臺灣臺南地方法院民事-TNDV,98,訴,1614,20110104,1

臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第1614號
原 告 吳家宥
訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
被 告 曾謝金雀
曾淑嬌
曾淑珍
曾淑貞
曾定玉
曾緯彤
曾怡儒
前七人共同
訴訟代理人 蔡文斌律師
王建強律師
王盛鐸律師
被 告 曾盈涵
曾冠瑋
曾詩婷
兼上一人
法定代理人 莊麗華
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國99年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣捌萬壹仟肆佰捌拾柒元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告曾盈涵、曾詩婷、曾冠瑋、莊麗華等人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠原告於民國96年12月12日，向被告莊麗華以新臺幣（下同）800 萬元之債權折抵價金，購買坐落於臺南市○里區○里段1037、1037-1號土地（下稱系爭土地）應有部分各均為175/396 ，及其上未保存登記建物（門牌號碼臺南市○里區○○街 149號，下稱系爭房屋）。

系爭土地現為訴外人杜金輔、曾渼瑜、曾持恒、陳琦琛、陳冠廷、鄭欽仁、邱顯榮、杜雪鳳等人與原告所共有；

系爭房屋則為曾煥明建築並原始取得所有權，嗣曾煥明於91年 8月26日死亡，其繼承人為被告曾謝金雀、曾淑嬌、曾淑珍、曾淑貞、曾定玉、曾國仁等 6人；

又曾國仁於92年 9月26日死亡，其繼承人有被告莊麗華、曾緯形、曾怡儒、曾盈涵、曾詩婷、曾冠緯等6人。

㈡原告所受讓之系爭土地應有部分，乃被告莊麗華繼承自其配偶曾國仁，而曾國仁於59年始取得該應有部分；

又曾煥明乃自40年起陸續建造系爭房屋，曾國仁當時尚非系爭土地之共有人，而曾煥明與系爭土地當時之共有人另無何使用借貸關係存在，且縱使有之，其效力亦不及於原告。

是於原告買受系爭房屋之前，該建物本無占有系爭土地之本權。

㈢民法第425條之1之適用以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件，依最高法院89年度台上字第 284號判決之闡示，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且「房屋承買人」擴及於共同承購未經辦理保存登記房屋後具有事實上處分權之人。

惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經保存登記房屋有「全部」之事實上處分權能者始足稱之。

本件系爭房屋為被告等人公同共有，且屬「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形；

另被告等人之中，僅被告莊麗華 1人曾同時為系爭房屋之公同共有人及系爭土地之分別共有人，其餘被告僅為系爭房屋之公同共有人，均違於上開判決意旨，而與民法第425條之1所設要件不符，難認兩造之間有租賃關係之存在，系爭房屋占用系爭土地，仍屬無權占有。

㈣綜上，系爭房屋起造時即無權占有原告與他人共有之土地，被告等人繼承該房屋後，亦同屬無權占有，爰依民法第767條中段、第818條、第821條之規定，請求被告等人拆除系爭房屋，並將系爭土地返還與原告及其他共有人等語。

㈤並聲明：⒈先位聲明：被告等人應將坐落台南縣佳里鎮○里段1037號土地上之建物，面積115 平方公尺，門牌號碼台南佳里鎮○○街149 號房屋拆除，並將占用土地部分交還與原告及其他全體共有人。

⒉備位聲明：被告等人應將坐落台南縣佳里鎮○里段1037號土地上之建物，面積115 平方公尺，門牌號碼台南佳里鎮○○街149號房屋拆除，並將占用土地部分交還與原告。

⒊訴訟費用由被告連帶負擔。

二、被告則以：㈠系爭土地 2筆均為公共設施市場用地，除系爭房屋於都市計劃公告發布實施前即已存在，應視為合法房屋而可申請辦理修建者外，不得私自開發建築。

原告訴請拆屋還地，對其本身並無任何利益可言，惟損害被告等人甚大，其訴顯然違背民法第148條第1項後段：「權利之行使，不得以損害他人為主要目的」之規定，欠缺權利保護要件而不合法。

㈡被告莊麗華為系爭房屋之公同共有人之一，又系爭土地本為曾煥明等人之家族所有，於38年時登記於曾煥明之長兄曾金直及其他共有人名下，於59年兄弟分產時，為求節稅，而由曾金直將曾煥明分得之土地，以贈與為原因，直接登記於曾煥明之長子曾國仁名下。

曾國仁死亡後，其配偶即被告莊麗華繼承之，而成為系爭土地之共有人。

㈢系爭土地之各共有人，於取得系爭土地之初，即各自在應有部分之範圍內建屋使用，參酌最高法院89年度台上字第1228號判決意旨，應認各共有人之間，已就當時土地使用收益之狀況，成立默示分管契約。

曾國仁受讓系爭土地應有部分時，亦依司法院大法官釋字第349號解釋（下稱釋字第349號）之意旨，承受該分管契約，雖系爭房屋因未辦理保存登記，於分家時無法一併移轉與曾國仁，惟曾煥明與曾國仁父子之間，就系爭房屋與系爭土地之間，因土地分管之結果而有使用借貸關係，該使用借貸關係因曾煥明與曾國仁先後死亡而由被告等人分別繼承。

原告受讓系爭土地之應有部分時，依其情形，非無從調查知悉前揭分管使用之情況，且原告業於另案即臺灣臺南地方法院柳營簡易庭97年度營簡字第427 號返還不當得利事件中，自承知悉系爭土地有默示分管，堪認其可得知悉前述分管契約之存在，依釋字第 349號之意旨，該分管契約亦為原告所承受，仍得作為系爭房屋占有系爭土地之本權，是被告等人非無權占有。

㈣民法第425條之1以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件，惟其適用不以土地與房屋均為 1人單獨所有者為必要，尚包括土地與房屋為數人共有，而僅部分共有人同時為土地與房屋之所有人之情形。

本件被告莊麗華同為系爭土地及建物之共有人之一，其將系爭土地所有權之應有部分讓與原告，雖該買賣契約對系爭房屋其餘公同共有人不生效力，惟仍拘束原告與被告莊麗華，進而依上開規定，推定該 2人間租賃關係存在，是系爭房、地之間並非無權占有。

㈤前揭最高法院89年度台上字第 284號判決，並未排除民法第425條之1於如同本件之情形之適用；

又該判決將該條之適用，擴及於共同承購未經辦理保存登記房屋後具有事實上處分權之人等見解，乃就「房屋承買人」而言，而原告曲解為「房屋及土地之出賣人對於未經保存登記之房屋應有全部事實上處分權」者，其說顯有誤會。

㈥綜上，被告等人占用系爭土地係基於租賃及使用借貸之法律關係，原告請求顯無理由等語，以資抗辯。

㈦並聲明：如主文所示。

三、兩造不爭執事項：㈠曾煥明為曾國仁之父。

曾煥明於91年 8月26日死亡，其繼承人有被告曾謝金雀、曾淑嬌、曾淑珍、曾淑貞、曾定玉、曾國仁；

另曾國仁於92年 8月26日死亡，其繼承人有被告莊麗華、曾緯彤、曾怡儒、曾冠緯、曾盈涵、曾詩婷。

㈡系爭土地原為曾金直（與曾煥明為兄弟關係）與其他共有人所共有，於59年間曾金直以贈與為原因，將系爭土地應有部分396分之175辦理移轉登記予曾國仁。

㈢系爭房屋坐落於系爭土地上，占用位置及面積部分如99年 4月22日臺南縣佳里地政事務所複丈成果圖所示，而系爭建物係曾煥明於40年間建造，房屋稅納稅義務人亦為曾煥明。

㈣原告與被告莊麗華曾於96年10月 1日，就系爭土地及建物簽訂買賣契約，又系爭土地已於96年12月12日辦理所有權移轉登記完畢；

因系爭房屋未經辦理保存登記，故無從辦理所有權移轉登記。

四、兩造爭執事項：㈠系爭土地共有人間對於土地之利用，是否有分管之協議？系爭建物建築之初，是否曾經土地共有人同意？有無使用之權源？㈡本件有無民法第425條之1法定租賃權規定之適用？

五、得心證之理由：系爭房屋占用系爭土地而妨害其所有權，原告基於物上請求權訴請被告等人拆屋還地者，其訴有無理由，端視被告等人有無足堪對抗物上請求權之權利而定。

爰就上開爭點，分述如下：㈠原告具備權利保護要件：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

民法第148條第1項定有明文。

又依本法（按：指都市計畫法）指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。

但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。

前項臨時建築之權利人，經地方政府通知公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除。

都市計畫法第51條、第50條第 1、 2項定有明文。

本件系爭土地為公共設施保留地，而尚未由公用事業機構、該管政府或鄉鎮縣轄市公所取得，有臺南地政事務所佳里電謄字第047151號土地登記第二類謄本 1份在卷可稽（見本院卷頁 7至12），上開規定自有適用。

又揆諸前揭規定，系爭土地雖經指定為公共設施保留地，惟其指定之效果，尚非一概禁止系爭土地之使用、收益，即仍允許申請為臨時建築使用。

是原告訴請拆屋還地，非無任何利益可言，尚難認有何違背民法第148條第1項後段之規定，即在權利保護要件上有何欠缺之情事，被告抗辯不可採。

㈡系爭土地共有人間有分管之協議，惟此協議尚非被告等人占有之權源：⒈按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（釋字第349號解釋及最高法院93年台上字第863號判決意旨參照）。

又共有物之分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人之使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院89年度台上字第1228號判決意旨參照）。

本件系爭土地各共有人，各自占有系爭土地之一部而建築房屋使用收益，互不干涉，至原告受讓其應有部分時，已達 3、40年，業經證人即系爭土地之共有人曾持恒、曾國燦到庭結證明確（見本院卷頁107背面至109），參酌前揭判決意旨，堪認在原告受讓系爭土地前，各共有人之間已有默示分管契約存在。

⒉次按分管契約為債權契約，除依釋字第349號或民法第826條之1第1、2項之規定，由應有部分之受讓人承受外，對共有人以外之第三人，並無拘束力。

本件原告受讓系爭土地時，該土地為共有之事實業經登載於土地登記簿，且其分管狀態乃公眾所得共見共聞，堪認原告可得而知前述分管契約之存在，依前揭解釋之意旨，即受其拘束。

⒊再查，曾煥明固為系爭房屋之起造人，惟始終未曾受讓系爭土地之應有部分而為共有人，本非前述分管契約之當事人，不受該分管契約之拘束，亦無從主張該分管契約上權利。

被告等人抗辯曾煥明與曾國仁因土地分管之結果顯有無償使用借貸關係云云，混淆分管契約與使用借貸關係，容有誤會而不可採。

㈢系爭房屋建築之初曾經系爭土地共有人同意，但被告等人並未因此取得足堪對抗原告之權利：⒈查系爭土地應有部分本為曾煥明等人之家族財產，並登記為曾金直所有，於59年分家時，曾煥明應分得之部分始由其子曾國仁取得等情，為兩造所不爭執。

是曾煥明建築系爭房屋之時點雖在40年間，在曾國仁取得系爭土地應有部分之前，惟系爭土地既屬家族財產，且系爭房屋於分家時亦在協議之列，業經證人曾持恒、曾國璨結證明確（見99年 3月23日言詞辯論筆錄，本院卷頁107背面至108背面），且有曾煥明兄弟等人分家時簽定之同意書 1份在卷可稽（見本院卷頁118至119）。

是以，系爭房屋之建築，曾經系爭土地共有人曾金直之同意，堪予認定，曾煥明或被告等人復未曾支付占用系爭土地之對價，其間關係即應屬使用借貸。

⒉復查，曾煥明與曾國仁之間，就系爭房屋占用系爭土地曾國仁分管部分之法律上原因，雖未見書面或口頭之協議，惟衡酌渠等之父子關係，參酌曾國仁取得系爭土地應有部分之原因事實，顯見該 2人之間，已然成立使用借貸契約，嗣曾煥明與曾國仁分別去世，被告莊麗華繼承曾國仁之貸與人地位、其餘被告則繼承曾煥明之借用人地位，該使用借貸關係仍繼續存在。

⒊綜上，系爭房屋於曾煥明兄弟在59年分家前後，均曾基於使用借貸關係而占用系爭土地，惟該等關係僅具債權性質，原告不因受讓系爭土地之應有部分而受其拘束，被告等人據以抗辯，實無足採。

㈣本件有民法第425條之1之適用，原告訴請拆屋還地無理由：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

民法第425條之1第1項定有明文。

其中，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」是否以土地、房屋均屬一人單獨所有，別無共有人者為限，法條文義未明，惟應以擴張解釋並適用於本件為宜。

其理由在於：①按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院48年台上字第1457號判例意旨可資參照。

②再按民法第425條之1之立法意旨，在平衡兼顧社會經濟之公益及房地所有人之私利，以保存土地上建物之使用價值，參酌最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議而增訂，而此等判例及決議之適用範圍，89年度台上字第284號判決闡示：「所謂『土地及房屋同屬一人』，包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內。」

本件所涉者，乃「『房屋』共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，雖不在上開判決闡示之列，惟本件之情形，應屬民法第425條之1增訂時之前揭考量範疇，自應擴張解釋其文義而適用之，以貫徹其立法意旨。

③原告自承於買受當時已知悉該房屋未辦理保存登記，且除被告莊麗華之外尚有其他共有人（見99年12月21日言詞辯論筆錄，本院卷頁 206），是原告縱受讓系爭房屋所有權或事實上處分權之應有部分，亦無基於共有人之身分，任憑己意拆除該房屋之可能，乃原告受讓時所明知；

又原告買受系爭房屋、土地，其價金乃以對被告莊麗華之借款債權抵銷，此見卷附不動產買賣合約書上「本標的買賣價金以甲乙雙方先前之借貸折抵」等記載，即已顯明（見本院卷頁13），故該合約書雖名「買賣」，實兼為代物清償，從而原告買受時，應有允許系爭房屋繼續存在之意，否則其受代物清償即失意義。

④綜上，原告與被告莊麗華之間，既因適用民法第425條之 1而推定有租賃關係，而審酌原告買受系爭土地、房屋之情形，復不足以推翻此推定，是應認原告與被告莊麗華之間，就系爭房屋占用系爭土地之部分，已有租賃關係。

⒉次按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，非任何一人所得私擅處分（最高法院19年上字第2418號判例參照）。

本件被告等人之中，雖僅有被告莊麗華 1人為系爭土地之承租人，其餘被告並無可資對抗原告之權利，惟系爭房屋為被告等人公同共有，其拆除須由被告全體共同為之，則其中一公同共有人即被告莊麗華既得對原告主張有民法第425條之1之法定租賃權之適用，參諸前揭判例之要旨，原告自不得單獨請求除被告莊麗華以外之其餘被告拆除房屋，是其主張應無可採。

⒊末按前引最高法院89年度台上字第 284號判決另謂：「（民法第425條之1所謂）『房屋承買人』」擴及於共同承購未經辦理保存登記房屋後具有事實上處分權之人。

惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經保存登記房屋有『全部』之事實上處分權能者始足稱之」等語，乃指承買共有未經保存登記房屋，並受讓事實上處分權之情形而言。

本件系爭房屋為被告等人公同共有，原告雖買受之，惟無從取得其全部或一部之事實上處分權，亦其所自承（見99年 1月13日言詞辯論筆錄，本院卷頁79背面），則兩造雖就被告莊麗華並無全部事實上處分權有所主張、抗辯，惟此部分見解實與本件無關，爰不予論酌，附此敘明。

六、綜上所述，被告之抗辯，尚堪採信，從而原告依物上請求權之法律關係，先位請求被告等人應將坐落台南縣佳里鎮○里段1037號土地上之建物，面積115 平方公尺，門牌號碼台南佳里鎮○○街149 號房屋拆除，並將占用土地部分交還與原告及其他全體共有人；

及備位請求被告等人應將坐落台南縣佳里鎮○里段1037號土地上之建物，面積115 平方公尺，門牌號碼台南佳里鎮○○街149號房屋拆除，並將占用土地部分交還與原告，均無理由，應予駁回。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，爰確定被告應負擔之訴訟費用額（即裁判費81,487元）如主文第2項所示。

九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條判決如主文。

中 華 民 國 100 年 1 月 4 日
民事第一庭 法 官 周素秋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 4 日
書記官 洪浩容