臺灣臺南地方法院民事-TNDV,89,訴,952,20011112,1

臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第九五二號
原 告 普天建設開發股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
法定代理人 甲○○
被 告 丙○○○
訴訟代理人 乙○○
蔡仁石
右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣（下同）貳佰壹拾萬元及自民國八十七年七月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。
但被告於假執行程序實施前，以新台幣貳佰壹拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由

一、本件原告起訴主張：被告於民國八十三年四月二日向原告購買坐落台南市○○段三一０五之四四地號地上一層編號第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ１１號三個攤位，總價分別為新台幣（下同）一百一十三萬元、二百十三萬元、二百零三萬元，該三攤位並於八十七年七月十六日移轉登記予被告所有，依兩造簽立之攤位預定買賣契約書（下稱系爭契約書）第八條及附件所載，該抵押貸款金額均為七十萬元，係買賣總價金之一部分，總計被告應辦理銀行抵押貸款金額為二百一十萬元。

原告於八十五年九月三日委由代書就系爭契約在鈞院公證處作成公證書，並於同月十一日繳納契稅後，貸款銀行要求承貸戶於貸款銀行撥放款項當日，出具同意撥款切結書，始能放款，然被告於貸款銀行撥放款項當日，未交付切結書，致貸款銀行未將貸款撥放，原告一再連繫，被告均未配合，嗣金融機構因放款政策改變，不再為放款，原告復於八十六年五月十九日以台南郵局第一九六四號存證信函請求被告依兩造之買賣契約，於十日內將銀行貸款金額一次付清，或於十日內攜印鑑章至原告公司業務部辦理產權移轉相關手續，惟被告均置之不理，是依該買賣契約書第八條第五款、第四款、第三款及附件 (五)所載，已視同債務人拒絕辦理銀行貸款，債務人依約應將該同類貸款二百一十萬元價金一次付清，為此提起本訴。

並聲明請求判決：(一)被告應給付原告二百一十萬元及自八十七年七月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

(二)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)當初原告出售被告者為『傳統攤位』，竟就系爭攤位請領執照為供超級市場使用，不能供傳統攤販供作攤位使用，故本件契約可歸責於原告之事由致為不完全給付，被告依法解除契約。

(二)請求原告提出建物設計圖及請鈞院履勘現場，以查證原告就系爭不動產契約是否有不完全給付之情事。

據聞系爭大旺市超級聯合市場有甚多攤位尺寸與原契約約定不符，若有，則被告得依法解除系爭契約。

(三)原告並未曾通知補正切結書，況被告早已於八十五年八月二十三日至貸款銀行台灣中小企業銀行安平分行（下稱中小企銀）完成對保手續並繳交代書費用、自備款四百二十九萬元，僅剩銀行貸款金額二百十萬元尚未繳付，衡情，被告不可能拒絕簽立切結書或未配合貸款撥放。

(四)本件買賣契約係原告為與不特定多數人訂立契約之用而由原告單方預先擬定之契約，屬消費者保護十一條以下所規範之定型化契約。

本件兩造訂立代辦貸款委託契約約定，由被告委託原告向金融機構代辦借款，原告即應盡善良管理人之注意，本件兩造之攤位預定買賣契約書竟僅約定如因金融機構放款政策變更，被告即須將貸款金額一次付清而不究明原告有無盡尋覓其他金融機構有無申貸之機會之受任人注意義務，已違反平等互惠原則，對被告顯失公平，應屬無效，故原告不得以此無效之約定條款而認定被告違約。

又消費者保護法施行細則第十一條規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約以前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，又依內政部版預售屋買賣契約書之審閱期間至少須有五日以上，惟本件原告於簽約前，未予被告五日之審閱期間，故右開條款內容應屬無效，故原告依系爭契約主張被告應給付價金，要屬無據。

(五)依兩造契約約定，被告原應繳付之二百十萬元，應由原告向金融機構代辦信用貸款後抵繳，非由原告直接向被告請求，現因可歸責於原告之事由致原信用貸款無法核貸，原告應另覓其他金融機構以辦理信用貸款事宜，無向被告請求之餘地。

(六)貸款銀行中小企銀未准核貸之原因，係因原告與台南市政府當初簽定興建合約內容，一樓部分應經營超級市場，原告卻以傳統攤販攤位售予被告等買受人，致台南市議會質疑系爭攤位之合法性，是銀行未准核貸係可歸責於原告而非被告，原告寄發台南郵局第一九六四號存證信函，為推卸未准核貸之己身責任，復觀該存證信函日期距中小企銀未核貸之日期八十五年九月間，已達八個月之久，而在此期間，就銀行貸款乙事，原告竟從無任何訊息告知被告，顯意圖掩飾貸款未能核貸之事實，且被告並無任何收受存證信函之印象。

(七)伊早已給付原告四百多萬元之價金，施工期限只有八百多天，原告卻延至今才過戶，過戶時亦未通知，原告應賠償被告等語。

並聲明請求判決：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；

(二)若受不益判決，願供擔保請准免為宣告假執行。

三、不爭執之事實：

(一)兩造於八十三年四月二日簽立攤位預定買賣契約書三份，由被告向原告買受坐落台南市○○段三一０五之四四地號地上一層編號第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ１１號三個攤位，已於八十七年間移轉所有權為被告所有，此有攤位預定買賣契約書、建物所有權狀各一份為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

(二)依系爭契約書規定，被告買受之右開第Ｃ１、Ｆ１、Ｆ１１號攤位總價分別為二百一十三萬元、二百一十三萬元、二百零三萬元，被告並委託原告向金融機構代辦借款，以之抵付部分價款，每個攤位均貸款七十萬元，共二百一十萬元，被告已繳付四百一十九萬元，尚欠貸款金額部分共二百一十萬元未付。

(三)原告受被告委託，就系爭Ｃ１、Ｆ１、Ｆ１１號攤位曾向中小企銀辦理貸款共二百一十萬元，惟該銀行未准核貸。

四、得心證之理由：

(一)本件原告主張：其已依約移轉系爭三個攤位之應有部分予被告，被告應給付買賣價金餘款二百一十萬元等語，被告則以：原告販賣被告右開三個攤位，原係供作傳統市場之攤位使用，但嗣後其請領之執照係供超級市場使用，惟迄今亦不能供超級市場使用，係可歸責於原告之事由致為不完全給付，且攤位面積據聞有不足之情事，故依法解除契約等語，置為抗辯。

按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項定有明文。

查兩造簽立之系爭契約第二條前段、第十九條規定：本攤位所有權持分為本大樓壹樓登記總面積之一百六十九分之一；

為維護本市場之良好秩序及各攤位所有人之權益，有關本市場公共設施之維護及管理以及業務之經營，甲方同意與其他攤位之所有人或使用人協議訂立公約，統合經營『超級市場』，並遵守公約的約定等字樣，顯已明白表示兩造買賣攤位係供作超級市場使用，而原告已於八十七年七月十六日將被告買受之三個攤位應有部分各一百六十九分之一，共一百六十九分之三，移轉登記為被告所有，且系爭三個攤位登記主要用途為『超級市場』，有建物登記謄本附卷可參，足見原告已盡其依買賣契約移轉所有權予被告之義務，被告辯稱：兩造係買賣傳統攤位，所買受之攤位『據聞』有不足之情事云云，均屬空言憶測之詞，並無提出任何證據以實其說，伊空言執此為解約之理由，依法洵屬無據，是原告並無何不完全給付之情事，依首揭法條規定，被告自應給付買賣價金。

(二)原告復主張：被告未遵守系爭契約第八條第五款之規定，依其通知於貸款銀行撥放款項當日交付切結書，致貸款銀行未將貸款撥放，已視同拒絕辦理銀行貸款云云，查系爭契約第八條第五款係規定：『本攤位預定委託代辦貸款係買賣總價款期款之一部份。

甲方（即被告）應於乙方（即原告）完成房屋產權總登記後交付，另約定如下：(五)甲方若委託乙方代辦貸款者，應提出辦理貸款證件及在有關文件上用印，並依乙方通知協同辦理貸款申請、開戶、提供保證人、對保、委託撥付其他金融機構規定之手續，如有故意拖延或阻止銀行撥款或其他妨礙乙方提領貸款金額之情事者，視同拒絕辦理銀行貸款，依本條第 (四)款約定辦理；

(四) 若甲方拒絕辦理銀行貸款者，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將欲辦理之貸款金額一次向乙方付清，逾期即以違約論，依本約第十六條第 (二)款規定辦理。』

等字樣，是必原告已踐行通知原告提出相關資料配合銀行貸款後，被告收受通知後有故意拖延或妨礙貸款申請之情事者，被告方有於收受通知後七日內一次付清價款之義務，此觀諸右開契約條款自明，原告主張其已通知之情事既已為被告否認，其亦無法提出任何證據以實其說，是其自不得依右開條款請求被告一次給付貸款金額二百一十萬元。

(三)原告又主張：系爭買賣契約之貸款因金融機構放款政策改變，不再為放款，其乃以存證信函請求被告於十日內將銀行貸款金額一次付清，或於十日內攜印鑑章至原告公司業務部辦理產權移轉相關手續，是依該契約書第八條第三款及附件 (五) 所載，債務人依約應將該同類貸款二百一十萬元價金一次付清等語。

被告則以：右開條款有違平等互惠原則及消費者保護法施行細則第十一條之規定，未提供被告合理之審閱期間而屬無效等語，資為抗辯。

經查：１．按消費者保護法第十一條、第十二條暨其施行細則第十一條第一項、第二項所以規定定型化契約中所用之條款，應本平等互惠原則及企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，若有違反者，無效，係因定型化契約乃企業廠商經常利用其優越的經濟地位，訂定有利於己，不利於消費者的條款，例如免責條款、失權條款等，對契約上的危險及負擔作不合理的分配。

一般消費者對此種條款多未注意，不知其存在；

或知其存在，但因條款內容多屬複雜，字體細小，不易閱讀；

或雖加閱讀，因文義艱澀，難以了解其真意，縱能了解其真意，知悉對己不利條款的存在，亦無從變更，只能在接受與拒絕之間加以選擇，為保護弱勢之消費者起見，故特立法以司法控制之。

惟並非所有之定型化契約條款均得由一方任意主張違反公平互惠原則而無效，應審究條約內容之履行，是否當然不利於一方，或訂約時兩造是否立於平等議商之地位等情，參酌右開立法目的，以決定該條款之效力，否則私法契約之契約自由原則將率爾遭遇瓦解。

２．次按系爭契約第八條第三款雖規定：『甲方申請貸款時，乙方承諾依付款明細表所列貸款金額辦理，但如因甲方之任何因素而致不能獲得全部或一部份貸款者，甲方應於乙方將不能獲貸情事通知後十天內將不能貸款或貸款不足之金額，一次向乙方付清，不得遲延，如是金融機構放款政策變更或以其他原因不允貸款者甲方應於乙方通知後十天內將該項金額一次付清；

』等字樣，惟按買賣本即當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，買受人依約本負有給付價金之義務，而一次給付價金非必不利於買受人，蓋分期給付者同時亦擔負利息支出之不利益，而一次給付者即減少利息損失，而右開條文乃係就一般買賣契約之重要之點即價金之給付方式為約定，衡情買賣雙方均應會注意及此，尤其買受人於購買標的物時，即應會慮及個人之經濟能力，以決定是否購買，且該條文文義清楚，亦無任何艱澀難懂，字體不清，或任何不易閱讀了解之情形，亦非對契約上的危險及負擔作不合理的分配，要難謂該條文已違反公平互惠之原則而無效。

３．次查，原告於八十六年五月十九日寄發存證信函予被告表示：「因金融機構放款政策變更，依雙方買賣契約書第八條第三款規定，台端應於十日內將銀貸款金額一次付清。

如台端仍需辦理貸款，本公司依銀行貸款利率承貸台端，請台端於文到十日內携印鑑章至本公司業務部辦理產權移轉相關手續。

倘逾期，本公司當依合約書第十六條第二款之規定辦理」等字樣，且被告已於同年月二十日收受該存證信函，此有台南郵局存證信函第一九六四號函暨其回執附卷足憑，被告亦不否認該回執上簽名之真正，惟空言辯稱伊並無收受該回執之印象，顯難採信。

依右開存證信函內容可知，原告公司於中小企銀未核准被告之貸款後，除通知被告於十日內繳付貸款外，尚提供被告向原告公司貸款之機會，並非立即要求被告一次給付，是原告已另提供被告貸款之機會，其就系爭契約第八條第三款之履行，更無何違背平等互惠之情事。

４．查兩造八十三年四月三日訂立系爭契約後，復於八十五年九月三日在本院公證處就該契約作成公證，且被告亦自承伊已依約陸續給付價金四百一十九萬元，顯見被告就價金之給付方式，應已經過詳細之審閱並同意之，是伊空言辯稱並原告未給予五日之審閱期間，認右開條款無效，顯係事後反悔卸責之詞，要難憑採。

５．綜上，系爭契約第八條第三款之規定，並未違反平等互惠原則，且本件亦無違反消費者保護法所規定應提供消費者審閱契約時間之規定，是該條款係屬合法有效。

原告既已於八十六年五月十九日寄發存證信函予被告，將銀行未核准貸款乙事通知被告，經被告於同年月二十日收受，則被告依該條款之規定，自應於收受該存證信函後十日內，即八十六年五月三十日前，將銀行貸款金額每筆七十萬元，三筆共二百一十萬元，一次給付予原告。

(四)綜上各情，原告依兩造訂立之系爭契約第八條第三款，請求被告給付買賣攤位價金共二百一十萬元，及自其移轉攤位應有部分予被告之日即八十七年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，即屬有據，應予准許。

五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。

六、本件事實已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法，要不影響本件判決之結果，自無庸審酌，在此併予敘明。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 十一 月 十二 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭
~B法 官 莊玉熙
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 十五 日
~B法院書記官 許美惠