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臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1202號
原 告 劉石豬
劉李秀霞
上二人共同
訴訟代理人 林國明律師
被 告 杜秀玟
訴訟代理人 楊聖芬律師
黃厚誠律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬玖仟柒佰零玖元、貳萬貳仟捌佰柒拾玖元分別由原告劉石豬、原告劉李秀霞負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠坐落臺南縣永康市○○段373、377、374地號土地（重測前依序為臺南縣永康市○○段324-2、329-1、324地號，下稱本件373、377、374地號土地）原均為原告劉石豬所有，原告劉石豬於民國86年5月1日將本件373、377、374地號土地出租予其子劉文雄所經營之慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業）與慶光化工實業股份有限公司（下稱慶光化工），約定租賃期間至96年5月1日止，共計10年，並由慶光化工出資在上開3筆土地上建造廠房、辦公室及二層樓房（即門牌號碼為臺南縣永康市○○街161號、162號建物，門牌整編前為臺南縣永康市○○○路490巷131、133號建物，下稱系爭2建物）。
嗣本件374地號土地於93年6月17日移轉為原告劉李秀霞（即劉石豬之媳婦）所有，上開租賃契約對於受讓人即原告劉李秀霞仍繼續存在。
詎慶光化工因經營不善，而於93、94年間遭債權人假扣押及禁止處分系爭2建物，嗣系爭2建物經法務部行政執行署臺南行政執行處公開拍賣（97年度地稅執特專字第13629號），由被告以新臺幣（下同）391萬元（甲標、臺南縣永康市○○街161號）、221萬元（乙標、臺南縣永康市○○街162號）標得。
㈡按土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」
，後段規定：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」
本件係屬房屋出賣之情形，原告為基地之所有權人，依土地法第104條第1項後段之規定，自有優先購買權。
至於房屋之所有權人目前就基地是否有地上權、典權或租賃權，應非基地所有權人行使優先購買權之條件，而係房屋之所有權人行使優先購買權之條件。
㈢次按系爭建物之所有權人，於93、94年間遭債權人假扣押及禁止處分時，就基地仍有租賃權，原告應符合優先購買權之條件。
況依據土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」
，亦有法定地上權之關係存在，原告亦得行使優先購買權。
㈣並聲明：確認原告劉石豬對坐落臺南縣永康市○○段373、377地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物有優先購買權存在；
確認原告劉李秀霞對坐落臺南縣永康市○○段374地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629 號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物有優先購買權存在；
被告於法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號執行事件中就上開建物甲標以391萬元、乙標以221萬元所為之買賣行為，准原告以同一價格優先購買。
二、被告方面：㈠按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。
故土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。
故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。
再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
是以確認之訴應由主張法律關係存在之當事人，就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。
本件原告主張得據土地法第104條第1項以行使優先購買權，則揆諸前揭說明，原告首應就系爭建物所有人對於系爭土地有地上權或租賃關係存在等事舉證以實其說。
㈡依原告提出之土地租賃契約書（被告否認內容真正），向原告劉石豬承租本件3筆土地之承租人為慶光鋁業，並非系爭2建物之所有權人慶光化工，則系爭建物之所有權人慶光化工對於本件3筆土地並無租賃關係存在，更無從依土地法第102條請求出租人協同辦理地上權之登記而對於基地有地上權之關係存在。
退言之，縱該租賃契約係真正，亦無法為原告有利之證明。
況土地法第102條僅係請求出租人協同辦理地上權登記之請求權，並非當然發生法定地上權之關係。
本件原告不符土地法第104條第1項後段先買權之要件，其主張顯屬無據。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠臺南市○○區○○段373、377、374地號土地（即本件373、377、374地號土地）原均為原告劉石豬所有，嗣93年6月17日臺南市○○區○○段374地號土地移轉登記為原告劉李秀霞（即原告劉石豬之媳婦）所有。
㈡依土地登記謄本記載，慶光化工就本件373、377地號土地上同段75建號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路490巷131號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街161號）；
就本件374地號土地上同段76建號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路490巷133號建物（嗣門牌整編為臺南市○○區○○街162號），於87年9月2日登記取得所有權，登記原因為第一次登記（見本院93年度執全字第555號卷）。
㈢慶光化工所有之上開門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路490巷131、133號建物（含增建部分，即系爭2建物）嗣於93年3月間，由第三人交通銀行股份有限公司以慶光化工未依約清償借款為由，聲請本院執行假扣押查封（本院民事執行處93年度執全字第555號）。
㈣慶光化工之債權人李長榮科技股份有限公司於93年7月間聲請強制執行系爭2建物，經本院民事執行處以93年度執字第22597號事件受理，嗣94年12月間因無人應買視為撤回，惟假扣押執行並未撤銷。
㈤原告劉石豬於95年12月間以第三人慶光鋁業為債務人，向本院聲請核發支付命令，經本院於95年12月21日以95年度促字第76948號支付命令，命慶光鋁業應於支付命令送達後20 日不變期間，給付租金5,689,200元。
㈥96年6月15日原告劉石豬與慶光化工於臺南市永康區調解委員會成立調解，內容為：聲請人（即原告劉石豬）同意對造人（即慶光化工）先前所積欠之租金6百萬元整，折合對造人於租賃期間在租賃物上興建坐落永康區○○段161、162號所搭建之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸聲請人所有等語。
㈦慶光化工因滯欠地價稅，於97年1月間經法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號執行事件拍賣系爭2建物，該行政執行事件中甲標即門牌號碼臺南縣永康市○○里○○○路490巷131號建物；
乙標即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○路490巷133號建物，拍賣公告中並載明：如符合土地法第104條規定，土地所有權人有優先承買權。
該行政執行事件甲、乙標均由被告於99年8月12日分別以391萬元、221萬元標得，被告並於99年8月13日具狀表示對優先承買權異議。
四、兩造之爭執事項：㈠原告主張依土地法第104條第1項後段規定，其等就系爭2建物有優先承買權，是否有理由？即土地法第104條第1項後段，是否以房屋所有人對基地有典權、地上權、租賃關係為必要？㈡若是，原告與系爭2建物所有人慶光化工間，是否有租賃或地上權之關係？
五、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。
本件原告主張其等對法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件中由被告於99年8月12日拍定之系爭2建物，依土地法之規定，享有以同一條件優先承購之權利，惟被告否認之。
是以，原告就系爭2建物是否有以同一條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。
六、茲就兩造之爭點，分述本院得心證之理由如下：㈠土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院49年台上字第1546號判例、67年台上字第3887號判例、69年台上字第945號判例意旨參照）。
本件原告主張其等就系爭2建物有優先購買權存在，無非係主張訴外人慶光化工所有系爭2建物係租用原告所有之本件373、377、374地號土地興建，並提出土地租賃契約書（見本院卷第11至14頁）、臺南市永康區調解委員會96年6月15日96民調字第134號調解書（見本院卷第62頁）為憑，然為被告所否認，則依民事訴訟法第277條之規定，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責，即原告應先證明系爭2建物所有人慶光化工對於本件373、377、374地號土地有租賃關係存在。
㈡原告雖提出土地租賃契約書（見本院卷第11至14頁）、臺南市永康區調解委員會96年6月15日96民調字第134號調解書（見本院卷第62頁），主張其所有之本件373、377、374地號土地與系爭2建物所有人慶光化工間有租賃關係存在云云，惟上揭土地租賃契約書明白記載本件373、377、374地號土地承租人為慶光鋁業，而非系爭2建物所有人慶光化工；
另原告所提上揭調解書雖記載「對造人（即慶光化工）於86年5月1日至96年5月1日止向聲請人（即原告劉石豬）承租坐落永康市○○段373、377地號及永康市○○段374地號，期間因對造人未繳房租，致生糾紛…聲請人同意對造人先前所積欠之租金新臺幣六佰萬元折合對造人於租賃期間在租賃物上興建坐落永康市○○街161號及永康市○○街162號所搭建之鐵皮屋廠房，鐵皮屋廠房自即日起歸聲請人所有…」等語，惟上揭調解書與土地租賃契約書關於承租人之內容已生齟齬；
且原告於本院民事執行處93年度執字第22597號強制執行事件，及本院95年度促字第76948號事件中均自稱：86年間，由慶光化工向原告劉石豬承租本件373、377、374地號土地，慶光鋁業與慶光化工為關係企業，慶光鋁業承租本件373、377、374地號後，再將土地交由慶光化工興建廠房【亦有稱：慶光鋁業承租本件373、377、374地號後，再將土地轉租慶光化工興建廠房】等語（見原告於93年度執字第22597號卷之94年7月7日聲請狀、94年8月24日優先購買權聲請狀、96年1月15閱卷聲請狀，本院95年度促字第76948號卷），甚且原告劉石豬於95年12月19日以第三人慶光鋁業為債務人，聲請本院核發應給付租金之支付命令，由以上各節觀之，本件373、377、374地號土地之承租人為慶光鋁業，並非系爭2建物所有人慶光化工，堪予認定。
縱慶光鋁業承租本件373、377、374地號土地後，再將土地轉租慶光化工興建系爭2建物，渠等租賃契約之當事人自為慶光鋁業、慶光化工，而非原告，自屬當然。
是原告提出上揭土地租賃契約書、調解書而謂系爭2建物所有人慶光化工對於本件373、377、374地號土地有租賃關係存在，尚難憑採。
㈢原告雖另主張依土地法第102條規定，系爭2建物與本件373、377、374地號土地有法定地上權關係存在，原告亦得行使優先購買權云云，惟本件373、377、374地號土地承租人為慶光鋁業，並非系爭2建物之所有人慶光化工，業如上述，自與土地法第102條所規定「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人…為地上權登記」有間，併此敘明。
七、綜上，原告既無法舉證證明系爭2建物所有人慶光化工與本件373、377、374地號土地有租賃關係存在之事實，則其等主張就系爭2建物有優先承買權存在，自無足取。
從而，原告請求確認原告劉石豬對坐落臺南縣永康市○○段373、377地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表甲標所示之建物有優先購買權存在；
確認原告劉李秀霞對坐落臺南縣永康市○○段374地號土地上如法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號滯納土地稅法行政執行事件二拍拍賣公告附表乙標所示之建物有優先購買權存在；
被告於法務部行政執行署臺南行政執行處97年度地稅執特專字第13629號執行事件中就上開建物甲標以391萬元、乙標以221萬元所為之買賣行為，准原告以同一價格優先購買，自無理由，應予駁回。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。
經核本件訴訟費用額即第一審裁判費分別為39,709元、22,879元，而原告劉石豬、劉李秀霞之請求為無理由，自應由原告劉石豬、劉李秀霞分別負擔本件訴訟費用，本院爰依上開規定確定原告劉石豬、劉李秀霞應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日
民事第三庭 法 官 王淑惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日
書記官 任婉筠
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