臺灣臺南地方法院民事-TNDV,89,重訴,488,20011114,1

臺灣台南地方法院民事判決 八十九年度重訴字第四八八號
原 告 丙○○
戊○○
甲○○
丁○○
己○○
乙○○
被 告 協和證券股份有限公司
法定代理人 辛○○
右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：

主 文

被告應給付原告新台幣伍佰陸拾捌萬捌仟柒佰壹拾元。

原告其餘之訴均駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾陸萬陸仟元供擔保後，得為假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰陸拾捌萬捌仟柒佰壹拾元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

事實及理由

壹、原告主張：

一、聲明：求為判決：

（一）被告應將坐落於台南市○○路○段五０八號（即台南市○○段地號二八二之二號計四四九點五一坪、建號：二二一二一號，計二０六點八二坪）之房屋，回復原狀返還原告，或給付原告新台幣九百０八萬六千一百二十一元後返還原告。

（二）被告應給付原告新台幣六百六十萬元整。及自民國八十九年八月十五日起，至返還前開房屋土地止，按月於每月十五日前給付新台幣三十萬元給原告。

（三）右兩項請求，原告願提供擔保，請准為假執行宣告。

（四）訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

（一）原告黃黃月為債權人李金海之配偶，原告庚○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○、乙○○為債權人李金海之子女，李金海不幸於民國八十九年七月六日死亡，原告等人為其合法繼承人，爰依法起訴，先此敘明。

（二）查被告於八十七年六月四日向原告之夫（父）李金海承租其所有坐落於台南市○○路○段五０八號（即台南市○○段地號二八二之二號計四四九點五一坪、建號：二二一二一號，計二０六點八二坪）之房屋（以下稱系爭房屋），並定有房屋租賃契約書。

（三）詎料，被告於簽約後，原告之夫（父）李金海將系爭房屋交付被告，被告隨即進駐系爭房屋，並進行相關裝潢工程，將房屋大肆整修，拆除圍牆、門窗等後，竟稱不再續租，迄今未付半毛租金，亦未將該房屋返還原告之夫（父）李金海，原告之夫（父）李金海曾以存證信函催告被告給付租金，然仍不獲給付，不得已乃向鈞院起訴請求。

（四）被告已逾二期以上未支付租金，並經原告之父（夫）李金海催告亦遲延給付，爰依民法第四百四十條，以本起訴書繕本送達，作為終止租約意思表示送達，雙方租約終止，被告於返還系爭房屋前，依據民法第四百四十一條規定，被告仍應依租約給付所積欠租金甚明，另租約終止後至返還前，被告佔有系爭房屋相當於租金之不當得利，併此請求給付。

（五）查原告之被繼承人李金海、被告間之租約，既因可歸責於被告事由而終止，然系爭房屋已因被告加以裝潢、大肆整修，致結構損害，而無法再予使用，依據雙方租約第八條規定，與民法侵權行為法則，被告應負修復及損害賠償責任甚明。

職是之故，被告於返還系爭房屋前，應將該房屋回復原狀，如不能回復原狀者，由原告代為回復，經原告估價結果，需要新台幣九百０八萬六千一百二十一元，因此如被告不願回復原狀者，即應給付原告上開金額，由原告等人自行回復。

另證人羅燦博曾到庭證稱：「大約在八十七年五、六月間被告我幫他評估系爭房屋得否變更為證券交易場所，我第一次去時裡面裝潢破損嚴重，結構體被裝潢掩蓋沒有辦看到，以建議被告將它拆除後才能判別，第二次去看的時候裝潢已拆除，．．」（見 鈞院九十年六月二十日言詞辯論筆錄第二頁），益證系爭房屋之裝潢確係被告所拆除，是原告受有損害應已證明，僅餘損害數額因系爭房屋已興建數年，致未能保留當初建屋時之資料，惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大因難者，法院應審酌一切情況（原告提出之估價單、系爭房屋以錄影帶翻拍之照片及保險金額等），依所得心證定其數額，民事訴訟法第二二二條第二項定有明文，本件因被告將系爭房屋裝潢拆除，致原告受有損害之事實，原告已證明如前，則 鈞院自得依前揭法條定損害之數額。

（六）被告雖辯稱於委由工人進行整修之際，始發現該房屋之基地使用分區為住宅區，房屋係鐵造，荒廢四、五年，內部堆滿廢棄物、潮濕，其結構體根本不堪使用，更遑論辦理使用執照變更為證券交易場所，已依法向出租人為終止租賃契約之意思表示，依約租金應自開始營業日起給付，系本件因出租人所提供之標的物無法供作證券交易場所使用，致被告迄今無營業事實，依約對於出租人並無給付租金之義務。

惟被告所辯俱與事實不符，茲說明如后。

１查系爭房屋建築完成於民國八十二年三月二十三日，至八十七年六月四日與被告定約出租與被告時僅五年，豈有如被告所辯，「該屋已荒廢四、五年，致結構體不堪使用」云云，如被告所辯為真，系爭房屋豈不自新建完成起即遭「荒廢」，由此可見被告所辯絕非事實。

再者，被告辯稱，「系爭房屋之基地使用分區為住宅區，無法為證券交易場所使用，而向出租人為終止租約之意思表示」云云，被告所辯亦非事實。

經查兩造於簽定租賃契約時，土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、地籍圖謄本以及建物測量成果圖即當作附件共同裝訂於該租約之後，系爭建物之使用分區依建物登記簿謄本及建物測量成果圖所載為住商用，並非被告所稱為純住宅區。

又系爭房地之土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、地籍圖謄本以及建物測量成果圖既於簽約時即交付被告，被告對於系爭房地之使用分區為住商混用乙節，不能推說不知。

則被告既於簽約之時即知悉係爭爭房屋之使用分區，豈有再以系爭房屋座落於住商混合區而要求終止租約。

２次查，系爭房屋新建於民國八十二年三月二十三日，至與被告簽約出租于被告時僅五年屋齡，尚屬新屋，根本稱不上老舊，更沒有被告所稱之結構體不堪使用之情事。

再者，民國八十二年十二月底，原告庚○○之妹於系爭房屋處辦理喜宴，當時有請專人全程錄影留念，錄影帶中所紀錄者即為系爭房屋之原狀，茲將錄影帶之內容委請專人翻拍成照片，謹提供照片五紙，供鈞院作為認定系爭房屋原狀之參考。

３末查，被告自收受系爭房屋開始裝潢後，將系爭房屋之原內部裝潢予以拆除以及將房屋之圍牆、門窗拆除後，竟棄之不顧，亦未向原告表示要終止租約或其請求。

被告所辯，有委請高永和先生及賴進豐先生在台南飯店協商乙節，與事實不符。

事實上，原告庚○○自受李金海委任將房屋出租與被告後告接觸，更談不上雙方有針對租約事宜在外協商。

（七）綜上所述，被告拒絕給付租金實無理由，且不論係原告或被告終止或解除租約，於租賃契約消滅後，被告將系爭租賃物返還原告前，被告亦應給付相當於租金之不當得利，為此狀請鈞院鑒核，賜判如原告訴之聲明，以保民權，實感德便。

三、證據：提出除戶戶籍謄本一份、房屋租賃契約書影本一份、存證信函一份、工程估價單一紙、照片五紙、火災保險單影本一份、統一發票一紙等為憑，並請求傳訊證人高永和。

貳、被告抗辯：

一、聲明：求為判決：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利之判決願以現金或交通銀行台南分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）合先將本件事實經過，陳述如下：１本件被告協和證券股份有限公司（以下簡稱協和公司）於八十七年有意增設台南地區證券分支機構，經由當時世華商業銀行台南分行經理高永和先生之介紹，與系爭台南市○○路○段五０八號房屋所有權人李金海先生接洽相關租賃事宜。

嗣於八十七年六月四日李金海先生委由庚○○先生代理與被告雙方於世華銀行成功分行經理室內達成協議，內容略以：協和公司承租前揭房屋係為供證券營業場所使用，惟因證券營業場所之設置須符合內政部所頒﹁建築物設置證券交易場所審核標準﹂，不知李先生提供之建物可否通過該標準，雙方爰先訂立書面契約一份以供申請變更（增設）證券分公司證照所需。

至於租金則自協和公司申請核准通過開始營業之日起算，於每月十五日支付，每月租金三十萬元。

２協和公司於取得李金海先生同意後，即於八十九年六月九日檢送該租約向財政部證券及期貨管理委員會（以下稱證期會），申請於系爭五０八號房屋設立台南分支機構，於八十七年六月二十五日經證管會函覆准予籌設，並責令被告應於許可籌設之日起六個月內，依前揭證券交易場所審核標準及公司法等相關規定，完成登記申請核發分支機構許可證照。

３被告於八十七年六月二十五日取得核准後於委由羅燦博建築師就該五０八號房屋為整修、裝潢提出建築物審核等相關事宜。

詎被告委由工人進入五０八號屋內，始發現該房屋之基地使用分區為住宅區，房屋係鐵造，荒廢四、五年，內部堆滿廢棄物、潮濕，其結構體根本不堪使用，更遑論辦理使用執照變更為證券交易場所。

被告旋於八十七年九月二十五日發函通知李金海先生表明因上開房屋基地編訂為住宅區，主結構體不堪使用，依法令規定無法變更為證券場所，而為終止租賃契約之意思表示，並請求李金海先生返還被告所交付之保證金七十五萬元。

另系爭房屋狀況已如前述，無須鑰匙即可進入，故本件租賃房屋並無點交之行為，被告係依原告之通知進入，被告僅僱工進入屋內拆除廢棄物，嗣後便未再進入，故被告並未就系爭房屋為占有或管領使用，自無現時點交返還之問題，被告於八十七年九月二十五日發函終止租約時便兼以此通知函代替返還，附此敘明。

４李金海先生接獲被告通知後，雙方經由高永和先生聯繫討論是否改由被告租地建屋之方式承租，然未有具體結論。

系爭房屋因其結構體不堪使用，更遑論做為證券交易場所使用，為解決問題，雙方乃安排於民國八十八年十一月五日在台南大飯店一同見面協商，除庚○○先生代表其父李金海外並有被告公司法定代理人林國華、證人賴進豐先生、郭仲進先生一同出席，雙方均同意該租約業已解除，租賃保證金是否退還，退還金額多少，由庚○○先生決定，雙方並拋棄其他請求權，以上詳情，並經證人郭仲進賴進豐二人於 鈞院審理時證述在卷甚詳。

依此，兩造間之租約亦已解除，原告除已收受之七十五萬元保證金外，不得再向被告為其他民事賠償之請求，詎原告竟違反雙方約定，仍訴請被告給付相當租金之不當得利及回復原狀損害賠償云云，應不足採。

（二）經查，本件被告八十七年六月四日與李金海先生簽立房屋租賃契約時，已具體表明房屋係供證券營業場所之用之事實，有租賃契約書第一條之規定可稽，租賃雙方並約定承租人給付租金之責任，係始於開始營業日。

起算之事實，亦於租約第三條規定甚明。

本件因出租人所提供之標的物無法供作證券交易場所之用途，致被告迄今無營業之事實，則依上開兩造租約第四條之規定，被告自無給付租金之義務（依法此亦係因不可歸責於債務人之事由致租金債務人給付不能，承租人免為給付）。

（三）再按租賃物為房屋者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全，承租人訂約時縱已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第四百二十四條定有明文。

經查：１證券分公司為公眾得出入之場所，內政部所頒建築物設置證券交易場所審查標準，應認係規範該場所使用人人身安全之最低標準。

２本件原告所提供之建物老舊、結構不佳、載重不足之事實，業據建築師即證人羅燦博結證在卷，因認系爭五０八號房屋如供證券場所使用，有危及被告及其受雇人安全之虞本件建物既有危及人身安全，被告於八十七年九月二十五日通知終止租約，於法有據，本件被告為租約終止時尚無營業之事實，依雙方約定並無支付租約之責任，原告為租金之請求亦無理由。

（四）本件土地、房屋早由原告收回、架設門籬，被告並未曾使用，其主張被告受有相當於租金之利益，亦嫌無據。

（五）本件被告拆除者乃一般鐵板廢棄物並無價值，即使要作餐廳或其他店面該裝潢都不能夠使用等情，更經證人羅燦博證述在卷，原告以新建樓房設備：防火板、鋁窗、衛浴之規模請求被告回復原不存在之規模，亦於法不合，為無理由。

三、證據：提出建築物設置證券交易場所審查標準影本一份、財政部證券暨期貨管理委員會八十七年六月二十五日（八七）台財證（二）第五二九四０號函影本一份、原告八十七年九月二十五日（八七）協管字第一九六號函影本一份等為憑。

並請求傳訊證人郭仲進、賴進豐、蔡振成、羅燦博等人。

叁、兩造不爭之事實：

一、被告為籌設台南營業處所，於八十七年六月四日與原告之被繼承人李金海就李金海所有坐落於台南市○○路○段五０八號（即台南市○○段地號二八二之二號計四四九點五一坪、建號：二二一二一號，計二０六點八二坪）之房屋定立房屋租賃契約書，約定自八十七年八月十五日起至九十二年八月十五日止，租期五年，租金第一年為每月二十五萬元，第二年為每月三十萬元，第三年起則隨物價指數調降。

被告依約先行交付相當於三個月租金七十五萬元之租賃保證金予李金海，李金海並將系爭房屋交付予被告進行整修，惟整修期間發現系爭房屋並不符合證券交易場所設定標準，未再續行整修工程，亦迄未有何營業之行為，被告並正式函知李金海「終止租約」後，嗣被告與李金海（或其代理人庚○○）間曾為系爭房屋如何使用問題而進行協商。

而系爭房屋直至八十九年十月九日始由原告僱工修築圍牆。

二、被告就系爭房屋充為證券交易場所，所需之整修工程及申請核准期間為六個月，即自租賃契約訂立後，預計經過六個月之修繕期間後，被告始得開始營業。

此六個月之修繕期間，被告尚免支付租金之事實，為兩造所不爭執。

肆、得心證之理由：

一、本件前述原告主張之內容，略為依兩造所訂租賃契約，起訴請求被告給付系爭房屋租金，並以起訴狀之送達為終止租賃契約之意思表示，依回復原狀請求權及侵權行為損害賠償請求權，請求被告對系爭房屋應回復原狀，如未能回復原狀，請求被告支付相當於回復原狀之費用九百零八萬六千一百二十一元；

被告則主張租賃契約業經被告合法終止，其尚未開始營業，並無給付租金之義務，且系爭房屋在被告為整修前，已破舊不堪，其所破壞之部分亦僅為裝潢，並無何價值等語，否認原告之請求，並以前詞置辯。

是本件兩造之爭執點在於：１兩造就系爭房屋之租賃契約於何時終止，是否因被告已為終止契約之意思表示而終止；

２租賃契約至終止時止，原告所得請求之租金數額之計算；

３系爭房屋於租約終止後，被告應負如何之回復原狀責任；

４被告因整修系爭房屋而將原有房屋裝潢部分破壞，是否屬原告所主張之侵權行為，原告得依此而請求損害賠償等三項為斷。

二、兩造就系爭房屋之租賃契約訂立過程，在八十七年六月四日正式契約簽訂前，雙方曾先在證人高永和位世華銀行成功分行經理辦公室簽訂一份草約，約定房屋如果能當營業場所就成立契約，被告並先付七十五萬元訂金等情，業經證人高永和於九十年二月十四日審理時結證明確，而該份草約與本件八十七年六月四日之正式契約並不相同，此亦可由高永和陳稱並未看過該正式契約之證詞而可得確認。

依高永和證述內容：「我是世華銀行成功分行的經理，有向被告協和證券股份有限公司推薦李金海的房屋，當時在我的辦公室有簽一個草約，是由李金海的大兒子代表，約定房屋如果能當營業場所就成立契約，有先付柒拾伍萬元訂金，但是後來送到建築師處建築師就說絕對不會通過，後來被告協和證券股份有限公司有另提方案，原告都不置可否，後來系爭房屋就一直放著，後來我就調到台北。」

在正式契約簽訂前所成立之草約，其目的既係約定房屋如果能當營業場所就成立契約，顯然正式租賃契約之成立係以「系爭房屋能當營業場所」為條件，則兩造已在草約之外復又成立正式租賃契約，顯然被告亦認該條件已成就，方與李金海正式成立租賃契約。

至於被告嗣後依建築師所稱系爭房屋絕對不會通過，容係被告並未正式以系爭房屋申請前，即依建築師所言，認為不會通過，而未正式向證券主管機關提出申請，則系爭房屋是否確定不能為證券營業場所，尚屬未定之數，被告自不得以此而主張系爭房屋已不能供為營業場所使用，而認條件未成就。

茲兩造既在草約簽訂後，又成立正式之租賃契約，李金海亦已將系爭房屋交付予被告，並收受被告所交付相當於三個月租金之保證金，則兩造就系爭房屋所訂之租賃契約自已有效成立，兩造應依租賃契約各行使其權利，履行其義務。

被告雖主張：「證券分公司為公眾得出入之場所，內政部所頒建築物設置證券交易場所審查標準，應認係規範該場所使用人人身安全之最低標準。

本件原告所提供之建物老舊、結構不佳、載重不足之事實，業據建築師即證人羅燦博結證在卷，因認系爭五０八號房屋如供證券場所使用，有危及被告及其受雇人安全之虞本件建物既有危及人身安全。」

等情，而主張其於八十七年九月二十五日通知終止租約，於法有據，且被告為租約終止時尚無營業之事實，依雙方約定並無支付租約之責任等語。

惟依被告於八十七年九月二十五日（八七）協管字第一九六號函，其雖主張終止契約，並以「惟據建築師審該場地地目編訂為住宅區，主結構體又過度陳舊不堪負荷使用，依法令規定無法變更為證券交易場所。」

為理由，然依前所陳，被告嗣後依建築師所稱系爭房屋絕對不會通過，容係被告並未正式以系爭房屋申請前，即依建築師所言，認為不會通過，而未正式向證券主管機關提出申請，則系爭房屋是否確定不能為證券營業場所，尚屬未定之數，被告上揭二項理由所依憑之事實，亦無證據以明。

再退而言之，縱有上揭二項理由存在，因被告承租系爭房屋之目的係在經營證券交易場所，則上揭二項理由之存在，堪認被告不能達到以系爭房屋經營證券場所之目的，被告充其量亦僅得依錯誤而撤銷租賃契約之意思表示，惟被告迄未依此主張而為意思表示之撤銷。

更且被告主張以該二項理由為終止兩造租賃契約之依據云云，核與兩造所訂之房屋租賃契約書第七條約定：「乙方承租未滿二年不得中途退租，滿二年後如中逾退租應於三個月前書面通知甲方。」

之約定不合，則此項理由，並不構成立即終止租賃契約之效力，被告該函通知終止雙方間之租賃契約，自亦不生立即終止契約之效力，而應依該契約第七條之約定，解釋為被告上開終止契約之意思表示，應於契約滿二年時發生效力。

被告嗣在訴訟進行中，補陳以民法第四百二十四條之規定，為被告前揭於八十七年九月二十五日函知李金海終止契約之理由，此項理由非但未屬被告於八十七年九月二十五日所持終止租約之理由，且依民法第四百二十四條所定，必須係系爭房屋存有瑕疵，而危及承租人或其同居人之安全或健康時，始得據以終止契約，觀所定「承租人」或其「同居人」之用語，顯然係指一般供生活起居之處所而言，即須該房屋之瑕疵，有危及利用該房屋住居之人之安全或健康者，始足當之，此與被告所主張系爭房屋不符合經營證券交易市場之情況不同，況被告亦迄未能提出證據證明系爭房屋有何足以危及承租人或同居人之安全或健康之事實，則其嗣後以此事由，主張其以八十七年九月二十五日所發終止租約函，兩造租約已合法終止云云，自屬無憑。

綜上所陳，本件兩造於八十七年六月四日所訂立之租賃契約，雖被告以八十七年九月二十五日函知原告等之被繼承人李金海為終止租賃契約之意思表示，並未發生立即終止之效力，而應解釋兩造之租賃契約應於滿二年時發生終止之效力，依租賃契約之約定，租期為自八十七年八月十五日起，則其滿二年之日為八十九年八月十四日，即兩造租賃契約於八十九年八月十四日始發生終止之效力。

三、本件兩造間所成立之租賃契約，如前所述，應於八十九年八月十四日發生終止租約之效力，其間原出租人李金海業於八十九年七月六日死亡，其關於系爭租賃契約之權利義務自由其繼承人即原告等六人繼承後而為公同共有，是原告等六人基於繼承關係，對原屬李金海所得請求至其死亡之日之租金請求權，在未為繼承分割前，為原告等六人之公同共有之財產；

而在李金海死亡後，因系爭房屋亦屬原告六人之公同共有財產，共同擁有出租之權利，原告等六人自可對承租人即被告直接主張出租人之租金請求權，直至八十九年八月十四日終止租約時止。

四、按被告承租系爭房屋之目的，在供為證券交易市場之用，在正式營運前，對該房屋應為必要之整修，核屬一般社會之常態，依證人賴進豐所為證言，系爭房屋之整修期間包含申請營業所需時間為六個月，此六個月之期間依經驗法則，係得免付租金之事實，亦為兩造所不爭執，而此六個月整修期間之起算點，應以被告得開始動工整修之日始。

查兩造於八十七年六月四日訂立系爭房屋之租賃契約後，出租人即原告等之被繼承人李金海業於當日將系爭房屋交付予被告，被告已處於得開始整修之情況，是該六個月之期間，自應自八十七年六月四日起算，至八十七年十二月三日止為滿六個月，則被告應自八十七年十二月四日起，負給付租金之義務，至租賃契約所約定滿二年之八十九年八月十四日止。

被告抗辯系爭租賃契約已經其於八十七年九月二十五日發函終止，且其並未開始營業等語，認其並無給付租金之義務云云，核不足採。

五、依租賃契約第二條、第三條所定，租金於八十七年八月十五日起至八十八年八月十四日止，每月之租金為二十五萬元，而自八十八年八月十五日起至八十九年八月十四日止，每月之租金為三十萬元，原告得請求被告給付租金之期間為自八十七年十二月四日起至八十九年八月十四日止，則在八十七年十二月四日至八十八年八月十四日止，共計八月又十一日，以每月租金二十五萬元計算，原告此期間得向被告請求之租金期間為八又11／31（七月份為三十一日），租金為二百零八萬八千七百十元（元以下四捨五入），另八十八年八月十五日起至八十九年八月十四日止，計十二個月，每月租金三十萬元，計三百六十萬元，從而原告本於租賃契約，得向被告請求之租金數額，總計為五百六十八萬八千七百十元。

六、兩造系爭租賃契約，因被告於八十七年九月二十五日所為終止契約之意思表示，依租賃契約第七條之解釋，應於八十九年八月十四日止發生終止之效力，按契約終止後，依租賃契約第十三條之規定，被告原應按當時現狀即時騰空遷出，將房屋交還於出租人，原告主張被告在契約終止後，並未立即將系爭房屋騰空交還，而仍繼承使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致原告因未能使用系爭房屋而受有損害，而依不當得利返還請求權，請求被告應自契約終止後，迄交還系爭房屋前，按每月租金三十萬元，按期於每月十五日給付原告等情。

查被告抗辯其在裝修期間發現不能供證券營業市場之用後，即未再使用系爭房屋等情，業據證人賴進豐證述明確，且為原告所不爭執；

又系爭房屋亦經原告於八十九年十月九日僱工在四週架設圍牆，有原告所提之統一發票影本一紙為憑，是被告雖未能舉證證明業已履行交還房屋之義務，惟原告既已於八十九年十月九日僱工築牆，則系爭房屋自八十九年十月九日起，已處於原告所能利用之範圍內，此事實堪認為被告業於八十九年十月九日完成其返還系爭房屋於原告之意思實現。

而被告自八十九年八月十五日契約終止之日起，至八十九年十月九日返還系爭房屋於原告之日止，原告雖未能利用系爭房屋而受有損害，然被告亦因未利用系爭房屋經營業務，尚難謂受有何利益，則縱原告因未能利用系爭房屋而受有損害，因被告未受有利益，亦與不當得利之要件不符，是原告向被告主張不當得利返還請求權，請求被告給付自契約終止日起至交還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利云云，於法未合。

七、關於原告依租賃契約請求權及侵權行為損害賠償請求權，請求將系爭房屋回復原狀後返還於原告，或支付相當於回復原狀之必要費用九百零八萬六千一百二十一元相當於回復原狀費用部分，查被告承租系爭房屋之目的，在兩造所訂租賃契約第一條業已開宗明義約定為作證券營業場所之用而以系爭房屋之現況，絕對不可能為證券營業場所之用，而必須將舊有之裝潢予以拆除後，另依證券交易場所必要之設備而為重新之裝潢，是苟未破壞原有建物之主體結構，其餘對裝潢本身之破壞，要屬承租人基於租賃契約之必要行為，此觀租賃契約第十三條規定：「租到期或終止時，乙方應按當時現狀即時騰空遷出，不得要求甲方貼補任何費用。

」亦堪認定。

本件被告於裝潢期間，因發現系爭建物不符證券營業場所之用，是以僱工拆除系爭建物舊有裝潢後，即未再進一步施工之事實，由證人即承包施工之蔡振成在本院九十年五月二十三日審理時證述：「（問：系爭房屋有無從事修繕裝潢？）被告公司僱我從事拆除工作，拆除內部裝潢。」

「（問：拆除以前系爭房屋裝潢情形？）我去拆除的時候，大門是開的，玻璃碎滿地，裝潢包廂部分已經破壞，整體來講要從事證券業必需要重新裝修，但是如果重新用途可以不要打掉只要加強重新整修即可。」

等語足堪認定，顯見將舊有之裝潢部分拆除，為屬本係租賃契約所允許之行為。

至於原告雖提出總值九百零八萬六千一百二十一元之工程估價單，用為其所主張回復原狀之必要費用，惟該工程估價單上所列舉之項目，幾為系爭房屋重新建造所需之費用，在原告未能舉證證明兩造租賃契約成立時，所交付於被告有關於系爭房屋之現況時，其以上揭重新建造之工程估價單為回復原狀之必要費用云云，自有未合，至於原告九十年一月十日狀紙所附照片五張，雖可證明系爭房屋於八十二年十二月間舉行婚禮時，因新建完成不久，裝潢尚新，惟自八十二年十二月間至八十七年六月四日止，業已歷時四年又六個月之久，此期間如果無人使用系爭房屋，則屬系爭房屋之裝潢自不可能保持而未有任何損害；

再原告另提出系爭房屋於八十六年五月十日與台灣中國航聯產物保險股份有限公司所訂立之火災保險單，雖記載系爭建物之保險金額為四百二十萬元，然該保險契約訂立時，距本件租賃契約訂立時，亦已經過一年以上之期，且保險單上對於系爭房屋之使用現況記載為「空屋」，參諸證人蔡振成所陳：「我去拆除的時候，大門是開的，玻璃碎滿地，裝潢包廂部分已經破壞，整體來講要從事證券業必需要重新裝修，但是如果重新用途可以不要打掉只要加強重新整修即可。」

證人羅燦博所陳：「大約在八十七年五、六月間被告請我幫他評估系爭房屋得否變更為證券交易場所，我第一次去時裡面裝潢破損嚴重，結構體被裝潢掩蓋沒有辦法看到，所以建議被告將它拆除後才能判別，第二次去看的時候裝潢已經拆除，才發現結構有部分銹蝕現象，而且牽扯到水電、消防、結構、室內裝修等等審查問題，我評估後建議說要裝修不一定比新蓋還便宜，所以我就把建議交給業主讓業主自己去評估。」

「第一次進去看時玻璃碎落滿地，地毯都已經泡水內部也都已經積水，然後裝潢主要材料是夾板，泡水後表層也都已經剝落，即使要作餐廳或其他店面該裝潢都不能夠使用，而且所有裝潢材料均非防火材料。

」等內容，堪認系爭房屋於兩造於八十七年六月四日訂立租賃契約時，因無人使用管理系爭房屋，以致原有裝潢嚴重破損而已無何利用價值存在，是以兩造成立租賃契約時，原告之被繼承人李金海始允許被告重新裝潢，是茍基於重新裝潢之必要，而對舊有裝潢予以破壞，即屬兩造所訂租賃契約所允許之行為。

除此之外，原告並未舉證證明系爭房屋現況，除舊有之裝潢外，尚有何其他損害存在，而被告拆除舊有裝潢亦屬租賃契約所允許之行為，則原告無論係基於租賃契約之回復原狀請求權，抑或係侵權行為損害賠償請求權，請求被告回復系爭房屋之原狀，或給付相當於回復原狀所必需之費用九百零八萬六千一百二十一元，均為無理由；

又系爭房屋既經原告於八十九年十月九日僱工建築圍牆，而被告又未占據系爭房屋，則依意思實現解釋，被告亦已於八十九年十月九日完成返還租賃標的即系爭房屋於原告之義務，原告請求被告交還系爭房屋，亦無理由。

八、綜上所陳，本件原告請求被告給付之項目中，關於租金部分於五百六十八萬八千七百十元之範圍內，為有理由，應予准許；

其超過此部分之租金請求，暨相當於租金之不當得利、基於侵權行為或不當得利之回復原狀或相當於回復原狀之必要費用九百零八萬六千一百二十一元、返還系爭房屋等項，均無理由，應予駁回。

九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

伍、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 十 一 月 十 四 日
臺灣台南地方法院民事第二庭
~B法 官 王 國 忠
右為正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十 一 月 二 十 日
~B法院書記官 陳 富 賓