臺灣臺南地方法院民事-TNDV,101,訴,937,20121003,2

臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第937號
原 告 劉俊明
劉姃姃
劉真真
劉美惠
劉靜香
顏劉智惠
上列6人共同
訴訟代理人 陳宏義律師
複代理人 蘇鈞翔
邱偉民
被 告 林德春
訴訟代理人 吳永茂律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年9月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告起訴主張：㈠原告父親與被告就坐落臺南市○區○○段495、508地號土地（下稱系爭土地）成立不定期租賃基地契約，雙方約定租金1年繳交1期，1期租金為新臺幣（下同）2,000元。

嗣原告父親往生後，原告與訴外人劉俊宏為第一順位之繼承人，共同繼承父親之遺產，經遺產分割後就系爭土地之所有權成立分別共有之關係，並同時承受系爭租約之出租人地位。

而原告母親雖未為取得系爭土地所有權及出租人之地位，惟原告及訴外人劉俊宏同意由母親代收租金，因此被告將系爭租約中約定之租金交由原告母親代收。

其後，原告母親於民國89年死亡，然被告自89年9月底起即未依約繳交租金；

另訴外人劉俊宏於93年死亡，其繼承人遂於93年7月23日就系爭土地應有部分7分之1所有權移轉予財政部國有財產局以抵繳遺產稅，故系爭土地之所有權現由原告與財政部國有財產局分別共有。

㈡按民法第440條第2項、第3項規定承租人如積欠租金2年以上時，出租人得終止租賃契約；

土地法第103條第4項規定承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，已達2年以上時，出租人得收回租用建築房屋之基地。

本件兩造間雖存有不定期土地租賃契約，惟被告至今已遲延給付租金長達13年之久，而原告於今年（101年）初已通知被告清償租金，詎被告卻置之不理，原告遂於5月16日向東區調解委員會申請調解，調解中原告除表示系爭租約已因遲付租金終止及要求被告拆屋還地外，並表示只要被告自願拆屋還地，原告願提供相當之搬遷費，然經被告與其家人討論後仍拒絕原告之提案。

嗣後原告於101年7月9日再以台南地方法院郵局第842號存證信函催告被告給付積欠之租金，並表明系爭租約已終止之意思表示。

是以，本件原告與被告間之系爭租約既已於101年7月9日終止，則被告顯係無權占有原告及財政部國有財產局共有之系爭土地，依民法第767、821條規定，原告自得以自己之名義請求被告拆除系爭土地上之地上物，並請求返還系爭土地於全體共有人。

㈢又按無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段定有明文。

本件被告於系爭租約終止後仍占有系爭土地，屬無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，故被告應返還相當於租金之不當得利予原告，而依土地法第105條準用同法第97條規定，每年相當於租金得利之計算以系爭土地申報地價總額年息百分之10為限，準此，系爭土地之申報地價分別為每平方公尺26,039元（495地號土地）及26,000元（508地號土地），申報地價總額分別為2,525,783元及754,000元，則被告每年相當租金利得為327,978元，爰請求被告自101年7月9日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付原告327,978元。

㈣按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，依民法第314條第2款規定，於債權人之住所地為之。

本件兩造之系爭租約雖對於清償地並未書面約定，惟被告辯稱每期租金皆係由其前往「臺南市○○路○段97號6樓之4」之址親自向原告母親為給付，故上開地址應可視為系爭租約之給付租金履行地，被告負有至上開地址為給付租金之義務。

又原告母親居住之上開地址為原告父親所興建之大樓，且原告家族成員大都居住於此，絕非如被告所言無人居住，況該大樓管理員對原告家族成員亦非常熟悉，是倘被告有詢問管理員，管理員應會告知顏老太太之繼承人即原告等人仍居住在此，被告亦應知情原告等人之存在，惟被告仍拒絕向原告為清償，因此被告就租金之給付屬給付遲延中。

㈤被告雖於101年7月16日寄出面額24,000元之郵政匯票至高雄市○○區○○街85號予原告顏劉智惠，惟該地址並非系爭租約之租金清償地，因此被告關於租金債務之履行即非符合債之本旨，原告自得拒絕受領，並將匯票退還予被告，故被告之給付租金債務仍屬經催告後可歸責於債務人之給付遲延狀態中。

另系爭租約既為原告繼承而來，則該租金債權即應為公同共有，參照最高法院69年台上字第1364號判例要旨可知，公同共有之債權為一個權利，其債務人僅得向公同共有人全體清償始生消滅債務之效力，本件被告僅向原告顏劉智惠為給付，自不生消滅債務之效力，益徵被告給付租金之債務仍屬經催告後之可歸責於債務人之給付遲延狀態中。

㈥被告辯稱對承租人所為支付租金之催告及終止租約之意思表示應由出租人全體為之，而原告所提101年7月9日台南地方法院郵局第842號之存證信函已明白記載為出租人之一即原告顏劉智惠單獨所為，是原告支付租金之催告及終止租約之意思表示既非由出租人全體為之，實難謂原告顏劉智惠1人之意思表示，對於未為意思表示之其餘原告亦生效力等語，惟民法關於代理分別規定於民法總則編及債編，此之代理自應適用於債編各論之租賃章節，是依據最高法院81年度台上字第165號判決意旨、23年度上字第1910號判例意旨，原告於101年7月9日台南地方法院郵局第842號存證信函已表示代表全體共有人為之，自生催告效力，否則若謂分由全體出租人共同為意思表示，在出租人數眾多時，如不准以代理方式委由1人代行使催告之意思通知，則民法第440條規定豈非成具文？是被告之法律主張實無理由。

另原告於上開存證信函即有提到請即被告於函到3日內，將所欠之租金清償完畢，該段文字亦可認有催告之法律效果。

㈦此外，原告於起訴狀及台南地方法院郵局第961號存證信函內皆有表明終止系爭租約，故此亦可作為終止系爭租約意思表示之通知，因此系爭租約確實業已終止。

㈧並聲明：⒈被告應將坐落臺南市○區○○段495、508地號之未保存登記建物1棟拆除，並將上開土地返還原告及其他全體共有人。

⒉被告應給付自101年7月9日起至搬遷及點交第1項所示之土地止，按年給付原告等人327,978元⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告對系爭土地上之建物為被告所有不爭執，惟被告否認原告於101年初已通知被告清償租金，被告有置之不理之情，故此部分應由原告負舉證責任。

又原告雖主張原告於101年7月9日再以台南地方法院郵局第842號存證信函催告被告給付租金等語，然審究該存證信函之內容，係記載「本人經其他繼承人授權，爰由本人名義依民法第440條之規定，向台端為終止上開租賃契約之意思表示，並請台端於函到3日內，將所欠之租金清償完畢，並將土地回復原狀後交還本人」，該存證信函之寄件人為原告顏劉智惠1人，且係先對被告為終止租約，再請求被告於3日內清償積欠之租金，此明顯與先定相當期限催告支付，再據而終止租約請求拆屋還地之法定要件並不相符。

再者，被告於101年7月16日即購買面額24,000元（受款人為原告顏劉智惠）之郵局匯票1紙，並於當日以掛號信件將匯票郵寄予原告顏劉智惠，然原告顏劉智惠卻於101年7月26日以台南地方法院郵局第961號存證信函將該紙匯票寄還予被告，拒絕受領被告積欠租金之清償。

是以，原告除101年7月9日台南地方法院郵局第842號之存證信函外，再無其他定相當期限催告被告支付積欠租金之意思表示，更無對被告以經定期催告支付積欠租金逾期未予支付而對被告終止租約之意思表示及通知。

㈡被告與原告父親就系爭土地成立不定期租賃基地蓋屋契約，在原告父親（即原出租人）死亡前，被告未曾遲延給付及積欠租金，原告父親去世後，則由原告母親繼續收取租金，且被告均係攜帶現金前往原告母親之住所即「臺南市○○路○段97號6樓之4」之址親自當面繳納租金予原告母親，亦未曾遲延給付租金，惟被告最後1次依約攜帶現金前往原告母親上開住所繳納租金時，大樓守衛卻告知被告，原告母親已經死亡，該房屋已無人居住，被告因此不得其門而入而帶著租金離開該處，此後，被告亦無原告之相關資料及聯絡方法，故被告係因無從給付租金予原告，並非惡意拒絕給付租金。

㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。

民法第440條定有明文。

次按基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。

在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（最高法院72年度台上字第4249號裁判意旨參照）。

本件原告既未對被告定相當之期限催告支付租金，且其終止租約之主張係在無「定相當之期限催告支付租金，且承租人於期限內不為支付」之情況下為之，依法即不生終止租約之效力。

㈣又按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。

在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。

民法第234條、第237條分別定有明文。

本件依據被告上開說明，系爭土地在原出租人即原告父親去世後，改由原告母親繼續向被告收取租金，期間被告均未曾遲延給付租金，嗣因原告母親亦去世，被告無從給付租金，故被告實為在不可歸責之情形下積欠租金，並非蓄意積欠租金。

另原告顏劉智惠寄發予被告為逕行終止租賃契約意思表示之存證信函後，被告隨即依原告顏劉智惠之寄件地址，將給付租金之郵政匯票寄予原告顏劉智惠，惟遭原告顏劉智惠退回，故依民法第237條之規定，原告應自負受領遲延之責任，被告當無給付遲延之情形存在，因此原告主張終止系爭租約，於法不合。

㈤此外，依原告起訴狀所載，現今系爭土地之所有權人為原告劉俊明等6人，而非原告顏劉智惠1人，且原告顏劉智惠於先前所寄發予被告之存證信函中，寄件人欄位僅有原告顏劉智惠1人，且於該存證信函之內容，原告顏劉智惠均未提出用以證明受有其餘原告授予代理權之積極文書資料，故原告顏劉智惠1人所寄發予被告為逕行終止租賃契約意思表示之存證信函，依法對於未為意思表示通知之其餘原告而言，當然不生對被告為意思表示之效力，因此原告等6人主張有定期催告並系爭租約，更無論據。

㈥並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠本件兩造就坐落臺南市○區○○段495、508地號土地有不定期租賃契約存在，且約定每年租金2,000元，然被告自89年9月底起即未繳交租金，是原告顏劉智惠乃於101年7月9日以台南地方法院郵局第842號存證信函通知被告給付積欠之租金24,000元，並表明終止系爭租約之意思表示，而被告即於101年7月16日寄送面額24,000元（受款人為原告顏劉智惠）之郵局匯票1紙予原告顏劉智惠，然原告顏劉智惠於101年7月26日以台南地方法院郵局第961號存證信函將該紙匯票寄還予被告等情，為兩造所不爭執，復有前開存證信函及郵政匯票等在卷可憑，堪信為真實。

㈡然按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。

若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。

易言之，依民法第440條第1項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。

但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院52年台上字第1289號、43年台上字第329號判例參照）。

本件原告主張其已依法催告被告支付租金，無非以其於101年7月9日之存證信函為憑，然此被告所否認，並爭執原告前開存證信函並不生催告或終止契約之效力，是本院首應審酌者自為原告所提出之101年7月9日之存證信函是否已生催告或終止契約之效力。

經查：⒈觀諸原告顏劉智惠於101年7月9日寄發予被告之存證信函內容，其上記載：「…本人經其他繼承人授權，爰由本人名義依民法第440條之規定，向台端為終止上開租賃契約之意思表示，並請台端於函到3日內，將所欠之租金清償完畢，並將土地回復原狀後交還本人。」

有該存證信函在卷可憑，暫不論原告顏劉智惠是否確經其他出租人之授權（被告有爭執），審究該存證信函之前後文，其意旨應係原告顏劉智惠欲對被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告於3日內清償已積欠之租金，該存證信函之內容實無定期催告被告支付租金、逾期不繳則終止租約之意思表示，是被告辯稱該存證信函並無定期催告被告繳納租金之意思表示，尚非無憑。

⒉又縱認前開存證信函有催告被告繳納租金之意思表示，惟原告所定之3日期限（支付24,000元），衡諸一般觀念，實難認為相當，是被告於101年7月16日將24,000元之匯票郵寄予原告顏劉智惠，應認尚未逾相當之期間，基於誠實信用原則，自應認被告已於原告催告後之相當期限內繳付租金，是縱原告主張欲以起訴狀之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，揆諸前開說明，因被告已於終止契約之意思表示到達前繳付租金，自難認已生終止契約之效力。

⒊而原告雖主張被告於101年7月16日寄予原告顏劉智惠面額24,000元之郵政匯票，因寄達之地址係高雄市○○區○○街85號，並非系爭租約之租金清償地，不符合符合債之清償本旨，原告自得拒絕受領云云。

然按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。

二、其他之債，於債權人之住所地為之。

民法第314條定有明文。

本件兩造並不爭執原出租人即原告父親去世後，系爭租約之租金繳付方式均由被告至原告母親之住所即「臺南市○○路○段97號6樓之4」處繳納租金予原告母親，再揆諸前開清償地之規定，堪認系爭租金之繳付方式應係由被告至出租人住所地為之。

而原告顏劉智惠於101年7月9日之存證信函中既已表明其係代理全體出租人為終止租賃契約並催告被告繳付租金之意思表示，則被告於相當期限內將租金之匯票寄送予原告顏劉智惠，尚難認有何「未依債之本旨清償」，是原告主張被告僅向原告顏劉智惠一人為給付，不生消滅債務之效力云云，於法尚有誤會而難以憑採。

四、綜上，原告既未能舉證證明其已定相當期限催告被告繳納租金，而被告又已於收受原告顏劉智惠於101年7月9日之存證信函後之相當期限內支付租金予原告顏劉智惠（雖經原告顏劉智惠退回，然此係原告拒絕受領，並非被告給付遲延），縱原告主張以本件起訴狀之送達為終止系爭租賃契約之意思表示，然因被告於終止租約之意思表示到達前已為租金之支付，是原告自不得以租約已經終止為理由，請求被告拆除地上物後交還租賃之土地或請求被告給付終止租約後之不當得利，是原告起訴聲明請求被告將系爭土地上未保存登記建物拆除後將土地返還原告及其他全體共有人，並請求被告給付自101年7月9日起至搬遷及點交第1項所示之土地止按年給付原告等人327,978元，均為無理由，應予駁回。

而原告既受敗訴判決，則其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，已失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，於判決之基礎及結果均不生影響，無予一一論列之必要，併此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 10 月 3 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 4 日
書記官 黃稜鈞