臺灣臺南地方法院民事-TNDV,104,訴,1053,20160830,2

臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1053號
原 告 陳哲明
訴訟代理人 林士龍律師
彭大勇律師
王冠霖律師
被 告 陳隆光
陳展昌
共 同
訴訟代理人 黃紹文律師
黃溫信律師
徐美玉律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號、面積三二四點四○平方公尺之土地，應分割為如附圖方案一所示：編號Ａ部分面積一○八點一四平方公尺，分歸原告取得；

編號Ｂ部分面積一○八點一三平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號Ｃ部分面積一○八點一三平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

兩造共有坐落前項土地上之臺南市○○區○○段○○○號即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○○號建物，分歸原告取得。

兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號、面積一二八點四二平方公尺之土地，應分割為如附圖方案一所示：編號Ｄ部分面積四二點八一平方公尺，分歸原告取得；

編號Ｅ部分面積四二點八一平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號Ｆ部分面積四二點八平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

原告應分別補償被告陳隆光新臺幣貳拾萬零貳佰肆拾柒元、被告陳展昌新臺幣壹萬玖仟柒佰捌拾捌元；

被告陳展昌應補償被告陳隆光新臺幣柒萬貳仟零參拾元。

訴訟費用由被告陳隆光、陳展昌各負擔三分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○段○000地號土地及其上同段17建號即門牌號碼臺南市○○區○○街00巷00號建物（即如附圖所示甲建物，下稱甲建物）、同段533地號土地等3筆不動產（下合稱系爭不動產）均為兩造所共有，應有部分比例各為3分之1。

兩造對於系爭不動產並無不分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議。

爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1款前段規定，請求裁判分割如附圖方案一所示，即同段414地號土地編號A部分面積108.14平方公尺，分歸伊取得；

編號B部分面積108.13平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號C部分面積108.13平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

甲建物分歸伊取得。

同段533地號編號D部分面積42.81平方公尺，分歸伊取得；

編號E部分面積42.81平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號D部分面積42.8平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

㈡伊主張之上開分割方案，應屬適當：⒈同段414地號土地部分：被告陳隆光未經伊同意逕於同段414地號土地上西北處興建門牌號碼臺南市○○區○○街00巷00號之1建物（即如附圖所示乙建物，下稱乙建物）；

被告陳展昌亦未經伊同意，逕於同段414地號土地上東南處興建1樓為磚造、2樓為鐵皮加蓋之建物（即如附圖所示丙建物，下稱丙建物）。

被告既分別在同段414地號土地上建築房屋且居住多年，可見被告早有日後分割土地時，受分配乙、丙建物所坐落部分土地，並將如附圖方案一編號A部分土地留給伊之意，是伊所提分割方案，與全體共有人之意願及使用現況相符。

又甲建物為老舊日式木造1層建物，價值甚低，保存不易，亦非歷史建物及古蹟，而無保存必要，伊現居住地常遇淹水問題，須在同段414地號土地上建築房屋供自己及家人居住使用，被告既均已在該土地上興建房屋，自應由伊分得甲建物所坐落之土地，使伊得將甲建物拆除重建，改善伊居住環境。

⒉甲建物部分：依據伊所提分割方案，係由伊取得甲建物所坐落之土地，為保障伊及未來之繼受人日後能完全使用該土地，使土地發揮最大經濟效益，自應將甲建物分歸伊單獨取得，由伊就土地及建物為整體利用。

⒊同段533地號土地部分：該土地之使用分區為「附帶條件住宅區」，必須搭配重劃或其他大筆土地合併開發（類似都市更新）時方能開發利用，較不易變賣，亦無法單獨建築，若與同段414地號土地合併分割，易生不公平現象，故應予單獨分割，伊所提分割方法亦為被告所同意。

㈢聲明：如主文第1至4項所示。

二、被告則辯以：㈠同段414、533地號土地及甲建物，原均係被告陳隆光所有，係兩造父母為身為長子之被告陳隆光所購得，然為使兄弟各有其分，以維和諧，被告陳隆光於民國60年5月間各移轉所有權應有部分3分之1予原告及被告陳展昌。

兩造兄弟3人外，另有姊妹數人，自幼同在甲建物成長，父母並於甲建物離世。

被告陳展昌曾有短暫婚姻並無子嗣，長年與父母同住於甲建物，迄今仍居住於甲建物，姊妹們亦常返甲建物相聚，故兄弟姊妹間對於甲建物深有情感，希望予以保留，除供被告陳展昌生活起居外，亦可供子孫返回共聚，緬懷祖先並凝聚情感。

㈡伊等主張就同段414地號土地及甲建物，應採如附圖方案二所示之分割方法，即將同段414地號土地北側編號A部分面積162.2平方公尺分歸被告陳隆光取得，南側編號B部分面積162.2平方公尺分歸被告陳展昌取得，甲建物分歸被告陳展昌取得，原告則以金錢補償之。

依此分割方法，被告陳展昌得依現況繼續居住使用甲建物，並予保留，亦得保留被告陳展昌興建之丙建物，使土地與其上建物均同屬一人所有。

且此分割方法得以保留共有之甲建物，作為供奉祖先及子孫聚會凝聚家族共識之所，且因分割後各宗土地面積較大，較能兼顧土地利用之經濟價值及甲建物保留之情感因素，自屬最適當之分割方法。

原告所主張之分割方法，勢必造成甲建物遭拆除，而丙建物無獨立水電、狹小簡陋而難以居住使用，且兩造共有之土地面積不大，現已有3棟建物，如土地一分為三，均屬狹小而不易利用，又須拆除現有甲建物，自非妥適。

至同段533地號土地，伊等同意原告所提分割方法。

㈢聲明：⒈兩造共有同段414地號土地，應分割為如附圖方案二所示：編號A部分面積162.2平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號B部分面積162.2平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

⒉兩造共有甲建物分歸被告陳展昌取得。

⒊兩造共有同段533地號土地，應分割為如附圖方案二所示：編號D部分面積42.81平方公尺，分歸原告取得；

編號E部分面積42.81平方公尺，分歸被告陳隆光取得；

編號F部分面積42.8平方公尺，分歸被告陳展昌取得。

⒋被告陳展昌應補償原告1,769,622元，被告陳隆光應補償原告1,223,789元。

三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項：⒈同段414地號土地（地目：建、使用分區：住宅區、面積324.40平方公尺）、同段533地號土地（地目：旱、使用分區：附帶條件住宅區、面積128.42平方公尺），均為兩造共有，應有部分均各為3分之一。

兩造就同段414、533地號土地均無不分割之約定，且無法達成協議分割。

⒉同段414地號土地上西南處有1層木造日式房屋（即甲建物），門牌號碼為臺南市○○區○○街00巷00號，占用面積為68平方公尺，為兩造共有，應有部分各3分之1；

依臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書所載，甲建物折舊年數為82年，現值為12,700元。

⒊同段414地號土地上西北處之建物（即乙建物），門牌號碼為臺南市○○區○○街00巷00號之1，占用面積為75平方公尺，乙建物為3層建物，1、2樓為磚造屋、3樓屋頂有鐵皮棚，乙建物東北側有座紅色鐵欄杆之大門，連接臺南市新化區和平街45巷通路，被告陳隆光為乙建物之所有權人及使用人。

⒋同段414地號土地上東南處之建物（即丙建物），門牌號碼與甲建物同為臺南市○○區○○街00巷00號，占用面積為34平方公尺，丙建物為2層建物，1樓為磚造、2樓為鐵皮加蓋。

被告陳展昌為所有權人及使用人。

⒌原告現未使用同段414地號土地。

⒍依據土地登記謄本記載，同段414、533地號土地及甲建物，原均係登記為被告陳隆光所有，於60年5月間由被告陳隆光以贈與為原因，各移轉所有權應有部分3分之1予原告及被告陳展昌。

⒎被告同意原告就同段533地號土地之分割方案，即附圖編號D部分由原告取得，編號E部分由被告陳隆光取得，編號F部分由被告陳展昌取得。

⒏同段414、533地號土地及其上各建物之使用現況如本院104年12月4日製作之勘驗筆錄及現況簡圖所載。

㈡爭執事項：⒈系爭不動產應採何種分割方案為適當？⒉系爭不動產分割後，共有人間是否有以金錢補償之必要？若有，應如何補償？

四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

民法第823條第1項、第824條第2項第1款分別定有明文。

查系爭不動產為兩造所共有，應有部分各為3分之1，有原告提出之土地、建物登記謄本為證（見新調字卷第15至17頁）。

原告主張系爭不動產無因物之使用目的不能分割，亦未以契約訂有不分割之期限，兩造復無法達成分割協議之事實，為被告所不爭執，堪信為真實，是原告訴請分割系爭不動產，洵屬有據。

五、次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。

又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。

又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。

㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。

㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。

是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。

若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號判決意旨參照）。

經查：㈠坐落同段414地號土地上西南處有甲建物，為1層木造日式房屋，占用面積68平方公尺，門牌號碼為臺南市○○區○○街00巷00號，甲建物折舊年數為82年，現值為12,700元。

該土地上西北處另有乙建物，為3層建物，1、2樓為磚造屋、3樓屋頂有鐵皮棚，占用面積75平方公尺，門牌號碼為臺南市○○區○○街00巷00號之1，乙建物東北側有紅色鐵欄杆之大門，連接臺南市新化區和平街45巷通路，被告陳隆光為乙建物之所有權人及使用人。

該土地上東南處另有丙建物，為2層建物，1樓為磚造、2樓為鐵皮加蓋，占用面積34平方公尺，門牌號碼與甲建物相同，被告陳展昌為所有權人及使用人；

同段414地號土地南臨同段450地號土地，同段450、451、452地號土地均為臺南市新化區光明路；

原告現未使用同段414地號土地。

坐落同段533地號土地上則有棚架、農具、果樹及其他植物，北側與臺南市新化區光明路相鄰等情，業經本院會同兩造及臺南市新化地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄暨現場簡圖與照片（見訴字卷第48至56頁），並有臺南市稅務局房屋稅籍證明書、臺南市新化地政事務所105年1月19日所測字第1050007486號函及所附複丈成果圖（見新調字卷第21頁、訴字卷第61至62頁）可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

㈡同段414號土地部分：⒈依兩造所提前揭分割方案，其主要差異在於是否將同段414地號土地原物分配於各共有人，或僅分配於被告。

揆之前揭說明，共有物之分割應以原物分配於各共有人為原則，於各共有人均受原物之分配顯有困難時，始將原物分配於部分共有人。

同段414地號土地上已有被告陳隆光興建使用之乙建物，及被告陳展昌興建使用之丙建物，業如前述，且被告自承乙、丙建物係分別於61年、68年申請建築執照（見訴字卷第164頁），足見被告陳隆光、陳展昌已分別使用乙、丙建物及所坐落之土地逾30年，是原告主張將乙、丙建物所坐落部分即如附圖方案一編號B、C部分土地分配於被告陳隆光、陳展昌，將其餘部分即如附圖方案一編號A部分土地分配於原告，不僅合乎前揭原物分配於各共有人之原則，亦符合被告長久以來之使用狀況；

且兩造分得部分面積各有108.13至108.14平方公尺，土地形狀均屬方正，應已足供兩造各自為通常利用。

而依該分割方法，被告陳隆光分得之編號B部分土地可通往臺南市新化區和平街45巷，原告及被告陳展昌分得之編號A、C部分土地與臺南市新化區光明路相鄰，均與道路有適宜之聯絡而不致形成袋地，對分割後各土地之經濟效益仍屬有利，是原告所提前揭分割方法，應屬適當。

⒉被告雖辯稱甲建物為兄弟姊妹及子孫團聚及緬懷祖先之處，具有深厚情感，且被告陳展昌現居住於甲建物，若由原告取得如附圖方案一編號A部分土地，甲建物將遭原告拆除等語。

惟甲建物為1層樓木造建築、折舊年數為82年、現值僅12,700元，確有老舊及價值低落之情形，然非古蹟，縱予保留，後續維護、保存仍屬不易；

同段414地號土地上既另有乙、丙建物，則兩造兄弟姊妹及子孫若欲團聚、緬懷先人，亦可另於乙、丙建物為之。

丙建物既係於68年間申請建築執照，自較甲建物新穎，且該建物為2層建物，占用土地面積為34平方公尺，是被告陳展昌於丙建物共有68平方公尺面積得以利用，應已足供其一人居住使用，而無另居住使用甲建物之必要，至丙建物現縱無獨立水電，亦可再行申請安裝，尚難以此遽認丙建物無法供通常居住使用。

是被告抗辯各共有人均受同段414地號土地之分配顯有困難，應將該土地僅分配於被告，並非可採。

⒊被告於準備程序中固曾另提出如附圖所示方案三之分割方案，主張方案三編號A部分分歸被告陳展昌取得、編號B部分分歸被告陳隆光取得，編號C部分分歸原告取得。

然丙建物既屬被告陳展昌所有，則將方案三編號C部分土地分歸原告所有，將導致該部分土地與其上丙建物非屬同一人所有，易生糾紛，且該編號C部分土地形狀呈現「倒L」形而非方正，亦不利於受分配之原告利用，該分割方法自非妥適。

⒋準此，本院審酌同段414地號土地之使用現況、臨路情形、各共有人之應有部分比例及意願等情，認原告主張如附圖方案一所示分割方案，將編號A部分土地分歸原告取得；

編號B部分土地分歸被告陳隆光取得；

編號C部分土地分歸被告陳展昌取得，符合該土地分割之整體效益及全體共有人之利益，而屬可採。

㈢甲建物部分：甲建物為1層木造日式房屋，占用面積僅68平方公尺，已如前述，是甲建物並非寬闊，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，則每人分得面積過小，將造成日後使用之困難，且甲建物並無3獨立門戶得以進出，有至信不動產估價師事務所製作之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）中甲建物之現況照片可參（見外放之系爭估價報告書附件七），是原物分割後兩造無法取得各自獨立之門戶出入，有害於各自日常生活隱私，亦減損該建物之經濟價值，足見甲建物具有結構及交易上之一體性，並有整體使用上之不可分關係，有難以為原物分割之情形，應將甲建物單獨分配於共有人其中一人。

而依前揭同段414地號土地分割結果，甲建物所坐落之土地係分歸原告取得，則將甲建物分歸原告取得，可使原告就甲建物及其所坐落之土地合併利用，避免土地及建物之法律關係於分割後趨於複雜，應屬妥適之分割方法。

至甲建物雖有部分坐落於被告陳展昌分得之編號C部分土地上，然原告既即將拆除甲建物，自可解決該建物占用編號C部分土地之情形，併此敘明。

㈣同段533地號土地部分：同段533地號土地之使用分區為「附帶條件住宅區」，有原告提出之臺南市新化區公所都市計畫土地使用分區證明書可參（見新調字卷第18頁），經本院函詢臺南市政府都市發展局，該局函覆：附帶條件住宅區就都市計畫管理執行面，變更案應依附帶條件規定執行完成後，始得依變更後分區進行相關建築開發行為，有該局104年10月30日南市都規字第1041043807號函可參（見訴字卷第45頁），足見同段533地號土地之使用之限制較一般土地為多。

原告所提分割方法，係將該土地均分為三份，即附圖方案一編號D部分分歸原告取得，編號E部分分歸被告陳隆光取得，編號F部分分歸被告陳展昌取得，該分割方法既為被告所同意，且兩造分得之土地均與北側之臺南市新化區光明路相鄰，自與共有人間之公平原則相符，是原告所提分割方法，應屬可採。

六、另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第824條第3項定有明文。

又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。

再者，共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號判例意旨參照）。

本件依原告所提分割方法為原物分割，因兩造分得土地、建物之個別條件有所差異，其經濟效益及價值上有區別，即屬不能按其應有部分為分配之情形，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。

經本院囑託兩造合意之至信不動產估價師事務所，就如原告所提前揭分割方案，分割後各土地、建物之價值差異及共有人間應為如何之補償為鑑定，經該所針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭不動產依最有效使用情況下，及該所估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析等兩種估價方法進行評估，估算分割前、後各共有人價值差異，並據以計算各共有人間之差額找補，有該所105年5月20日至信105南估002字第105002號函附系爭估價報告書足憑。

其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其評估系爭不動產之時值應屬合理，自得採為本件共有人間系爭不動產分割後價值差額補償之依據。

根據系爭估價報告書，依原告所提如附圖方案一所示分割方法，同段414、533地號土地部分，原告應補償被告陳隆光180,459元，被告陳展昌應補償被告陳隆光72,030元；

甲建物部分，原告應補償被告各19,788元。

準此，本件原告應分別補償被告陳隆光共200,247元（計算式：180,459元＋19,788元＝200,247元）、被告陳展昌19,788元；

被告陳展昌應補償被告陳隆光72,030元。

七、綜上所述，系爭不動產依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，是原告本於共有人之資格，訴請裁判分割系爭不動產，即屬正當。

又本院審酌系爭不動產之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益、兩造主張分割方法之優劣、兩造之意願等情，認系爭不動產採取如原告所提分割方案尚屬妥適、公平，爰判決如主文第1至3項所示，並考量各共有人所分得土地、建物價值不同而另訂補償方法如主文第4項所示。

八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。

本件因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按系爭不動產應有部分比例各負擔3分之1。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。

中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 林勳煜
法 官 張郁昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
書記官 楊意萱