真無資力負擔原告及被告蔡明宏二人之補償金，僅能由被告蔡明宏為被告蔡牧真支付補償金予原告，且為節稅考量，應由被告蔡牧真與蔡明宏按3分之2、3分之1比例共同取得系爭不動產，日後被告蔡明宏逐年在贈與免稅額度，贈與應有部分予被告蔡牧真，以使蔡牧真最終取得系爭不動產全部之目的乙節，然查，系爭不動產如分割為由被告蔡牧真、蔡明宏按3分之2、3分之1比例共同取得，乃創設新的共有關係，共有狀態無從解消，被告二人就系爭不動產難以獨立有效利用，將使法律關係複雜化，並減損共有物分割後之經濟價值，且與分割共有物係以消滅共有關係之目的有違，自非可採。

至被告蔡牧真之金錢補償義務，依民法第824條之1第4項之規定，原告與被告蔡明宏對於被告蔡牧真所分得之系爭不動產有抵押權，可資解決之。

㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。

是就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則。

查，系爭不動產全部分歸由被告蔡牧真取得，原告及被告蔡明宏未受分配，被告蔡牧真自有以金錢補償原告、被告蔡明宏之必要。

本院囑託樂陽不動產估價師事務所就系爭不動產全部分割後分歸被告蔡牧真所有，被告蔡牧真應為如何金錢補償乙節為鑑定估價，經估價師依估價目的及價格種類為正常價格之條件下，以勘查日期113年1月26日為價格日期，針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及堪估標的依最有效使用之情況進行分析，並採用比較法及土地開發分析法等兩種估價方法評估70-5地號、70-23地號土地之正常價格為每平方公尺新臺幣(下同)100,700元，土地總價為10,372,302元，另依成本法評估3298建號、3570建號建物之正常價格為6,201,741元，計算各共有人原應有部分之土地及建物價值為5,524,681元，被告蔡牧真應補償原告、被告蔡明宏各5,524,681元等情，此有樂陽不動產估價師事務所113年2月27日樂南估字第KN00000000號函(本院卷第245頁)檢送不動產估價報告書在卷可憑(外放)，依此可知，前開估價報告之程序客觀且詳實，鑑價過程亦無違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，應屬客觀允當，且兩造均同意鑑定結果(本院卷第271頁)，該鑑定結果堪採為兩造補償之基準。

是以，系爭不動產分割為由被告蔡牧真取得系爭不動產全部，並由被告蔡牧真以金錢補償原告、被告蔡明宏各5,524,681元。

四、綜上所述，系爭不動產依其使用目的並非不能分割，共有人間無不得分割之約定，亦無法令分割限制之情形，惟共有人間迄今未能協議分割，原告本於共有人之地位，訴請裁判分割，應認有理。

本院審酌當事人意願、系爭不動產之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，為發揮系爭不動產最高經濟上利用價值，將系爭不動產分由被告蔡牧真取得，並以金錢補償原告、被告蔡明宏各5,524,681元為適當。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；

民事訴訟法第80條之1定有明文。

查，分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益而為裁定，系爭不動地分割方法係考量全體共有人利益，兩造均同受其利，爰依前開規定，命兩造按其應有部分比例各3分之1分擔之，始為公平。

準此，本件訴訟標的價額依民事訴訟法第77條之11規定，應以原告起訴時因分割所受利益之價額為準，據以計算本件訴訟標的價額核定為2,381,833元【計算式：（70-5地號土地）112年1月公告土地現值62,400元/㎡×面積101㎡×原告應有部分1/3＋（70-23地號土地）112年1月公告土地現值62,400元/㎡×面積100㎡×原告應有部分2/300＝2,142,400元；

加計（建平八街108巷36號建物）原告持分比例現值236,000元及（永華五街57號建物）原告持分比例現值3,433元，合計系爭不動產價值2,381,833元】，應徵第一審裁判費24,661元，加計被告蔡牧真支出不動產估價師鑑定費45,000元(本院卷第275頁)，本件訴訟費用確定為69,661元，依前開說明，由原告負擔23,221元，被告各負擔23,220元，並依民事訴訟法第91條第3項規定，諭知就訴訟費用加給自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，爰判決如主文第二項所示。

六、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
臺灣臺南地方法院民事第五庭
法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 1 日
書記官 林彥丞
附表： 編號 不動產標示 面 積（平方公尺） 應有部分 1 臺南市○○區○○段0000地號土地 101 蔡明宏3分之1 蔡牧真3分之1 蔡明達3分之1 臺南市○○區○○段0000○號建物(門牌：建平八街108巷36號) 總面積314.69 附屬建物： 陽台19.62 平台1.70 露台6.58 2 臺南市○○區○○段00000地號土地 100 蔡明宏300分之2 蔡牧真300分之2 蔡明達300分之2 臺南市○○區○○段0000○號建物(門牌：永華五街57號) 總面積104.29 蔡明宏57分之1 蔡牧真57分之1 蔡明達57分之1 一層：25.67 騎樓：8.44 地下層：70.18