臺灣臺南地方法院民事-TNDV,100,訴,1350,20120118,1

臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1350號
原 告 胡博彥
榮江化學工業股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 胡楊幸
上 三 人
訴訟代理人 裘佩恩律師
魏琳珊律師
被 告 謝清吉
鄭清福
上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告經被告之仲介，於民國98年10月5日以總價新台幣（下同）29,952,000元，將原告所有坐落台南市○○區○○段346之1、346之4、346之5、346之8、1848、1849地號土地及其上同段1138、1139、1389建號房屋（下稱系爭房地）出賣予訴外人李俊賢（該買賣契約下稱系爭買賣契約）。

詎被告收受訴外人李俊賢支付之價金時，要求訴外人李俊賢將第二期價金450萬元各以面額250萬元及200萬元支票交付被告，被告將其中面額250萬元支票交付原告，而發票人幸達工業股份有限公司，發票日98年11月18日，票號YC0000000號，面額200萬元之支票（下稱系爭支票）則以仲介差價為由存入第三人帳戶兌現後由被告朋分。

另於訴外人李俊賢支付尾款時，被告又以相同理由扣留價金139,431元。

（二）原告胡博彥於系爭土地位置圖（下稱系爭位置圖）上簽名時，系爭位置圖上是否已記載「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字？如是，其效力是否及於原告胡楊幸及榮江化學工業股份有限公司（下稱榮江公司）？（１）系爭位置圖左邊記載之文字末端簽名確為原告胡博彥所簽。

然原告胡博彥簽名時，僅有「地主同意委賣每坪壹萬玖仟伍佰百元正超額部分由鄭清福先生取得」等文字，原告留有當時於系爭位置圖上簽名後之影本，其上確實無「右圖編號2至7號土地及廠房」文字。

此係約定如系爭位置圖所示打勾之7筆土地及其上廠房一併以每坪19,500元賣出時，原告胡博彥願支付超額價金予被告鄭清福，並輔以系爭位置圖下方所列編號1至7、面積、現值、所有權人等資料說明。

此乃由於此7筆土地對原告胡博彥而言，為一次解決所有問題，無庸另再尋買主購買形狀不完整之同段346地號土地，遂同意編號1至7筆土地及廠房委賣每坪19,500元，超額部分由被告鄭清福取得。

然系爭買賣契約僅及於編號2至7號土地及廠房情況下，賸餘形狀不完整之同段346地號土地將難以單獨出售。

衡情，原告胡博彥不可能仍同意支付超額仲介費。

且原告委任被告銷售前，曾與正欣不動產仲介企業社簽訂土地委任銷售契約書，其中銷售之地號計有同段346、346之l、346之4、346之5、346之8、1848、1849、1879地號土地，可見原告顯有一併處理系爭位置圖編號1之同段346地號土地之意，以免將來單獨出售不易。

（２）詎料，被告竟未經原告胡博彥同意，於系爭位置圖編號2至7號土地及廠房買賣後，自行加記「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，已與兩造約定意旨相悖。

被告既未能將編號1號至7號之土地及廠房一併賣出，反留有編號1之土地，原告胡博彥自無庸給付超額價金。

（３）退步言之，縱原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時，已有記載「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，其效力亦僅及於原告胡博彥。

原告胡楊幸及榮江公司並未與被告鄭清福有此約定。

即使系爭買賣契約含系爭位置圖之編號1至7號，亦僅原告胡博彥需依其名下土地之面積，支付超額價金予被告鄭清福，非如被告所主張以原告三人所有之全部土地面積計算超額價金。

況若原告胡博彥確有在載有「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」之位置圖上簽名，則何以最終廠房所占面積未納入系爭買賣契約計價之一部分，顯見原告胡博彥實僅同意所持有之土地部分，每坪超過19,500元部分，由被告鄭清福取得。

（４）若原告胡博彥確有簽立「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」之約定，而此約定未違反不動產經紀業管理條例第19條之規定，原告胡博彥亦僅需支付被告鄭清福974,655元【計算式：（611＋994＋543）×0.3025×（00000000000）＝974,655】，被告應返還超過之金額。

（三）原告可否依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，請求被告返還已收取之差價及報酬？（１）按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」，不動產經紀業管理條例第19條第1項定有明文。

被告雖不具不動產經紀人身份，亦非不動產經紀業者，然系爭位置圖上關於系爭房地委賣之超額價金約定，亦應類推適用上揭規定而屬無效之約定。

被告所得超出約定之仲介費149,760元（計算式：29,952,000×0.5%＝149,760）部分，應依法將其已收取之差價或其他報酬，於加計利息後加倍返還支付人。

（２）原告因不知被告謝清吉亦有取得部分超額價金，始同意給付被告謝清吉百分之0.5之仲介費。

若原告知此超額價金是由被告朋分，必不同意重複支付被告謝清吉仲介費。

（四）按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人」、「受任人為自己之利益，使用應交付於委任人之金錢或使用應為委任人利益而使用之金錢者，應自使用之日起，支付利息。

如有損害，並應賠償」、「受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付」、「受任人因處理委任事務有過失或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」。

民法第541條第l項、第542條、第548條、第544條定有明文。

經查：（１）原告胡博彥僅於系爭支票影本上簽名，未曾收取過系爭支票。

被告當時對原告胡博彥宣稱：原告胡楊幸委任被告在不另收佣金情形下，與買受人談妥一併買下同段346地號土地（現為346、346之10號）及相鄰之同段1879地號土地農地事宜，原告胡楊幸同意支付200萬元佣金予被告，同時原告胡楊幸另需協助被告說服同段346之9地號土地之繼承人出賣該地，倘出賣金額小於每坪2.1萬元，亦由原告胡楊幸全額取得差額，又同段1849之1地號土地出賣價金若小於1萬，亦由原告胡楊幸全額取得差額，被告有權先取得此200萬元佣金，故無庸交付系爭支票予原告云云。

然查，原告胡楊幸與被告上開約定，關於給付報酬部分，須待約定事項完成後才給付，並未約定事前給付。

倘被告確實有將系爭位置圖超額價金約定告知原告，何須再向原告胡楊幸承諾上開事項，巧立名目，騙取此200萬元價金？又若系爭位置圖左側所在確為「右圖編號2至7號土地及廠房地同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」，被告僅需直接向原告胡博彥表明系爭支票用於支付超額價金即可，何須以伊等與原告胡楊幸無關系爭買賣契約之約定，騙取此200萬元價金？況受任人應受報酬者，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，被告豈得於買方給付第二期價金時向賣方請求委任報酬。

（２）由上開情節可知，被告明知其等未滿足取得200萬元之條件，且委任關係尚未終止等情，尚為自己利益，以兩面手法，向委任人即原告表示伊等有權取得此200萬元，逕將系爭支票兌現，已有過失，應對原告負擔民法第544條損害賠償責任，及依民法第542條返還系爭200萬元自使用之日起計算之利息。

（五）次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

不能知其中孰為加害人者，亦同」。

民法第184條第1項、第185條定有明文。

被告明知原告胡博彥未同意，仍為自己之利益，故意於系爭位置圖左側自行加記「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，並據此主張伊對原告之超額價金請求權，原告亦因此有200萬元之損害，原告依上開條文請求被告連帶負損害賠償，自屬有理。

（六）綜上所述，被告以仲介差價為由侵占原告價金2,139,431元，而系爭買賣契約係原告一併簽約、收款，故本案請求數額應以原告出售土地面積占土地總面積之比例計算，原告胡博彥占百分之45.556，原告胡楊幸占百分之9.928，原告榮江公司占百分之44.516，爰各請求被告應連帶給付974,639元、212,403元、952,389元等語。

並聲明：被告應連帶給付原告胡博彥974,639元、原告胡楊幸212,403元、原告榮江公司952,389元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：

（一）原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時，系爭位置圖上已記載「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字，且其效力及於原告胡楊幸及榮江公司：（１）系爭位置圖上之文字係經原告胡博彥同意，被告並未增添文字。

一般記載文字係由上方寫至下方，應無預留空間可供增添，原告應依約給付被告超額價金2,139,431元。

當初系爭支票亦是原告簽收後始交付與被告，原告胡博彥並於系爭支票影印後之影本上簽名為證。

另外餘額139,431元則是99年3月19日被告鄭清福與原告簽訂動產買賣契約書（下稱系爭動產買賣契約），由被告鄭清福以總價77萬元向原告胡博彥購買坐落系爭1389建號房屋上方之天車系統等物品，餘額139,431元則由價金77萬元中扣除。

另應給付予被告謝清吉之仲介費亦由此扣除。

（２）被告謝清吉所製作系爭位置圖下方有製作土地細目一份，載明各土地之地號、面積、公告值、增值稅、所有權人，當時原告胡博彥表示，公司是他開的，原告胡楊幸只是掛名，伊可以全權處理，原告胡楊幸知悉後，並無任何反對之表示。

且系爭買賣契約，原告三人皆具名為出賣人，毫無疑義。

嗣後被告鄭清福與原告胡楊幸曾經對帳，原告胡楊幸也親自對帳，確認簽名無訛，從未主張原告胡博彥無權處理。

（二）被告無須依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，返還已收取之差價及報酬：被告並非不動產經紀業，亦非不動產經紀人員，自不受限制。

而上開超額部分由被告鄭清福取得之約定，係由兩造磋商之結果，係屬被告之報酬，被告非但幫原告尋找買主，事後原告與買主產生糾紛，被告尚支出77萬元購買原告不認帳之部分，以求事情之圓滿解決，被告實際收取之金額應該扣除該77萬元云云，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告經被告之仲介，於98年10月5日以總價29,952,000元，將原告所有系爭房地出賣予訴外人李俊賢。

（二）訴外人李俊賢交付系爭支票作為系爭買賣契約第二期價金之一部分（第二期價金共450萬元，第一期價金即訂金50萬元）。

系爭支票由被告以第三人名義兌現。

（三）原告胡博彥有在系爭支票影本上簽名（支票影印後在支票影本上簽名）。

（四）原告胡楊幸與被告鄭清福於99年1月22日對帳後，於對帳單上（下稱系爭對帳單）簽名確認之內容：①增值稅3,882,068元、地價稅77,708元，②毛麗秋2,150,000元，溪美儲蓄2,234,643元，台中二胎3,900,000元，土銀11月份利息40,992元，土銀12月份利息44,000元，土銀清償9,160,940元，③訂金500,000元，第一期款4,500,000元，殘款（系爭買賣剩餘價金）3,461,649元。

嗣訴外人李俊賢於99年2月5日又支付價金2,500,000元，尾款剩961,649元。

（五）兩造於99年3月19日結算結果：①訴外人李俊賢應支付原告尾款961,649元、系爭動產買賣價金77萬元（被告主張係由其支付）②原告應支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元、被告謝清吉之仲介費149,760元、規費及代書費等計43,800元。

兩相扣抵後，訴外人李俊賢（被告主張包括被告）應支付原告1,398,658元【計算式：（961,649＋770,000）－（139,431－149,760－43,800）=1,398,658】，並由訴外人李俊賢開立130萬元之支票予原告，餘款98,658元以現金交付原告。

（六）系爭買賣契約記載尾款961,000元已於99年3月19日給付，原告胡博彥、原告胡楊幸（兼原告榮江公司法定代理人）並在系爭買賣契約簽名，表示收到該尾款。

（七）被告提出之系爭位置圖上記載：「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」（原告主張原告胡博彥簽名時該位置圖僅記載「地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」）。

如本院認定原告三人均同意上開約定，則被告應取得之超額價金共2,139,431元。

（八）被告鄭清福與原告胡博彥於99年3月19日簽訂系爭動產買賣契約，由被告鄭清福以總價77萬元之價格，向原告胡博彥購買坐落系爭1389建號房屋上方之天車系統等物品，該價金已於當日付清（原告主張該價金係訴外人李俊賢所支付）。

（九）被告2人非不動產經紀業管理條例之不動產經紀業或經紀人員。

四、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第183條所明定，惟法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權。

本件原告以其已將系爭位置圖送交地檢署偵查中為由，聲請本院裁定停止本件訴訟程序。

惟查，就被告有無偽造系爭位置圖上之記載，經本院調查證據之結果，已足形成心證，並無停止本件訴訟程序之必要，是原告聲請裁定停止本件訴訟程序，核無必要，不應准許，先予說明。

五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：原告胡博彥於系爭位置圖上簽名時，系爭位置圖上是否已記載「右圖編號2至7號土地及廠房」等文字？如是，其效力是否及於原告胡楊幸及榮江公司？原告可否依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，請求被告返還已收取之差價及報酬？經查，

（一）原告胡博彥自承有在系爭支票影本上簽名，被告主張系爭支票係原告胡博彥簽收後再交給被告乙節，應可採信。

原告雖主張：被告當時對原告胡博彥聲稱，原告胡楊幸委任被告二人在不另收佣金情形下，與買受人談妥一併買下曾文段346地號土地（現為346、346之10號）及相鄰之曾文段1879地號土地，原告胡楊幸同意支付200萬元佣金予被告二人，．．．，被告有權先取得此200萬元佣金，故無庸交付系爭支票予原告云云，然為被告所否認，原告對上開有利於己之事實復未舉證以實其說，其上開主張，已難採信。

況原告胡博彥於98年10月5日簽訂系爭買賣契約時，已明知買受人李俊賢並未一併買下曾文段346地號土地，依原告上開所言，原告胡楊幸根本無須支付200萬元佣金予被告，原告胡博彥豈可能於98年11月13日相信被告上開所言，並同意由被告先取得系爭200萬元支票？

（二）被告提出之系爭位置圖上記載：「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得」等文字，上開文字書寫順序相連接，並無中斷情形，各文字之墨色亦相同，業據本院當庭勘驗屬實，有本院100年12月28日言詞辯論筆錄在卷可稽，再者，上開文字於系爭位置圖上記載之形式為：右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委 賣每 坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得。

，上開文字係依由上而下，由右而左之順序書寫，且各字間相連接，並無空格，此與一般人書寫習慣相符，如依原告所言，原告胡博彥於系爭位置圖簽名時，該位置圖僅記載： 地主同意委 賣每 坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得。

等文字，則在「地主同意」等字之上，有明顯空格，此與一般人書寫習慣不符，原告胡博彥簽名時，豈有不質疑即簽名之理？是原告主張原告胡博彥於系爭位置圖簽名時，該位置圖僅記載「地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得。」

云云，尚難採信。

再者，系爭200萬元支票係原告胡博彥簽收後交給被告，已如前述，倘原告胡博彥不同意上開約定，為何要將系爭200萬元支票交給被告？足見原告胡博彥於系爭位置圖簽名時，系爭位置圖確記載「右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得。」

，即原告胡博彥同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得。

原告請求將系爭位置圖正本送調查局或刑事警察局鑑定，核無必要，併予敘明。

（三）原告胡楊幸與被告鄭清福於99年1月22日對帳後，於系爭對帳單上簽名確認：①增值稅3,882,068元、地價稅77,708元，②毛麗秋2,150,000元，溪美儲蓄2,234,643元，台中二胎3,900,000元，土銀11月份利息40,992元，土銀12月份利息44,000元，土銀清償9,160,940元，③訂金500,000元，第一期款4,500,000元，殘款（系爭買賣剩餘價金）3,461,649元。

嗣訴外人李俊賢於99年2月5日又支付價金2,500,000元，尾款剩961,649元。

兩造於99年3月19日結算結果：①訴外人李俊賢應支付原告尾款961,649元、系爭動產買賣價金77萬元（被告主張係由其支付）②原告應支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元、被告謝清吉之仲介費149,760元、規費及代書費等計43,800元。

兩相扣抵後，訴外人李俊賢（被告主張包括被告）應支付原告1,398,658元【計算式：（961,649＋770,000）－（139,431－149,760－43,800）=1,398,658】，並由訴外人李俊賢開立130萬元之支票予原告，餘款98,658元以現金交付原告。

系爭買賣契約記載尾款961,000元已於99年3月19日給付，原告胡博彥、原告胡楊幸（兼原告榮江公司法定代理人）並在系爭買賣契約簽名，表示收到該尾款，為兩造所不爭執，可見原告三人均同意上開結算結果。

原告三人既同意上開結算結果，原告三人並於99年3月19日結算當日收受尾款961,000元，且將系爭房地點交予訴外人李俊賢，依常情判斷，原告三人應已收受系爭買賣之全部價款，倘原告胡楊幸及原告榮江公司不同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得，為何於收受尾款時不爭執被告並未將系爭200萬元支票交予原告，仍將系爭房地點交予訴外人李俊賢？又原告自承兩造於99年3月19日結算時，原告同意支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元（由訴外人李俊賢應支付予原告之尾款961,649元及系爭動產買賣價金77萬元中扣除），倘原告三人不同意系爭位置圖上之約定，為何於99年3月19日結算時要同意支付被告鄭清福所稱超賣價金餘款139,431元？足見原告三人確均同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得，原告三人始同意上開結算結果，並於收受尾款961,000元後，點交系爭房地予訴外人李俊賢。

原告主張原告胡博彥在系爭位置圖上簽名時，系爭位置圖僅記載「地主同意委賣每坪新台幣壹萬玖仟伍佰元正超額部分由鄭清福先生取得。」

；

僅原告胡博彥在系爭位置圖上簽名，系爭位置圖上之記載對原告胡楊幸及原告榮江公司不生效力云云，均不足採信。

（四）按為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。

經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號，不動產經紀業管理條例第1條、第4條第4款分別定有明文。

依上開規定可知，本條例規範、管理之對象為經紀業及經紀人員。

查被告2人非不動產經紀業管理條例之經紀業或經紀人員，為原告所不爭執，依上開說明，被告2人自非該條例規範、管理之對象，則原告主張被告應依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，返還已收取之差價或其他報酬云云，自不足採。

六、綜上所述，被告2人非不動產經紀業管理條例之經紀業或經紀人員，原告不得依該條例第19條第2項規定請求被告返還已收取之差價或其他報酬。

又原告3人均同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得，依該約定被告應取得之超額價金共2,139,431元，業如前述，則原告以其未同意系爭房地每坪超過19,500元之價金由被告取得，被告未將系爭買賣價金2,139,431元交給原告為由，依侵權行為及委任之法律關係，請求被告連帶給付原告胡博彥974,639元、原告胡楊幸212,403元、原告榮江公司952,389元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
民事第二庭 法 官 蘇正賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
書記官 黃心怡