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臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1671號
原 告 周巧蕙即誠昱不動產仲介企業社
訴訟代理人 黃志君
被 告 陳美娟
邱美娟
上列當事人間請求給付仲介費事件，經本院於民國105年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第2項分別定有明文。
二、本件原告起訴原請求被告陳美娟、邱美娟各給付新臺幣（下同）40萬元及20萬元本息，嗣訴狀送達後，原告本於同一基礎事實及訴訟標的，變更請求被告陳美娟、邱美娟各給付38萬2,000元及19萬1,000元本息（見本院卷第76頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，且被告二人對此亦無異議，並為本案之言詞辯論，視為同意變更，依前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告陳美娟委託原告銷售其所有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房地），雙方於民國104年2月6日簽訂一般委託銷售同意書（下稱系爭委託銷售契約），約定委託銷售期間自104年2月6日起至104年8月31日止，委託銷售價格原為1,260萬元，之後變更為1,000萬元，原告得向賣方請求買賣成交總價格百分之4（含稅）服務報酬，系爭委託銷售契約第4條第3項另規定：「委託人如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人曾經仲介帶看之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者，視為受託人已完成居間仲介之義務，委託人仍應立即以現金一次給付委託總價格百分之4（含稅）作為受託人服務報酬。」
㈡又原告之營業員林雅惠於104年3月27日至同年4月8日間，曾帶被告邱美娟至系爭房地察看屋況三次，並提供房屋定價、坪數、格局、鄰近房價等資訊，暨告知買方應支付之服務報酬為買賣成交總價格百分之2（可再議價）等情事，被告邱美娟亦表示有購買意願，與原告已達成媒介居間合意及報酬給付約定。
惟其自104年4月8日起態度丕變，對原告表示無資金購買系爭房地，並逃避原告營業員之聯繫。
且賣方之被告陳美娟突於104年4月9日告知系爭房地已售出，原告因認有異，經調閱系爭房地登記謄本及內政部不動產交易時價查詢資料，查知被告陳美娟於104年5月11日將系爭房地出售移轉登記予被告邱美娟，買賣日期為104年4月7日，買賣成交總價為955萬元等情，證實被告二人係因原告之居間仲介而促成系爭房地買賣，爰依系爭委託銷售契約第4條第3項規定，請求賣方之被告陳美娟按買賣成交總價之百分之4即38萬2,000元（計算式：9,550,000元×4/100 =382,000元），給 付原告服務報酬；
另依媒介居間契約，請求買方之被告邱美娟按買賣成交總價之百分之2即19萬1,000元（計算式：9,550,000元×2/100=191,000元），給付原告服務報酬等語。
㈢聲明：⒈被告陳美娟應給付原告38萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉被告邱美娟應給付原告19萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告陳美娟則以：伊於同期間委託原告及第三人南北不動產大橋加盟店等六家房仲業者銷售系爭房地，並均簽立一般委託銷售契約，依約伊於委託銷售期間得自行出售系爭房屋，或另行委託第三人銷售，伊是經由南北不動產大橋加盟店居間仲介，而與被告邱美娟簽約，並向南北不動產大橋加盟店支付仲介費35萬元，非如原告所稱為規避仲介費而與買方私下成交。
又原告未曾提供帶看客戶資料予伊，伊亦不知原告帶何人看屋，自不得依系爭委託銷售契約第4條第3項規定請求報酬等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告邱美娟則以：伊是經由南北不動產大橋加盟店之仲介而購買系爭房地，並未與原告達成任何約定或協議，原告陳稱與伊已達成居間合意及報酬給付約定云云，並非事實。
又伊係經由網路資訊知悉原告仲介本件房屋，雖曾與原告人員前往看屋並詢問房屋坪數等資訊，但並未與原告達成委託仲介買賣本件房屋之協議，更未簽訂任何委託或仲介書面契約。
因南北不動產大橋加盟店人員先前已介紹伊看過多處房屋，並與原告先後向伊推薦系爭房屋，伊因此選擇由南北不動產大橋加盟店人員洽談本件房屋購買事宜，並非利用原告之資訊購買，原告請求伊給付仲介費用，實無理由等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第159頁背面）：㈠被告陳美娟委託原告銷售其所有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○○街000號房屋（即系爭房地），雙方於104年2月6日簽訂一般委託銷售同意書，約定委託銷售期間自104年2月6日起至104年8月31日止，委託銷售價格原為1,260萬元，之後變更為1,000萬元，原告得向賣方請求服務報酬為買賣成交總價格百分之4（含稅），依約被告陳美娟於委託銷售期間得自行將上開房地出售或另行委託第三人居間仲介銷售，故其於同期間委託原告及第三人南北不動產大橋加盟店等六家房仲業者銷售系爭房地。
㈡系爭委託銷售契約第4條第3項規定：「委託人（即被告陳美娟）如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人（即原告）曾經仲介帶看之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者，視為受託人已完成居間仲介之義務，委託人仍應立即以現金一次給付委託總價格百分之4（含稅）作為受託人服務報酬。」
㈢原告之營業員林雅惠於104年3月27日至同年4月8日間，曾帶被告邱美娟至系爭房地察看屋況三次，並提供房屋定價、坪數、格局、鄰近房價等資訊，暨告知買方應支付之服務報酬為買賣成交總價格百分之2（可再議價）。
㈣被告邱美娟未與原告簽立買方議價委託書，亦未同意授權原告與賣方斡旋議價。
㈤原告未提供屋主及看屋客戶資料予被告二人，帶看期間被告二人亦未碰面。
㈥被告陳美娟與邱美娟嗣在第三人南北不動產大橋加盟店居間仲介之下，雙方於104年4月7日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金955萬元，業已完成價金交付及所有權移轉登記。
四、兩造爭執事項：㈠原告依據與被告陳美娟間之系爭委託銷售契約第4條第3項規定，請求被告陳美娟給付服務報酬38萬2,000元本息，是否有理由？㈡原告與被告邱美娟間有無成立媒介居間契約？如有，原告請求被告邱美娟給付服務報酬19萬1,000元本息，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠原告依據與被告陳美娟間之系爭委託銷售契約第4條第3項規定，請求被告陳美娟給付服務報酬38萬2,000元本息，是否有理由？⒈經查，原告與被告陳美娟簽立之系爭委託銷售契約第4條第3項，約定委託人（即被告陳美娟）如在委託期間屆滿後三個月內，或委託契約關係因故終止後三個月內，逕與受託人（即原告）曾經仲介帶看之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交者，視為受託人已完成居間仲介之義務，委託人仍應立即以現金一次給付委託總價格百分之4（含稅）作為受託人服務報酬等情（見兩造不爭執事項㈡），此據原告提出南北不動產一般委託銷售同意書（簡易版）影本可稽（見本院卷第9頁）。
是依其文義解釋，係以系爭委託銷售契約期間屆滿或終止「後」三個月內，被告陳美娟「逕」與原告曾經仲介帶看之客戶或特定親屬成交之情況，始符合上開條約，洵甚明確。
又依兩造不爭執事項㈠、㈡所載，被告陳美娟與邱美娟買賣成交日期即104年4月7日，乃於原告與被告陳美娟約定之委託銷售期間內（自104年2月6日起至104年8月31日止），且被告二人係經由第三人南北不動產大橋加盟店之居間仲介而簽立買賣契約，並非被告陳美娟自行逕與邱美娟簽約等事實，亦堪肯認。
是被告陳美娟與邱美娟達成買賣交易之情況，顯然不合於前揭第4條第3項約定，原告執此對賣方之被告陳美娟請求給付服務報酬，即屬無據。
⒉次查，原告提供予被告陳美娟簽約之一般委託銷售同意書簡易版，雖將上開約定條列於第4條服務報酬之第3項，惟對照原告預定提供與賣方簽訂同類契約之一般委託銷售契約書完整版（見本院卷第129-144頁），則係將相同約定條列在第13條違約罰則之第㈣款，顯示系爭第4條第3項約定，即為第13條第㈣款之違約罰款。
再參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。
但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」等相類似條款。
足見此類條款之制訂，乃是防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款。
且於一般委託銷售契約，因委託人仍保有得自行銷售或另行委託第三人居間仲介銷售權利，故在委託人另行經由其他不動產經紀業仲介成交情況下，即不算違約，蓋此情況，委託人仍須給付仲介報酬予其他不動產經紀業者。
據此，原告與被告陳美娟簽立之一般委託銷售契約第4條第3項內容，雖無如內政部契約書範本明揭之「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料」要件，然既係針對相同情事所為之處罰條款，適用上即應以原告（受託人）已提供被告陳美娟（委託人）曾經仲介之客戶資料，而被告陳美娟逕與該資料內之客戶成交者，原告始得向被告陳美娟請求該違約罰款。
⒊承前所述，被告陳美娟係經由第三人南北不動產大橋加盟店之居間仲介，而與被告邱美娟簽約，並非自行與邱美娟簽約；
且被告陳美娟已支付南北不動產大橋加盟店服務報酬35萬元，已據其提出不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書、玉山銀行活期儲蓄存款存摺封面及明細、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣契約書等影本（見本院卷第83-95頁），可證為真。
另查，原告並未提供屋主及看屋客戶資料予被告二人，帶看期間被告二人亦未碰面等情，復為兩造不爭之事實，足證被告陳美娟不知被告邱美娟為原告曾經帶看過系爭房地之客戶，亦臻之明確。
從而，本件被告陳美娟與邱美娟就系爭房地之買賣成交，既非來自原告提供之客戶資料，依前段所述，即無適用系爭委託銷售契約第4條第3項餘地，原告依此請求被告陳美娟給付服務報酬，洵屬無據，已堪認定。
㈡原告與被告邱美娟間有無成立媒介居間契約？如有，原告請求被告邱美娟給付服務報酬19萬1,000元本息，是否有理由？⒈查原告之營業員林雅惠於104年3月27日至同年4月8日間，曾帶被告邱美娟至系爭房地察看屋況三次，並提供房屋定價、坪數、格局、鄰近房價等資訊，暨告知買方應支付之服務報酬為買賣成交總價格百分之2（可再議價）等事實，固無爭議（見兩造不爭執㈢所載）。
惟原告執此主張與被告邱美娟已達成媒介居間合意及報酬給付約定，則為被告邱美娟否認，並以：伊未與原告達成居間合意及報酬約定，亦未簽訂任何書面契約等語抗辯。
⒉按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
民法第565條及第568條第1項定有明文。
是居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。
本件原告為不動產仲介業者，依其預定提供看屋客戶簽約之買方議價委託書及給付服務報酬承諾書等定型化契約條款（見本院卷第103 -116頁），內容載明買方委託受託人（即原告）代為向賣方協商議價，並條列買方願意承購總價格及議價條件，暨買方應於買賣契約成立時給付服務報酬等約定事項，足認原告係與看屋客戶締結媒介居間契約，並以買賣契約因其媒介而成立者為限，始得向締約之買方請求報酬。
⒊而查，原告之營業員林雅惠雖曾帶被告邱美娟察看系爭房地三次，並提供房訊及買方應支付之服務報酬比例等情事，然被告邱美娟並未與原告簽立買方議價委託書，亦未同意授權原告與賣方斡旋議價，亦為兩造不爭之事實（見兩造不爭執事項㈣所載）；
且由證人林雅惠證述：「（被告邱美娟在你帶她去看房屋時，有說要跟你們簽約？或委託你們跟屋主議價嗎？）她表示很喜歡，說要回去與她先生討論商量價錢。
」、「（所以她並沒有正式答覆你確定要跟你簽約？)（點頭）是。」
、「(你有無告訴被告邱美娟，買方要支付多少仲介費？)有，百分之二的服務費，她有問我是否可以便宜一點，不要收到百分之二。
我跟她講說我跟屋主談價錢，之後再來商量後面。」
、「(是否也有跟她說買方仲介費是可以再討論？）是。」
等語（見本院卷第149頁背面至第105頁），亦可證明被告邱美娟與原告間就媒介居間契約基本要素，即委託期間、委託購買價格、服務報酬等事項，均尚未達成合意之情，洵臻明確，自難認其等間已成立媒介居間契約。
至原告營業員林雅惠帶被告邱美娟察看屋況，乃基於原告與賣方（被告陳美娟）間之委託銷售契約所為，提供之房訊資料，亦為網路上公開資訊，自不能執此即謂原告與被告邱美娟間已達成媒介居間契約，是原告主張與被告邱美娟間已成立媒介居間契約云云，並無可採。
⒋再者，本件原告與賣方之被告陳美娟間所成立者，為一般委託銷售契約，並非專任委託銷售契約，故除原告外，被告陳美娟於同期間另委託第三人南北不動產大橋加盟店等多家房仲業者銷售系爭房地，業如前述，則被告邱美娟選擇與南北不動產大橋加盟店簽約，授權該仲介業者與被告陳美娟議價，並完成買賣交易，亦屬契約自由行為，原告自不得援引被告二人經由他仲介業居間仲介成交之金額，請求買賣雙方支付報酬。
從而，原告主張依媒介居間契約，請求被告邱美娟給付服務報酬云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第4條第3項規定，請求賣方之被告陳美娟給付服務報酬38萬2,000元本息；
依媒介居間契約，請求買方之被告邱美娟給付服務報酬19萬1,000元本息，均無理由，應予駁回；
其假執行之請求，亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書 記 官 張豐榮
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