臺灣臺南地方法院民事-TNDV,104,訴,150,20150827,2

臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第150號
原 告 蔡添基
蔡春梅
蔡添福
蔡語庭
蔡淨宜
上列5人共同
訴訟代理人 李孟哲律師
被 告 揚銲開發有限公司
兼法定代理人 高聖聞
被 告 揚銲鋼構銲接有限公司
兼法定代理人 高聖聞
上列3人共同
訴訟代理人 曾怡靜律師
曾平杉律師
被 告 鄭哲學即襄億鐵工廠
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國104年7月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上如附圖代號Ｃ所示部分之空中天車軌道（面積30.23平方公尺）、代號Ｄ所示部分之地面天車軌道（上有4台天車，每台長度6公尺，面積37.83平方公尺）之地上物拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。

被告襄億鐵工廠即鄭哲學應將前開土地上如附圖代號Ａ所示斜線部分之廠房（面積1270.11平方公尺）、代號B所示斜線部分之車棚（面積209.53平方公尺）、代號E所示部分之辦公室（面積222.52平方公尺）、代號所示F部分之車棚（面積33.61平方公尺）之地上物及前開土地上之水泥鋪面拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。

被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自民國一０一年一月二十一日起至民國一０四年五月十四日止，分別按月給付原告蔡春梅新台幣貳仟柒佰參拾玖元，並各自隔月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自民國一０四年五月十五日起至交還前開土地日止，分別按月給付原告蔡春梅新台幣伍仟肆佰柒拾捌元，並各自隔月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自民國一０一年一月二十一日起至交還前開土地之日止，按月分別給付原告蔡添基、蔡添福各新台幣貳仟柒佰參拾玖元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各新台幣壹仟參佰柒拾元，並各自隔月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告鄭哲學即襄億鐵工廠負擔二分之一，餘由被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌仟元供擔保後，得假執行。

但被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司如以新臺幣貳萬肆仟伍佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣伍拾參萬元供擔保後，得假執行。

但被告鄭哲學即襄億鐵工廠如以新臺幣壹佰陸拾萬肆仟捌佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於原告蔡春梅各以新臺幣參萬參仟元供擔保後，得假執行。

但被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司如各以新臺幣壹拾萬零玖佰柒拾玖元為原告蔡春梅預供擔保，得免為假執行。

本判決第四項，於判決確定前如清償期已屆至，於原告蔡春梅各以新台幣捌仟元供擔保後得假執行；

但被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司如各以新臺幣貳萬肆仟肆佰柒拾元為原告蔡春梅預供擔保，得免為假執行。

本判決第五項，於判決確定前如清償期已屆至，於原告蔡添基、蔡添福各以新臺幣肆萬元供擔保後，得假執行。

但被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司如各以新臺幣壹拾壹萬壹仟伍佰陸拾肆元為原告蔡添基、蔡添福預供擔保，得免為假執行。

本判決第五項，於判決確定前如清償期已屆至，於原告蔡語庭、蔡淨宜各以新臺幣壹萬捌仟元供擔保後，得假執行。

但被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司如各以新臺幣伍萬伍仟捌佰零貳元為原告蔡語庭、蔡淨宜預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。

本件原告起訴時聲明第1項原列被告為揚銲開發有限公司，並依物上請求權之法律關係請求：「一、被告揚銲開發有限公司應將坐落臺南市○○區○○段000號地號土地上之地上物、水泥鋪面（面積以實測為準）拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。」

嗣於民國104年3月5日以民事聲明狀、於104年3月20日以民事追加狀分別追加揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞、襄億鐵工廠即鄭哲學為被告，並於104年6月4日以民事更正聲明狀變更訴之聲明為「一、被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、襄億鐵工廠即鄭哲學應遷離坐落臺南市○○區○○段000地號土地，將其上如臺南市鹽水地政事務所104年4月27日所測字第1040040528號函所附土地複丈成果圖（下稱附圖）代號A所示斜線部分之廠房、面積1270.11平方公尺，代號B所示斜線部分之車棚、面積209.53平方公尺，代號C所示部分之空中天車軌道，面積30.23平方公尺，代號D所示部分之地面天車軌道（上有4台天車，每台長度6公尺），面積37.83平方公尺，代號E所示部分之辦公室，面積222.52平方公尺，代號所示F部分之車棚，面積33.61平方公尺之地上物，及其上之水泥鋪面全部拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。」

其後復於104年6月18日以民事追加二狀增列不當得利之法律關係為請求權基礎，並追加訴之聲明為：「一、被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至104年5月14日止，分別按月給付原告蔡春梅新臺幣（下同）2,739元，及自104年5月15日起至交付日止，分別按月給付蔡春梅5,478元，並均按年息百分之5計算之利息。

二、被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至交付日止，分別按月給付原告蔡添基、蔡添福各2,739元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各1,370元，並均按年息百分之5計算之利息。」

核原告所為追加揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞、襄億鐵工廠即鄭哲學為被告之部分，乃基於本件訴請拆屋還地之訴訟標的同一；

另原告所為變更、追加聲明之部分，因其請求之基礎事實相同，且無礙於被告之攻擊防禦及訴訟終結，核均與前揭規定相符，應予准許。

二、被告襄億鐵工廠即鄭哲學經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、本件原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為舊廍段198-7地號；

下稱系爭土地）為原告蔡添基、蔡添福、蔡春梅、蔡語庭、蔡凈宜與訴外人蔡添財、蔡芳南、蔡素凉、蔡趙珠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡明楠所共有，應有部分詳如附表所示。

又系爭土地上有如附圖所示編號A斜線部分之廠房、編號B斜線部分之車棚、編號C之空中天車軌道、編號D之地面天車軌道（上有4臺天車，每臺長度6公尺）、編號E之辦公室、編號F之車棚等建物（下稱系爭建物）。

㈡原告主張依民法第767條第1項規定請求被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、襄億鐵工廠即鄭哲學應自系爭土地遷離，並將附圖所示編號A、B、C、D、E、F之系爭建物及其上水泥鋪面全部拆除，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，為有理由：⒈被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞、襄億鐵工廠即鄭哲學就系爭A、B、E、F建物有所有權或處分權：⑴被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞，未經原告之同意，無權占用系爭土地，並擅自興建系爭建物（被告自承系爭C、D建物、系爭E建物上之橘色貨櫃屋為被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司所增建之建物），已嚴重侵害原告之權益，雖經原告蔡春梅催告被告揚銲開發有限公司限期簽約暨逾期拆屋還地等事宜，惟被告揚銲開發有限公司以系爭土地係於99年8月3日向共有人即訴外人蔡添財承租，其租賃期間自101年1月21日起至104年1月20日止，並經蔡添財等其他共有人（即原告蔡添基、蔡添福、蔡春梅、蔡語庭、蔡淨宜）之同意，共有人人數及應有部分均已過半數，並非無權占有等語置辯。

然原告就系爭土地之應有部分合計為4582分之3296，已逾半數，且原告自始至終從未同意，亦未授權訴外人蔡添財出租系爭土地予被告，則被告上開辯解即無可採。

退步言，縱系爭土地經訴外人蔡添財及其他公同共有人即訴外人蔡芳南、蔡素凉、蔡趙珠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡明楠之同意出租予被告，惟因渠等未過共有人半數且其應有部分合計未過半數，則蔡添財與被告所簽訂之租賃契約，對原告等即不生效力，被告占有系爭土地即無合法權源。

⑵被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞雖辯稱系爭A、B、E、F建物係被告襄億鐵工廠即鄭哲學所興建（原告追加襄億鐵工廠即鄭哲學為被告之緣故），被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司並非所有權人，無拆除權利，被告高聖聞亦未使用系爭建物，無處分權云云，惟被告並未提出證據證明系爭A、B、E、F建物係被告襄億鐵工廠即鄭哲學所興建，且系爭建物目前均由被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司占有使用中，與訴外人蔡添財簽約及寄發存證信函亦均係由被告揚銲開發有限公司為之，因此足認被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞就系爭A、B、E、F建物有實際上之處分權。

⒉系爭建物占用系爭土地無合法權源：⑴訴外人蔡顏連蕉（代表人蔡添財）於96年1月21日與被告襄億鐵工廠即鄭哲學簽訂土地租賃契約，約定由蔡顏連蕉出租系爭土地（權利範圍4582分之4120、使用面積4.1分）予被告襄億鐵工廠即鄭哲學，並約定租賃期間自96年1月21日起至101年1月20日止。

嗣訴外人蔡添財與被告揚銲開發有限公司於99年8月2日重新簽訂土地租賃契約書（被証三、本院卷第44頁；

下稱系爭租約），約定由訴外人蔡添財出租系爭土地（權利範圍4582分之4120、使用面積4.1分）予被告揚銲開發有限公司，並約定租賃期間自101年1月21日起至104年1月20日止。

⑵原告否認被告揚銲開發有限公司與訴外人蔡添財間之系爭租約有不定期限租賃關係存在；

又縱渠等間之系爭租約有不定期限租賃關係存在，然因訴外人蔡添財之應有部分未逾3分之2，故其對外所為之法律行為對共有人不生效力，亦即系爭租約對原告及其他共有人並無拘束力，是被告之系爭建物占用原告所有之系爭土地並無合法權源，原告請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，自屬有理。

㈢原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司給付相當於租金之不當得利，亦有理由：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

本件被告高聖聞於100年12月25日與訴外人蔡趙珠、蔡明楠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡素凉簽訂租賃契約書，約定由訴外人蔡趙珠、蔡明楠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡素凉出租系爭土地（權利範圍4582分之462、面積448.14平方公尺）、同段479地號土地（面積3820.01平方公尺）予被告高聖聞，並約定租賃期間自100年1月18日起至106年1月18日止，每年租金35萬元，則被告高聖聞承租上開土地每平方公尺之年租金為82元【350,000元（448.14＋3820.01）平方公尺＝82元/平方公尺】。

⒉被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司自101年1月21日起共同無權占有原告持有系爭土地，受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，為屬不當得利。

其中原告蔡添基、蔡添福、蔡春梅持有系爭土地各4582分之824，每月受有之損害各為5,478元【計算試：4457.86平方公尺（824/4582）82元12月＝5,478 元】，蔡語庭、蔡淨宜各持分4582分之412，每月受有之損害各為2,739元【計算試：4457.86平方公尺（412/4582）82元12月＝2,739元】，另訴外人蔡添財之持分4582分之824，業經法院執行拍賣，而由原告蔡春梅優先承買，並於104年5月14日繳交價款後取得不動產權利移轉證書，則原告蔡春梅自104年5月15日取得蔡添財之持分起，其持分合計4582分之1648（即824＋824＝1648），其每月受有之損害為5,4782＝10,956元。

原告等上開每月受有之損害，係被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司共同無權占有所致，則揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司分別受有2分之1之利益，是原告追加起訴請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至104年5月14日止，分別按月給付原告蔡春梅2,739元，自104年5月15日起至交付日止，按月給付蔡春梅5,478元，並按年息百分之5計算之利息；

被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至交付日止，分別按月給付原告蔡添基、蔡添福各2,739元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各1,370元，並按年息百分之5計算之利息，自屬有據。

㈣並聲明：⒈被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、被告襄億鐵工廠即鄭哲學應遷離系爭土地，將其上如附圖代號A所示斜線部分之廠房、面積1270.11平方公尺，代號B所示斜線部分之車棚、面積209.53平方公尺，代號C所示部分之空中天車軌道，面積30.23平方公尺，代號D所示部分之地面天車軌道（上有4台天車，每台長度6公尺），面積37.83平方公尺，代號E所示部分之辦公室，面積222.52平方公尺，代號所示F部分之車棚，面積33.61平方公尺之地上物，及其上之水泥鋪面全部拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。

⒉被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至104年5月14日止，分別按月給付原告蔡春梅2, 739元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自104年5月15日起至交還前開土地日止，分別按月給付蔡春梅5,478元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自民國101年1月21日起至交還前開土地之日止，按月分別給付原告蔡添基、蔡添福各2,739元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各1,370元，並各均自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司則以：㈠原告主張依民法第767條第1項規定請求被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自系爭土地遷離，並將附圖所示編號A、B、C、D、E、F之系爭建物及其上水泥鋪面全部拆除，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，並無理由：⒈系爭A、B、E、F建物係被告襄億鐵工廠即鄭哲學所興建，被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞就系爭A、B、E、F建物並無所有權或處分權：⑴訴外人蔡顏連蕉（代表人蔡添財）於96年1月21日與被告鄭哲學即襄億鐵工廠簽訂土地租賃契約，約定由蔡顏連蕉出租系爭土地（權利範圍4582分之4120）予被告襄億鐵工廠即鄭哲學，並約定租期自96年1月21日起至101年1月20日止、租金每年5萬元。

被告襄億鐵工廠即鄭哲學於租賃期間興建如附圖所示編號A、B、E、F之建物（因該等建物坐落於農地上作為襄億鐵工廠之營業使用，未為保存登記，亦無房屋稅籍，為違章建築），嗣被告襄億鐵工廠即鄭哲學於租賃期間因財務困難，經營不善，乃同意將系爭A、B、E、F建物讓與被告高聖聞使用，以抵償部分私人債務。

而被告高聖聞因經營揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司於進駐系爭土地後，除使用系爭A、B、E、F建物外，並自行增建附圖所示編號C 、D部分建物、編號E建物上之橘色貨櫃屋，惟並未變更原始租賃契約。

嗣蔡顏連蕉死亡後，由訴外人蔡添財與被告揚銲開發有限公司於99年8月2日重新簽訂土地租賃契約書（即系爭租約），約定由訴外人蔡添財出租系爭土地（權利範圍4582分之4120）予被告揚銲開發有限公司，並約定租賃期間自101年1月21日起至104年1月20日止、租金每年12萬元，惟被告揚銲開發有限公司遲未發現訴外人蔡添財就系爭土地之權利範圍僅4582分之824，直至原告蔡春梅寄發存證信函予被告揚銲開發有限公司後，被告揚銲開發有限公司始發現該情，而被告揚銲開發有限公司雖曾要求訴外人蔡添財處理家族內部紛爭，惟訴外人蔡添財因財務不佳，無力將被告早已給付之租金再與其他共有人分配，始衍生本案爭議。

⑵依上所述，系爭建物目前雖均係由被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司占有使用中，然系爭A、B、E、F建物之起造人為被告襄億鐵工廠即鄭哲學而為其所有，被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司就系爭A、B、E、F建物並無所有權，亦無處分權，故原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司拆除全部建物，於法未洽。

另被告高聖聞並無占有系爭土地，亦無使用系爭建物，因此原告訴請被告高聖聞自系爭土地遷離暨拆除地上物，亦無所據。

⒉被告揚銲開發有限公司與訴外人蔡添財間之系爭租約有不定期限租賃關係存在，故系爭建物占用系爭土地有合法權源：被告揚銲開發有限公司與訴外人蔡添財所簽訂之系爭租約，雖已於104年1月20日期滿，惟被告仍繼續占有使用系爭土地，且訴外人蔡添財曾出面向被告揚銲開發有限公司收取租金（嗣訴外人蔡添財因債務問題，已尋覓不到其人），被告揚銲開發有限公司亦有意與訴外人蔡添財續談租約，因此足認雙方當時有繼續系爭租約之合意，亦即被告揚銲開發有限公司與訴外人蔡添財間之系爭租約有不定期限租賃關係存在，故系爭建物占用系爭土地具有合法權源，原告請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，顯無理由。

㈢至原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司給付相當於租金之不當得利部分，被告認應以土地法所規定之土地公告現值為計算不當得利數額之基準。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告鄭哲學未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項：⒈坐落臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為舊廍段198-7地號；

即系爭土地）為原告蔡添基、蔡添福、蔡春梅、蔡語庭、蔡凈宜與訴外人蔡添財、蔡芳南、蔡素凉、蔡趙珠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡明楠所共有，應有部分詳如附表所示。

嗣訴外人蔡添財之應有部分經本院強制執行，原告蔡春梅於104年4月16日聲明優先承買，並於104年5月14日繳足全部價金後取得不動產權利移轉證書。

⒉系爭土地上有如附圖所示編號A斜線部分之廠房、編號B斜線部分之車棚、編號C之空中天車軌道、編號D之地面天車軌道（上有4臺天車，每臺長度6公尺）、編號E之辦公室、編號F之車棚等建物（下稱系爭建物）：⑴系爭建物目前均由被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司占有使用中；

且占用系爭土地之面積如附圖所示即：A斜線部分1270.11平方公尺（1659.26平方公尺-鄰地483地號土地面積333.83-鄰地485地號土地面積55.32平方公尺）、B斜線部分209.53平方公尺（238.39平方公尺-鄰地485地號土地面積28.86平方公尺）、C部分30.23平方公尺、D部分37.83平方公尺、E部分222.52平方公尺、F部分面積33.61平方公尺。

⑵附圖所示編號E建物上有一橘色貨櫃屋。

⑶附圖所示編號C、D部分建物、編號E建物上之橘色貨櫃屋係被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司所增建之建物。

⒊訴外人蔡顏連蕉（代表人蔡添財）於96年1月21日與被告襄億鐵工廠即鄭哲學簽訂土地租賃契約，約定由蔡顏連蕉出租系爭土地（權利範圍4582分之4120、使用面積4.1分）予被告襄億鐵工廠即鄭哲學，並約定租賃期間自96年1月21日起至101年1月20日止、租金每年5萬元。

嗣由訴外人蔡添財與被告揚銲開發有限公司於99年8月2日重新簽訂土地租賃契約書（被証三、本院卷第44頁；

即系爭租約），約定由訴外人蔡添財出租系爭土地（權利範圍4582分之4120、使用面積4.1分）予被告揚銲開發有限公司，並約定租賃期間自101年1月21日起至104年1月20日止、租金每年12萬元。

⒋被告高聖聞於100年12月25日與訴外人蔡趙珠、蔡明楠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡素凉簽訂租賃契約書，約定由訴外人蔡趙珠、蔡明楠、鄭蔡素蘭、蔡素珍、蔡素凉出租系爭土地（權利範圍4582分之462、面積448.14平方公尺）、同段479地號土地（面積3820.01平方公尺）予被告高聖聞，並約定租賃期間自100年1月18日起至106年1月18日止，每年租金35萬元。

㈡兩造之爭執事項：⒈原告主張依民法第767條第1項規定請求被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、襄億鐵工廠即鄭哲學應自系爭土地遷離，並將附圖所示編號A、B、C、D、E、F之系爭建物及其上水泥鋪面全部拆除，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，有無理由？⑴系爭A、B、E、F建物係何人所興建？被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞、鄭哲學即襄億鐵工廠就系爭A、B、E、F建物有無所有權或處分權？⑵系爭建物占用系爭土地有無合法權源？①被告揚銲開發有限公司與訴外人蔡添財間之系爭租約是否有不定期限租賃關係存在？②如有不定期限租賃關係存在，則系爭租約對原告及其他共有人是否有拘束力？⒉原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司給付相當於租金之不當得利，是否有理由？數額為何？

五、本院得心證之理由：㈠系爭A、B、E、F建物係何人所興建？被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司、高聖聞、鄭哲學即襄億鐵工廠就系爭A、B、E、F建物有無所有權或處分權？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條所明定。

又請求拆除房屋，應以對房屋有所有權或事實上處分權者為被告，請求返還所有物，則應以現在占有該物之人為被告。

且房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。

本件原告係請求被告等應共同拆除系爭未辦理保存登記之建物並返還系爭土地，而如附圖所示編號C、D部分建物、編號E建物上之橘色貨櫃屋係被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司所增建之建物，固為被告等所不爭執，然被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司爭執系爭A、B、E、F建物並非渠等所建造，渠等並無處分權，則原告自應就此有利於己之事實負舉證之責，然原告就此部分並未能舉證以實其說，是原告請求被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司拆除系爭A、B、E、F建物部分，自無理由。

⒉再按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。

至房屋所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返還土地（最高法院102年度台上字第232號裁判參照）。

查原告既未能舉證證明被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司就系爭A、B、E、F建物有處分權或所有權，則原告請求被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司返還該部分之土地，揆諸前揭說明，於法尚難謂有據，亦無理由。

⒊綜上，被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司既不爭執如附圖所示編號C、D部分建物係渠等所興建；

且被告鄭哲學已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定視同自認，從而，原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應將系爭編號C、D部分建物拆除，並將該部分土地交還原告及其他全體共有人，及請求被告鄭哲學應拆除系爭編號A、B、E、F之地上物及系爭土地上之水泥鋪面，並將土地交還原告及其他全體共有人，均為有理由；

逾此部分之請求，則無理由。

㈡系爭建物占用系爭土地並無合法權源：⒈又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

且民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；

共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度台上字第3020號裁判參照）。

⒉本件原告主張系爭土地為其與其他共有人所共有，為被告等所不爭執，僅抗辯揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司非無權占有使用系爭土地，依上開說明，被告自應就占有使用系爭土地係有正當權源之事實，負舉證責任。

而被告揚銲開發有限公司雖以其與訴外人蔡添財間有不定期限租賃關係存在為由主張其係有權使用系爭土地，然依前開說明，被告揚銲開發有限公司縱與訴外人蔡添財間有不定期租賃關係存在，然訴外人蔡添財僅係曾為系爭土地之共有人之一，而被告揚銲開發有限公司又未能舉證證明該租賃契約業經其他共有人之同意，則被告自難以該租賃契約之存在對抗原告，是被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司抗辯其係有權占有系爭土地云云，尚非可採。

㈢原告請求被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司給付相當於租金之不當得利，為有理由：⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

經查，被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司占有系爭土地並無正當權源，已如上述，是被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司自101年1月21日起無權占有使用系爭土地起，致原告受有損害，是原告向被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司請求不當得利，於法自屬有據。

⒉而原告主張被告無權占有系爭土地係供營業使用，其得請求給付相當於租金之所受損害，應不受土地法第97條規定之限制等語，雖為被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司所否認，並爭執系爭土地之租金應受土地法第97條之限制云云，然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

是法院於斟酌相當租金額計算之損害金時，雖應受前開規定之限制。

惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。

查系爭土地之主要用途為供揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司設立工廠使用，此為兩造所不爭執，並有現場照片在卷可稽，是原告主張系爭不當得利之計算不受土地法第97條規定之限制，應可憑採。

⒊另按就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相鄰租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

本院審酌系爭土地位在臺南市新營區，參酌被告高聖聞於100年12月25日與訴外人蔡趙珠等就系爭土地與同段479地號土地簽訂租賃契約所約定之租金為每年35萬元，則原告主張系爭土地每平方公尺之年租金為82元【350,000元（448.14＋3820.01）平方公尺＝82元/平方公尺】，堪認為合理。

是以，被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司自101年1月21日起無權占有系爭土地，受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，其中原告蔡添基、蔡添福、蔡春梅就系爭土地之應有部分各為4582分之824，每月受有之損害各為5,478元【計算試：4457.86平方公尺（824/4582）82元12月＝5,478元】，而原告蔡語庭、蔡淨宜之應有部分為4582分之412，每月受有之損害各為2,739元【計算試：4457.86平方公尺（41 2/4582）82元12月＝2,739元】，另訴外人蔡添財之應有部分4582分之824，業由原告蔡春梅自104年5月15日起因拍賣取得所有權，其應有部分共計4582分之1648（即824＋824＝1648），其每月受有之損害為5,4782＝10,956元。

⒋末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

如有損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。

從而，原告主張其上開受有之損害，係被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司無權占有所致，是其請求：⑴被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至104年5月14日止，分別按月給付原告蔡春梅2,739元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

⑵被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自104年5月15日起至交還前開土地日止，分別按月給付蔡春梅5,478元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

⑶被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至交還前開土地之日止，按月分別給付原告蔡添基、蔡添福各2,739元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各1,370元，並各均自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均屬有據。

六、綜上所述，原告既未能舉證證明被告高聖聞、揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司就系爭A、B、E、F建物部分，有所有權或處分權，而被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司亦未能舉證證明其係有權占有使用系爭土地，則原告主張依民法第767條、第179條規定請求：㈠被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應將系爭土地上如附圖代號Ｃ所示部分之空中天車軌道（面積30.23平方公尺）、代號Ｄ所示部分之地面天車軌道（上有4台天車，每台長度6公尺，面積37.83平方公尺）之地上物拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人；

㈡被告襄億鐵工廠即鄭哲學應將系爭土地上如附圖代號Ａ所示斜線部分之廠房（面積1270.11平方公尺）、代號B所示斜線部分之車棚（面積209.53平方公尺）、代號E所示部分之辦公室（面積222.52平方公尺）、代號所示F部分之車棚（面積33.61平方公尺）之地上物及前開土地上之水泥鋪面拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人；

㈢被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至104年5月14日止，分別按月給付原告蔡春梅2,739元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

㈣被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自104年5月15日起至交還前開土地日止，分別按月給付原告蔡春梅5,478元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

㈤被告揚銲開發有限公司、揚銲鋼構銲接有限公司應自101年1月21日起至交還前開土地之日止，按月分別給付原告蔡添基、蔡添福各2,739元，給付原告蔡語庭、蔡淨宜各1,370元，並各自隔月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2、3、4、5項所示；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

而原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。

另本件原告雖有部分敗訴，惟其敗訴部分僅係有關被告就系爭建物是否有所有權或處分權之認定部分，是本院依民事訴訟法第79條之規定認訴訟費用應全部由敗訴之被告各負擔之。

七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 黃稜鈞
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│編號│土地所有權人│應有部分比例│      備註      │
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│ ⒈ │原告蔡添基  │4582分之824 │                │
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│ ⒉ │原告蔡添福  │4582分之824 │                │
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│ ⒊ │原告蔡春梅  │4582分之824 │                │
├──┼──────┼──────┼────────┤
│ ⒋ │原告蔡語庭  │4582分之412 │                │
├──┼──────┼──────┼────────┤
│ ⒌ │原告蔡淨宜  │4582分之412 │                │
├──┼──────┼──────┼────────┤
│ ⒍ │訴外人蔡添財│4582分之824 │原告蔡春梅於104 │
│    │            │            │年5月14日取得權 │
│    │            │            │利移轉證書      │
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│ ⒎ │訴外人：    │            │                │
│    │蔡芳南      │4582分之462 │                │
│    │蔡素凉      │            │                │
│    │蔡趙珠      │            │                │
│    │鄭蔡素蘭    │            │                │
│    │蔡素珍      │            │                │
│    │蔡明楠      │            │                │
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