臺灣臺南地方法院民事-TNDV,94,簡上,68,20060308,2

臺灣臺南地方法院民事判決 94年度簡上字第68號
上 訴 人 戊○○○
訴訟代理人 丁○○
被上訴人 大唐帝苑公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年3月2日臺灣臺南地方法院台南簡易庭93年南簡字第1623號第一審判決提起上訴，經本院於95年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：上訴人自民國83年3月間起基於買賣關係而取得門牌號碼為台南市○○○○街157號二樓之一（建號台南市○○區○○段2965號，使用坪數約74坪）、台南市○○○○街157號四樓之二（建號台南市○○區○○段2977號，使用坪數約37坪）、台南市○○○○街157號二樓之二（建號台南市○○區○○段2966號，使用坪數約98坪）等房屋（下稱系爭房屋）之所有權，被上訴人則為該大樓之管理委員會，依該公寓大廈即大唐帝苑公寓大廈（下稱系爭大廈）之住戶公約（下稱系爭公約），住戶應按住家坪數每坪新台幣（下同）50元繳付管理費，空戶打八折，另須繳納公設維護費300元，空戶打對折，每一車位並加收500元之清潔費，且住戶若未於規定之日繳納管理費，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及按未繳金額年息百分之10計算之遲延利息，詎上訴人自92年11月起至93年10月止，均未依約繳納管理費，共積欠111,720元{(50*74）*0.8+150+(50*98)* 0.8+150+(50*37)*0.8+500+150=9310，9310*12=111,720}，迭經催討均置不理，爰本於公寓大廈管理條例第28條及系爭公約規定，起訴請求上訴人給付前開之管理費共111,720元。

二、被上訴人則以：伊並未委任被上訴人管理系爭房屋，伊並未住在系爭房屋內，不知管理費是多少，且管理委員會每次開會都未通知伊，對於伊之停車位在何處，均稱不知情，益足證伊並未委任被上訴人管理房屋。

伊也未如其他住戶有與建設公司訂立買賣契約，被上訴人所提出之其他住戶之契約內容不能拘束伊，至於被上訴人提出之收據雖為伊所立，惟此乃受建商所託轉寄，與伊無關云云，資為抗辯。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

（一）兩造不爭執事項：⒈上訴人在83年3月間起以買賣名義取得門牌號碼台南市○○○○街157號二樓之一（使用坪數約74坪）、台南市○○○○街157號四樓之二（使用坪數約37坪）、台南市○○○○街157號二樓之二（使用坪數約98坪）之房屋所有權。

⒉上訴人於92年11月間起至93年10月止，並未繳納任何費用給被上訴人。

⒊上訴人主張系爭房屋係向建商所購買，購買時未簽訂如證人乙○○所提出之房屋買賣契約書。

⒋對於被上訴人所主張上訴人曾於92年5月及92年12間分別寄支票各壹張並書立信函記載所寄支票是91年9月至92年4月、92年5月至10月之管理費。

⒌大唐帝苑公寓大廈管理委員會係於92年才正式向市政府報備成立，訂有住戶規約暨組織章程。

（二）兩造爭執事項：⒈兩造間是否成立委任關係？⒉公寓大廈管理條例是86年之後才施行，本件大廈住戶是否適用該規定或應本於各自與建設公司的契約來履行管理費的繳納？

四、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：

（一）按公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。

是關於公寓大廈機關組織之設計，意思機關係由區分所有權人全體組成，執行機關則由住戶互選之管理委員所組成。

而管理委員會之執行事項包括收益、公共基金及其他費用之收支、保管及運用，公寓大廈管理條例第34條第6款定有明文。

是管理委員會向各住戶收取管理費、清潔維護費等，以支付管理人員之薪津、水電費等，應屬「代收代付」性質。

亦即，各住戶繳納之管理費集合作為公寓大廈之公共基金，其所有權仍屬區分所有權人團體所有，仍應經區分所有權人會議決議，始可交由管理委員會統籌收取、運用。

申言之，公寓大廈之區分所有權人，為管理公寓大廈共同事務之必要，以多數決決議收取管理費作為公共基金，此公共基金所有權屬於區分所有權人全體。

是就管理費之收取而言，各區分所有權人均為繳納管理費之債務人，而以區分所有權人全體為請求住戶繳納管理費之債權人，然多數債權人行使權利有其困難，且有債權債務混同之疑義，因此，經區分所有權人會議決議交由管理委員會統一收取管理費，以杜爭議。

此乃區分所有權人團體對內自我管理、規範之作法。

依照私法自治之精神，於公寓大廈管理條例85年施行前，區分所有權人全體非不得決議成立管理委員會統一收取並運用管理費，且按法律不溯及既往原則，於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程序、選任管理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後施行之公寓大廈管理條例規定之拘束。

此觀諸內政部於81年1 月3 日制定之公寓大廈及社區安全管理辦法，於第14條明定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定自明。

故於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈之管理維護及經費負擔，經住戶之同意而訂立規約者，即可施行並拘束該住戶。

其經費之收取既經住戶同意，管理費債權已經發生，此後，區分所有權人自得決議將此收取權利交由管理委員會或其他管理人行使。

（二）經查系爭大廈係於82年12月13日建築完成，有被上訴人於原審提出之建物登記謄本附卷可參，次查系爭大廈之建商喬昱建設興業股份有限公司（下稱昱喬建設公司）與系爭大廈之買受人簽訂之房屋預定買賣契約書均附有「住戶公約」，其中第3條約定：「本大廈各項公共設備，如已使用超過法定年限或因安全問題需要汰舊換新時，經大廈管理委員會會議決定後，由管理中心按議決事項辦理公開招標為之，其費用由各住戶（業主）共同平均（按坪數）分擔，其應攤費用如有不履行繳納，使其他各層住戶（業主）蒙受損失，概由不履行者負完全賠償責任。」

，有被上訴人提出房屋預定買賣契約書一份可證。

而證人丙○○於本院審理時到場亦提出內容相同之房屋預定買賣契約書，並證稱：渠於83年7月份搬進去，沒多久建設公司就告知要開住戶大會，由住戶大會選任管理委員，第一次開住戶大會就決定管理費之收取標準，一般住戶是一坪50元，空屋打八折，每一車位每月收500元，清潔費每月300元，空屋減半，收費標準迄今都沒有改變等語（見本院94年8月12 日、94年9月16日準備程序筆錄），足認系爭大廈之起造人即上訴人所有系爭房屋之前手昱喬建設公司於與房屋買受人簽訂房屋契約時，均於房屋預訂買賣契約書中附上如前所述之「住戶公約」，並於房屋建成後之83年間召開第一次住戶大會，決議通過管理費之收取標準，則被上訴人主張：系爭大廈之管理費收費標準係經住戶開會決定等語，即堪採信。

（三）上訴人辯稱：伊並未與建商簽定如上所述之房屋預訂買賣契約書，亦未簽立任何「住戶公約」等語，固經本院向台南市台南地政事務所調閱系爭房屋之過戶登記資料，發現確無如上述之房屋預訂買賣契約書存在，而堪信為真實。

惟上訴人於92年以前均有繳納管理費，有被上訴人提出上訴人自認係伊於92年5月23日及92年12月12日所簽立之信件二紙為證，依該信函上分別記載：「茲寄支票乙張新台幣柒萬肆仟肆佰捌拾元正，是管理費自91年9月至92年4月計八個月。

請查收.... 」、「茲寄支票乙張新台幣伍萬伍仟捌佰陸拾元正，是92年5月至10月計六月管理費，請查收.... 」等語，經計算其列載金額每月分擔額與被上訴人所主張上訴人每月應繳納金額之數額相當，據此，足認上訴人對於系爭大廈之管理費收費方式應屬知悉，並已同意依上開住戶大會決議通過之收費標準繳納管理費。

（四）上訴人雖又抗辯：訴外人喬昱建設公司係因積欠伊債務，乃將系爭房屋過戶登記與伊，伊本人並未委任被上訴人為伊管理房屋云云。

惟：⒈按公寓大廈管理條例業於84年6月28日公佈，該條例10 條第1項、第2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」、「共用部分、約定共用部分部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」；

而本件被上訴人即大唐帝苑公寓大廈管理委員會於92年正式向市政府報備成立時，訂有住戶規約暨組織章程，其中第10條第2項規定：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，亦已明定管理費收取標準係依據上開83年間通過之住戶大會決議行之，本件姑不論上訴人曾經繳納管理費，應視為同意上開住戶大會決議之管理費收費標準，即自公寓大廈管理條例施行之後，上訴人既仍為系爭大廈之區分所有權人，依前揭規定，自亦應遵守上開住戶規約之規定。

⒉次按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。

所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷入，均須受此協約或自治規章的拘束，如前所述，本件大唐帝苑公寓大廈住戶規約暨組織章程既係經由建商與各區分所有權人所簽訂，且經各住戶承認並遵守之，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該「規約」。

上訴人既係系爭房屋之區分所有權人，依上開規約有繳納管理費之義務，上訴人以其並未親自委任被上訴人為由，拒絕繳納管理費云云，即不足採。

五、按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第21條分別定有明文。

本件被上訴人主張對於上訴人所有系爭房屋管理費每月9,310元之收取，係基於住戶大會決議，該社區復於92年間提出已經區分所有權人會議決議認可之住戶規約與組織章程向台南市政府報備等語，均堪信為真實，已如前述。

上訴人為系爭社區大廈之區分所有權人之一，自應遵守住戶全體之決議繳納管理費。

六、綜上所述，本件被上訴人前開主張為可採，上訴人所辯均無可取。

被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條規定及大唐帝苑公寓大廈住戶生活規約暨組織章程規定，請求上訴人給付自92年11月起至93年10月止，應繳納之管理費111,720元為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。

中 華 民 國 95 年 3 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 林佩儒
法 官 李杭倫
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 3 月 9 日
書記官 林賢慧