臺灣臺南地方法院民事-TNDV,100,訴,1046,20120130,2

臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1046號
原 告 李靜惠
被 告 李舒貞
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國101年1月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌仟捌佰陸拾貳元，及自民國一百年七月一日起按月給付被告新臺幣壹仟肆佰柒拾柒元之租金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元，由被告負擔新臺幣叁仟肆佰陸拾柒元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如依第一項所命給付金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○區○○段747-1地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人李坦仁與李史民共有，其中共有人李史民之應有部分10分之4，因遭法院拍賣而由原告買受取得，並於民國99年12月30日完成登記。

而上開土地上有同段836建號建物坐落，門牌號碼為臺南市○○路1122巷19號，該建物原亦為李史民所有，前經李史民於89年12月20日贈與移轉登記予被告。

㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人問或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1定有明文。

㈢被告房屋坐落在原告土地上，致原告無法利用土地，卻需繳納高額地價稅等負擔，依上開規定，參酌系爭土地位居市區、交通方便、周遭市場、學校及公共設施均接近，依公告現值年息百分之10之標準計算租金，應未超過當地之一般行情，亦較公平。

爰依此請求核定被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）8,078元，亦即計算式：｛21,000元ll5. 4平方公尺10/1004/10（原告應有部分）｝÷12月＝8,078元。

據此，自原告取得系爭土地應有部分之日起至起訴日為止，共計6個月部分，被告應給付原告已屆期之租金48,468元，並應自100年7月1日起按月給付原告8,078元。

㈣兩造間就系爭土地租金爭議，前經臺南市北區調解委員會調解二次，均無法達成共識，爰依民法第425條之1規定起訴。

㈤聲明請求判決：⒈被告應給付原告48,468元，及自100年7月1日起按月給付原告8,078元。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯：㈠系爭土地原為被告胞兄李坦仁及李史民共有，其上房屋登記於被告名下。

被告於100年2月接獲臺南市北區調解委員會通知書，原告對被告及被告父母提出聲請租金糾紛之調解，才獲知李史民之應有部分10分之4，已於99年因法院拍賣而易主於原告。

㈡被告胞兄李史民長年不居住家中，久無音訊，因其個人所生之債務糾紛，包括與原告之訴訟（99年度偵字第344號），或被遠東國際商業銀行假扣押執行拍賣（97年度執字第79382號）等相關事件發生之際，被告均無從得知，更無法留意李史民名下任何與被告有關係之產業糾紛。

㈢原告前向臺南市北區調解委員會及法院聲請調解，被告均如期到場，原告於第一次調解要求被告每月給付2萬元租金，被告因金額過高拒絕；

經調解委員建議被告將原告持分買回，並詢問原告意願，原告則以被告胞兄李史民積欠伊債務為由，要求被告以約100萬元左右金額買回；

被告以高度誠意向原告提出買回土地之意願，但必須分割原告與胞兄李史民之債務關係，希冀原告以合理價格出售（拍賣底價再加計5萬至8萬之金額），但原告堅持其因李史民未償還債務之損失，不接受被告之建議價格。

㈣按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。

系爭土地依99年1月公告之申報地價為每平方公尺4,800元，並非原告所引用之每平方公尺21, 000元公告現值，原告以系爭土地公告現值計算租金，與上開規定有違。

且系爭土地位於臺南市北區末端，鄰近安南區，並在巷弄內，附近尚有甚多閒置空地或農地，以臺南市都市開發之價值觀之，並非位於都市精華地帶（如中西區或東區），亦不得以最高年息百分之10計算。

故原告主張之租金，因所引用之數值有誤，不應採納，正確算式應為：4,800元（申報地價）ll5.4平方公尺（土地面積）5/1004/10（原告應有部分）｝÷12月＝1,107元。

㈤末按土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

上述優先承買權，出賣人依法必須定10日期間使優先承買人行使優先權。

出賣人未依法通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先承買權人。

亦即優先承買權人可以訴請確認優先權存在，進而訴請註銷登記。

被告於100年4月間委請胞兄李坦仁向法院申請閱覽拍賣卷宗，發現該案並未通知被告行使優先承買權，僅通知土地共有人（即被告胞兄李坦仁），被告自始不知系爭土地拍賣之事，亦無從表示意見，故此買賣應視同無效，原告不得向被告請求給付租金。

㈥綜上答辯，聲明請求判決：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項如下（見訴卷第63-64頁）：㈠臺南市○區○○段747-1地號土地所有權權利範圍10分4，及其上同段836建號即門牌號碼臺南市○○路1122巷19號建物所有權全部，原均為訴外人李史民所有。

㈡訴外人李史民於89年12月20日先將上開建物所有權贈與移轉予被告，原告後於99年12月24日投標取得李史民系爭土地之應有部分。

㈢被告建物使用系爭土地全部面積，最近1次99年1月份申報地價每平方公尺4,800元，100年1月公告土地現值為每平方公尺21,000元。

㈣被告建物現供住家使用，周邊交通、公共設施、工商經濟活動等具體情況，詳如本院100年11月24日現場勘驗筆錄所示。

四、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1定有明文。

㈡經查：⒈系爭坐落臺南市○區○○段747-1地號土地之應有部分10分4，及其上同段836建號即門牌號碼臺南市○○路1122巷19號建物之所有權全部，原均為訴外人李史民所有。

李史民於89 年12月20日先將上開建物所有權贈與移轉予被告，原告後於99年12月24日投標取得李史民系爭土地之應有部分等事實，業據兩造不爭執事項㈠、㈡所確認，並有土地及建物登記謄本、地籍圖謄本及異動索引（卷第17-2 9頁），可資證明。

原告系爭土地之應有部分10分之4及其上所坐落之被告建物，原均同屬訴外人李史民一人所有，並由李史民先後讓與兩造之情，洵堪肯認。

是依前揭民法第425條之1規定，原告主張兩造間就系爭土地依法推定於被告上開建物得使用期限內有租賃關係存在，應為可取。

⒉被告雖以其未受執行法院通知行使優先承買權等情詞，抗辯原告標買系爭土地共有人李史民之應有部分無效云云，然按共有人出賣共有土地之應有部分時，僅他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此為土地法第34條之1第4項所明定。

建物所有權人於土地共有人出賣應有部分之情況，尚無主張適用土地法第104條優先承購權之餘地。

故於拍賣系爭土地共有人李史民應有部分案件，被告應無優先承購權，其此部分所辯，尚無可取。

⒊又兩造關於系爭土地租金之爭議，前經臺南市北區調解委員會及本院調解委員予以調解，然均無結果，復有該調解筆錄在卷可參。

從而，原告依據民法第425條之1規定，訴請核定系爭土地租金，即屬有據。

㈢再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最高法院75年度台上字第378號裁判意旨可資參照。

故核定被告建物使用系爭土地之租金數額，即應受系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，要無疑義。

而查：⒈被告建物使用系爭土地全部面積，而系爭土地最近1次之99 年1月份申報地價為每平方公尺4,800元，100年1月公告土地現值為每平方公尺21,000元等情，復據兩造不爭執事項㈢載明，並有地價謄本在卷可證（卷第16頁）。

⒉又被告建物現供住家使用，位於臺南市○區○○路1122巷道內，除鄰近之文賢路交岔口有便利超商、達美樂披薩店及游泳池等商家外，附近文賢路上尚有警察局、好市多、特力屋、小北百貨等公商機構，工商經濟繁榮，周邊交通便利，生活機能甚佳等情況，除有原告提出之電子地圖、被告建物及周邊現況照片可參（卷31-36頁），並經本院到場勘驗實屬，亦有勘驗筆錄附卷足憑（卷48-51頁）。

⒊從而，本院審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告利用基地之經濟價值與所受利益等情事，認被告建物使用系爭土地之法定租金數額，應依系爭土地申報地價年息8%核定，即為適當，原告主張按公告現值年息10%計算，已逾土地法第97條之上限，於法不合，並無可取。

依此核定原告應有部分得請求被告給付之租金數額，應為每月1,477元，亦即計算式為：｛4,800元（申報地價）ll5. 4平方公尺（土地總面積）8/1004/10（原告應有部分）｝÷12月＝1,477 元（四捨五入）。

㈣末查，原告於99年12月24日即取得上開應有部分，是其請求被告給付起訴前已到期之6個月租金8,862元，及自100年7月1日起每月1,477元之租金，為有理由，應予准許；

至逾此金額之請求，即難謂當，應予駁回。

五、本判決就原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就此部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核亦無不合，爰另酌定擔保金額准許之。

六、本件第一審訴訟費用額為裁判費17,335元，依兩造勝敗比例，應由被告負擔5分1即3,467元，其餘由原告負擔，併予確定之。

七、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
書記官 吳幸芳