臺灣臺南地方法院民事-TNDV,104,訴,1715,20170519,1

臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1715號
原 告 廖雀芬
訴訟代理人 張文嘉律師
被 告 廖武雄
廖武德
兼 共 同
訴訟代理人 廖德村
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年5月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告於民國104年6月23日，在本院103年度司執字第000000號清償債務強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）中，得標買受坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），並經本院發給104年6月26日南院崑103司執速字第000000號不動產權利移轉證書，及於104年7月3日完成所有權移轉登記。

惟系爭土地遭被告所有之門牌號碼臺南市○○區○○里000號建物違法占用（該建物占用系爭土地之位置及面積如附圖所示，含A、B、C部分，以下分別稱A建物、B建物、C建物，如合稱A、B、C建物則稱系爭建物）。

為此，依民法第767條第1項規定，請求被告將如附圖所示系爭建物占用系爭土地之部分拆除，並將占用之土地返還原告。

㈡民法第425條之1、第838條之1規定，係為避免地上房屋遭拆除而對土地所有權予以限制，為避免土地所有權遭受過度限制，應從嚴解釋「土地與土地上之房屋或建築物同屬於一人所有」之要件，不宜將地上房屋為土地所有人與他人共有之情形擴張解釋為符合「土地與土地上之房屋同屬於一人所有」之要件，而認有上開法條規定之適用。

系爭建物所坐落之土地，原係被告之父親廖再輝與其他多名共有人所共有，被告於63年11月22日繼承取得後，則由被告與其他多名共有人共有，足見系爭建物與坐落之土地所有人並非相同；

又原告拍賣取得系爭土地時，系爭土地為被告廖德村所有，系爭建物則為被告3人共有，應有部分各3分之1，土地及建物亦非同屬一人所有。

從而，本件並無民法第425條之1推定租賃關係或同法第838條之1法定地上權之適用，系爭建物占用系爭土地並無正當權源。

㈢並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示之系爭建物拆除（包含A建物34.14平方公尺、B建物57.22平方公尺、C建物7.41平方公尺），並將占用部分之土地返還原告。

⒉如獲有利判決，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告3人為兄弟，系爭建物係被告自父親繼承取得之遺產，已為遺產分割，應有部分各3分之1。

依據民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

另依民法第838條之1規定，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，僅以土地為拍賣時，視為已有地上權之設定。

本件應有上開法條規定之適用，被告對原告應有上開法條所規定之推定租賃關係及地上權存在等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠被告3人為兄弟，系爭建物為未經保存登記建物，A建物為被告之祖父廖福於約10年間所興建後，再於40年間讓與被告之父親廖再輝；

B、C建物為廖再輝於60年間所興建，廖再輝於63年11月22日死亡後，系爭建物均由被告繼承取得，應有部分各3分之1。

廖福於71年1月20日死亡。

㈡廖再輝於63年11月22日死亡後，被告繼承取得原為廖再輝所有之臺南市○○區○○○段○○○○段000地號土地（應有部分各432分之9，重測後之地號為臺南市○○區○○段000地號土地）；

嗣於76年5月23日，臺南市○○區○○○段○○○○段00000○00000○00000地號土地自臺南市○○區○○○段○○○○段000地號土地分割而出，由被告廖武德、廖德村、廖武雄分別取得所有權（應有部分各為全部，謄本所載原因發生日期均為：75年12月30日）；

該3筆土地於88年5月27日經重測之地號分別為臺南市○○區○○段000○000○000地號土地（以下就179、181地號土地部分分別稱系179、181地號土地）。

㈢被告廖德村於83年1月26日將系爭土地設定抵押權登記予臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），於103年12月11日被告廖德村之另一債權人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）聲請拍賣系爭土地，經本院以系爭強制執行事件受理，土地銀行於103年12月23日聲請就系爭土地為併案強制執行。

上開強制執行程序於104年5月13日公告願買受系爭土地者得於3個月內依原定拍賣條件應買後，由原告於104年6月23日得標買受並繳足全部價金，本院於104年6月26日就系爭土地核發權利移轉證書予原告，系爭土地並於104年7月3日以拍賣為原因為所有權移轉登記為原告所有。

四、得心證之理由：本件兩造爭點在於：㈠本件有無民法第425條之1、第838條之1規定之適用？系爭建物占用系爭土地是否有合法權源？㈡原告請求被告應將坐落系爭地號土地上之系爭建物拆除，並將占用之土地返還原告，有無理由？經查：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨可參）。

本件系爭土地經由系爭強制執行事件之拍賣程序，由原告拍定，本院於104年6月26日就系爭土地核發權利移轉證書予原告，系爭土地於104年7月3日經以拍賣為原因為所有權移轉登記為原告所有，而系爭土地上有被告所共有之系爭建物，占用系爭土地之位置及面積均如附圖所示等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈢）。

惟原告主張系爭建物無權占有系爭土地，則為被告所否認，並以前詞置辯，則依上開說明，被告應就有合法占有之權源乙節，負舉證責任。

㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

揆之民法第425條之1第1項立法意旨：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。

惟房屋性質上不能與土地分離而存在。

故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，爰將其明文化。

又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。

爰增訂第1項。」

。

又在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。

該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；

該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照）。

顯見上開規定旨在維護社會經濟秩序及利益，於房屋使用期限內推定有租賃關係，故所謂「土地及其土地上之房屋同屬一人」，亦應可包括房屋為共有，土地為共有人之一單獨所有，而土地所有人同意該共有之房屋使用系爭土地之情形在內。

蓋房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之所在之土地，乃屬一般社會常情，是房屋之共有人除為土地之所有人外，尚有其他共有人時，如土地所有人係同意共有之房屋得使用該土地，則於該土地之所有權讓與他人後，應認仍有上開規定適用，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之設定，始能避免土地利用關係趨於複雜，不致影響社會經濟發展，庶符上開立法目的。

㈢經查，系爭建物雖均為未保存登記建物，然依前揭說明，民法第425條之1第1項規定亦適用於取得未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人。

又系爭建物於被告之父廖再輝於63年11月22日死亡後，由被告繼承取得，應有部分各3分之1；

另被告亦自廖再輝繼承取得系爭建物原坐落之臺南市○○區○○○段○○○○段000地號土地（應有部分各432分之9，重測後之地號為臺南市○○區○○段000地號土地），該土地於76年5月23日再分割出臺南市○○區○○○段○○○○段00000○00000○00000地號土地，由被告廖武德、廖德村、廖武雄分別取得所有權（應有部分各為全部），該3筆土地於88年5月27日經重測之地號即分別為179地號土地、系爭土地、181地號土地等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡）。

由是可知，系爭建物及土地雖非全屬同一人所有，然被告廖德村就系爭土地有所有權，就系爭建物有共有權，則屬同一人。

又系爭建物自廖再輝於63年11月22日死亡後至今，均為被告3人所共有，且被告廖德村自76年5月23日起單獨取得系爭土地所有權後，至今約30年間，從未請求被告廖武雄、廖武德拆除系爭建物，甚且於本院前往履勘現場時，系爭建物係由被告廖德村本人居住使用等情，有本院勘驗筆錄可參（見本院卷一第32頁背面）。

堪認被告廖德村就其所有之系爭土地，有同意供其與被告廖武雄、廖武德共有之系爭建物使用之默示意思存在。

又A、C建物為鐵皮磚木造平房，B建物為磚木造平房，其內均相通，B建物為客廳並放置有祖先牌位，客廳左方可通往房間、浴室及廚房，右方通往A、C建物，A建物有房間，作為堆置雜物使用，於本院到場履勘時，系爭建物係由被告廖德村居住使用，其內並擺放其生活用品等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷可參（見本院卷一第34至45頁），原告提起本件訴訟時，亦稱被告廖德村有在系爭建物出入等語（見本院卷一第27頁），堪認系爭建物得遮風避雨，且仍可供居住使用，足見系爭建物具有相當之經濟價值。

基此，系爭強制執行事件之拍賣程序僅拍賣系爭土地，由原告拍定並取得權利移轉證書而取得所有權，致系爭土地及房屋非屬同一人所有，揆諸前揭說明，於原告取得系爭土地所有權時，依民法第425條之1第1項規定，被告與原告間，即推定在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在。

㈣從而，被告所辯其等所有之系爭建物，就系爭土地有合法占有權源等語，即屬有據。

原告主張系爭建物如附圖所示之部分係無權占用系爭土地，請求被告拆除並返還系爭土地云云，難認可採，不應准許。

又本件被告依民法第425條之1第1項規定，與原告間推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，故系爭建物占用系爭土地非無正當權源，原告請求拆除系爭建物並返還占用土地並無理由等情，業經本院認定如上，則被告辯稱本件有民法第838條之1規定適用之部分，即無再予論述之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭建物如附圖所示占用系爭土地之部分予以拆除，並返還占用之土地，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第二庭 法 官 余玟慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 22 日
書記官 李俊宏