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臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第585號
原 告 王振廷
訴訟代理人 王燕玲律師
被 告 張榮棠
上當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落在臺南市○○區○○段二八七之二地號土地上如附圖所示編號A部分、面積四十八點六二平方公尺、門牌號碼為臺南市○○區○○路三三四號之建物拆除，並將土地返還原告。
被告應自民國一○○年十一月二十四日起至拆屋還地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟陸佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬叁仟元為被告預供擔保後得假執行。
但被告如以新臺幣叁佰捌拾肆萬柒仟壹佰零陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者不此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第255條第2項分別定有明文。
本件原告起訴時原依據民法第767條第1項前、中段所有物返還請求權、民法第179條前段不當得利請求權，聲明：㈠被告應將坐落在臺南市○○區○○段287-2地號土地上如起訴狀所附附圖編號A部分面積50平方公尺之建物及同段287地號土地上如附圖編號B部分，面積4平方公尺之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路334號）拆除，並將土地返還原告；
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）496,765元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
暨自100年6月1日起至返還土地之日止，按月給付原告8,279元。
嗣於本院囑託臺南市新化地政事務所測量繪製複丈成果圖後，依據測量結果變更聲明為：㈠被告應將坐落在臺南市○○區○○段287-2地號土地上如附圖所示編號A部分（按：即該圖上標示「勘測建地佔用地號287-2」，下稱編號A部分）、面積48.62平方公尺，門牌號碼為臺南市○○區○○路334號之建物拆除，並將土地返還原告；
㈡被告應給付原告466,095元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
暨自100年6月1日起至返還土地之日止，按月給付原告7,768元。
其後原告復於100年11月23日本院行言詞辯論時當庭提出準備書狀追加「民法第470條第1項使用借貸返還請求權」為請求權基礎，被告就原告上開訴之變更、追加均無異議，而為本案言詞辯論，揆諸前揭規定意旨，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告為坐落在臺南市○○區○○段287-2地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，詎被告未經原告同意，亦無任何合法權源，即無權占用原告所有之系爭土地，並在系爭土地上搭建門牌號碼為臺南市○○區○○路334號之建物（下稱系爭房屋），由被告交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道冷飲店為營業使用，原告多次要求被告拆屋還地，被告均置之不理。
原告自得依民法第767條前、中段所有物返還請求權之規定，請求被告拆除系爭房屋，並將土地返還原告。
此外，縱認被告於系爭土地建築房屋業經原告之同意，原告亦已以100年11月23日之準備書狀（按：原告於書狀末頁固記載具狀日為100年11月21日，惟實際上乃係100年11月23日當庭提出，以下仍記載為「100年11月23日之準備書狀」）為向被告終止使用借貸契約之意思表示，原告自得依民法第470條第1項使用借貸法律關係之規定，請求被告拆除系爭房屋，並將土地返還原告。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返回之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。
復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；
第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；
土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。
本件被告無權占用原告所有之系爭土地，獲有相當於租金之利益，原告因此受有無法使用該地之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。
㈢系爭土地位於臺南市善化區最繁榮之中山路與中正路交岔路口，為價值甚高之三角窗，地目為建，附近商業活動頻繁，商業銀行林立，道路兩側均為商業店面，市場、移民署、善化區公所均近在咫尺，為善化區之商業活動中心，交通往來便利。
而系爭房屋目前由被告交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道冷飲店為營業使用，每月租金為25,000元，是原告請求被告給付相當於租金之利益，每年以申報地價年息百分之10應為適當，而系爭土地99年度l月申報地價為每平方公尺19,173元，則被告占用系爭土地之面積為48.62平方公尺，總價為932,191元【計算式：48.62×l9,173（元）＝932,191（元，元以下四捨五入）】，年租以年息百分之10計算，即每年93,219元【計算式：932,191（元）×l0％＝93,219（元）】。
因此，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，自起訴狀繕本送達之翌日（即100年5月25日）往前計算5年，為466,095元【計算式：93,219（元）×5年＝466,095（元）】。
另自100年6月1日起至拆屋還地之日止，每月給付原告7,768元【計算式：93,219（元）÷12＝7,768（元，元以下四捨五入）】。
㈣並聲明：⒈被告應將坐落在臺南市○○區○○段287-2地號土地上，如附圖所示編號A部分，面積48.62平方公尺，門牌號碼為臺南市○○區○○路334號之建物拆除，並將土地返還原告。
⒉被告應給付原告466,095元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
暨自100年6月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告7,768元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯所為之陳述：⒈被告固提出土地使用權證明書及收據影本，主張其有權使用系爭土地。
惟系爭土地使用權證明書上權利者欄內之簽名，似均為同一筆跡，其中原告之簽名亦非原告所書寫，且其內容就係同意何人建築，面積為何等重要內容均未載明，顯無法證明原告曾同意被告使用系爭土地。
而系爭收據上記載出具之人為善化慶安宮大媽祖會，並非原告，且所出租之土地為善化段287-l地號土地，並非系爭土地，故原告否認被告所提土地使用權證明書及收據之真正，且其內容亦無法證明被告有合法使用系爭土地之權源。
⒉系爭建物之主體結構原為磚造，而依複丈成果圖之記載，現已變更為鋼筋混凝土，其主體結構已有變更，並非單純之整修，且顯非於51年間建造，應係被告於98或99年間所建造，其並未取得原告之同意，亦未申請合法許可，被告仍係無權占用系爭土地。
⒊依台南市政府工務局所檢送之系爭土地使用權證明書，係於51年9月20日作成，惟原告當時年僅9歲餘（原告於42年7月11日出生），依民法第77條至79條之規定，尚無獨立為法律行為之能力，須由法定代理人代為及代受意思表示，而上開證明書上僅列有原告之姓名及用印（原告仍否認簽名及印章之真正），無原告法定代理人即父、母之代理，或經渠等之同意，尚難認系爭證明書已對原告發生效力。
⒋按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。
未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。
但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項定有明文。
準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。
如該屋已逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢（最高法院94年度台上字第1717號判決意旨參照）。
是以，縱認被告於系爭土地建築房屋業經原告之同意，兩造間有使用借貸之關係存在，然系爭房屋使用系爭土地建築之使用借貸關係應屬未定期限。
而依系爭土地使用權證明書所載，其借貸目的乃為讓被告申請營造執照營業使用，惟被告於整建前已多年未營業使用，致房屋殘破不堪，足認依借貸目的已使用完畢，且被告在系爭土地附近已有土地及建物可作為營業使用，實無再使用系爭土地、建物之必要，亦應可認為使用目的已完畢。
⒌又按行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強磚造房屋耐用年數為35年，而系爭房屋建築於52年，至被告重新整建之98年12月25日止，屋齡已有46年，早已逾上開35年之使用年限，參酌被告自承系爭建物因時間久遠實屬危險，基於安全考量提出整修，且依被告所陳，整建費用200餘萬元，屋頂、樑柱皆換成混凝土及鋼骨，如被告未加以翻修，則系爭房屋已老舊不堪使用，應認借貸使用目的亦已完畢。
況若被告一再翻修，阻止該建物自然毀壞，係以不正當行為阻止條件之成就，應視為該建物已毀損，使用目的完畢。
今系爭房屋因被告花費鉅資整建致可繼續使用，然此使用目的因被告刻意保存該建物不致全部毀壞致不堪使用時，將令土地所有權人永遠忍受不能使用系爭土地，已與常情有違，參諸前揭最高法院判決意旨，應認借貸目的已使用完畢。
爰以100年11月23日之準備書狀為向被告終止使用借貸契約之意思表示，並依民法第470條第1項使用借貸法律關係之規定，請求被告返還系爭土地。
⒍證人陳茂良於本院先證稱其為被告整修系爭房屋之工程為採實作實銷方式，嗣又改稱先取得頭款，後來再結算，先後陳述不一。
又證人陳茂良先證稱沒有工程估價單，卻又出具工程估價單附於卷內，顯與其陳述不符，與工程慣例亦不符。
三、被告則請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以下列情詞置辯：㈠善化段287-2地號土地係於64年間自同段287地號土地分割而來，當時土地上都有建物，是按照當時建物的情形進行分割，惟當初並未通知被告有分割情事，故被告並不知悉系爭土地為何會分配給原告，被告希望能承租系爭土地或由被告價購，讓被告繼續使用系爭土地。
㈡善化段287地號土地為媽祖婆地，被告並非原287地號土地之共有人。
當初被告向屋主購買地上房屋後，因為房屋破舊需要改建，而改建必須申請執照，故需取得原地主同意。
而原告之父親即訴外人王鼎勳原為慶安宮之代表人，因此，被告經取得慶安宮所有「轎班」出具同意書後，即向原台南縣政府申請執照。
又使用同意書係被告與善化鎮慶安宮大媽祖會所訂立，當時之代表人王鼎勳為原告之父親，原告對此自應知之甚詳。
又該使用同意書於51年間簽訂，其上記載之標的為善化段287、287-1地號土地，然系爭土地（即287-2地號土地）係64年間經判決分割而來，故系爭土地既由287地號土地分割而來，自應涵蓋於287地號土地內。
㈢被告於51年間取得使用權同意書後，即於52年間取得營建執照，自屬合法建物，且建物於地政機關並非為強制登記。
又該建物因年代久遠而生公共危險，被告基於安全考量乃加以整修（整修期間為98年10月25日至11月11日），並非將原建物拆除後再行重新建築，況建築技術日新月異，已無建築當時之建材可供整修。
又依台南縣政府52年5月所核發之建土營建字第353號之營建執照所載，建築基地為善化段287、287-1地號，如未經原土地所有權人之同意，將無法取得營建執照，被告實非屬無權占有狀態。
㈣系爭房屋老舊並非不堪使用，結構上並無問題，只是進行外觀上整修，並無須報請台南縣政府同意。
至於被告所支出之整修費用較高是因為使用較好之建材及工資所佔比例較高所致。
㈤被告提出之工程估價單，抬頭雖記載「估價單」，但實際上為結算單。
又系爭房屋之整修期間約4個月，從98年11月至99年3月，且因被告與證人陳茂良熟識，證人陳茂良很有信用，故被告委由證人陳茂良承作。
被告於整修期間已經退休，會到現場監工，以便隨時與證人陳茂良溝通。
而系爭房屋為老房子，整修不好估價，且基於雙方信任及朋友之關係，故未事先開立估價單。
又被告於施工期間欲先支付部分款項予證人陳茂良，惟證人陳茂良均稱待工程完成後再結算，嗣證人陳茂良於完工後提出估價單供被告核對，經被告在上面作記號確認無誤後，被告以銀行帳戶一次匯款206萬元給付工程款。
而系爭房屋施工前本有請盧國正設計師設計外觀部分，惟因嗣後並未採用，故僅支付設計費5,000元予盧國正設計師。
㈥原告稱被告將系爭房屋做鮮茶道冷飲營業使用等語，然因系爭土地坐落位置本處於商業地區，且原始申請之建築執照類別亦詳載為店鋪使用，故系爭房屋作為營業使用自無不符。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執事項：⒈坐落臺南市○○區○○段287-2地號土地為64年3月4日因法院判決分割，自同段287地號分出新增之地號，分割前為原告與訴外人蘇承洲等人所共有，分割後為原告單獨所有。
⒉系爭土地上有被告所有門牌號碼臺南市○○區○○路334號房屋一棟，為被告與訴外人張滿華、張敏慧於53年6月30日建築完工，領有臺南縣政府52年5月21日建土營建字第353號營建執照。
⒊被告於98年間對系爭房屋進行修建。
⒋系爭房屋占用系爭土地之面積為如臺南市新化地政事務所100年6月16日複丈成果圖所示斜線部分，面積48.62平方公尺。
⒌系爭房屋目前由被告交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道冷飲店營業中。
㈡兩造爭執事項：⒈被告有無占有使用系爭土地之權利？⒉有無其他妨礙原告本件請求之事由存在？⒊如被告係無權占有使用系爭土地，則原告依民法第179條規定請求被告給付自95年5月19日起，相當於租金之不當得利，是否有據？
五、本院之判斷：㈠原告起訴主張系爭土地為其所有，被告占用其中如附表所示編號A部分面積48.62平方公尺之土地，搭建系爭房屋，並由原告將系爭房屋交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道飲料店營業使用等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本及現場照片等件為證，並經本院於100年6月16日會同臺南市新化地政事務所人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第44、53頁），且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡至原告主張依民法第767條所有物返還請求權及民法第470條第1項使用借貸返還請求權之規定，被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。
經查： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條第1項前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決可資參照）。
⒉被告辯稱當初其向屋主購買地上房屋後，因為房屋破舊需要改建，而改建必須申請執照，故需取得原地主同意，其業已取得同意書，而同意書上記載之標的為善化段287、287-1地號土地，然系爭土地（即287-2地號土地）係64年間經判決分割而來，系爭土地既由287地號土地而來，自應涵蓋於287地號土地內，基於該使用同意書，其非無權占用系爭土地等語，經查：⑴本院審酌被告提出之土地使用權證明書（見本院卷第46-50頁）與臺南市政府工務局100年10月18日南市工管二字第10000797694號函所附之土地使用權證明書內容相同（見本院卷第173-175頁），且該土地使用權證明書上具名蓋章之共有人亦與臺南市新化地政事務所100年10月6日所測字第1000008812號函所附善化段287地號土地分割前之全體共有人相符（見本院卷第162-170頁），是形式上觀之，該土地使用權證明書應屬非虛。
⑵至原告主張系爭土地使用權證明書上權利者欄內之簽名，似均為同一筆跡，其中原告之簽名亦非原告所書寫，且其內容就係同意何人建築，面積為何等重要內容均未載明，顯無法證明原告曾同意被告使用系爭土地，且系爭土地使用權證明書，係於51年9月20日作成，惟原告當時年僅9歲餘（原告於42年7月11日出生），而上開證明書上僅列有原告之姓名及用印（原告仍否認簽名及印章之真正），無原告法定代理人即父、母之代理，或經渠等之同意，尚難認系爭證明書已對原告發生效力等語，惟查，被告及訴外人張滿華、張敏慧等人提出之善化段287地號全體共有人（包括原告之父親即訴外人王鼎勳及原告）均具名蓋章之土地使用權證明書若非真正，衡諸常理，應不敢檢附該土地使用權證明書向改制前之臺南縣政府提出營造執照之申請，否則任一共有人發現土地遭人無權占用、改建時向相關單位提出檢舉或告訴，即可立即查出冒名或偽造之情形，故本院審酌上情，以及被告及訴外人張滿華、張敏慧等三人之改建營造執照申請書嗣經改制前之臺南縣政府核准在案，有臺南市政府工務局上開函文暨所附申請及審核資料在卷可稽（見本院卷第154-161頁），而系爭房屋坐落於系爭土地上迄原告提起本件訴訟止逾40餘年之久，原告之父親即訴外人王鼎勳或原告，甚至其他共有人，均未曾對被告提出拆屋還地之請求，足認被告當時應係取得善化段287地號土地全體共有人（包括原告之父親即訴外人王鼎勳及原告）之同意。
⑶又系爭土地係自善化段287地號分割出來，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第11頁），因此，被告辯稱基於該使用同意書，其非無權占用系爭土地等語，應為可採，從而，本件被告於系爭土地建築房屋係經原告同意，亦即兩造間有使用借貸之關係存在等情，堪可認定。
⒊再按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。
未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。
但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項定有明文。
準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。
如該屋已逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢（最高法院94年度台上字第1717號判決意旨參照）。
本院查：⑴本件被告於系爭土地建築房屋經原告同意，亦即兩造間有使用借貸之關係存在等情，業經認定如上，然兩造就系爭房屋使用系爭土地建築之期間並未約定期限，惟參酌上開土地使用權證明書及系爭房屋之營建執照所載（分別見本院卷第46頁、第155頁背面），其借貸之目的乃為讓被告及訴外人張滿華、張敏慧等三人申請改建店鋪營造執照作營業使用，而系爭房屋目前實際上乃僅由被告一人支配管領，有臺南市政府稅務局稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第72頁），已與當時由三人申請改建店鋪營造執照作營業使用之狀態不同，另參酌被告之戶籍於67年5月25日即自系爭房屋遷出，有被告之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第28頁），且系爭房屋目前由被告交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道冷飲店營業中，為兩造所不爭執，亦難認被告目前仍有以系爭房屋作為自己營業使用之情形。
⑵又按行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強磚造房屋耐用年數為35年，而系爭房屋改建於52年，至被告重新整建之98年底止（分別見本院卷第189、154-175、87-88頁），屋齡已有46年，已逾上開35年之使用年限，並參酌被告自承系爭房屋因時間久遠實屬危險，其為安全考量提出整修（見本院卷第71頁），而被告提出之工程估價單中乃使用數量不少的混凝土、鐵材及鋼骨等建材（見本院卷第177、178頁），且證人陳茂良證稱：施工費用大概200多萬元，主要樑柱柱子部分有加強，地板重新綁鐵，估價單中有鋼板及鋼骨是因原來的杉木及石棉瓦損壞，拆除掉後以鋼骨及鋼骨重新架構，除此以外沒有使用到其他地方，估價單上鐵材2760公斤部分施作於樑柱補強、地板綁鐵及欄杆重做部分等語（見本院卷第195-196頁），是被告若未將系爭房屋加以翻修，則系爭房屋已老舊不堪使用，應認借貸使用目的亦已完畢。
況若被告一再翻修，阻止該建物自然毀壞，係以不正當行為阻止條件之成就，應認使用目的已完成。
⑶因此，本院綜合審酌上情，認目前系爭房屋與當時由三人申請改建店鋪營造執照作營業使用之狀態顯然不同，且系爭房屋乃係因被告花費鉅資整建致可繼續使用，然此使用目的若因被告刻意保存該建物不致全部毀壞致不堪使用時，將令土地所有權人永遠忍受不能使用系爭土地，已與常情有違，參諸前揭最高法院判決意旨，應認借貸目的已完成。
⒋再按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。
原告亦主張，若認兩造間存有未定期限之無償使用借貸法律關係，亦以100年11月23日之準備書狀為向被告終止使用借貸契約之意思表示，並依民法第470條第1項使用借貸法律關係之規定，請求被告返還系爭土地，該書狀業據被告當庭收受（見本院卷第184頁），原告既於本件訴訟中對被告終止該使用借貸關係，則被告現仍占用如附圖所示編號A之土地，即無正當之法律權源，又系爭房屋於52年間雖係由被告及訴外人張滿華、張敏慧等三人共同改建而成，然目前實際上僅由被告一人支配管領等情，亦經認定如上，是原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將土地返還原告，自屬有據。
㈢原告另主張被告無權占有使用系爭土地，被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日（即100年5月25日）往前計算5年給付相當於租金之不當得利466,095元，另自100年6月1日起至拆屋還地之日止，每月給付原告7,768元等語，則亦為被告所否認，並以前詞置辯，經查：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返回之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）；
再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。
⒉本件原告雖請求被告應給付自起訴狀繕本送達之翌日（即100年5月25日）往前計算5年給付相當於租金之不當得利466,095元，以及自100年6月1日起至100年11月23日止，每月給付原告相當於租金之不當得利7,768元，然上開部分，均為原告以100年11月23日民事準備書狀終止兩造間之使用借貸契約之前之利益，亦即被告在原告合法終止兩造間之使用借貸契約前所獲取之財產上利益，並非無法律上之原因，從而，上開部分收取之租金，非屬不當得利，原告自不得依不當得利返還請求權請求返還，是原告上開部分之請求，於法無據，不應准許；
至原告請求自終止使用借貸契約翌日即100年11月24日起至拆屋還地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據，應予准許。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；
第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；
土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。
查系爭土地位於臺南市○○區○○路與中正路之交岔路口，地目為建，附近商業活動頻繁，商業銀行林立，道路兩側均為商業店面，市場、移民署、善化區公所均位於附近，屬於善化區之商業活動中心，交通往來便利。
而系爭房屋目前由被告交由訴外人鄭勝壕開設鮮茶道冷飲店為營業使用等情，業據原告提出地圖及照片為證（見本院卷第64-68頁），且為被告所不爭執。
本院參酌上情，認原告請求被告給付相當於租金之利益，每年以申報地價年息百分之6為適當，原告主張以公告現值年息百分之10計算，尚難採取。
⒋再查，系爭土地99年度1月申報地價為每平方公尺19,173元，有原告提出之土地登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第11頁），而被告占用系爭土地之面積為48.62平方公尺，總價為932,191元【計算式：48.62（平方公尺）×l9,173（元）＝932,191（元，元以下四捨五入）】，而租金以年息百分之6計算，則每年租金為55,931元【計算式：932,191（元）×6%＝55,931（元，元以下四捨五入）】。
因此，被告應給付原告相當於租金之不當得利為每年55,931元，亦即每月為4,661元【計算式：55,931（元）÷12（月）＝4,661（元，元以下四捨五入）】。
因此，原告請求被告應自100年11月24日起至拆屋還地之日止，每月給付原告4,661元之不當得利範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據所有權之法律關係，請求被告應將坐落在臺南市○○區○○段287-2地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積48.62平方公尺、門牌號碼為臺南市○○區○○路334號之建物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
至原告另依不當得利之法律關係，請求被告自100年11月24日起至拆屋還地之日止，按月給付4,661元予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
又就拆屋還地部分，原告係以單一之聲明，主張第767條所有物返還請求權及民法第470條之借用物返還請求權，達其訴訟標的法律關係之同一目的，原告請求本院就該訴訟標的擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之合併中之選擇合併，本院既認其中之一請求為有理由，而為原告全部勝訴之判決，則其另主張之民法第470條之借用物返還請求權即無再予審究之必要，併此敘明。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。
民事訴訟法第79條定有明文。
又依民事訴訟法第77條之2第2項及最高法院96年度第4次民事庭會議決議，請求拆屋還地時併請求按月給付相當於租金之不當得利之訴訟，於計算訴訟標的價額時不併算其價額，而原告敗訴部分乃係因其誤認其得請求5年「相當於租金之不當得利」以及本院酌定年息比例所致，既原告就拆屋還地部分係全部有理由，爰認全部訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
書記官 吳俊達
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