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臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1606號
原 告 陳重光
被 告 蘇進成
蘇崑正
蘇明順
蘇國耀
蘇陳寶珠
蘇光煌
蘇光正
蘇育德
蘇致豪
蘇郁心
(除被告蘇進成外）
共 同 江信賢律師
訴訟代理人 蘇榕芝律師
鄭家豪律師
蔡麗珠律師
上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國105年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○市區○○段000地號土地，分割如附圖所示：㈠編號甲部分土地面積一九點七三平方公尺，分歸原告取得。
㈡編號Ｂ部分土地面積一一一點七六平方公尺，分歸被告按原應有部分比例保持共有。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有坐落臺南市○市區○○段000地號、面積131.49平方公尺土地（下稱系爭土地），應有部分各如附表所示。
系爭土地使用分區為住宅區，並無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦未訂有不分割之契約，因對於分割方法不能協議決定，爰依民法第824條第2項之規定，請求裁判分割。
又，與系爭土地相鄰之同段219、220、221及218地號土地及其上同段135建號即門牌號碼臺南市新市區○○街000號及105號建物，亦為原告所有，前因土地重測界線北移，致原告上開建物停車空間占用系爭土地如附圖所示甲部分面積19.73平方公尺，原告已向共有人之被告蘇進成購買及受贈取得相同面積之應有部分0000000分之150055，請求將甲部分土地分配予原告，俾與上開四筆土地合併使用等語。
並聲明：㈠系爭土地如附圖所示甲部分土地面積19.73平方公尺，分歸原告所有；
乙部分土地面積111.76平方公尺，分歸被告按原應有部分比例保持共有。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告部分：㈠被告蘇進成同意原告分割方案。
㈠被告蘇崑正、蘇明順、蘇國耀、蘇陳寶珠、蘇光煌、蘇光正、蘇育德、蘇致豪、蘇郁心等九人（下稱被告蘇崑正等人），則以：被告蘇進成於102年1月間出售系爭土地應有部分予原告時，未依土地法第34條之1之規定通知其他共有人，致其等無法行使優先承買權，原告與被告蘇進成間買賣契約應屬無效，原告並未依法取得系爭土地持分，伊等得請求塗銷所有權移轉登記。
又系爭土地原為被告所共有，為維護親族間居住便利，祖訓明示後代子孫不得為個人私益占用；
且系爭土地自被告祖父時起即提供予不特定公眾通行使用，現已為大眾使用之既成道路，依其使用目的應不能分割。
暨否認原告主張因土地重測界線北移，致原告建物占用系爭土地之事實等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項（見本院訴字卷第133頁背面至第134頁背面）：㈠坐落臺南市○市區○○段000地號、面積131.49平方公尺土地（即系爭土地），現登記為兩造分別共有，共有人應有部分如附表所示。
㈡原告之應有部分來源，為被告蘇進成先後於101年12月、102年1月及105年3月出賣及贈與部分持有所移轉登記。
被告蘇進成出售持分予原告當時，未通知其他共有人是否行使優先購買權。
㈢系爭土地相鄰之同段218、219、220、221地號土地及其上同段135建號即門牌號碼臺南市○市區○○街000○000號建物，為原告所有。
㈣系爭土地登記地目為建地，都市計畫土地使用分區屬住宅區。
㈤系爭土地如附圖即臺南市新化地政事務所土地複丈成果圖(複丈日期：105年4月25日，本院訴字卷第121頁）所示甲部分土地面積19.73平方公尺，現為原告臺南市新市區○○街000○000號建物之圍牆及圍牆內部停車綠地占用範圍（如本院訴字卷第30頁照片所示）；
乙部分土地面積111.76平方公尺，現為供公眾通行之柏油道路（如訴卷第31頁照片所示）。
四、兩造爭執事項：㈠原告本於共有人之權利，請求分割系爭土地，是否有理由？⒈原告是否為系爭土地之共有人？⒉系爭土地是否有使用上不能分割之限制？㈡原告請求分配系爭土地如附圖所示甲部分土地(即現為原告臺南市○市區○○街000○000號建物圍牆及停車綠地所在之範圍)，是否合理妥適？
五、得心證之理由：㈠原告本於共有人之權利，請求分割系爭土地，是否有理由？⒈原告是否為系爭土地之共有人？⑴查系爭土地現登記為兩造分別共有，共有人應有部分如附表所示；
又原告之應有部分來源，為被告蘇進成先後於101年12月、102年1月及105年3月出賣及贈與部分持有所移轉登記，被告蘇進成出售持分予原告當時，未通知其他共有人是否行使優先購買權等事實，為兩造不爭執，並有原告提出之洽商出售持分收據、原告及被告蘇進成土地所有權狀、財政部南區國稅局贈與稅免稅證明書、系爭土地登記第一類謄本（列印時間105年4月13日）等件（見本院訴字卷第97、102-104、115-117頁），足證為真，自堪信實。
⑵被告蘇崑正等人雖以被告蘇進成出售持分予原告時，未通知其他共有人，其等間買賣契約應屬無效等情詞，抗辯原告未取得系爭土地云云。
惟按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。
故該條項之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反該法律規定，將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，土地其他共有人自不得主張該買賣為無效而塗銷所有權移轉登記（最高法院66年台上字第1530號判例意旨參照）。
是以，本件被告蘇進成出售其應有部分予原告時，雖未依前揭規定通知其他被告是否行使優先購買權，惟既已完成所有權移轉登記，原告即依法取得受移轉之應有部分權利，被告蘇崑正等人自不得再主張該買賣為無效，亦不得請求原告塗銷所有權移轉登記，是其等此部分抗辯，自無可取。
原告應為系爭土地之共有人，亦堪認定。
⒉系爭土地是否有使用上不能分割之限制？⑴按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此為民法第823條第1項所規定。
故除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割，或共有人訂有不分割期限契約外，各共有人得隨時請求分割共有物。
⑵查系爭土地登記地目為建地，都市計畫土地使用分區屬住宅區，此有土地登記謄本及臺南市新市區公所都市計晝使用分區證明書足憑（見本院新調字卷第14頁）；
又原告取得系爭土地持分後，並未與被告訂立不分割期限契約，兩造間無不分割契約，亦無法令禁止分割系爭土地之情事，應堪認定。
⑶被告蘇崑正等雖另抗辯系爭土地現為供公眾通行之既成道路，依其使用目的不能分割云云。
惟查，系爭土地如附圖所示甲部分土地面積19.73平方公尺，現為原告臺南市新市區○○街000○000號建物之圍牆及圍牆內部停車綠地占用範圍（如本院訴字卷第30頁照片所示）；
乙部分土地面積111.76平方公尺，現為供公眾通行之柏油道路（如同卷第31頁照片所示）等事實，為兩造所不爭執，並有現況照片、本院勘驗測量筆錄及臺南市新化地政事務所土地複丈成果圖（見同卷第30-31、49-51、60頁），可資佐證系爭土地現供公眾通行部分，僅屬乙部分土地，並不含甲部分土地。
則原告請求分配甲部分土地，不影響乙部分土地供公眾通行使用之目的，亦堪認定。
被告蘇崑正等人以乙部分土地供公眾通行使用，抗辯系爭土地使用目的不能分割，尚難謂可取，其等援引最高法院58年台上字第2431號及100年台上字第2047號裁判要旨，與本件分割並不影響土地供公眾通行使用之情不符，亦無足採。
⒊再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，復為民法第824條第1項、第2項規定。
據上，系爭土地並無不得分割之法令限制，兩造間復無不分割之約定，且原告請求分割，對乙部分土地供公眾通行之使用目的，亦不生影響，惟被告蘇崑正等人既不同意分割，兩造無法達成協議分割，均堪認定，則原告本於共有人之權利，請求裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求分配系爭土地如附圖所示甲部分土地(即現為原告臺南市○市區○○街000○000號建物圍牆及停車綠地所在之範圍)，是否合理妥適？⒈按法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。
又依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院91年度台上字第805號判決意旨參照）。
再按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文。
又分割共有物，以消滅共有關係為目的。
法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。
⒉本院審酌，系爭土地如附圖所示甲部分土地面積19.73平方公尺，現為原告臺南市○市區○○街000○000號建物之圍牆及圍牆內部停車綠地占用範圍；
乙部分土地面積111.76平方公尺，現為供公眾通行之柏油道路等使用現況，已如前述，則原告請求分配甲部分土地（即原告應有部分面積），並將乙部分土地（即被告應有部分面積），分歸被告按原應有部分比例保持共有，既可維持系爭土地使用現況，且乙部分道路土地分由被告保持共有，繼續供公眾通行使用，亦兼顧被告蘇崑正等人不分割及供公益使用意願，應為合理、適當之分割方式。
爰判決如主文第1項所示。
六、末按共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；
又共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生之費用，應由該當事人負擔。
民事訴訟法第80條之1及第85條第3項定有明文。
本院審酌原告本非系爭土地共有人，因所有建物圍牆及圍牆內部停車綠地占用系爭土地，於向其一共有人取得占用面積之應有部分後，提起本件分割訴訟，乃係專為自己利益而為訴訟行為，且本判決亦依原告主張之方式分割，由原告單獨取得部分土地所有權，被告等人受分配土地則保持共有繼續供公眾通行使用，並無實質受益等情事，認本件訴訟費用應由原告單獨負擔，始屬公平。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第3項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 張豐榮
附表：共有人應有部分
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│編號│ 共 有 人 │ 應 有 部分 │
│ │ │ │
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│1 │ 蘇進成 │0000000分之99945 │
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│2 │ 蘇崑正 │24分之3 │
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│3 │ 蘇明順 │24分之3 │
├──┼─────┼──────────┤
│4 │ 蘇國耀 │8分之1 │
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│5 │ 蘇陳寶珠 │12分之1 │
├──┼─────┼──────────┤
│6 │ 蘇光煌 │16分之1 │
├──┼─────┼──────────┤
│7 │ 蘇光正 │16分之1 │
├──┼─────┼──────────┤
│8 │ 蘇育德 │8分之1 │
├──┼─────┼──────────┤
│9 │ 蘇致豪 │48分之1 │
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│10 │ 蘇郁心 │48分之1 │
├──┼─────┼──────────┤
│11 │ 陳重光 │0000000分之150055 │
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