臺灣臺南地方法院民事-TNDV,100,訴,1336,20121022,2

臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1336號
原 告
即反訴被告 陳竑霖
訴訟代理人 郭俊廷律師
被 告 吳錦仙
兼訴訟代理人
及反訴原告 陳進星
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101年10月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○○區○○段地號873號及873之1號土地上門牌台南市永康區○○○路34號建物（含保存登記之216建號、面積即一層63.14㎡、騎樓16.4㎡，合計79.54㎡，以及未保存登記之增建部分全部）遷讓交還原告。

被告應自民國一百年九月十四日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰零伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳萬貳仟零捌拾柒元由被告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣柒拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告以新臺幣貳佰壹拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰玖拾玖元由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本件被告即反訴原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，應依原告即反訴被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、本訴部分：

一、本件原告起訴主張：㈠緣坐落台南市○○區○○段地號873號及873之1號土地上、門牌台南市永康區○○○路34號之建物，其範圍包括⑴建號216號即一層樓加強磚造工作所、面積79.54㎡、⑵未保存登記之增建部分全部（下稱系爭房屋），原告向本院99年度司執字第15925號給付借款強制執行事件（債務人為訴外人陳清吉）第1次拍賣買受前開建物及台南市○○區○○段地號873號土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地），並於100年9月27日完成移轉房地所有權登記註明原因發生日100年9月14日因拍賣而取得所有權，是原告自100年9月14日即為系爭房地所有權人。

㈡本院上開強制執行拍賣公告註明「不點交」，通知書⑴備考註明拍賣之建物包含未保存登記建物全部，⑵使用情形據第三人陳進星即債務人之子在場陳稱向債務人（其父）陳清吉承租系爭建物，債務人具狀稱建物為第三人吳錦仙、陳進星使用中。

㈢按所有人對於無權占有其所有物，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；

又查無權占有他人土地（房屋）可能獲得相當於租金之利益為社會之通念，最高法院61年台上1695號判例釋有明文，從而被告二人自原告100年9月14日因拍賣而取得系爭房地所有權之日即無權占有原告之房地，且為侵權行為亦獲有減免使用房屋之代價，即不當得利每月租金行情為新臺幣（下同）2萬元，原告自得本民法第767條請求被告二人遷讓房屋，並依民法第184條第1項請求被告等負侵權行為損害賠償責任即相當於月租金2萬元。

㈣並聲明：⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段地號873號及873之1號土地上門牌台南市永康區○○○路34號建物（含保存登記之216建號、面積即一層63.14㎡、騎樓16.4㎡，合計79.54㎡，以及未保存登記之增建部分全部）遷讓交還原告。

⒉被告應自100年9月14日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告2萬元。

⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

㈤對被告抗辯所為之陳述：⒈原告否認被告所辯之租賃關係存在：⑴被告陳進星係訴外人陳清吉之次子，94年1月11日住所籍設台南市○○區○○路二段275巷29號之2，被告吳錦仙為陳進星之母，亦係訴外人陳清吉之前妻，二人自92年3月11日離婚，92年8月25日住址變更住所為台南市○○路○段279號。

從而被告陳進星辯稱二人居住系爭房屋長達25年，原告予以否認。

⑵衡之被告陳進星為訴外人陳清吉之次子，依社會民俗常情同住一家團園幸福，豈可能父親向兒子收租金成立租賃關係。

⑶何況上開陳清吉100年7月29日向本院99年度司執字第15925號強制執行事件聲明異議狀明示「有人出價二千萬元欲購買拍賣系爭房屋，請提高拍賣房價」，果陳清吉將系爭房屋出租陳進星，斷無人肯出價二千萬元購買「第三人租用之房屋」，事理至明。

⑷抑有進者，系爭房屋之部分土地已為台南市永康區公所為開拓六甲頂6號計劃道路而拆除房屋約一半，已不適一般人安全居住，被告陳進星與其父陳清吉就系爭房屋不可能存有租賃關係，灼然明甚。

⑸被告陳進星、吳錦仙均在本院92年度執字第33585號給付借款強制執行事件95年11月3日拍賣之通知書附表標別「甲」（第三頁「備註」明載「編號2建物台南市○○區○○路二段279號5層樓係出租予陳進星租期90.4.3至95.4.3（月租金三千元押金6千元），編號二建物係出租予第三人吳錦仙，租期95.4.2至115.4.26）」，而本件被告陳進星所提之系爭房地租約租期自90年2月3日起算，顯有重疊。

換言之，兩份租約之樓房前者在台南市安南區；

系爭房地則在永康區，兩棟均屬「住家用」，被告豈可能與母親跨區租住兩棟樓房。

從而被告主張系爭房地之租約已屬不實。

⑹民法第425條明定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

揆之被告陳進星已於筆錄自認「租約」未經公證，且反訴狀所提出之90年2月3日訂立之租約書「租賃期」未定期限，僅泛稱「至本金清償為止」；

被告陳進星101年3月12日審理時亦再引用並稱其向前屋主（父）陳清吉承租簽有不定期租約。

從而被告等二人所抗辯之其有上開買賣不破租賃之適用，並不可採。

⑺被告陳進星主張系爭房地係伊向其父陳清吉所承租，有90年2月3日所立租賃契約可證，且租約約定(l)租期至本金清償為止(未確定)；

(2)租金以本院90年度票字第2032號本票裁定所列89年2月20日簽發二紙本票票額分別為60萬元及90萬元，利息當抵押租金云云，均因陳進星95年2月16日向陽信商業銀行安順分行貸款2,100萬元，嗣後由其父陳清吉另向土地銀行貸款2,735萬元代償還本息2,350萬455元，陳進星迄未證明已償還其父上開代償鉅款，豈可能陳清吉尚欠陳進星上述區區本票裁定票款而租賃關係存在。

⒉否認被告陳進星辯稱伊花二百萬元裝修系爭房屋等語，何況原告係嗣後向本院拍賣標購，縱被告陳進星花費修繕費，亦已附著於建物，與原告無涉。

二、被告則抗辯：㈠系爭房地有買賣不破租賃及最高法院43年度台上字第594號判決之適用，蓋原告於當初拍賣時，即應知悉系爭房地係出租於被告，故而不點交，原告需概括承受租約。

㈡被告二人居住於系爭房地長達25年以上，是在房屋設定前，故公告「不點交」，並陳報租約於執行處，後續仍有交繳房租予債務人陳清吉。

㈢永康市公所開拓六甲頂6號計劃道路，故造成房屋結構恐有不穩之虞，訴外人陳清吉因查封在案，無財力可維修，被告等盡力維護，所費不貲，包括鐵捲門是被告等加裝及樑柱補強，金額達200萬元左右，原告應給付該維修費用。

㈣該屋現在沒門、沒戶、沒電（二樓以上），何來租益收入2萬元。

㈤被告吳錦仙已搬離屬實，因房屋是危樓，但被告陳進星常回來系爭房地視察，以防危險發生。

㈥訴外人陳清吉向被告陳進星借貸金額達100萬元以上，被告當時已有財力可資助、借貸予訴外人陳清吉。

㈦並聲明：請求駁回原告之訴。

三、得心證之理由：本件原告係依民法第767條前段、第184條第1項主張被告二人為無權占有，應將系爭房地遷讓返還原告，及自100年9月14日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元等語；

惟為被告所否認，並以前詞置辯，故本件之爭點即為：⑴被告是否有權占有系爭房地？原告請求被告應將系爭房地遷讓交還原告，有無理由？⑵原告請求被告按月給付原告相當於租金之損害金2萬元，有無理由？茲分述如下：㈠被告無權占有系爭房地，原告請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，為有理由：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。

本件原告主張為系爭房地所有權人，請求被告遷讓返還系爭房地，被告抗辯非無權占有，自應由被告等人就其占有有正當權源之事實負舉證責任。

⒉次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。

原告主張其為系爭房地所有權人，業據提出本院99年度司執南字第15925號拍賣通知及系爭房地之建物、土地登記謄本為證（見本院卷第7-11頁），是原告係經本院之公開拍賣程序拍定系爭房地，並於100年9月14日取得系爭房地所有權等情，堪可認定。

⒊被告固辯稱系爭房地有買賣不破租賃之適用等語，並提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第108-110頁），惟經本院核閱該租賃契約，上載：承租人為被告陳進星，出租人為系爭房地原所有權人陳清吉，租期約定自90年2月3日起至 年 月 日止（按：租期迄日空白，並以筆劃刪除之線）。

租金每個月新臺幣利息權當抵押租金等語，惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。

而被告於審理時自承上開租賃契約沒有經過公證（見本院卷第181頁背面）、90年間其向前屋主陳清吉就系爭房屋有簽不定期租賃契約等語（見本院卷第172頁背面），是該租賃契約既未經公證，期限又為未定期限，依上揭規定，即已排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，即該租賃契約仍僅有債權性質，僅於契約當事人即被告陳進星與訴外人陳清吉間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之原告。

故被告辯稱系爭房地有買賣不破租賃之適用等語，應屬無據。

⒋被告復辯稱永康市公所開拓六甲頂6號計劃道路造成房屋結構恐有不穩之虞，被告等盡力維護，原告應給付該維修費用200萬元等語，惟按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。

民法第431條第1項定有明文。

經查，被告陳進星於本院審理時自承：系爭房地係於99年11月初完工等語（見本院卷第181頁背面），然原告乃係於100年9月14日始取得系爭房地所有權，以及本件無買賣不破租賃之適用等情，均經認定如上，縱使被告等人有支出維修費用200萬元，亦僅能向原出租人即訴外人陳清吉求償，而不得請求原告給付。

⒌依上所述，原告為系爭房地之所有權人，而被告等人無權占用系爭房屋，已如上述，原告自得本於所有權，依上揭規定，請求被告等人將系爭房屋遷讓交還原告。

故原告此部分請求，為有理由，應予准許。

㈡原告請求被告自100年9月14日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金在5,505元範圍內為有理由：⒈再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院67年台上字第3622號判例意旨參照）。

租賃期限屆滿後，承租人若仍繼續占有租賃物者，即屬無權占有；

而無權占有他人之房屋，依社會通常之觀念，被占有人因不能使用該租賃物，自受有相當於租金之損害。

⒉經查，被告等人無權占用系爭房地，依前開說明，自使原告受有相當於租金之損害，而原告係於100年9月14日取得系爭房地所有權，業如前述，是原告請求被告自100年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金，即屬有據。

⒊第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；

土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。

又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

本院民事執行處99年度司執南字第15925號執行事件囑託不動產估價師事務所於拍賣前對系爭房地估價之不動產估價報告書記載：「本次勘估標的位於臺南市永康區甲頂里地區，係屬都市計畫範圍內之住宅區土地。

勘估標的地理位置位於西門路四段以東，中華路以西，柴頭港溪以北，中央路以南，鄰近奇美醫院、工業區、延平市場等，地理位置及生活機能性尚佳，住宅及商業景觀持重」等語（見本院卷第25頁），而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺6,962.4元，有土地登記謄本在卷為憑（見本院卷第11頁），至系爭建物之價值則宜以前開估價報告書之估算價格即425,890元定之（見本院卷第28頁），本院審酌前開情事，認原告每月得請求相當租金之損害金以不超過系爭房地總價額年息6%為當。

是以，系爭房屋所坐落土地之公告地價總價額為675,074元【計算式：96.96×6,962.4＝675,074，元以下四捨五入】，加上建物價值425,890元後，系爭房地總價額為1,100,964元【計算式：675,074+425,890＝1,100,964】，因此，原告得請求被告按月給付相當於租金之損害金以不超過5,505元為限【計算式：1,100,964×6％÷12＝5,505，元以下四捨五入】。

從而，原告請求被告自100年9月14日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金在5,505元範圍內為有理由，應予准許。

逾此請求相當於租金之損害金之部分，不應准許。

㈢綜上所述，被告等人無權占用系爭房地，致原告受有損害，從而，原告依據民法第767條所有物返還請求權及第184條侵權行為之法律關係，訴請被告應將系爭房地遷讓交還原告；

並自100年9月14日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金5,505元，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87第1項、第79條分別定有明文。

經核本件訴訟費用額為17,087元（即第一審裁判費），而原告之訴為一部有理由，一部無理由，惟本院審酌案情，認訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主文第4項所示。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

另本院依職權宣告被告如以主文第5項但書所示之金額為原告預供擔保者，得免為假執行。

至原告其餘假執行之聲請，因其敗訴而失所附麗，併予駁回之。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87第1項、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

參、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張（按：僅有陳進星提起反訴，見本院卷第106頁）：㈠反訴原告與其母吳錦仙二人於90年2月3日承租系爭房地，是在查封及設定前即已租賃，以訴外人陳清吉之欠款的利息給付房租。

㈡系爭房地因永康市公所開拓六甲頂6號計劃道路需拆除外牆，有倒塌之虞，經屋主陳清吉同意反訴原告與其母吳錦仙二人出資動工，但在未完工及驗收時即因法院拍賣，確定反訴被告得標，故反訴原告得請求反訴被告給付修繕費用200萬元。

㈢並聲明：⒈確認兩造不定期租賃契約存在。

⒉反訴被告應給付反訴原告200萬元。

二、反訴被告則請求駁回反訴原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠反訴原告已於101年5月11日民事答辯狀自認「陳清吉先生同意(A)放棄法律上權利，如損害賠償；

(B)反訴原告所做緊急措施所支付明細(工程款)200萬元」。

揆之反訴原告已在本院101年5月7日審理時稱：99年11月初完工，99年5月17日支付給黃義全、吳金來頭期款各8萬元、3萬元，但反訴被告係在完工後之100年9月14日始因「拍賣」之投標取得系爭房地之權利移轉證書，而取得所有權。

從而，反訴原告所主張之民法176條「無因管理費用」若屬有據，應向其父親陳清吉請求，而非向反訴被告請求。

㈡反訴原告陳進星主張為其父陳清吉之建物住宅安全，99年補修系爭房地之無因管理工程，但反訴被告係100年9月14日標得系爭房地，故反訴被告並非反訴原告所主張無因管理之「本人」，故反訴原告之反訴有反訴被告不適格之違法。

㈢反訴原告陳進星之父陳清吉就系爭房地被拆除之另一半樓房被永康市公所執行拓寬道路計畫，已核撥拆物補償金3、400萬元，實不必反訴原告支付此工程款。

三、得心證之理由：㈠反訴原告請求確認兩造間就系爭房地有不定期租賃契約存在，為無理由：反訴被告與反訴原告間就系爭房地無買賣不破租賃之適用，反訴原告與訴外人陳清吉間之租賃契約僅有債權性質，僅於契約當事人即反訴原告與訴外人陳清吉間發生效力等情，均經本院於本訴部分認定明確，是反訴原告請求確認兩造間就系爭房地有不定期租賃契約存在，為無理由，不應准許。

㈡反訴原告請求反訴被告應給付200萬元修繕費，為無理由：縱認反訴原告有支出維修費用200萬元，亦僅能向原出租人即訴外人陳清吉求償，而不得請求反訴被告給付等情，亦經本院於本訴部分認定明確，是反訴原告請求反訴被告應給付修繕費200萬元，為無理由，不應准許。

㈢綜上所述，反訴原告之請求均為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87第1項定有明文。

經核本件反訴之訴訟費用額為20,899元（即第一審裁判費），而反訴原告之訴為無理由，反訴之訴訟費用應由反訴原告負擔。

六、結論：本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87第1項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 10 月 22 日
民事第四庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 22 日
書記官 吳幸芳