臺灣臺南地方法院民事-TNDV,104,訴,1842,20170509,2

臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1842號
原 告 鍾秋玲
訴訟代理人 方文賢律師
被 告 賴秋桂
訴訟代理人 王明宏律師
被 告 王皆得
訴訟代理人 王輝宏
上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，經本院於民國一○六年四月七日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例參照）。

本件原告起訴主張，其依本院103年度司執字第59672號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之強制執行程序，拍定如附表所示之臺南市○○區○○○段○○○○段○000○000○000○000地號土地（以下合稱系爭土地），及如附表所示之門牌號碼臺南市六甲區林鳳營480號之農舍（下稱系爭農舍），而被告賴秋桂已於上開執行程序中，就同段620地號土地及系爭農舍（下稱系爭房地）行使優先承買權，並經執行法院形式審查，准許被告賴秋桂優先承買系爭房地。

然原告否認被告賴秋桂有優先承買權，則被告賴秋桂就系爭房地之優先承買權存否即不明確，原告基於其拍定人之地位，在私法上之應買權利確有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告賴秋桂之消極確認判決除去之，原告提起本件訴訟確認被告賴秋桂之優先承買權不存在，即有確認利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）於民國103年12月18日，原告以新臺幣（下同）5,365,800元，標得系爭執行事件所拍賣被告王皆得所有系爭土地及系爭農舍。

嗣被告賴秋桂主張，其為同段620地號之毗鄰耕地（即同段621地號土地）之現耕所有權人，而聲明優先承買系爭房地。

然依農業發展條例第18條第4項中段之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，且依行政院農業委員會水土保持局104年6月9日水保農字第1041809408號函示，無論係多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，均有該規定之適用。

惟本院民事執行處竟違反上開規定，准許被告賴秋桂僅優先承買系爭房地，並於同年3月13日核發不動產權利移轉證明書，同年3月24日辦理所有權移轉登記完畢。

（二）原告於同年3月19日就附表所示編號1、2及3土地辦理所有權移轉登記後，詳閱土地登記簿謄本之其他登記事項欄所記載「已提供興建農舍，基地坐落：六甲鄉林鳳營段620地號」，始知悉該3筆土地已與編號4土地合併提供興建系爭農舍，致原告取得土地之總面積雖已達興建農舍之法定面積，仍無法興建農舍，權益受有損害。

（三）被告賴秋桂與王皆得間之買賣契約及移轉所有權行為，均因違反農業發展條例第18條第4項規定而無效，而被告王皆得怠於行使民法第767條第1項前段、中段，請求被告賴秋桂塗銷所有權登記及返還所有物，原告基於與被告王皆得間之買賣契約，自得依民法第242條規定代位被告王皆得，請求被告賴秋桂塗銷系爭房地之所有權移轉登記，再由被告王皆得將系爭房地之所有權移轉登記與原告。

（四）並聲明： 1、確認被告賴秋桂就系爭房地之優先承買權不存在。

2、被告賴秋桂應將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，再由被告王皆得將上開不動產所有權移轉登記與原告。

二、被告賴秋桂則以：

（一）被告賴秋桂為坐落臺南市○○區○○○段000地號土地之現耕所有權人，與系爭執行事件所拍賣之同段620地號土地相毗鄰，依農地重劃條例第5條規定，其得優先承買系爭房地。

被告賴秋桂乃依本院民事執行處之通知，聲明優先承買而取得系爭房地之所有權，原告主張依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告賴秋桂塗銷系爭房地之所有權移轉登記，實屬無據。

（二）被告王皆得雖曾於67年9月6日，以系爭土地申請興建面積185.2平方公尺之自用農舍，該農舍係坐落於同段620地號土地上，供養豬之用，然其嗣因未飼養豬隻而將該農舍拆除，另行興建未辦保存登記之系爭農舍，兩者並非同一建物。

則附表所示編號1、2及3土地登記謄本之其他登記事項欄所記載「已提供興建農舍，基地坐落六甲鄉林鳳營段620地號」，及附表所示編號4土地登記謄本之其他登記事項欄記載「已興建農舍，建築完成日期：67年9月6日」，已與實際情形不合，原告應係向地政機關申請更正上開記載以資解決。

於更正後，附表所示編號1、2及3土地面積合計4,805平方公尺，已超過2,500平方公尺，原告依法亦得申請興建農舍，而無提起本件訴訟之必要。

（三）原告主張代位被告王皆得向被告賴秋桂，請求塗銷所有權移轉登記及返還所有物，然原告與被告王皆得間，並無債權債務關係，自與代位權之要件不符。

（四）並聲明：原告之訴駁回。

三、被告王皆得則以：被告王皆得與原告並無債權債務關係，所以原告沒有債權，不能夠代位被告王皆得訴請塗銷。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）原告於103年12月18日，以5,365,800元標得本院103年度司執字第59672號強制執行事件所拍賣原為被告王皆得名下附表所示之不動產。

（二）本院民事執行處於104年2月25日，分別通知被告賴秋桂繳清系爭房地之價金2,405,700元、原告繳清附表所示編號1、2及3土地之尾款1,984,100元，被告賴秋桂、原告分別於同年3月12日、11日繳納上開款項，本院民事執行處於同年3月13日核發不動產權利移轉證書。

（三）原告所有之附表所示編號1、2及3土地之土地登記謄本其他登記事項欄記載「已提供興建農舍，基地坐落：六甲鄉林鳳營段620地號」，被告賴秋桂所有之附表所示編號4土地之土地登記謄本其他登記事項欄則記載「已興建農舍，建築完成日期：民國67年9月6日」。

（四）依臺南市麻豆地政事務所104年1月15日所登記字第1040003328號函，附表所示編號4土地前經改制前臺南縣六甲鄉公所於91年9月18日向該所申辦農舍註記登記（91年南麻字第77920號）在案，註記內容為「已興建農舍，建築完成日期：67年9月6日」，其農舍管制註記清冊記載農舍門牌為「六甲鄉菁埔村林鳳營56-10號」，迄今尚未辦理建物所有權第一次登記。

（五）依臺南市麻豆地政事務所104年4月8日所登記字第1040031254號函檢附之臺南縣六甲鄉農舍管制註記清冊，坐落於附表所示編號4土地上之農舍，門牌號碼為六甲鄉菁埔村林鳳營56-10號，起造人為被告王皆得，附表所示編號1、2及3土地則為提供興建之土地，該農舍使用執照為(67)南工局(六甲)自用農舍使字第17號，且係被告王皆得於農業發展條例修正前所個別興建，建築完成日期為67年9月6日。

（六）門牌號碼臺南縣○○鄉○○村○○○00000號，於74年5月15日整編為臺南縣○○鄉○○村○○○000號，嗣於99年12月25日因行政區域調整為臺南市○○區○○里○○○000號。

（七）臺南縣政府建設局（後改制為臺南市政府工務局）於67年9月6日核發(67)南建局(六甲)自用農舍使字第17號自用農舍使用執照，門牌號碼為臺南縣○○鄉○○村○○○00000號，起造人係被告王皆得，1層樓、高度2.4公尺、磚木造，建築面積及總樓地板面積均為185.2平方公尺。

而臺南市政府稅務局新營分局103年7月11日以南市稅營房字第1032321550號函檢送之房屋稅籍資料查復表，門牌號碼臺南市○○區○○里○○○000號房屋之面積為516.5平方公尺、鋼鐵造。

又附表所示編號1建物並未辦建物所有權第一次登記，層數為1層，主建物面積為661.57平方公尺，雨遮面積為48.62平方公尺。

（八）臺南市○○區○○○段000地號土地與南側同段568、570地號土地間，尚有同段577-3、577-1地號土地，同段568、570地號土地亦未與同段620地號土地相毗鄰，其間尚有同段577-2地號土地，同段620、621地號土地相毗鄰。

（九）本院103年度司執字第59672號強制執行事件，被告賴秋桂就附表所示編號4土地，依農地重劃條例第5條第3款規定主張為優先承買權人，並拍定取得系爭房地。

（十）被告賴秋桂名下之農地，係坐落於臺南市○○區○○○段000地號，其上並無農舍。

五、兩造爭執事項：本件原告訴請確認被告就系爭房地優先承買權不存在，有無理由？

六、得心證之理由：

（一）按農地重劃條例第5條規定：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。

二、共有土地現耕之他共有人。

三、毗連耕地之現耕所有權人。

」是重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有優先承買權，僅其優先次序後於出租耕地之承租人及共有土地現耕之他共有人而已。

又農業發展條例第18條第4項規定：「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；

農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；

已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」

依此規定，農舍雖應與其坐落用地併同移轉，然毗連該農舍坐落之耕地之現耕所有權人對該耕地之優先承買權，不能因該耕地上已建有農舍即遭剝奪。

故執行法院查封拍賣債務人所有坐落農地重劃區內之耕地及其所興建之農舍時，毗連該耕地之現耕所有權人對耕地部分有優先承買權，至於農舍既應與其坐落用地併同移轉，則其對拍賣之耕地聲明優先承買，即應連同其上農舍一併買受之。

惟如其已有自用農舍時，依農業發展條例第18條規定意旨，即不得再承買農舍，從而對於該拍賣之耕地自亦非得行使優先承買權。

（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第35號）。

易言之，重劃區內耕地併同農舍拍賣出售時，除需具備出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、或毗連耕地之現耕所有權人，其一之身分外，尚須主張優先承買人無自用農舍。

（二）查系爭土地屬特定農業區、使用地類別為農牧用地，依農業發展條例第3條第11款規定係屬耕地。

被告王皆得原取得土地之原因係因土地重劃，有土地登記第二類謄本在卷可參，堪認系爭土地屬重劃區內耕地。

又系爭農舍坐落於同段620地號土地，且被告賴秋桂為毗連耕地即同段621地號土地之現耕所有權人，其上並無農舍等情，為兩造所不爭執，依上開說明，被告賴秋桂既符合農地重劃條例第5條第3款之規定，且無自有農舍，其對於系爭房地自有優先承買權。

（三）原告雖主張：依農業發展條例第18條第4項中段之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，且依行政院農業委員會水土保持局104年6月9日水保農字第1041809408號函示，無論係多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，均有該規定之適用，被告賴秋桂僅就系爭房地主張優先承買，其買賣契約及移轉所有權之行為，乃違反強制規定而無效云云。

查附表所示編號1、2及3土地之土地登記謄本其他登記事項欄記載「已提供興建農舍，基地坐落：六甲鄉林鳳營段620地號」，附表所示編號4土地之土地登記謄本其他登記事項欄則記載「已興建農舍，建築完成日期：民國67年9月6日」，可知系爭農舍之興建，乃屬多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，依上開函文，本應併同農舍一併移轉，是系爭執行事件於拍賣系爭土地及系爭農舍時，被告賴秋桂本得就系爭土地及系爭農舍一併主張優先承買權，然其雖未就附表所示編號1、2及3土地主張優先承買權，但不因此喪失對於系爭房地之優先承買權，原告上開主張，自無理由。

（四）至附表所示編號1、2及3土地之土地登記謄本其他登記事項欄仍記載「已提供興建農舍，基地坐落：六甲鄉林鳳營段620地號」，以致附表所示編號1、2及3土地，雖已達興建農舍之面積，但因未解除套繪而無法興建農舍，而不利土地利用等情，業經本院函詢農舍管理之主管機關臺南市政府工務局，該局函覆：依農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款、第4項規定：「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，於農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上者得解除套繪。

（第3項第3款）前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」

本案得依上開規定申請變更建築執照，倘符合規定後，由本局囑託地政機關塗銷註記登記，有106年1月3日南市工使二字第1051297684號函在卷可參（見本院卷第193頁），是倘本件符合上開規定，原告自得向臺南市工務局申請變更使用執照程序，以利後續土地利用，併予敘明。

七、綜上所述，被告賴秋桂依農地重劃條例第5條第3款及農業發展條例第18條第4項規定，對於系爭房地均有優先承買權，被告賴秋桂與王皆得就系爭房地之買賣契約及移轉所有權行為，均屬有效，原告之前開各節主張，則屬無據。

從而，原告訴請確認被告賴秋桂就系爭房地之優先購買權不存在，並代位被告王皆得依民法第767條第1項前段、中段，請求被告賴秋桂塗銷所有權登記及返還所有物予被告王皆得，再由被告王皆得將上開不動產所有權移轉登記與原告，均無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核於判決結果無影響，無一論述之必要，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳協奇
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書 記 官 陳姝妤
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│附表：                                                      │
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│編│    土      地      坐      落      │地│面    積│權利│
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│號│縣  市│鄉鎮市區│  段  │小段│地號│目│平方公尺│範圍│
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│1 │臺南市│六甲區  │林鳳營│    │568 │田│  1820  │全部│
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│2 │臺南市│六甲區  │林鳳營│    │569 │田│  330   │全部│
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│3 │臺南市│六甲區  │林鳳營│    │570 │田│  2655  │全部│
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│4 │臺南市│六甲區  │林鳳營│    │620 │田│  2565  │全部│
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│編│    │              │建築式│  建物面積（平方公尺）  │權利│
│  │    │基  地  坐  落│樣主要├──────┬─────┤    │
│  │    │--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│    │
│  │    │建  物  門  牌│料及房│            │要建築材料│    │
│號│    │              │屋層數│合       計 │及用途    │範圍│
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│1 │    │臺南市六甲區林│一層、│一層：661.57│雨遮48.62 │全部│
│  │    │鳳營段620地號 │倉庫  │合計：661.57│          │    │
│  │    │--------------│      │            │          │    │
│  │    │臺南市六甲區菁│      │            │          │    │
│  │    │埔里林鳳營480 │      │            │          │    │
│  │    │號            │      │            │          │    │
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│  │備考│未辦建物所有權第一次登記。                            │
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