臺灣臺南地方法院民事-TNDV,99,重訴,105,20110114,2

臺灣臺南地方法院民事判決 99年度重訴字第105號
原 告 林金火
訴訟代理人 呂郁斌律師
被 告 林秋蓮
訴訟代理人 蘇明道律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國99年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣玖萬參仟壹佰柒拾壹元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國98年11月15日與被告簽約，由原告將臺南縣佳里鎮○里段2357-4、2357-6、2357-7、2357-9地號土地，權利範圍1652分之1517，及同段2357-8、2358-8地號土地，權利範圍全部（以下合稱系爭土地），以總價新臺幣（下同）925萬元出賣予被告，兩造約定被告除應於98年11月16日給付30萬元外，另於土地登記完畢後給付第二期款660萬元，以供原告塗銷第二及第三順位抵押權登記，尾款235萬元俟第一順位抵押權塗銷後全部付清。

嗣原告於98 年11月19日將系爭土地所有權移轉登記至被告名下，惟被告自簽約後迄今僅給付約400萬元之買賣價款，致原告迄今仍無財力塗銷系爭土地所設定之抵押權，被告反而另行向所有抵押權人提起塗銷抵押權登記之民事訴訟。

兩造之買賣合約既約定被告於土地登記完畢後，有給付660萬元買賣價款之義務，被告經原告多次催促後仍拒不給付全數買賣價款，顯有給付遲延之具體情事，原告爰依給付遲延之法律規定解除與被告之買賣合約，並以本訴狀之送達為解除買賣合約之意思表示。

兩造之合約既經解除，被告自應將系爭土地之所有權移轉登記回原告名下，爰依民法第259條規定提起本訴。

。

（二）被告於簽訂買賣契約後，明知原告正積極與第一順位抵押權人處理塗銷抵押權相關事宜，卻為規避235萬元之尾款給付義務，而於99年4月15日對第一順位抵押權人提起確認抵押權不存在及塗銷抵押權等訴訟，經本院審理後以99年度訴字第510號判決判令抵押權人陳秋玉等6人之抵押權不存在，惟抵押權人蔡天賜、吳榮德、蘇瑞安之部分則仍認定存在，致蔡天賜、吳榮德、蘇瑞安等人對原告產生誤解而不願退讓塗銷抵押權所需之金額，故原告現已無法僅用幾成之金額塗銷第一順位抵押權，此部分之損害，亦因被告違約所造成，足證被告自始即無給付235萬元尾款之意，則原告自得以被告給付遲延而解除本件買賣合約。

（三）對被告抗辯所為之陳述： 1、依系爭不動產買賣契約書第一條所載，即可知原告確為本件買賣之出賣人，系爭土地雖為訴外人潘玠安所有，惟潘玠安已將系爭土地出賣予原告，原告係先向訴外人潘玠安購買系爭土地後再與被告簽訂買賣合約，並將系爭土地之所有權直接由潘玠安移轉予被告，上情被告知之甚詳，此觀諸兩造買賣合約書第一條明確記載「買方林秋蓮，賣方林金火」至明。

2、被告主張已支付買賣價金部分，原告就下列事項有爭執：⑴被告於98年11月19日雖交付抵押權人李彥賢250萬元，但並非塗銷該項730萬元之抵押權，反而將該項抵押權移轉由被告之夫張秋冬抵押權人，形成潘玠安仍積欠張秋冬730萬元之不合理現象。

⑵被告主張交付林國賓兩張支票為本件買賣價款之一部分，其中75萬元支票部分，原告不爭執，惟60萬元支票部分原告否認為本件買賣價款之一部分。

3、依不動產買賣契約第3條之約定，被告於土地登記完畢後應付款660萬元，惟被告並未依約給付，原告主張有給付遲延之金額係依約應給付第二順位抵押權人李彥賢之250萬元及被告交付予訴外人林國賓之60萬元部分，合計310萬元。

（四）並聲明：求為判決，1.被告應將坐落臺南縣佳里鎮○里段2357-4、2357-6、2357-7、2357-9地號土地，權利範圍1652分之1517，及同段2357-8、2358-8地號土地，權利範圍全部，移轉登記予原告。

2.訴訟費用由被告負擔。

3.准供擔保宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告於98年11月15日係向訴外人潘玠安購買系爭土地，本件買賣契約當事人係訴外人潘玠安，原告並非契約當事人，自無權提起本件訴訟。

（二）又系爭不動產買賣契約之約定，買賣總金額925萬元之支付方式為：⑴98年11月16日支付30萬元。

⑵土地登記完畢後付660萬元（付2胎、3胎地主）。

⑶俟第1胎塗銷後全部付清。

而被告已依約支付買賣價金663萬元明細如下： 1、98年11月16日支付50萬元。

2、98年11月18日支付發票人元大銀行佳里分行，票面金額100萬元之支票一紙（並經訴外人潘玠安兌現提領）。

3、98年11月19日交付抵押權人李彥賢250萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

4、98年11月30日交付介紹人林國賓60萬元及75萬元之上開銀行支票2紙，業經兌現。

5、98年11月30日交付抵押權人吳榮德25萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

6、98年11月30日交付抵押權人陳寶勤100萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

7、被告於98年11月19、20日分別代繳登記規費1萬元、2萬元。

（三）本件被告支付上揭價金後，原告卻因不詳原因逃逸無蹤，且訴外人潘玠安亦迄未塗銷第一順位抵押權登記，被告為取得無負擔之土地，遂起訴請求塗銷第一順抵押權登記之民事訴訟，此係事實經過情形。

按本件原告林金火並非系爭土地之出賣人，況且系爭土地所設定之第一位抵押權登記尚未塗銷，原告以起訴狀之送達為解除買賣合約之意思表示，請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記回復原告名下，顯屬無據。

（四）兩造係於98年11月15日簽訂系爭不動產買賣合約書，而原告所提出與訴外人潘玠安所簽訂之不動產買賣契約書係於98年11月16日始簽訂，足見原告主張伊當初先跟潘玠安辦理土地買賣後，再跟被告簽立買賣契約云云，顯與事實不符，又依證人即代書黃櫻治所證，系爭不動產所有權人係訴外人潘玠安，原告林金火僅係代理潘玠安簽約，契約出賣人應係潘玠安，且有關台南縣佳里地政事務所99年6月23日所登記第0000000000號所附相關登記清冊、所有權移轉契約書、申請書等相關證據資料，均載明系爭土地之出賣人為第三人潘玠安，而非原告，顯見系爭土地之出賣人應為訴外人潘玠安，而非原告。

（五）被告均有依約支付買賣價金，並無給付遲延情事，且被告亦願於系爭土地設定之第一順位抵押權登記全部塗銷後給付尾款。

（六）並聲明：求為判決，1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

2.訴訟費用由原告負擔。

3.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）被告於98年11月15日確有與原告簽立系爭不動買賣契約書購買潘玠安所有之系爭土地，約定買賣價金925萬元，價金給付方式約定：⑴98年11月16日支付30萬元。

⑵土地登記完畢後付660萬元（付2胎、3胎、地主）。

⑶俟第1胎塗銷後全部付清。

（二）被告確已給付之價金如下： 1、98年11月16日支付50萬元。

2、98年11月18日支付發票人元大銀行佳里分行，票面金額100萬元之支票一紙（並經訴外人即土地所有權人潘玠安兌現提領）。

3、98年11月19日有交付抵押權人李彥賢250萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

4、98年11月30日有交付介紹人林國賓開銀行支票面額75萬元，業經兌現。

5、98年11月30日交付抵押權人吳榮德25萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

6、98年11月30日交付抵押權人陳寶勤100萬元之上開銀行支票1紙，業經兌現。

四、得心證之理由：

（一）系爭土地買賣契約之出賣人及買賣標的為何？本件原告所提出之不動產買賣契約書所載之買賣標的物即土地標示為佳里鎮○里段2357-4、2357-7、2357-9地號土地，權利範圍1652分之1517，及同段2357-8、2358-8地號土地，而被告所提出之不動產買賣契約書則於下方再增載有佳里鎮2357-6地號土地持分，另被告並爭執買賣契約當事人應為土地所有權人潘玠安部分，經查： 1、按所謂買賣契約，係指當事人約定一方（出賣人）移轉財產權於他方（買受人），他方支付價金之契約而言，此觀民法第345條第1項規定自明。

又買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要（最高法院院37年上字第6745號判例參照）。

2、被告雖否認原告所提出之不動產買賣契約之真正，惟原告所提出之不動產買賣契約原本與被告所提出之不動產買賣契約原本內容除被告所提出之契約書中土地標示另有增列「佳里鎮2357-6地號面積、持分」之記載及付款、收款明細之記載外，其餘內容均相同，業經本院於99年11月5日言詞辯論期日勘驗完畢，且為兩造所不爭執，是原告所提出之系爭不動產買賣契約書為真正，應堪認定，而觀之系爭不動產契約書就買賣標的物及價金均已明確記載，且第1條並明確載明買主林秋蓮、賣方為林金火，此有不動產買賣契約書在卷可憑，立合約書人欄位賣方部分雖另有潘玠安之記載，然該契約書內容及簽立過程均係由原告與被告商談好後共同前往代書黃櫻治處簽立，係因買賣標的物所有權人係潘玠安，代書才如此記載，惟實際簽約之人係林金火與林秋蓮，買賣契約書內容均係其二人所告知，業經證人即代書黃櫻治到院證述明確，足見系爭不動產買賣契約書乃係由被告與原告所簽立，買賣標的物與價金之合意係存在於被告與原告間，系爭不動產買賣契約之當事人自為原告，被告徒以實際地主係潘玠安而抗辯契約當事人應為潘玠安云云，顯無可採。

3、再有關買賣標的物部分應有包含「佳里鎮2357-6地號土地之持分」等情，業經原告自認，並經證人黃櫻治證述被告所提出之不動產買賣契約書與原告所提出之不動產買賣契約書均係伊所製作，製作時完畢後一份交給被告，一份交給原告，之後被告發現有少寫一筆土地，有請伊再加註一筆，當時林金火也有去等語明確，足見買賣標的物確實應有包含上開土地。

4、綜上，系爭不動產買賣契約之出賣人應為原告，且買賣標的物應係臺南縣佳里鎮○里段2357-4、2357-6、2357-7、2357-9地號土地，權利範圍1652分之1517，及同段2357-8、2358-8地號土地，權利範圍全部，應堪認定。

（二）原告主張被告就價金之給付有遲延經原告催告仍未給付，故原告爰以起訴狀之送達為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並得依民法第259條規定請求被告將系爭土地返還原告等語，被告則以前揭情詞置辯，是兩造爭執點乃在於被告有無給付遲延？系爭買賣契約是否已合法解除？經查： 1、原告主張依兩造所簽立之系爭不動買賣契約書第3條約定，被告應給付價金925萬元予原告，支付之方式為：⑴98年11月16日支付30萬元。

⑵土地登記完畢後付660萬元（付2胎、3胎、地主）。

⑶俟第1胎塗銷後全部付清。

而系爭土地已於98年11月19日移轉登記予被告完畢等情，為被告所不爭，並有不動產買賣契約書在卷及土地登記謄本在卷可憑，是該部分事實，應堪認定。

至原告主張價金660萬元之給付期限係98年11月19日，則為被告所爭執，並抗辯依不動產買賣契約書之記載僅約定於土地登記完畢後付660萬元，惟並未約定給付期限，有關價金應如何支付部分均係由原告再指示被告辦理，原告於簽立買賣契約書曾書寫一份有關應付2胎、3胎及地主之金額明細資料交付被告，被告均已有依原告指示給付各金額予地主、2胎及3胎抵押權人等情，業據提出原告所書寫書面1紙為證（參本院卷第199頁），該資料之真正並為原告所不爭，自堪信為真，而觀之上開資料記載被告應給付予2胎、3胎及地主之金額各有不同金額之記載，惟並無給付時期之記載，而不動產買賣合約書亦僅係記載「土地登記完畢後」給付，確無給付確定期限，而證人即辦理系爭不動產買賣契約之代書黃櫻治亦證稱：660萬元部分並沒有約定給付時間，當時是說要付給第二胎、第三胎及地主，是買主要支付，支付方式也沒有約定是由買主直接付給賣方，或是由買主直接付給二胎、三胎或地主，後來付款都是到我那邊付的，買主付款後再由我在買賣契約書上加註付款資料等語（本院卷第106頁正、反面），足見有關第二期價金部分應係由被告提出支付予2胎、3胎及地主固堪認定，惟既無記載明確之給付日期或期限，則原告主張660萬元價金之給付期限係98年11月19日，尚無可採。

2、被告抗辯已依原告指示分別於98年11月16日支付50萬元、98年11月18日支付100萬元予地主、於98年11月19日給付250萬元予第二順位抵押權人李彥賢、98年11月30日由介紹人林國賓代理原告收受75萬元、98年11月30日給付第三順位抵押權人吳榮德25萬元、98年11月30日給付第三順位抵押權人陳寶勤100萬元，為原告所不爭，並經證人黃櫻治、林國賓到庭證述屬實，自堪信為真實。

至原告有爭執部分，分述如下：①被告抗辯98年11月19、20日支付代書黃櫻治本件買賣之登記規費1萬元、2萬元部分，原告雖有爭執，然證人黃櫻治已明確證述伊所收受之上開金額係本件買賣過戶的規費，而參諸買賣契約書第9條已明確約定登記規費均由乙方（即賣方林金火）負擔，且原告所書寫之被告應付款660萬元明細資料中，其中列有稅金、印花稅金額50萬元，是被告抗辯其給付予代書之上開款項係屬支付660萬元價金之一部分，自屬可採。

②再被告抗辯98年11月30日依原告指示給付價金60萬元由林國賓代為收受部分，固為原告所爭執，然就該60萬元確為本件買賣價金之事實業經證人即代書黃櫻治證述明確（本院卷第107頁），而證人林國賓亦證稱：伊確有收受林秋蓮所交付之60萬元支票，是林秋蓮要交給林金火的，就是本件土地買賣契約的錢，林秋蓮有明確跟我說這是要支付本件買賣價金的錢，是要拿給林金水的，伊有交付50萬元給林金水等語（本院卷第212頁），而由證人林國賓所證與原告所書寫之價金明細（卷第199頁）所記載之「林金水50+10+10」互核觀之，堪認被告所交付予林國賓之60萬元應係本件買賣之價金，原告辯稱林國賓所收取之60萬元非本件買賣價金，為無可採。

③綜上所查可知，被告抗辯就系爭買賣契約，已依約給付價金663萬元，應屬可採。

3、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；

又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

民法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。

換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約。

查本件買賣契約價金，其中30萬元固有給付期限，惟第二期660萬元價金部分，其給付並無約定確定期限，已如前述，而被告連同第一期款合計亦已依約給付663萬元，詳如前述，縱660萬元之金額尚未完全給付完畢，惟其給付既無約定確定期限，仍需經原告催告而未為給付，被告始負遲延責任，原告雖於起訴狀主張有多次催促被告，然為被告所否認，原告亦並未提出任何催告資料以實其說，原告上開主張已難憑採，再原告經本院闡明後雖確認其主張被告給付遲延金額係應給付第二順位抵押權人李彥賢之價金250萬元及林國賓所收受之60萬元云云，然原告之主張與上開確認之事實明顯不符，已難憑採，況縱上開被告所給付之金額非買賣價金之一部分，依前所述，仍應由原告舉證就上開金額原告有催告被告給付而被告不給付，被告始有遲延責任，原告既未提出任何催告之證明，其主張被告應負給付遲延之責，自無可採。

再者，縱被告有遲延給付情事，依首揭之說明，原告需再定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，原告始得解除其契約，原告就此部分均未提出任何證據，即逕以起訴狀解除系爭不動產買賣契約，其上開解除契約顯不合法。

（三）綜上所述，原告並未能舉證被告有給付遲延之情事，亦未舉證有定相當期限催告被告履行給付價金之責，從而原告主張其得以起訴狀之送達解除系爭不動產買賣契約，並依解除契約之法律關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告云云，並無理由，不應准許。

其假執行之聲請，亦失所依附，併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊、防禦方法及舉證，均對本判決之結果，不生影響，爰不一一論述，附予敘明。

六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。

查本件訴訟費用包括裁判費92,575元及證人黃櫻治之日、旅費596元（證人日、旅費由被告預納），合計93,171元，爰依職權確定前開訴訟費用由敗訴之原告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
民事第一庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
書記官 凌昇裕