臺灣臺南地方法院民事-TNDV,99,訴,1381,20110119,1

臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1381號
原 告 田宏不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 林天富
訴訟代理人 查名邦律師
被 告 廖輝鎧
訴訟代理人 廖永森
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國100年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告與被告於民國96年12月21日簽訂不動產委託銷售契約（以下簡稱系爭委託契約），約定由原告委託被告代為銷售被告所有坐落臺南市○○區○○段231地號之土地 及其上門牌號碼臺南市○○區○○路1段235號未保存登記之建物（以下合併簡稱系爭不動產），委託銷售期間自96年12月21日起 至97年6月20日止，委託銷售之最低價格以每坪新臺幣（下同）32萬元計算，為1,229萬4,400元（32萬元x38.42坪），並約定系爭不動產出售後，被告應給付原告按實際成交價額之百分之4計算之居間報酬， 被告如於委託期間內自行將系爭不動產出售或另行委託第三者仲介者，視為原告已完成仲介之義務，仍應給付約定之居間報酬；

雙方復於當日合意將服務酬金降低為實際成交金額之百分之3。

嗣因委託銷售價額過高， 銷售不易，雙方遂於97年1月2日合意將委託銷售價格 降低至1,200萬元，再於97年4月2日合意將委託銷售價格降低至1,140萬元。

（二）上開委託銷售期間於97年6月20日屆至後， 被告要求繼續銷售，並於97年11月2日 概括授權訴外人即被告之子廖永森處理系爭不動產之委託銷售相關事宜，當日即由廖永森代理被告與原告合意延長委託銷售期間至98年5月2日止，並合意將委託銷售價格再降至1,075萬元。

惟系爭不動產迄至98年5月2日仍未完成銷售，雙方乃再度於98年5月7日合意延長委託銷售期間至98年11月1日。

（三）原告後於98年10月22日 尋得願以1,075萬元購買系爭不動產之訴外人許榮宗， 並收受許榮宗所交付之107萬5000元定金，原告遂通知被告於98年10月27日與許榮宗簽約，詎料被告於是日並未到場簽約。

被告無正當理由拒絕出面簽約，係以不正當行為阻止條件成就，應視為系爭委託契約已成立，原告既已完成仲介之義務，被告自應依系爭委託契約給付原告以成交價格百分之3計算之報酬即32萬2,500元；

被告故意拒絕簽定買賣契約，致使原告無法收取買方應給付按成交價格百分之2計算即21萬5,000元之報酬，亦應就原告上開損失負賠償責任，爰依居間契約及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告537,500元， 及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年11月30日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告委託原告代為銷售系爭不動產，雙方所約定之委託銷售期間為96年12月21日起至97年6月20日止， 委託銷售期間屆至後，被告再於97年11月2日出具授權書， 授權其子廖永森為代理人， 與原告合意延長委託銷售期間至98年5月2日止，被告授權廖永森之代理範圍， 僅限於該次延長銷售期間。

（二）系爭委託銷售契約到期而終止後，訴外人即原告公司員工黃獻逸與廖永森聯繫，要求再延長約定期限，廖永森並未徵得被告同意，亦未取得被告之授權，即以廖永森自己之名義與原告重定契約，約定延長委託銷售期間至98年11月1日，該契約之當事人為原告與廖永森， 效力並不及於被告；

且該契約內並未有任何居間報酬之約定，被告亦不得據此請求居間報酬及損害賠償。

並聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告與被告於96年12月21日簽訂系爭委託契約，約定由原告委託被告代為銷售系爭不動產，委託銷售價格原為1,229萬4,400元， 居間報酬按實際成交價格百分之4計算；

後雙方合意將委託銷售價格降低為1,075萬元， 居間報酬按實際成交價格百分之3計算， 並有96年12月21日簽定之系爭委託契約書1份（見本院卷第9頁）、97年1月2日、97年4月2日（契約內容變更合意書所載誤植為96年4月2日）、97年11月2日簽定之契約內容變更合意書各1份在卷可稽（見本院卷第12頁至第14頁）。

（二）原告於98年10月22日 尋得願以1,075萬元購買系爭不動產之訴外人許榮宗，並收受許榮宗所交付由訴外人趙曉惠簽發之支票2紙為定金，共計金額為107萬5000元，有支票號碼各為TN0000000號、TN0000000號、發票人均為趙曉惠、發票日均為98年12月1日、 付款人均為台新國際商業銀行台南分行、面額各為20萬元、87萬5,000元之支票各1紙及買賣定金收據1張為證（見本院卷第17頁、第22頁）。

（三）被告於98年11月19日 將系爭不動產以1,075萬元價金另行出賣並移轉登記予訴外人黃文華，並有系爭不動產土地登記謄本1份附卷足憑。

四、得心證之理由：本件原告主張委託銷售期間於97年6月20日屆至後， 被告已於97年11月2日概括授權廖永森為代理人， 廖永森就系爭不動產之出賣、設定負擔、租賃、購買、貸款、其他處分等一切行為均有代理權限，廖永森並於當日代理被告與原告合意延長委託銷售期間至98年5月2日，上開期限屆至後，廖永森再於98年5月7日與原告達成延長委託銷售期間 至98年11月1日之合意，自屬被告授權之範圍內，效力應及於被告，原告已於上開期間內尋得買家，被告卻故意不與買方簽約，仍應給付原告居間報酬。

被告則抗辯其授予廖永森代理權之範圍，僅限於97年11月2日之第一次延長委託銷售期間， 廖永森於98年5月7日以自己名義與原告達成之第二次延長委託銷售期間合意，非於被告授權之範圍內，屬廖永森個人與原告另行簽立之契約，效力自不及於被告。

雙方所爭執之事項即為（一）被告是否將系爭不動產之委託銷售事宜，概括授權由廖永森處理？ （二）廖永森是否代理被告，與原告於98年5月7日合意延長委託銷售期間？ （三）原告請求被告給付居間報酬及損害賠償，有無理由？茲分敘如下：

（一）被告是否將系爭不動產之委託銷售事宜，概括授權由廖永森處理？⒈原告主張被告已於97年11月2日 概括授權廖永森為其代理人，授權由廖永森處理系爭不動產之委託銷售事宜，並提出授權書1份為證（見本院卷第16頁）。

查被告於上開授權書表明授權廖永森為其代理人，授權範圍包括系爭不動產之出賣、設定負擔、租賃、購買、貸款、其他處分等一切委任代理， 足認被告自97年11月2日起，將有關系爭不動產之銷售事宜授權由廖永森處理，其授予代理權之範圍自包括委託銷售系爭不動產之一切事項，廖永森自97年11月2日起， 就系爭不動產委託銷售之相關事宜具有代理權限，堪予認定。

⒉被告雖抗辯其授權範圍， 僅限於97年11月2日與原告合意延長委託銷售期間，廖永森即於於當日代理被告與原告公司員工黃獻逸簽立契約內容變更合意書，合意約定將委託銷售期間延長為自97年11月3日至98年5月2日， 足資證明被告僅授權廖永森於當日與原告合意變更契約內容，之後即未繼續授權，並有97年11月2日之契約內容變更合意書1份在卷可稽（見本院卷第14頁）。

惟查被告授權之範圍包括有關系爭不動產銷售事項之一切委任代理，並未就授權事項及授權期間加以限制，難認被告之授權範圍僅限於簽立授權書當日所為之法律行為，被告之上開抗辯，即非足採。

⒊基上，被告於97年11月2日 將有關系爭不動產銷售之相關事項概括授權由廖永森代理， 廖永森自97年11月2日起，就被告委託原告銷售系爭不動產之相關事宜，應具有代理之權限。

（二）廖永森是否代理被告，與原告於98年5月7日合意延長委託銷售期間？⒈按民法所謂代理，係指本人以代理權授與代理人，由代理人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言；

且代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力；

代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項之規定即明。

是以本人縱曾授與代理權於代理人，如代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力，亦有最高法79年度台上字第1907號判決、80年度台上字第2164號判決、76年度台上字第852號 判決意旨可資參照。

⒉原告主張被告之代理人廖永森於98年5月7日代理被告與原告簽立契約內容變更合意書，雙方合意將委託銷售期間延長為自98年5月2日起至98年11月1日止， 並提出該次契約內容變更合意書1份為證（見本院卷第15頁）；

被告則抗辯該契約內容變更合意書係廖永森以自己之名義與原告所簽定，屬廖永森與原告另行訂立之委託銷售契約，被告並非該契約之當事人，效力自不及於被告。

經查，廖永森就系爭不動產之委託銷售，固經被告概括授予代理權限，已如前述，惟98年5月7日之系爭契約內容變更合意書，其上委託人欄位所載姓名係「廖永森」，並非廖永森以被告之名義與原告所簽立， 有該次契約內容變更合意書1份可參（見本院卷第15頁）。

又查廖永森前於97年4月2日（契約內容變更合意書所載誤植 為96年4月2日）、97年11月2日代理被告簽立之契約內容變變更合意書，委託人欄位所載均為「廖永森代」，表明廖永森係以被告代理人之身分與原告簽立，有上開契約內容變更合意書2份在卷為佐 （見本院卷第13頁至第14頁）；

與上開2份契約內容變更合意書相互比較，98年5月7日所簽立之系爭契約內容變更合意書，其委託人欄位所載者均為「廖永森」， 並未如前2份契約內容變更合意書於簽名旁記載「代」字，應係廖永森有意以其自己之名義為意思表示，而非代理被告為之，故不再於契約內容變更合意書上表明代理之意旨。

揆諸前揭法條及判決意旨，廖永森並未於98年5月7日代理被告為延長委託銷售期間之意思表示，縱被告曾就此部分授予代理權予廖永森，該意思表示仍無從直接對被告發生效力，該次延長委託銷售期間之意思表示自與被告無涉，而純屬廖永森之個人就委託銷售系爭不動產與原告所為之法律行為，被告之上開抗辯，應屬可採。

⒊基上，廖永森於98年5月7日以自己之名義與原告簽立契約內容變更合意書，並非代理被告與原告為上開法律行為，該次延長委託銷售期間之合意，效力自不及於被告。

（三）原告請求被告給付居間報酬及損害賠償，有無理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；

因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就；

民法第565條、第568條第1項、第101條第1項分別定有明文。

又依雙方系爭不動產委託銷售契約書第11條第1款之約定， 委託期間內，委託人如自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付報酬，有系爭不動產委託銷售契約書1份在卷可稽（見本院卷第9頁）。

原告主張被告故意拒絕與其所尋得之買家簽約，係以不正當之行為阻止契約之條件成就，應視為系爭買賣契約已成立，原告已履行仲介之義務，故得請求被告依約給付居間報酬32萬2,500元；

惟查系爭不動產之委託銷售期間於98年5月2日屆至後，廖永森並未代理被告與原告合意再度延長委託銷售期間，已如前述，雙方之委託銷售契約業於98年5月2日因到期而終止，原告縱於98年10月22日尋得買家，亦非基於雙方之委託銷售契約所為，被告自得拒絕與原告所尋得之買家簽立買賣契約。

被告於契約存續期間內並無任何以不正當行為阻止契約條件成就之情事，原告以被告拒絕與其所尋得之買家締結買賣契約，以不正當行為阻止契約之條件成就，請求被告給付居間報酬，自乏所據。

⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。

原告主張被告故意拒絕與其所尋得之買家簽約，且另行將系爭不動產出賣予他人，致使原告無法取得買方所給付 按買賣成交價百分之2計算之酬金，受有21萬5,000元之損失， 而另依侵權行為之法律關係向被告請求損害賠償。

核原告所主張之損害，屬金錢利益之純粹經濟上損失，並非權利， 觀諸民法第184條第1項後段規定， 須以被告故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為要件。

查雙方之居間契約既已終止，被告自無義務與原告所尋得之買家簽立買賣契約，而被告另行出售及移轉系爭不動產所有權，更屬其基於所有人地位處分自己財產之自由，則被告拒絕與原告所尋得之買方簽立買賣契約，並於其後另行出售系爭不動產，尚無任何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之事實可言，原告此部分之主張，亦無可採。

（四）綜上所述，原告依據居間契約及侵權行為之法律關係，請求被告給付居間報酬32萬2,500元及損害賠償21萬5,000元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即99年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。

經核本件訴訟應徵之第一審訴訟費用為5,840元，有裁判費審核單1份在卷可稽，原告既受敗訴判決，自應負擔上開訴訟費用。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 1 月 19 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 19 日
書記官 李 鎧 安