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臺灣臺南地方法院民事判決 99年度重訴字第188號
原 告 院蓉開發有限公司
法定代理人 陳宥任
訴訟代理人 吳仲立律師
被 告 箱根國際商務飯店股份有限公司
法定代理人 吳哲銘
訴訟代理人 劉大正律師
黃禧月
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓交還原告。
被告應自民國九十九年八月九日起至騰空遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁拾伍萬元。
訴訟費用新臺幣柒萬柒仟捌佰貳拾肆元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾捌萬伍仟玖佰元之現金或同額第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣柒佰柒拾伍萬柒仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。
經查，原告原起訴聲明第1項、第2項為「被告應將坐落臺南市○○區○○段1454建號即門牌號碼臺南市○○區○○路182號全棟之房屋，騰空遷讓並返還予原告。
被告應自民國99年8月8日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）350,000元。
」，嗣於99年10月14日及同年11月29日分別具狀及於本院準備程序期日以言詞變更上開2項之聲明為如主文第1項、第2項所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：緣訴外人邱錦惠、邱錦華、邱彥騰前於84年8月7日將如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告（更名前：羅司徠司大旅店股份有限公司），約定租賃期間為自84年8月7日起至99年8月7日止，租金每月65,000元，擔保金120萬元（下稱系爭租約）。
而邱錦惠、邱錦華、邱彥騰之債權人兆豐資產管理股份有限公司於94年間聲請本院查封拍賣系爭房屋，並由訴外人即邱錦惠、邱錦華、邱彥騰另名債權人邱田琍琍承受，嗣原告於96年1月4日再向邱田琍琍買受系爭房屋，並於系爭租期於99年8月7日屆滿前，即於99年7月15日以存證信函通知被告於租期屆滿即不再續租，並請求被告於99年8月8日上午9時前將系爭房屋騰空返還原告等語，惟被告仍置之不理，繼續無權占用系爭房屋迄今，爰依民法767條、第455條，擇一請求被告遷讓交還系爭房屋予原告。
又系爭房屋曾於94年間由被告轉租予訴外人陳科元，約定每月租金自94年5月1日起至94年10月31日止為40萬元、自94年11月1日起至98年4月30日止為50萬元，是被告因無權占用系爭房屋而自99年8月9日起至將系爭房屋騰空遷讓交還予原告之日止，受有每月35萬元相當於租金之利益，原告亦依不當得利之法律關係，請求被告返還上開不當得利。
並聲明：如主文所示。
三、被告則以：系爭房屋係被告向訴外人邱昆山（即邱錦惠、邱錦華、邱彥騰之被繼承人）承租，承租時邱昆山與被告曾有如被告沒有欠租或非法營業時，出租人應在租約到期後應繼續出租，否則應俟被告找到其他營業處所，始得要求被告遷出系爭房屋之約定。
而依民法第425條第1項，上開約定自應拘束原告，而被告既未欠繳租金或非法營業，原告即應將系爭房屋繼續出租予被告，或待被告找到其他營業處所，始得要求被告遷出系爭房屋。
再者，被告向邱昆山承租系爭房屋時，系爭房屋僅是粗胚，而係由被告出資裝潢及為日後之整修，是以邱錦惠、邱錦華、邱彥騰仍願以每月租金65,000元之低價，將系爭房屋出租予被告，而被告雖曾於94年2月間與陳科元及訴外人林明田簽訂「羅司徠司大旅店」租賃契約，並約定每月租金為40萬元及50萬元，惟陳科元及林明田在簽訂上開租賃契約後即稱經營不易而從未履行上開租賃契約，且該租賃契約出租之範圍尚包含被告之旅館營業執照及飯店內之物品，況系爭房屋周邊商圈沒落且房地產並未復甦，依現況而言被告占用系爭房屋並未受有每月35萬元之利益等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：1.被告於84年8月7日與邱錦惠、邱錦華、邱彥騰簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，約定租賃期間為自84年8月7日起至99年8月7日止，租金每月65,000元，應於每月5日給付，擔保金1,200,000元。
2.系爭房屋為7層樓房屋，並有地下層1層樓及屋頂突出物（全部樓層總面積為2,354.51平方公尺），自96年1月4日起即登記為原告所有。
3.原告曾於99年7月15日以存證信函通知被告上開租約期限屆滿後，不再續租，並催告原告於99年8月8日上午9時前應騰空系爭房屋，該存證信函已於99年8月3日由被告收受。
4.被告曾於94年間與陳科元簽訂租賃契約，約定系爭房屋自94年5月1日至98年4月30日間由被告出租予陳科元，於94年5月1日至94年10月31日約定每月租金40萬元、於94 年11月1日至98年4月30日約定每月租金50萬元（下稱系爭轉租租約）。
5.被告曾於99年8月5日發函予原告稱本公司尚需覓地經營及搬遷，請台端靜候本公司通知前來點交而勿躁，本公司將儘速覓地經營並速予搬遷。
㈡爭執事項：1.被告對於系爭房屋，是否為無權占用？原告請求被告遷讓系爭房屋有無理由？2.原告請求被告自99年8月9日起至遷讓系爭房屋之日止支付相當於租金即每月35萬元之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：㈠被告對於系爭房屋，是否為無權占用？原告請求被告遷讓系爭房屋有無理由？1.被告於96年8月6日更名前之名稱為羅司徠司大旅店股份有限公司，有被告之公司變更登記表在卷可參（見本件卷第9頁）。
又系爭房屋原為邱錦惠、邱錦華、邱彥騰所有，於本院94 年度執字第22119號由訴外人邱田琍琍承受，並經本院於95 年6月29日發予權利移轉證書而由邱田琍琍取得所有權，嗣原告於96年1月4日向邱田琍琍購買系爭房屋及該屋坐落之土地即同段1560號建物，並於96年1月4日完成所有權移轉登記。
而系爭房屋於出售前，已由原屋主邱錦惠、邱錦華、邱彥騰出租予被告使用作為經營旅館之用，其原租約於99年8月7日屆期，原告亦於99年7月15日以存證信函通知被告系爭租約屆滿即不續租等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋及其坐落之土地登記第二類謄本、99年度房屋稅繳款書、本院95 年6月29日南院慧94執妥字第22119號權利移轉證書、被告與原屋主邱錦惠、邱錦華、邱彥騰之租賃契約書、存證信函各1份為證（見本院99年度補字第399號卷第10-24頁、本件卷第81頁），堪信屬實。
2.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定，系爭租約之租賃期間自84年8月7日起至99年8月7日止，原告業已於99年7月15日上開租賃契約屆滿前以存證信函通知被告系爭租約期滿即不續租，惟系爭房屋現仍由被告占有使用中，亦為兩造所不爭，依上開規定，系爭租賃關係於99年8月7日因期限屆滿而消滅。
被告雖辯稱其於76年7月初向邱昆山承租系爭房屋之際，曾有如被告無欠租或非法營業之情事，出租人應在租約到期後繼續出租，否則應俟被告找到其他營業處所，始得要求被告遷出系爭房屋之約定云云，已為原告所否認，且被告與邱錦惠、邱錦華、邱彥騰所簽訂之系爭租約第7條已約定「承租人不得將承租權轉讓或將承租物轉租他人期間屆滿時非得出租人同意不可繼續承租否則其所致損害需由承租人賠償。」
，與被告主張期滿應續租之內容並不相符，衡情如被告與邱錦惠、邱錦華、邱彥騰間仍有期滿應續租之約定，自應於訂約之際即載明於系爭租約之契約書，以資作為系爭租約期間屆滿後請求繼續承租系爭房屋之憑據，豈有任系爭租約明文為相反之約定而不加以修改即簽立之理。
況縱認被告主張其係與邱昆山有上開期滿應續租之約定為真，惟被告與此一約定為債權契約，本於債之相對性應僅得拘束邱昆山與被告，既被告已另於84年8月7日與邱錦惠、邱錦華、邱彥騰訂立系爭租約，且約定期滿除經出租人同意否則即不可繼續承租，是即難認邱昆山與被告間之上開約定，仍拘束邱錦惠、邱錦華、邱彥騰，是被告以此為由主張原告依修正前民法第425條第1項規定，繼受其與邱昆山之約定，即原告應待被告找到其他營業處所，始得請求被告遷讓系爭房屋等語，即無可採。
3.按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
查原告於96年1月4日取得系爭房屋所有權，並承受系爭租約出租人之地位，惟該租賃關係已於99年8月7日因期限屆滿而消滅，被告亦無繼續請求原告出租系爭房屋之權利等節，均已認定如前，是被告自99年8月8日起繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依上開規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，自屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告自99年8月9日起至遷讓系爭房屋之日止支付相當於租金即每月35萬元之不當得利，有無理由？1.按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
又供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度第2次民事庭會議決議參照）。
查被告無權占有如系爭房屋，依社會通常之觀念，其可獲得免為支付租金之利益，致原告受有損害，且被告於系爭租約屆滿前亦知原告取得所有權、已不再繼續出租系爭房屋等情，是原告依民法第179條請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
又系爭房屋現由被告供作經營旅館使用，為兩造所不爭執，依上開說明，系爭房屋之租金即不受土地法第97條規定之限制。
2.查系爭房屋位於臺南市○○路與金華路3段路口，交通尚稱便利，周遭有金城國中、協進國小、臺南市第四分局、戶政事務所等學校及政府機構，並鄰近便利超商、保安宮、保安市場、中國城及南台影城等購物休閒娛樂場所，復易於前往臺南運河、臺南孔廟、大天后宮及赤崁樓等景點，附近亦有名門大飯店、六福客棧等旅館等情，有被告所架設之網頁、系爭房屋照片及所處位置之電子地圖在卷可參（本院卷第74-75頁、本院94年度執字第22119號卷），足認系爭房屋所處位置交通及生活機能十分良好。
又被告曾於94年間與訴外人陳科元簽訂系爭轉租租約，約定租金為每月40萬元至50萬元，為兩造所不爭執，衡以系爭轉租租約租賃期間自94年5月1日起，而系爭房屋係於同年6月始為抵押權人聲請本院強制執行，邱田琍琍、原告係於95年6月19日、96年1月4日始取得系爭房屋所有權，原告並無可能於94年間即干涉系爭轉租租約訂定之理，是系爭轉租租約所約定之租金，既係被告與訴外人所為之約定，尚屬客觀，佐以系爭房屋位置交通便利及生活機能良好等情，系爭轉租租約之租金並非失當，是該租金金額應可作為本件計算不當得利之準據。
3.被告雖辯稱系爭房屋因被告負責出資裝潢及爾後裝潢之汰舊換新，始可以每月65,000元之低價向邱錦惠、邱錦華、邱彥騰承租系爭房屋，且其與邱昆山承租系爭房屋之時為76年7月，正值房地產高峰，現房地產尚未復甦；
陳科元於訂約後以經營不易並未履行系爭轉租租約，系爭轉租租約除系爭建物外，尚包含旅館執照及被告所有之經營旅館業之器具，是原告所主張相當於租金之不當得利顯屬過高等語，然系爭租約簽訂期間係於84年間，衡以當時之物價水準遠低於現今，自無以系爭租約約定之租金作為衡量被告因無權占用系爭房屋所得獲利益之標準。
再者，以系爭轉租租約作為認定系爭房屋客觀上可得之租金標準，與陳科元是否履行系爭轉租租約，被告是否實際上取得系爭轉租租約之租金，尚無關連，被告就此所辯，亦不足採。
又系爭轉租租約第1條約定：「租賃標的物所在地及使用範圍：一、羅司徠司大旅店所坐落臺南市○區○○路182號。
二、使用範圍：全部。」
，足見該租約之標的物僅約定為系爭房屋之全部，並未包含旅館營業執照及其他物品，況由系爭轉租租約第7條第3項亦僅約定應由陳科元繳納營業稅、營所稅，並交接清點飯店內物品，惟就飯店內物品是否出租與陳科元、陳科元應繳納何者之營業稅、營所稅均無明確記載，且代繳營業稅、營所稅與是否出租旅館業執照，係屬二事，並無必然之關係，是無從由系爭轉租租約之文義推知被告上開主張之事實，而為對被告有利之認定。
4.又參以系爭轉租租約約定被告尚得使用系爭房屋之外牆廣告（見系爭轉租租約第8條第2項）之情況下，於94年11月之後每月租金高達50萬元，而審酌現今系爭房屋現房屋稅係由原告繳納、系爭房屋全部由被告占用中等情，則原告主張被告因無權占有系爭房屋每月受有相當於租金之不當得利350,000元，已遠低於被告將系爭房屋轉租與訴外人之租金，是原告上開主張應屬可採。
從而，系爭租約於99年8月7日因期限屆滿而消滅，被告自99年8月8日起無權占有系爭房屋，是原告依民法第179條規定，請求被告自99年8月9日起按月給付相當於租金之不當得利350,000元，自應准許。
六、綜上所述，系爭租約已於99年8月7日屆滿而消滅，復查無被告有何繼續占有系爭房屋之權利，被告自99年8月8日占用系爭房屋即屬無權占用，而原告為系爭房屋之所有權人，其依民法第767條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，以及依民法第179條之規定，請求被告自99年8月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告350,000元，為有理由，應予准許。
又原告依民法第767條前段規定請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由，業如前述，則原告另本於民法第455條第1項租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，本院即毋庸再加以審酌，附此敘明。
七、另被告尚請求傳訊邱錦惠、邱錦華、邱彥騰及陳科元、林明田，本院認因原告所欲傳訊之證人，就邱錦惠、邱錦華、邱彥騰部分，僅欲證明：⑴被告與邱昆山有應出租系爭房屋之約定；
⑵邱錦惠、邱錦華、邱彥騰於84年間為何願意以每月65,000元之低價將系爭房出租予被告，惟被告所欲證明上開⑴之事實，與系爭租約所約定之內容不符，且係與邱昆山所為之約定，既系爭租約已無此一約定，自無從拘束原告，已如前述，至邱錦惠、邱錦華、邱彥騰與被告訂立系爭租約之動機，亦無法拘束原告，與本件並無直接關係，是本院認無再傳訊上開證人之必要。
至被告請求傳訊陳科元、訴外人林明田之待證事實為系爭轉租租約並未履行及系爭轉租租約之約定內容，惟被告是否實際上有無收取系爭轉租租約之租金，與本件並無關連，業已敘述如前，而系爭轉租租約之約定內容亦已有該租約附卷可參，是本院全認無再予傳訊調查之必要，均併予敘明。
八、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。
查本件訴訟費用額為77,824元（第一審裁判費），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之被告負擔。
又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰酌定如主文第4項所示之相當擔保金額，分別准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 林雯娟
法 官 李音儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
書記官 莊淑雅
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│附表 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤
│01│1312│臺南市中西區保│鋼筋混│第一層樓：177.64 │陽台42.44 │ 全部 │
│ │ │安段1560、1560│凝土造│第二層樓：285.12 │ │ │
│ │ │-1、1564地號 │、避難│第三層樓：285.98 │ │ │
│ │ │--------------│室、辦│第四層樓：286.52 │ │ │
│ │ │臺南市中西區 │公室、│第五層樓：286.52 │ │ │
│ │ │保安路182號 │住宅、│第六層樓：286.52 │ │ │
│ │ │ │旅館、│第七層樓：286.52 │ │ │
│ │ │ │停車場│屋頂突出物：34.38 │ │ │
│ │ │ │、7層 │騎樓地平面：108.22 │ │ │
│ │ │ │樓房 │地下層：317.09 │ │ │
│ │ │ │ │合 計：2354.51 │ │ │
└─┴──┴──────────────────────────────────┘
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