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臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第300號
原 告 李昭和
訴訟代理人 何冠慧 律師
複 代理人 曾靖雯 律師
被 告 楊雀珍
訴訟代理人 莊美貴 律師
複 代理人 池美佳 律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國99年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落臺南市○區○○○段三九五之十七地號土地，面積四百三十六平方公尺，權利範圍全部，有優先購買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：坐落臺南市○區○○○段395之9地號土地（下稱系爭395 之9 地號土地）、坐落同段395 之17地號土地，（下稱系爭395 之17地號土地）上，門牌號碼臺南市○區○○○路2 段48巷18之1 號建物（下稱系爭建物）為訴外人李清源於民國46年間出資興建，嗣李清源於88年11月26日將系爭建物贈與訴外人李敬春，李敬春再於96年4 月9 日將系爭建物出賣予原告，原告依民法第425條之1 規定，應推定在系爭建物得使用期限內，就系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地，與李敬春有租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，於系爭395 之9 地號土地之應有部分、系爭395 之17地號土地出賣時，有優先購買權；
縱令並無民法第425條之1第1項及土地法第104條第1項規定之適用，亦應類推適用民法第425條之1第1項及土地法第104條第1項規定，認原告於系爭395 之9 地號土地之應有部分、系爭395 之17地號土地出賣時，有優先購買權，俾使基地與其上之房屋合歸一人所有，使其法律關係單純化，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，以杜當事人之紛爭。
茲因訴外人香港商．香港上海匯豐銀行股份有限公司【於99年5 月1 日將其在臺分行之資產、負債及營業之全部分割並移轉於匯豐（臺灣）商業銀行股份有限公司，下稱匯豐銀行】向本院聲請對於李敬春所有系爭395 之9 地號土地，權利範圍二百八十分之七十（下稱系爭395 之9 地號土地應有部分）、系爭395 之17地號土地及另外10筆不動產為強制執行，經本院以98年度執字第28126 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並實施拍賣以後，系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地及另外10筆不動產，業於98年12月8 日由被告拍定。
為此，爰提起本件訴訟。
並聲明求為判決：㈠確認原告就系爭395 之9 地號土地應有部分，有優先購買權存在。
㈡確認原告就系爭395 之17地號土地，有優先購買權存在。
二、被告抗辯：㈠房屋稅稅籍資料之記載不足據為認定系爭建物所有權人之依據；
再系爭建物自46年起課房屋稅，可知系爭建物至遲應於46年興建完成，而原告提出之臺南市政府99年5 月7 日南市工建字第099301 35860號函文（下稱系爭函文）內所載李清源向臺南市政府建築局申請建築營造執照興建建物之完工日期則為47年5 月30日；
且系爭函文內所載建物之工程範圍為114.45平方公尺，而系爭建物之面積則為174 平方公尺，二者明顯不符，可見系爭函文所指之建物，應非系爭建物。
㈡本院於91年10月9 日已對李敬春核發91年度促字第65092 號支付命令，該支付命令並於91年12月6 日確定，嗣訴外人寶華商業銀行股份有限公司（下稱寶華銀行）於96年7 月20日向本院聲請對於李敬春所有之財產為假扣押，匯豐銀行則於97年9 月3 日向本院聲請對於李敬春所有之財產為強制執行；
李敬春應於96年年初，已知債權人將對其進行強制執行程序，李敬春與原告就系爭建物訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約），顯係為逃避債權人之追償及妨礙強制執行程序所為；
且系爭建物坐落何地號土地極為明確，系爭買賣契約竟未記載系爭395 之9 地號土地，足證李敬春與原告間訂立系爭買賣契約顯係為妨害、阻撓強制執行程序所為；
再自系爭建物現場狀況觀之，並無居住之跡象，且系爭建物牆壁已有多處嚴重且明顯之裂痕，大雨即會漏水，原告若確有居住，豈會不加修補？另系爭建物並無冷氣設備，亦與常情不符，系爭建物事實上應無人居住，李敬春與原告訂立系爭買賣契約，乃通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條規定，應屬無效。
㈢系爭執行事件之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）使用情形欄記載「……編號3 土地（指系爭395 之17地號土地）部分為空地、部分有未保存登記建物（臺南市○區○○○路2 段48巷18號之1 ），其為李振位、李奇泰於民國66年以前向債務人借用土地所搭建，……」等語，系爭395 之17地號土地與系爭建物並無同屬於一人所有之情形。
且原告為李敬春之子，並曾委託其母洪美華參與投標，若原告已向李敬春購買系爭建物，則李敬春與原告未對於系爭拍賣公告前述之記載提出異議或請求更正，即與一般經驗法則有違，原告主張已向李敬春購買系爭建物，自不足採。
㈣況系爭建物為未為建物所有權第一次登記（即俗稱之保存登記）之建物，不能為所有權移轉登記，原告應非系爭建物之所有權人，系爭土地上應無土地與土地之房屋同屬於一人之情形，原告依民法第425條之1第1項規定，主張就系爭395 之17地號土地有優先購買權，並無理由。
另系爭建物至遲於46年即已興建完成，至今至少已有53年，牆壁多處嚴重斷裂，屋頂梁木亦已有嚴重腐蝕之情形，已逾耐用年數，不具相當之經濟價值，應無民法第425條之1第1項規定之適用。
㈤原告主張之事實，縱屬實在，因前開土地業經本院多次公告拍賣，原告為李敬春之子，且曾委託其母洪美華參與投標，必定知悉前開土地為本院拍賣一事，竟於原告得標以後，始主張有優先購買權，明顯係故意以損害原告之權利為目的，妨害本院之執行程序，且違反誠實信用原則，違反民法第148條第1項、第2項規定，應不得主張有優先購買權。
另系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地周邊土地，業由被告購得，原告主張就系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地有優先購買權，明顯有害於土地之利用，並無理由等語。
㈥並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；
確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316 號判例參照）。
查，本件原告主張就系爭395 之9 地號土地應有部分，及系爭395 之17地號土地，有優先購買權存在，為被告所否認，而以前揭情詞置辯，故原告與被告間對於原告就系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地，有無優先購買權存在已不明確，且原告就系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地，有無優先購買權存在之不明確，已致原告在私法之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，原告自有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，訴請確認其就系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地，有優先購買權存在，核無不合，應予准許。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭395 之9 地號土地及系爭395 之17地號土地均係於66年8 月2 日自坐落同段395 之1 地號土地分出。
並有臺灣省臺南市土地登記簿影本2 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第80頁、第81頁）。
㈡系爭395 之9 地號土地，現為李敬春、李敬雄、李振位、李煬明、李順安、李順治、李順天、李瑞福、李清忠、李清源、郭文麟、李字海、李字明、李字山分別共有。
復有土地登記公務用謄本1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第187頁至第191頁）。
㈢系爭395 之17地號土地，於83年6 月8 日因共有物分割，分歸李敬春一人所有。
並有土地登記公務用謄本1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第192 頁）。
㈣系爭建物占有系爭395 之9 地號土地，面積1 平方公尺，占有系爭395 之17地號土地，面積173 平方公尺。
復有臺南市東南地政事務所土地複丈成果圖1 份在卷可參（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第228 頁）。
㈤李清源於46年12月間曾向臺南市政府建設局申請在原臺南市○區○○○段395 之1 地號土地興建建築物，臺南市政府建設局發給建築字第54694 號之營造執照。
復有系爭函文1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第78頁）。
㈥匯豐銀行於98年4 月20日向本院聲請對於李敬春所有之系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地為強制執行；
嗣系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地經本院實施拍賣後，由被告於98年12月8 日得標。
並有不動產拍賣筆錄影本1 份在卷足據（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第33頁）。
四、本件之爭點：㈠原告與李敬春間就系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地，有無租賃關係存在？㈡原告主張對於系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地，有優先購買權，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告與李敬春間就系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地，有無租賃關係存在？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。
揆其立法理由，可知前開規定乃因土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年臺上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，爰將其明文化（參見該條之立法理由，見五年圖書出版有限公司出版，民法債編、民法債編施行法修訂資料彙編，88年4 月初版1 刷，第97頁）；
而未為建物所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，不能將房屋所有權讓與他人，僅得將事實上處分權讓與他人，惟因對於房屋有事實上處分權之人必然占有使用房屋坐落之土地，因此，於土地及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地、房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人之情形，除有特別約定外，應可推斷土地讓與人或土地受讓人默許房屋事實上處分權人繼續使用土地，惟因支付相當代價之情形；
與土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，並無二致，法律本應同予規範，惟因立法者疏於規範，致有法律漏洞存在，基於平等原則，於土地及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地、房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人之情形，自應類推適用民法第425條之1第1項規定。
再土地為土地上房屋之所有權人與他人共有，而僅房屋所有權人將房屋所有權讓與他人時，除有特別約定外，雖可推斷原房屋之所有權人有默許房屋所有權之受讓人繼續使用土地之意，惟因共有物之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項規定，共有人不得單獨為之，且原房屋所有權人與受讓人間之租賃契約對於土地之其他共有人不生效力，如認原房屋所有權人與受讓人間就房屋坐落之土地有租賃關係存在，除使法律關係趨於複雜，徒生紛爭以外，無從使房屋受讓人因此而取得占有土地之正當權源。
因此，民法第425條之1第1項規定，以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為其要件，應係立法者之有意沉默，並未違反法律規範意旨、計劃，並無法律漏洞存在，不生類推適用之問題；
至土地為土地上房屋之所有權人或有事實上處分權之人與他人共有，而僅房屋所有權人或有事實上處分權之人將房屋事實上處分權讓與他人時，基於同一理由，亦無法律漏洞存在，不生類推適用之問題。
⒉本件原告主張系爭建物為李清源於46年間出資興建，嗣李清源於88年11月26日將系爭建物贈與訴外人李敬春，李敬春再於96年4 月9 日將系爭建物出賣予原告，原告依民法第425條之1第1項規定，應推定在系爭建物得使用期限內，就系爭395 之9 地號土地、系爭395 之17地號土地，與李敬春有租賃關係存在；
縱令並無民法第425條之1第1項規定之適用，亦應類推適用民法第425條之1第1項規定等語；
惟為被告所否認，而以前揭情詞置辯。
查：⑴證人李振位於本院勘驗現場時，證稱：系爭建物為李清源興建等語，有勘驗筆錄1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第205 頁），且依臺南市稅務局房屋稅籍紀錄表記載系爭建物原始門牌為臺南市○區○○路115 號，嗣後門牌2 次整編分別改為裕農路446 巷35號、中華東路2 段48巷18之1 號，系爭建物自46年起課房屋稅，原始納稅義務人為李清源，復有臺南市稅務局99年3 月15日南市稅房字第09900105 540號函1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第24頁）；
參以李清源、李敬春於88年11月26日曾因系爭395 之17地號土地分割以後，系爭建物坐落於李敬春所有之系爭395 之17地號土地，致生糾紛而前往臺南市東區調解委員會調解，嗣雙方調解成立，由李清源將系爭建物贈與李敬春，惟李敬春應給付李清源搬遷費用，此觀之臺南市東區調解委員會調解筆錄之記錄自明（參見本院99年度司南簡調字第101 號卷宗第20頁），若非李清源對於系爭建物有處分之權限，李敬春於88年11月26日豈有為解決系爭建物坐落於系爭395 之17地號土地所生之糾紛而與李清源調解之理？從而，原告主張系爭建物原為李清源於46年間出資興建之事實，尚堪信為真正。
至被告雖抗辯：房屋稅稅籍資料之記載不足據為認定系爭建物所有權人之依據等語。
惟按，房屋稅稅籍資料之記載雖不得作為認定房屋所有權人之唯一證明，惟非不得作為判斷房屋所有權人之依據，被告前開辯解，容有誤會。
另原告雖提出系爭函文1 份為證（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第78頁），惟查，系爭函文記載「准予發給建設局建築營造執照證明如下：申請人及住址：李清源」、「完工日期：47年5 月30日」等語，而系爭建物則於46年起課房屋稅，已如前述，則系爭函文內所稱李清源申請建築營造執照興建之建物是否確為系爭建物，即非無疑；
原告復未能提出其他證據證明系爭函文內所稱李清源申請建築營造執照興建之建物即為系爭建物，自不能以系爭函文之記載認定系爭建物為李清源出資興建，附此敘明。
⑵原告主張李清源於88年11月26日將系爭建物贈與李敬春，李敬春再於96年4 月9 日將系爭建物出賣予原告之事實，業據其提出與所述相符之臺南市東區調解委員會調解筆錄影本1 份、其上載有「納稅義務人李敬春」、「立契日期：88年11月26日」、「契別及稅率：4.贈與6.0%」、「不動產標示（坐落）及移轉持分：東區○○里○○○路2 段48巷18－1 號100000/100000 」、「原所有權人及身分證編號：Ｚ000000000另有贈與稅李清源」等文字之臺南市稅捐稽徵處89年度契約繳款書影本2 份、其內載有建物標示為臺南市○○○路○ 段48巷18之1號，權利範圍全部，受贈人為李敬春、贈與人為李清源之建築改良物贈與所有權移轉契約書影本2 份、其上載有「納稅義務人李昭和」、「立契日期或使用執照核發日期：96年04月09日」、「契別及稅率：9.二親等間買賣/6.0% 」、「不動產標示（坐落）：臺南市○區○○里○○○路○ 段48巷18－1 號」、「原所有權人：李敬春」等文字之臺南市稅捐稽徵處總處96年度契約繳款書影本3 份、其內載有建物標示為臺南市○○○路○ 段48巷18之1 號，權利範圍全部，買受人為原告、出賣人為李敬春之建築改良物買賣所有權移轉契約書影本、財政部臺灣省南區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明等影本各1 份為證（參見本院99年度司南簡調字第101 號卷宗第20頁、第11頁至第17頁、第21頁）；
參以系爭建物自46年起課房屋稅，原始納稅義務人為李清源，88年12月贈與變更為李敬春，96年4 月買賣變更為原告，有臺南市稅務局99年3 月15日南市稅房字第09900105540 號函1 份在卷可佐（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第24頁）；
再李敬春曾於89年2 月9 日向臺灣自來水股份有限公司第六區管理處（下稱自來水公司第六區管理處）申請於與系爭建物門牌號碼相同之臺南市○區○○○路2 段48巷18之1 號建物裝置用水設備，並於同年4 月14日申請啟用；
又臺南市○區○○○路2 段48巷18之1 號，設有2 個電表，電號00-00-0000 -000 號於89年2 月8 日過戶為李敬春，有自來水公司第六區管理處99年3月11日臺水六業字第09900027160 號函及該函所附之用水設備工程申請書、用水設備啟（復）用暨各種異動申請表影本、臺灣電力股份有限公司臺南區營業處99年3月15日Ｄ臺南字第09903002001 號函各1 份附卷足據（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第15頁至第16頁、第19頁、第20頁）；
且匯豐銀行在本院97年度執字第70299 號執行事件中，曾於97年10月8 日向本院執行處具狀陳稱：「…3.臺南市○區○○○段395 之17地號：部分空地；
部分其上有未保存登記建物，門牌號碼『臺南市臺南市（該陳報狀贅載臺南市）東區○○○路○ 段48巷18號之1 號』，原房屋納稅義務人為相對人『李敬春』，後改為其子『李昭和』；
另部分放置停車用鐵架，經向鄰居『李昭榮』詢問，其代為向親戚了解後表示鐵架係李龍飛、李奇泰等向相對人李敬春借放，若要收回土地隨時可移走。
……」等語，該執行事件之拍賣公告備註欄內並因此而記載「編號3 土地（指系爭395 之17地號土地）部分空地，部分其上有未保存登記建物，門牌為『臺南市○區○○○路2 段48巷18號之1 』，為李昭和所有」等語，已經本院調取本院97年度執字第7029 9號卷宗核閱屬實，並有民事陳報狀影本及本院97年度執字第70299 號公告影本各1 份在卷可按（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第295 頁至第301 頁）；
嗣匯豐銀行在系爭執行事件中，亦曾於98年5 月11日向本院執行處具狀陳稱：「…臺南市○區○○○段395 之17地號：部分空地；
部分其上有未保存登記建物，門牌號碼「臺南市臺南市（該陳報狀贅載臺南市）東區○○○路○ 段48巷18號之1 號」，原房屋納稅義務人為相對人『李敬春』，後改為其子『李昭和』；
另部分放置停車用鐵架，經向鄰居『李昭榮』詢問，其代為向親戚了解後表示鐵架係李龍飛、李奇泰等向相對人李敬春借放，若要收回土地隨時可移走」等語，已經本院調取本院98年度執字第28126 號卷宗核閱屬實，並有民事陳報狀影本1 份附卷足稽（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第26頁至第28頁），原告前開部分之主張，亦堪信為實在。
⑶至匯豐銀行在系爭執行事件中，雖曾於98年7 月29日向本院執行處具狀陳稱：「編號3 之臺南市○區○○○段395 之17地號土地上建物，係由第三人李振位、李奇泰等人早於共有物分割（民國66年7 月22日）前即搭建，因年代久遠不記得確切的時間，後因共有物分割，該筆土地登記至李敬春之名下，因親戚（該陳報狀誤載為威）關係仍向李敬春借放，該未保存登記之建物李敬春本人亦有使用，若日後若要收回土地隨時可移走」等語，有民事陳報狀影本1 份附卷可考（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第29頁至第30頁），且本院執行處並因此而於系爭拍賣公告使用情形欄記載「……。
嗣債權人（指匯豐銀行）具狀稱：……編號3 土地（指系爭395 之17地號土地）部分為空地、部分有未保存登記建物（臺南市○區○○○路2 段48巷18號之1 ），其為李振位、李奇泰於民國66年以前向債務人借用土地所搭建，……」等語。
惟查，經本院函詢匯豐銀行如何查知系爭395之17地號土地上之未為建築所有權第一次登記建物為李振位、李奇泰搭建，匯豐銀行函覆：「聲請人（指匯豐銀行）於民國98年7 月2 日之民事陳報狀書明內容係至現場查訪時向第三人李奇泰詢問時，李奇泰表示臺南市東區○○○段395 之17地號上建物（係指395 之17土地號上除門牌號碼『臺南市臺南市（該民事聲請狀贅載臺南市）東區○○○路○ 段48巷18號之1 號』之建物外）為李振位及李奇泰擴建，…」等語，有匯豐銀行99年7月12日民事聲請狀1 份在卷足據（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第195 頁、第196 頁），可知匯豐銀行98年7 月29日民事陳報狀所載之內容，乃針對系爭建物以外之建物所為之陳報，尚不得據為認定系爭建物所有權或事實上處分權誰屬之證據，本院執行處本於匯豐銀行98年7 月29日民事陳報狀之內容於系爭拍賣公告上所為之記載，自亦不得據為認定系爭建物所有權或事實上處分權誰屬之證據。
⑷至被告雖以前揭理由二、㈡、㈢等語置辯。
惟查：按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29號判例參照）。
查，本院91年度促字第65092 號支付命令於91年12月6 日即已確定，至李敬春與原告訂立系爭買賣契約之時，已有數年之久，而寶華銀行、匯豐銀行則係於李敬春與原告訂立系爭買賣契約以後，始分別向法院聲請對於李敬春所有之財產為假扣押及強制執行，實難遽認李敬春於96年年初，已知債權人將對其進行強制執行程序；
且縱令李敬春於96年年初，已知債權人將對其進行強制執行程序，與李敬春與原告訂立之系爭買賣契約是否係為逃避債權人之追償及妨礙強制執行程序所為，亦無必然之關係；
再如李敬春與原告訂立系爭買賣契約之目的，確為妨害、阻撓強制執行程序所為，衡諸常情，自應將系爭建物坐落之所有土地地號全數記載，且同時訂立書面之租賃契約，以便於執行程序中持以主張，豈有未於系爭買賣契約內記載系爭建物坐落於系爭395 之9 地號土地，亦未同時訂立書面之租賃契約之理？是李敬春與原告訂立之系爭買賣契約，並未記載系爭395 之9 地號土地，自不足以證明李敬春與原告系爭買賣契約係為妨害、阻撓強制執行程序之所為？另於本院履勘現場時，系爭建物外側有晾晒之衣物，客廳內置有電視、電扇、桌椅等物，廚房內有水果及調味用品，浴室內有熱水器，臥屋內置有床舖、寢具、電扇等物，有現場照片28幀在卷可稽（參見本院99年度訴字第300號卷宗第210 頁至第222 頁），顯然有人居住於其內，被告抗辯自系爭建物現場狀況觀之，並無居住之跡象等語，自不足採；
再系爭建物客廳、臥室、廚房之天花板之外觀良好，有現場照片7 幀在卷足稽（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第213 頁、第217 頁、第218 頁至第220 頁），系爭建物內主要供人居住之處所是否大雨即會漏水，即非無疑；
況且，居住品質之要求，因人而異，系爭建物縱有漏水之情事，亦不能僅以系爭建物有漏水之情形，遽認系爭建物應無人居住；
另建物是否裝設冷氣，涉及個人之經濟狀況、消費觀念及對於炎熱之忍受程度，尚不能認未於居住處所裝設冷氣者，均有悖於常情，被告以系爭建物並無冷氣設備為由，認與常情不符，亦不足採。
從而，被告抗辯系爭建物事實上應無人居住等語，不足採信，其據以辯稱李敬春與原告乃因通謀而為虛偽之意思表示訂立系爭買賣契約等語，亦無足取。
此外，被告復未能舉證證明李敬春與原告確因通謀而為虛偽意思表示而訂立系爭買賣契約，被告上開辯解，自不足採。
惟按，強制執行事件之當事人或利害關係人對於法院拍賣公告之態度不一，或詳細閱覽，或漫不經心，此參之系爭執行事件之執行債權人匯豐銀行亦未發現系爭執行事件拍賣公告記載之內容與其陳報之真意不符，亦可明瞭；
且執行債務人對於拍賣公告之記載本多漫不經心，而拍賣不動產之現占有人參與投標的目的，在於經由拍賣程序購得拍賣之不動產，維持占有之狀態，因拍賣之不動產原在其占有之中，於拍定以後，不生解除占有之問題，因此，拍賣不動產之現占有人參與投標者，對於拍賣公告內關於占有狀況之記載是否錯誤，亦多默不關心。
李敬春為系爭執行事件之執行債務人；
而原告對於系爭建物有事實上處分權，系爭建物又占有系爭395 之9 地號土地、395 之17地號土地，此經本院囑託臺南市東南地政事務所測量屬實，繪有複丈成果圖1 份附卷可稽（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第228 頁），可知原告乃系爭395之9 地號土地、系爭395 之17地號土地之現占有人，揆之前揭說明，縱令李敬春或原告對於系爭拍賣公告內關於占有狀況之記載疏未注意，或於發現記載有誤以後，未向本院提出異議或請求更正，亦與一般經驗法則無悖，被告抗辯若原告已向李敬春購買系爭建物，則李敬春與原告未對於拍賣公告前開記載提出異議或請求更正，即與一般經驗法則有違等語，自不足採，其據以抗辯原告主張已向李敬春購買系爭建物自不足採，亦無足取。
⑸按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定。
此項規定，並不因不動產為未為建物所有權第一次登記之建物而有例外。
次按，未為建物所有權第一次登記之建物，雖因不能辦理登記而不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未為建物所有權第一次登記建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院62年臺上字第2414號判例意旨、67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠意旨參照）。
查，李清源雖於88年11月26日將系爭建物贈與李敬春，李敬春再於96年4 月9 日將系爭建物出賣予原告，惟因系爭建物未為建物所有權第一次登記，李清源未將系爭建物之所有權移轉登記於李敬春，李敬春亦未將系爭建物之所有權移轉登記於原告，揆之前揭說明，應認系爭建物仍屬李清源所有，惟李清源業於88年11月26日將系爭建物之事實上處分權讓與李敬春；
其後，李敬春又於96年4 月9 日將系爭建物之事實上處分權讓與原告。
⑹系爭建物屬於李清源所有，李清源於88年11月26日將系爭建物之事實上處分權讓與李敬春；
其後，李敬春又於96年4 月9 日將系爭建物之事實上處分權讓與原告，已如前述；
再系爭建物占有系爭395 之9 地號土地，面積1 平方公尺，占有同段395 之17地號土地，面積173 平方公尺，業經本院囑託臺南市東南地政事務所測量屬實，繪有複丈成果圖1 份附卷可稽（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第228 頁）；
又李敬春於96年4 月9 日將系爭建物事實上處分權讓與原告之際，系爭395 之9 地號土地，為李敬春、李敬雄、李振位、李煬明、李順安、李順治、李順天、李瑞福、李清忠、李清源、郭文麟、李清宮（下稱李敬春等8 人）分別共有，系爭395 之17地號土地，為李敬春所有，此參之卷附臺灣省臺南市土地登記簿及臺南市東南地政事務所民眾閱覽《異動索引》之記載自明（參見本院99年度訴字第300 號卷宗第97頁至第117 頁），可見於96年間並無土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，應無民法第425條之1第1項規定之適用。
其次，於96年間雖於民法第425條之1第1項規定之適用，惟因李敬春於96年4 月9 日將系爭建物事實上處分權讓與原告之際，系爭建物之事實上處分權與系爭395 之17地號土地，同屬於李敬春所有，揆之前揭說明，原告與李敬春間就系爭395 之17地號土地，自應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在；
至原告與李敬春間就系爭395 之9地 號土地，因系爭建物之事實上處分權與系爭395 之9地 號土地，非同屬李敬春所有；
並無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地。
⑺另按，民法第425條之1第1項僅規定推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，縱令房屋已不具相當之經濟價值，僅須房屋尚在得使用期限內，應仍有民法第425條之1第1項規定之適用；
類推適用民法第425條之1第1項規定時，亦應為同一之解釋。
查，系爭建物設有屋頂、四壁及門窗，有現場照片在卷可按（參見本院99 年度訴字第300 號卷宗第210 頁至第222 頁），目前有人居住於其內，已如前述，顯然足蔽風雨，可達經濟上使用之目的，縱令已逾耐用年數，亦難認已不得使用，而無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地，附此敘明。
㈡原告主張對於系爭395 之9 地號土地應有部分及系爭395 之17地號土地，有優先購買權，有無理由？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之。
土地法第104條第1項定有明文。
次按，土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。
未為建物所有權第一次登記之房屋，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且未為建物所有權第一次登記之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度臺上字第2154號判決意旨參照）。
再按，強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，仍有上開規定之適用。
⒉查，原告與李敬春間就系爭395 之9 地號土地，既無租賃關係存在，其主張其依土地法第104條規定，有優先購買權，即屬無據。
至原告雖主張其類推適用土地法第104條規定，有優先購買權。
惟按，土地法第104條第1項以列舉方式，明定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，可知基地出賣時，地上權人、典權人或承租人以外之人無依同樣條件優先購買之權，應係立法者之有意沉默，並未違反法律規範意旨、計劃，並無法律漏洞存在，不生類推適用之問題。
⒊次查，原告與李敬春間就系爭395 之17地號土地，既有租賃關係存在，即為系爭395 之17地號土地之承租人，揆之前揭規定及說明，於系爭395 之17地號土地，經系爭執行事件拍賣時，自有依同樣條件優先購買之權。
準此，原告訴請確認其就系爭395 之17地號土地，有優先購買權存在，應屬有據。
⒋至被告另雖抗辯：原告主張之事實，縱屬實在，因前開土地業經本院多次公告拍賣，原告為李敬春之子，且曾委託其母洪美華參與投標，必定知悉前開土地為本院拍賣一事，竟於原告得標以後，始主張有優先購買權，明顯係故意以損害原告之權利為目的，妨害本院之執行程序，且違反誠實信用原則，違反民法第148條第1項、第2項規定，應不得主張有優先購買權。
且系爭395 之17地號土地周邊土地，業由被告購得，原告主張就系爭395 之17地號土地有優先購買權，明顯有害於土地之利用，並無理由等語。
惟按，權利之行使，不得以損害他人為主要目的；
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項、第2項雖有明文。
惟查，原告行使優先購買權之主要目的，在於購買系爭395 之17地號土地，尚難認有何以損害他人為主要目的之情形，本件應無民法第148條第1項規定之適用；
再土地法第104條所定優先購買權，乃於買賣契約以後，始得行使，原告於被告拍定以後，依土地法第104條規定，行使優先購買權，自難認有何妨害本院執行程序之情形；
又按，所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體之情形，依正義衡平之理念加以調整，以求其妥適正當者而言。
本件原告於系爭395 之17地號土地於98年12月8 日拍定，得以行使優先購買權以後，隨即於98年12月10日行使其優先購買權，業經本院調取98年度執字第28 126號卷宗核閱屬實，並無於相當期間內不行使其權利，足引起被告之正當信任，認為原告已不欲行使其優先購買權之情形，且原告與李敬春間就系爭395 之17地號土地，既有租賃關係存在，如認原告無優先購買權，顯然違背土地法第104條立法之本旨，亦不符合正義衡平之理念。
準此，實難謂原告行使優先購買權有何違反誠信原則等情，本件應無民法第148條第2項規定之適用。
另按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人應否享有優先於鄰地所有權人購買之權，乃立法自由形成之範疇，土地法第104條第1項既未就鄰地所有權人購買基地之情形為除外之規定，自不得以鄰地之利用為由，排除土地法第104條第1項規定之適用。
被告以系爭395 之17地號土地周邊土地，業由其購得，原告主張就系爭395 之17地號土地有優先購買權，明顯有害於土地之利用為由，據以抗辯原告主張就系爭395 之17地號土地有優先購買權，並無理由等語，於法無據，自不足採。
六、綜上所陳，原告訴請確認就系爭395 之17地號土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許；
其訴請確認就系爭395之9 地號土地應有部分，有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 13 日
民事第三庭 法 官 伍逸康
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 1 月 13 日
書記官 盧昱蓁
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