臺灣臺南地方法院民事-TNDV,98,重訴,261,20110120,2

臺灣臺南地方法院民事判決 98年度重訴字第261號
原 告 蔡幸娟
黃寳玉
共 同
訴訟代理人 蘇文奕律師
陳郁芬律師
被 告 李錫宗
訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師
曾靖雯律師
蕭立俊律師
謝凱傑律師
上列當事人間請求土地所有權移轉轉登記事件，本院於民國100年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落①臺南市○○區○○段77地號、地目：田、面積1036.90平方公尺，②同段77-1地號、地目：田、面積274.16平方公尺，③同段77-2地號、地目：田、面積122.60平方公尺，④同段77-3地號、地目：田、面積7.49平方公尺等四筆土地，辦理所有權移轉登記予原告二人依應有部分各二分之一比例保持共有，並將該四筆土地交付原告二人。

訴訟費用新台幣102,640元由被告負擔。

本判決於原告以新台幣參佰肆拾叁萬元供擔保後，得為假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零貳拾玖萬貳仟陸佰玖拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、程序方面：本件原告起訴時之聲明內容為⑴被告應將坐落台南市○○區○○段77地號，面積1441.15平方公尺土地，辦理所有權移轉登記予原告二人，並將上開土地交付原告二人。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⑶准供擔保宣告假執行。

嗣上開土地因細部計劃變更，經臺南市政府囑託臺南市安南地政事務所於民國（下同）99年8月24日辦理逕為分割登記，原告依此而變更其訴之聲明如下所載，符合民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，合先陳明。

二、原告方面：

（一）聲明：求為判決：先位聲明：被告應將坐落臺南市○○區○○段77地號、面積1036.90平方公尺，坐落同段77-1地號、面積274.16平方公尺，坐落同段77-2地號、面積122.60平方公尺，及坐落同段77-3地號、面積7.49平方公尺等四筆土地，辦理所有權移轉登記予原告二人依應有部分各二分之一保持共有，並將上開四筆土地交付原告二人，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

備位聲明：被告應給付原告二人新台幣（下同）110萬元，及自追加起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

（二）陳述：緣兩造於98年8月10日在陳秀珠代書之事務所簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價一千萬元向被告購買其所有坐落台南市○○區○○段77地號土地，權利範圍全部。

簽約之前，原告係因系爭土地上豎立有「建地、售、0000000000」之廣告招牌，才依其上所記載之行動電話去電聯繫，聯繫後，接聽電話者要原告至陳秀珠代書之事務所洽談，原告2人乃於98年7月30日偕同訴外人黃寶清前往，到場後，由陳秀珠及其夫王詠鋐、其子王傑鈺與原告洽談，其等表示系爭土地為地主委託他們出售，因係屬建地，應以坪計價，而公告現值每坪為二萬三千六百元，要原告回去考慮購買價格後再約見面，原告則請他們準備土地之相關資料。

嗣於同年8月3日，王傑鈺再與原告電話聯繫表示土地之資料已備妥，請原告過去看，原告2人遂與黃寶清至陳秀珠代書之事務所，到場後，陳秀珠等人將系爭土地之登記謄本及使用分區證明書交付原告，並表示系爭土地為住宅區可供建築使用，而使用分區證明書上雖記載部份為「道路用地」、「綠地」，但僅一點點屬「道路用地」、「綠地」，其等要求原告先交付十萬元，該十萬元如買賣成立作為定金，倘未能成立買賣則退還給原告。

原告乃向陳秀珠等人表示願以每坪大約24,500元之金額購買，並當場交付10,000元予陳秀珠收執。

簽約當天，原告向被告表示除移轉登記所需費用各負擔一半外，原告願以1,000萬元之價格「買清的」（意指土地增值稅由賣方即被告負擔），經被告同意後，雙方遂簽訂買賣契約書，由原告當場交付一百萬元予被告，先前所交付之十萬元則充作定金，當時陳秀珠亦曾在場說明，土地增值稅本應由賣方負責繳納，要原告不用擔心。

簽約時陳秀珠更向原告表示，若沒有要立即建築使用，可申請農業用地作農業使用證明書，用以節省地價稅。

惟簽約後，原告發現被告及其所委託之代書陳秀珠於辦理移轉登記之過程中，不願依約定繳納土地增值稅，就系爭土地竟欲向稅捐稽徵機關申請農業用地免徵土地增值稅，欲將三百多萬元之土地增值稅轉嫁原告，原告乃依買賣契約書第三條約定，拒絕由被告所委託之代書陳秀珠繼續辦理產權移轉登記，並請被告將產權移轉登記所需證件交付原告並協同辦理產權移轉登記，惟被告卻拒絕履行，原告不得已提起本件訴訟以求救濟。

先位聲明部分㈠本件買賣非屬農地買賣。

⒈所謂農業用地，係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用等之土地，此農業發展條例第3條第10款定有明文。

⒉查本件被告於訂約前，除於系爭土地上豎立出售「建地」之廣告招牌外，並交付系爭土地之「都市計畫土地使用分區證明書」予原告，而「都市計畫土地使用分區證明書」上已明確記載系爭土地屬住宅區用地，而非農業區或保護區，則被告辯稱本件係屬農地買賣云云，自屬無可採信。

再者，雙方於磋談本件買賣價金時，被告原擬以1,068萬元即每坪為24,500元出售（按系爭土地約為436坪），經原告殺價以1,000萬元成交，則系爭土地顯係以坪計價，而非以分、以甲計價，由此益可證明本件確屬建地買賣而非農地買賣。

㈡兩造並未約定以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理所有權移轉登記。

⒈按作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅，此農業發展條例第37條第1項及土地稅法第39條之2第1項定有明文。

又所謂「農業使用」，依農業發展條例第3條第12款規定：「指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。

但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。」

兩造於98年8月10日簽約時，系爭土地並未作農業使用，自不符合得申請不課徵土地增值稅之要件。

⒉再者，土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，此土地稅法第5條定有明文。

本件雙方於買賣契約書上，就土地增值稅既未以文字特別約定，依法自應由被告負擔，另參諸契約書第二條約定之價金付款方式，係約定稅單下來繳清後三日內，由原告給付第二期款，足可證明兩造並未約定以不課徵土地增值稅之方式辦理移轉登記。

⒊另按，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）。

⒋查兩造於98年8月10日訂約時，系爭土地之登記簿謄本記載，前次移轉現值為每平方公尺5433.1元，核算結果，移轉時應負擔繳納之土地增值稅為492,556元，自足以表示兩造是以此狀態之標的物訂立契約，然於契約成立後，經被告之前手鄭吳木莉98年8月21日提出申請，臺南市稅捐稽徵處安南分處於98年9月間核退2,267,807元之土地增值稅予鄭吳木莉，系爭土地之前次移轉現值始因而更正為每平方公尺603.7元，核算結果，所有權移轉登記應負擔繳納之土地增值稅金額因此暴增為3,252,884元，上情並有臺南市政府98年訴字第173號訴願決定書在卷可參。

因土地稅法第39條之2第1項「不課徵土地增值稅」規定之實質效果，僅係延緩課徵而已，故系爭土地於契約成立後，「前次移轉現值」由5433.1元更正為603.7元，自將造成其額外增值稅之負擔，而減低系爭土地之經濟上之價值，應屬物之瑕疵，被告依法自應負物之瑕疵擔保責任。

⒌再者，鄭吳木莉申請核退稅款以前，亦即系爭土地之「前次移轉現值」更正以前，臺南市稅捐稽徵處安南分處先於98年7月23日通知被告及鄭吳木莉可提出申請，被告接獲通知後卻未加防範阻止，嗣鄭吳木莉於98年8月21日提出申請，並向臺南市安南區公所申請核發農業用地作農業使用證明書，臺南市安南區公所乃定期於98年8月27日到現場會勘，且有將上情通知被告，此有臺南市安南區公所99年11月30日南安經字第0990033856號函在卷可證。

因系爭土地係屬空地，鄭吳木莉為應付檢查，竟於前一日（即8月26日）僱人於系爭土地上種值作物，乃被告卻依舊未加阻止，竟然容認其發生，致令臺南市安南區公所之承辦人員，誤認系爭土地係供農作使用而發給農業用地作農業使用證明書。

而後，鄭吳木莉始能持該農業用地作農業使用證明書向臺南市稅務稽徵處安南分處申請核退稅款。

顯然，系爭土地「前次移轉現值」之更正，即契約成立後瑕疵之發生，係屬可歸責於被告，則被告除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，此土地增值稅暴增之不利益，自應由被告負擔。

故兩造於98年8月10日訂約時，顯不可能約定以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理所有權移轉登記。

⒍至於被告所主張，物之瑕疵擔保責任之規定，於危險移轉後才有適用云云，惟參諸最高法院87年度台上字第387號判決意旨，本件既然被告迄今未能排除土地增值稅暴增之瑕疵，於系爭土地交付以前（即危險移轉以前），原告應得主張物之瑕疵擔保責任之規定。

㈢被告主張解除契約，應屬無理由。

⒈系爭不動產買賣契約書第三條約定「甲方（指被告）於98年8月12日前應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（指原告）並協同辦理產權移轉登記。

產權移轉登記所需一切證件如有缺欠，甲方應即刻供給，不可刁難，否則一切責任由甲方負責。」

顯然兩造係約定由被告提供產權移轉登記所需一切證件供原告辦理移轉登記，而非由原告提供證件供被告辦理，則被告主張原告不願配合其以不課徵土地增值稅之方式辦理稅務，即係符合系爭不動產買賣契約書第十三條之約定，其得據以解除契約云云，自屬無據。

⒉況且，兩造未約定以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理所有權移轉登記，業據前述，則被告主張原告不願配合其辦理3,252,884元之土地增值稅遞延由原告負擔之稅務程序，係違反契約之約定云云，自屬無理由。

㈣被告主張同時履行抗辯權，應無理由。

⒈被告主張，因原告尚有890萬元之價金未給付，其得基於民法第264條規定行使同時履行抗辯權云云。

⒉惟查，本件土地所有權移轉登記與價金之給付，並非立於對待給付之關係，原告行使同時履行抗辯權，自屬無據。

⒊次查，系爭土地「前次移轉現值」之更正，即土地增值稅暴增為3,252,884元，係屬可歸責於被告，被告除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。

原告自得本於民法第359條規定請求減少買賣價金，亦得依民法第227條規定請求損害賠償，並主張與尚未給付之買賣價金抵銷。

⒋另依兩造買賣契約書第二條約定，原告應給付之第二期款係以清償被告銀行貸款之方式給付，則被告行使同時履行抗辯權請求被告給付伊之金額，亦應扣除銀行貸款之餘額。

備位聲明部分㈠原告主張本件買賣係受詐欺而為意思表示，應屬有據。

⒈倘本院認系爭不動產買賣契約書於其他特約事項記載：「本件買賣申請農業用地作農業使用證明書。」

即係表示以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理移轉登記，則因本件被告及其所委託之代書陳秀珠、陳秀珠之家人（即其夫王詠鋐與其子王傑鈺），訂約前於系爭土地上所豎立者係出售「建地」之廣告招牌，嗣並交付系爭土地之「都市計畫土地使用分區證明書」予原告，而「都市計畫土地使用分區證明書」上已明確記載系爭土地屬住宅區用地，且雙方更係以坪計價磋談買賣價金，致令原告從不知本件有所謂「農地移轉不課徵土地增值稅」之問題。

後於訂約時，陳秀珠及其家人（即其夫王詠鋐與其子王傑鈺）表示，若沒有要立即建築使用，可申請農業用地作農業使用證明書，用以節省地價稅，故雖於不動產買賣契約書之其他特約事項為上開記載，原告乃不知有詐而於契約書上簽章，此應屬受詐欺而為之意思表示。

⒉基上，原告本於民法第92條第1項規定主張撤銷兩造間之賣賣契約，自屬有據。

㈡原告主張本件買賣係屬意思表示錯誤而主張撤銷，應屬有理由。

⒈如本院認原告於本件契約之簽訂並無受詐欺情事，則因原告不知系爭不動產買賣契約書於其他特約事項記載：「本件買賣申請農業用地作農業使用證明書。」

即係表示以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理移轉登記，則參諸原告於訂約過程中一再向被告、陳秀珠及陳秀珠之家人表示「買清的」（意指土地增值稅由賣方即被告負擔），應徵原告若知不動產買賣契約書如此記載即表示以不課徵3,252,884元土地增值稅之方式辦理移轉登記，則原告即不願簽約，此顯屬意思表示錯誤。

⒉綜上，原告應得本於民法第88條規定主張撤銷兩造間之賣賣契約。

（三）證據：提出不動產買賣契約書影本乙份、98年9月24日土地登記謄本乙份、名片影本二份、通聯紀錄影本二紙、98年7月20日土地登記謄本影本乙份、土地使用分區證明書影本乙份、存證信函影本乙份、臺南市政府函影本乙份、照片8張、臺南市政府訴願決定書影本乙份、臺南市稅務局函文影本乙份等為證。

三、被告方面：

（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

（二）陳述：原告先位聲明部分：㈠系爭土地確屬農業用地：⒈原告主張依都市計畫土地使用分區證明書之記載而認系爭土地非農業區或保護區，故系爭土地不可能為農地買賣云云。

⒉按農業用地經依法律變更為非農業用地，經該法律主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業用地作農業使用證明書者，得適用本法第39條之2第1項規定，不課徵土地增值稅：依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。

已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地○○○區段微收，於公告實施市地○○○區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。

土地稅法施行細則第57條之1定有明文。

⒊經查系爭土地於68年10月23日都市計畫原劃設為「農業用地」（「農漁用地」），台南市政府於72年10月6日發布實施「變更台南市主要計畫（通盤檢討）案」，將系爭土地劃設為主要計畫「低密度住宅區」;台南市政府又於91年8月19日發布實施「擬定台南市安南區（新寮地區原農漁區變更為住宅區）細部計畫案」，將系爭土地劃設為「部分道路用地、部分低密度住宅區、部分綠地」，並規定應以市地重劃方式開發取得，目前尚無申請建築執照，是系爭土地應係土地稅法施行細則第57條之1第項第2款所稱之農業用地無誤，此亦有台南市政府98年訴字第173號訴願決定書可參。

⒋原告不查上述規定，逕認系爭土地非農業用地，不可能為農地買賣，顯然誤解系爭土地之實際情況。

㈡本案原告確實知悉所買賣土地為農地並同意被告申請農業使用證明書以不課徵土地增值稅方式進行買賣後始簽立不動產買賣契約書：⒈按「解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解」，有最高法院86年度台上字第3042號判決可參。

⒉系爭土地屬於農業用地之依據業已說明如上。

⒊簽約當日被告於陳秀珠代書事務所欲與原告簽立系爭契約時，先行出示系爭土地所有權狀交由原告閱覽確認，並向原告表示將辦理農業使用證明書加以買賣，經雙方合意且認定無誤後始簽立系爭契約，更於契約其他特約事項註明：「本件買賣申請農業用地做農業使用證明書。

費用由甲方負擔」；

於不動產標示部分亦載明：「不動產標示：土地坐落台南市○○區○○段77地號、地目田，面積1441.15 平方公尺，所有權全部。

其實際面積以地政機關登記之面積為準」，原告據此反於契約解釋認本件為建地買賣，實無理由，且農地使用證明書本僅得由土地所有權人加以申請，當時土地所有權人為被告，當由被告申請無礙，且雙方就農業使用證明之申請約定申請費用由被告負擔，益徵本件雙方於立約當時確有合意由被告申請農業使用證明書。

⒋查系爭契約書既於特約事項已明定系爭土地申請農業使用證明書買賣，此部分並為雙方明知且合意之事項，於農業使用證明書核准後，原告自當知悉必須蓋印以完成完稅（即系爭契約第2條第2項）之流程事項，當無農業使用證明書於完稅前又須另外約定由原告審核且同意後完稅之理，況被告於農業使用證明書核准後，即委託代書聯繫原告辦理蓋章履約以便完稅，然原告遲不履行，後又要求被告及代書需攜帶資料前往安南稅捐處始願蓋章，被告及代書依約前往，原告仍遲延不願蓋章以便於辦理稅務後順利完成產權移轉登記，已經原告百般刁難，原告於事後卻又主張不同意以農業使用證明書加以買賣，並主張此部分必須於契約中又須另外訂立由其審核同意始能完稅，除違背雙方所訂立買賣契約書之約定事項，被告已明顯有遲延履行契約事項之情形外，亦有悖於一般經驗法則。

被告不得已僅能依法解除契約。

⒌另查原告主張依農業發展條例使用認定及核發證明辦法第3條用途不僅限於作為不課徵土地增值稅之用， 然細繹該條之文義即可得知其第1項及第3項之規定顯然皆為非出賣時使用，本件為買賣之情況，當然無該條第1項及第3項規定之適用，兩造間當係適用第2項不課徵土地增值稅之情形灼然至明，原告執此理由加以主張當有誤解。

⒍雙方之買賣契約關係即已因解除而消滅，原告請求被告依民法第348條交付土地並辦理所有權移轉登記即無理由。

㈢退步言，縱認雙方之買賣契約未經解除，被告仍得行使同時履行抗辮權，請求原告給付買賣價金：⒈按民法第264條第l 項本文及第367條規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對特給付前，得拒絕自己之給付」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」。

⒉本件不動產買賣契約經雙方議定價金為1000萬元，原告曾給付10萬元定金及於簽立契約時給付100萬元頭期款，共計已給付110萬元，原告尚積欠被告買賣價金890萬元未給付。

⒊被告與原告間之買賣契約既經解除而消滅，原告當無庸交付及辦理土地所有權移轉登記予原告二人已如上說明，倘本院認兩造間之買賣契約關係並未因解除而消滅，依系爭契約第條第3項約定於買賣過戶完成並交付土地時須交付尾款140萬元，可證於交付土地並辦理所有權移轉登記時原告需繳清買賣價金，則被告於原告二人尚未將買賣價金給付完全時，自得基於民法第264條行使同時履行抗辯權，拒絕將系爭土地交付與原告二人並辦理所有權移轉登記予原告二人。

㈣原告不得主張物之瑕疵擔保責任或請求不完全給付之損害賠償：⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；

又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

民法第354條第1項本文、第227條第l項分別定有明文。

⒉查物之瑕疵擔保責任之規定，原則上係於危險移轉後始有適用；

而不完給付之規定，亦需債務人已有給付之情形始能適用，本件系系爭土地尚未移轉且為交付予原告，自無物之瑕疵擔保責任與不完全給付之適用。

⒊原告主張被告知悉並容許訴外人鄭吳木莉於系爭土地上加以種植作物，並請求本院函詢台南市安南區公所經建課是否於前往勘查時有將勘查一事通知被告。

惟查：①被告嚴重否認原告此部分主張，原告亦無舉證證明原告確實知悉一事，況且被告若確實如原告所主張，何以有對於台南市稅務局提起行政訴訟請求救濟之必要？原告此部分之主張，顯然係隨意指摘。

②又縱使台南市安南區公所確實有通知被告前往勘查一事，然此部分僅屬於行政程序事項之流程，並非以函文告知訴外人鄭吳木莉已符合申請農業使用證明書之要件，絕無法單以通知勘查一事推論被告即知悉或可預見訴外人鄭吳木莉是否於系爭土地上種植作物，原告之主張洵屬無據。

⒋另查系爭契約書於特約事項已明定系爭土地申請農業使用證明書買賣，此部分並為雙方明知且合意之事項，被告依契約約定之事項以申請農業使用證明書之方式請求原告協同辦理系爭土地之所有權移轉登記，並無任何原告所述土地經濟上價值減低之情事，亦無任何可歸責之事由，係因遭原告百般阻撓始導致本件訴訟之產生；

況原告所述土地稅法第39條之2第1項不課徵土地增值稅之實質效果，亦非有理，因原告並非必定需繳納土地增值稅，倘自行使用並未出賣或於買受後仍以申請農業使用證書明知情況加以買賣，仍無須繳納土地增值稅，故原告主張造成額外增值稅之負擔而減低系爭土地經濟上之價值並無理由。

⒌第查系爭土地之經濟上價值並非以土地增值稅部分來加以衡量或作為判斷之標準，係以公告土地現值加以計算或參照鄰近土地之價格所產生之市價加以判斷，故系爭土地並無原告所述任何減低系爭土地之經濟上價值之情況，原告主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任並無理由。

原告備位聲明部分：㈠原告並無受詐欺而為意思表示之情形：查原告主張受詐欺而訂立系爭土地之買賣契約書，然就原告主張之事實加以觀察，均為被告片面之詞，簽約當時並無被告所述之情事，原告就主張受詐欺之部分並未舉證以證其說，其主張自不可採。

㈡原告並無意思表示錯誤之情形：另查原告主張有意思表示錯誤之情形，然簽約當日原告確實於訂約當日知悉並合意且認定無誤後約定由系爭土地由被告申請農業使用證明書，並約定申請費用由被告負擔，此部分業已說明於上，顯見兩造於立約當時確實有合意由被告申請農業使用證明書，原告並無任何意思表示錯誤之情事，故原告此部分之主張亦無理由。

㈢原告不得請求被告給付110萬元：按一般不動產買賣契約價金之給付方式多分為簽約、完稅及尾款之階段，系爭契約書第2條於訂立時分成3項，第1項為簽立契約時所應給付簽約頭期款，第2項明定為完稅款，第3項則為過戶完成交付之尾款，本件兩造約定系爭土地申請農業使用證明書買賣，此部分並為雙方明知且合意之事項，被告於農業使用證明書核准後，即委託代書聯繫原告辦理蓋章履約以便完稅，然原告遲不履行，後又要求被告及代書需攜帶資料前往安南稅捐處始願蓋章，被告及代書依約前往，原告仍遲延不願蓋章以便於辦理稅務後順利完成產權移轉登記，原告已明顯有遲延履行契約事項之情形，被告於催告後依法解除契約，並依系爭契約書第13條之規定沒收原告所給付之110萬元，並無任何不當之情形，原告請求被告給付110萬元自無理由。

（三）證據：提出土地所有權狀影本乙件、台南原佃存證號碼第00453 號存證信函及存證信函回執影本各乙件、土地登記謄本影本四件、地籍圖謄本一份等為證。

四、兩造不爭執事項及爭執內容：

（一）不爭執事項：兩造於98年8月10日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以總價金一千萬元向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○段77地號土地，原告前已於98年8月3日交付十萬元定金，並於簽約當日另交付價金一百萬元。

兩造於98年8月10日訂約時，系爭土地之前次移轉現值為每平方公尺5433.1元，經核算應繳納之土地增值稅約為五十萬元，嗣因前所有權人鄭吳木莉向臺南市稅捐稽徵處安南分處申請以農地農用免徵土地徵值稅，經上揭機關於98年9月間核退二百多萬元之土地增值稅予系爭土地之前所有權人鄭吳木莉，並更正系爭土地前次移轉現值為每平方公尺603.7元。

兩造間買賣依該前次移轉現值核算結果，本件土地所有權移轉登記應繳納之土地增值稅金額為三百二十多萬元，其間之差額約為二百七十萬元之數。

（二）爭執事項：兩造既於98年8月10日於簽訂不動產買賣契約書時，原告已依約支付定金十萬元及第一期款一百萬元予被告收受，被告本有依約移轉登記系爭土地之所有權予原告，並交付土地予原告之義務，乃被告因土地增值稅問題無法解決，迄未能依約為所有權移轉登記，並抗辯兩造所訂之契約係以農地農用之內容核定稅額，嗣因稅額更改，造成被告無法給付，係可歸責於原告之事由，且原告亦迄未依約給付其他價金，被告亦可主張同時履行抗辯等如上所載之答辯內容。

是本件原告先位之請求是否有理由，自應探究：①依兩造契約之內容，系爭土地之稅額是否依農地課稅；

②迄未能繳清稅款以致被告迄未履行所有權移轉登記予原告之事由，可否歸責於被告？③被告主張同時履行抗辯是否有理由？等三項為斷。

苟依上揭三項論斷結果，認原告之請求為無理由，再就原告所請求之備位聲明予以論斷。

五、得心證之理由：

（一）查兩造就系爭土地之買賣契約係於98年8月10日簽訂，有原告所提不動產買賣契約在卷足憑，而買賣總價定為一千萬元，另關於土地增值稅之負擔，兩造特將該契約第六條刪除，亦即兩造並未特別約定土地增值稅應由何人繳納，則依土地稅法第五條第一項第一款之規定，系爭土地之增值稅應由原所有權人即被告繳納。

又系爭土地在98年7月17 日被告拍賣取得時，原已依非農用課徵土地增值稅製作分配表，且至少在98年8月24日以前，系爭土地上並未有作物存在，有原告所提系爭土地當時現場之照片在卷足憑（本院卷第103頁），益足認兩造在98年8月10日簽訂契約之時，系爭土地並不符合農用之情形。

其後被告之前手鄭吳木莉為達到退還土地增值稅款，乃在兩造簽訂契約後之98 年8月26日糾工在系爭土地上植栽，達到農用之外觀，並據以申請退還已徵收之土地增值稅，類此植栽以符合農地農用之行為，為兩造訂立契約後所發生，並不能因此即認定兩造訂立契約時，即已有以農地農用而不必繳納土地增值稅之約定。

（二）兩造因未繳納土地增值稅，造成被告無法履行所有權移轉登記予買受人即原告之義務，其原因來自於98年8月26日經工人在系爭土地上植栽，達到農用之外觀，以致被告之前手鄭吳木莉得以申請退稅，被告為系爭土地之所有權人，有管理使用系爭土地之權能，不管是默示同意，抑或是疏於注意，被告均應就系爭土地遭人植栽而符合農用之事實負責任，亦即造成土地增值稅課徵之條件變更，係屬可歸責於被告之事由，則被告自不得以土地增值稅變更為由，而主張不履行兩造之買賣契約。

（三）依不動產買賣契約書第二條第二項約定：「本件買賣稅單下來繳清後（三日內）由乙方支付新台幣柒佰伍拾萬元整於甲方。

即清償甲方之銀行貸款。」

第三項約定：「尾款於買賣過戶完成交付土地時一次付清（約新台幣壹佰肆拾萬元）」，顯見兩造就買賣過程及價金之交付有先後次序之約定，茲原告已依約完成一百十萬元之給付，則被告自應依契約書第二條第二項約定繳清稅額，在被告未繳清稅額前，自不得要求原告給付其餘價金，是本件被告主張原告並未繳納價金尾款，主張同時履行抗辯，依契約書所定內容，並無理由。

（四）綜上所述，本件被告上揭抗辯內容並無理由，而原告既已依約給付被告價金一百萬元，自得依契約第二條所定，請求被告將系爭土地之所有權辦理移轉登記，並交付土地予原告二人，從而原告依兩造所訂不動產買賣契約，請求判決如其先位聲明所示內容，為有理由，應予准許。

（五）原告先位聲明既經認為有理由，則其備位聲明無庸再予論述。

六、關於訴訟費用之負擔部分，本件既為被告敗訴之判決，則第一審裁判費102,640元自應由敗訴之被告負擔。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院所形成心證無涉，爰不再予以審酌，附此敘明。

九、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 1 月 20 日
民事第二庭 法 官 王國忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 20 日
書記官 黃敏純