臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,重訴,176,20240125,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第176號
原 告 福隆宮
法定代理人 徐富美
訴訟代理人 何紫瀅律師
被 告 郭國樑（受輔助宣告）

輔 助 人 臺南市政府社會局

法定代理人 盧禹璁
訴訟代理人 蔡金津
被 告 郭麗華


郭國泰

郭國明

郭莉芸
上四人共同
訴訟代理人 蕭麗琍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○區○○○段00○00地號土地上如附圖所示編號A建物（即臺南市○區○○路0段000號坐落於臺南市○區○○○段00地號土地部分，面積9.66平方公尺），及編號B建物（即臺南市○區○○路0段000號坐落於臺南市○區○○○段00地號土地部分，面積105.53平方公尺）拆除，並將土地返還原告。

被告應自民國112年12月23日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣19,429元。

本判決於原告以新臺幣4,270,000元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣12,810,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、原告起訴時之訴之聲明為「㈠被告應將臺南市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋，位置及面積如附圖編號A所示）返還原告；

㈡ 被告應連帶給付原告自起訴狀送達翌日起至上揭房屋返還原告止，按月給付原告新臺幣(下同)19,429元；

㈢願供擔保請准宣告假執行。」

，以原告為系爭房屋之所有人，與被告之被繼承人郭韓清好約定由郭韓清好向原告承租臺南市○區○○段00地號土地（重測後為大北門段63地號土地下稱系爭63地號土地）建築系爭房屋，因被告將系爭房屋轉租予第3人，違反民法第443條第1項及土地法第100條規定，依法第455條、第767條規定請求「被告拆除地上物，將土地返還原告。」

，另依民法第179條規定請求給付相當於租金之不當得利。

經被告提出答辯狀稱依臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）104年度重上字第34號民事確定判決已認定原告與被告之被繼承人係存在租地建屋契約。

是原告於民國110年10月21日第1次言詞辯論期日提出書狀以前揭聲明為先位聲明，併為備位聲明「被告就原告所有坐落臺南市○區○○路0段000號房屋如83年3月18日於臺南地方法院和解筆錄附圖斜線所示部分面積109.4平方公尺部分之租金額自本書狀繕本送達被告翌日起調整為每月50,000元。」

，並主張系爭房屋之所有人為被告，原告為系爭房屋坐落之系爭土地所有權人，被告繼承其被繼承人與原告間自46年間開始之租地建屋契約，是兩造間為租地建屋之不定期租賃契約（下稱系爭契約），因系爭房屋已逾耐用年數，應認系爭契約年限屆滿，爰依土地法第103條第1款請求如先位聲明；

如先位聲明無理由，則依情事變更原則，請求如備位聲明。

經本院當庭與原告確認聲明及主張後，原告訴之聲明更正為「被告應將系爭房屋拆除，併將土地返還予原告；

被告應連帶給付原告自起訴狀送達翌日起至上揭土地返還原告止，按月給付原告19,429元。」

，撤回備位聲明。

嗣於本院依聲請囑託臺南市臺南地政事務所繪製複丈日期112年9月13日土地複丈成果圖（即附圖），原告再更正聲明為「㈠被告應將坐落臺南市○區○○○段00○00○00地號土地上如附圖所示編號A建物（即臺南市○區○○路0段000號坐落於52地號土地部分，面積9.66平方公尺），編號B建物（即臺南市○區○○路0段000號坐落於63地號土地部分，面積105.53平方公尺）、及編號C建物（即臺南市○區○○路0段000號坐落於62地號土地部分，面積5.5平方公尺）拆除，並將土地返還原告；

㈡被告應自本書狀繕本送達翌日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告19,429元。」

，又再減縮聲明為「㈠被告應將坐落臺南市○區○○○段00○00地號土地上如附圖所示編號A建物（即臺南市○區○○路0段000號佳坐落於52地號土地部分，面積9.66平方公尺），及編號B建物（即臺南市○區○○路0段000號佳坐落於63地號土地部分，面積105.53平方公尺）拆除，並將土地返還原告；

㈡被告應自本書狀繕本送達翌日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告19,429元。」

，被告雖不同意原告更正訴之聲明，惟此係原告起訴時之聲明與主張之事實不明，經本院闡明而為更正，非屬訴之變更追加，況就本件訴訟進度而言，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，基於紛爭一次解決之要求，應認原告之更正聲明為適法。

二、郭國樑經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：伊為系爭63地號土地（重測前臺南市○○段0○段0號即重測前臺南市○區○○段00地號）之所有人，與被告之被繼承人郭振庸及郭韓清好原有以系爭63地號土地為租賃標的之租賃契約，被告為系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋係被告繼受山口萬次郎、郭吉田、郭振庸向伊租地建屋之建物，是兩造間所存續之租地建屋契約，始於46年間，未明定租賃期限，依契約目的探求當事人真意，應解為定有租期至房屋不堪使用止之期限。

查系爭房屋起造之初，其結構為木造，惟被告之繼承人未經伊之同意改建為現在系爭房屋，然已超過耐用年限，併生結構安全之虞，並經臺灣省結構工程技師公會鑑定認系爭房屋在72年以前就已經存在，改建迄今已約有40年，已經超過使用年數，結構分析後，鑑定標的物（即系爭房屋）不符合現行103年版法規之結構安全，故系爭契約年限屆滿，爰依土地法第103條第1款規定以起訴通知被告收回系爭63地號土地。

被告已無合法使用系爭63地號土地之權源，又系爭房屋部分占用伊所有同段52地號土地（位置及面積如附圖編號A所示，下稱系爭52地號土地，與系爭63地號土地合稱系爭土地），被告同無占有使用權源，爰依民法第767條第1項規定，請求拆除系爭房屋，返還所占有之系爭土地。

另依民法第179條不當得利法則請求返還相當於租金之不當得利，以原每月租金19,429元為計算標準等語。

並聲明：㈠被告應將系爭52、63地號土地上如附圖所示編號A建物，面積9.66平方公尺，及編號B建物，面積105.53平方公尺拆除，並將土地返還原告；

㈡被告應自本書狀繕本送達翌日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告19,429元。

；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、郭國樑未於最後言詞辯論期日到場，惟依其之前之陳述及其餘到場之被告則以：系爭房屋無安全問題。

依最高法院84年度台上字第1625號判決意旨，縱租地建物之建物滅失，承租人仍得重建，況被告於73年間因北門路及公園南路拓寛而改建，更於83年間於本院達成訴訟上和解，調整租金，足見兩造無定有租至房屋不堪使用為止之期限。

又鑑定人之最新版之建築技術規則、建築物耐震設計規範、建築物耐風設計規範來檢驗95年之前興建之建築物，來認定系爭房屋結構不安全，顯有偏差；

固定資產耐用年數表係財政部賦稅署所訂，乃營利事業資產重估價之依據，鑑定人竟以稅務上資產重估價之年限，作為鑑定系爭房屋耐用年數之依據，援引之依據已然有誤，是鑑定結果不足採信。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、得心證之理由㈠原告主張兩造間之系爭契約為租地建屋契約，為被告所不爭執，自應認為真實。

另原告主張系爭契約未明定租期，依契約目的探求當事人真意，應解為定有租期至房屋不堪使用止之期限，因系爭房屋已有安全之虞而不堪使用，應認期限屆滿，依土地法第103條第1款規定，終止系爭契約，依民法第767條第1項請求拆除系爭房屋，返還占用之土地，併依民法第179條請求相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，而以前詞置辯。

是本件應審酌者為㈠原告依土地法第103條第1款規定為收回系爭土地是否有理由？㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭房屋，返還所占用之系爭土地，有無理由？㈢原告依民法第179條規定請求被告按月連帶給付相當於租金之不當得利19,429元，有無理由？ ㈡土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。

此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。

又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；

蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號、109年度台上字第347號、第477號判決意旨參照）。

查：⒈因系爭房屋為未保存登記建物，無原設計圖說及原結構計算書可供參考，為明其建築時間及結構之材質，是否已逾耐用年數及有無結構安全之虞？本院囑託臺灣省結構工程技師公會就系爭房屋為鑑定，據覆稱：系爭房屋之主要樑柱構架採用鋼鐵及圓鋼條等組成之輕型構架，應認屬鋼鐵造，系爭建物72年以前就已存在，自73年改建迄今就已經約有40年，已經超過使用年數，經結構分析後，認不符合現行103年版法規之結構安全等情，有該公會112年3月6日台省結技鑑字第3127號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷（外放）可參。

且細繹系爭鑑定報告，結構工程技師公會就系爭房屋鐵架接合處進行銲道檢驗、混凝土反彈錘試驗及鋼筋配置抽樣探測，並進行檢核，設計荷重，包括靜載重、活載重、風力載重、地震力載重，建立系爭房屋之結構分析模型，進行結構分析而得出上開結論，並稱系爭房屋雖已有補強結構，惟以原告提出補強位置照片所指被告將屋頂鋼浪板延伸至鄰屋所增加的樑上柱，此項補強屬於局部補強，對整體結構的強度影響小；

南側外壁磚牆補強，對整體結構造成不對稱，故不利於整體結構之抗震能力，此磚牆只能承載局部承載垂直載重的承重牆，又因為此磚牆上方之大樑是屬於縱向大樑，其負載面積遠小於橫向單跨大樑的承載面積，故此磚牆的設置對於整體結構貢獻不大等語。

可知系爭房屋因年久，已出現重大結構安全之虞，堪信原告主張系爭房屋已不堪使用為可採。

⒉被告雖以前揭情詞質疑鑑定報告。

惟鑑定單位因原告聲請鑑定「系爭房屋是否已逾超耐用年數」，對原告提出之照片及系爭房屋之結構、材質而認為系爭房屋為73年改建，與被告自承「於73年間因北門路及公園南路拓寛而改建」之事實相同，對照財政部賦稅署所訂固定資產耐用年數表，迄今確已逾耐用年數，並無錯誤，且並非以逾耐用年數即推認系爭房屋有安全之虞，蓋建築物現狀會受其施工品質、使用、維護情形而影響，建築物如不維護保養、任意破壞、拆除、變更構造、或是受到地震等天災或其他重大事變等，均可能影響其安全性，是鑑定單位以前揭檢測實驗認定系爭房屋已出現結構安全之虞，其所憑之依據必然以最新之安全標準為之，否則無以維護民眾之安全。

被告辯稱不得以現今標準檢驗之前之建物，顯無理由。

⒊被告雖另以最高法院84年度台上字第1625號判決意旨主張縱租地建物之建物滅失，承租人仍得重建，則於系爭房屋已達不堪使用之程度，仍應准許被告重建，原告不得收回系爭土地等語。

惟查上開見解係援引最高法院51年台上字第2987號判例意旨，而判例意旨係依最高法院51年3月19日民刑庭總會決議而為，法院自不受該決議之拘束。

且該等判決意旨係以兩造間所成立之租地建屋契約為不定期限租地建屋契約，與本件兩造間之租地建屋契約經本院認定係定有「租至房屋不堪使用時為止之期限」不同，是被告此部分抗辯，亦無可採。

⒋綜上，系爭契約為租地建屋契約，其所建系爭房屋已出現重大結構安全之虞，應認達不堪使用之程度，應認已符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，原告以本件訴訟終止兩造間系爭契約，核與上開土地法之特別規定相符，為有理由。

㈢所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。

系爭契約業經原告合法終止，已如前述，被告對系爭63地號土地即無占有權源，又被告未提出占有使用系爭52地號土地之依據，則原告本於上開民法所有物返還請求權等規定請求被告拆除系爭房屋，並將其占用之系爭土地返還原告，自屬有據，應予准許。

㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

查原告於110年10月21日言詞辯論期日主張依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，終止系爭契約後，被告已無繼承占有使用系爭土地之權源，被告繼續占有使用系爭土地獲有占有之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條前段規定請求被告返還所獲相當於租金之不當得利。

嗣於112年12月15日遞狀之民事綜合辯論狀關於此部分之聲明為「被告應自本書狀繕本送達翌日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告19,429元。」

，而該書狀均於112年12月22日送達，則原告請求被告自112年12月23日起至返還系爭土地日止相當於租金之不當得利，應屬有據。

又原告依系爭契約之租金每月19,429元，為不當得利之計算，應屬妥適。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將如附圖所示編號A、B部分之建物拆除，將該部分土地返還原告；

另依民法第179條規定，請求被告應自112年12月23日起至拆除前項所示建物及返還前項所示土地之日止，按月給付原告19,429元，均有理由，應予准許。

併依民事訴訟法第78條規定命由被告負擔訴訟費用。

又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 施介元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 曾怡嘉