臺灣臺南地方法院民事-TNDV,104,重訴,62,20150825,1

臺灣臺南地方法院民事判決 104年度重訴字第62號
原 告 林泓源
訴訟代理人 林文呈
被 告 魏綉蘭
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地、同段七五六地號土地、同段七五七地號土地，及坐落其上建號五零四號、門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○號建物（權利範圍均全部）之所有權移轉登記與原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國104年1月24日授權其父親即訴訟代理人林文呈與被告訂立不動產買賣契約，向被告承買坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積58.58平方公尺）、同段756地號土地（面積11.75平方公尺）、同段757地號土地（面積7.13平方公尺）等3筆土地及地上建號504號（地面層建坪34.16平方公尺，二層建坪49.10平方公尺，騎樓14.94平方公尺，面積共計98.20平方公尺），門牌臺南市○○區○○路0段000號之房屋，約定買賣價金為新臺幣（下同）9,800,000元，原告並已經支付第一期款300,000元。

詎料，被告竟突然毀約，以存證信函片面宣稱系爭契約無效，不願履行。

又系爭契約第12條第3項約定不動產應於104年2月28日點交原告，因被告拒絕履行，致原告喪失自受點交之日起對系爭房地使用收益之利益，此項利益至少應有土地法第97條規定之法定租金額（即土地及其建築物申報總價年息百分之十）。

何況系爭房地位於市區精華地段，所喪失之利益必遠超過法定租金額。

由於上開房屋無申報價額，茲僅就上開3筆土地申報地價百分之10計算，所喪失之利益為216,880元（計算式：2,168,880元（3筆土地申報地價）×10%＝216,880元，剩餘8元不請求），爰依買賣之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房地辦理所有權移轉登記，並點交予原告。

㈡被告應自104年2月28日起至系爭房地點交之日止按年給付原告以216,880元計算之損害金。

㈢訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：不動產仲介經紀人員本應憑專業之知識及技能，提供客戶正確交易訊息及判斷，使客戶就其權益有充分之瞭解。

而被告於104年1月24日簽訂系爭契約係經訴外人即台灣房屋成功特許加盟店（天雲資產管理有限公司，下稱台灣房屋）之不動產仲介經紀人員林秀菊、吳旻霖利用被告資金需求，催促下所為，未善盡「解說義務」，僅指示其於契約上簽名，剝奪其關於契約必要之點是否合致之決定權，使其陷於錯誤而簽訂系爭契約。

又系爭房地土地部分之公告現值已達8,133,300元，原告卻僅以9,800,000元之低價買受，顯屬詐欺之手段，是原告於翌日發現後，旋即以存證信函通知原告該契約未有效成立。

況簽訂系爭契約時，原告從頭到尾皆未出現，林文呈亦未出具授權書，顯為無權代理等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）經查，原告主張於104年1月24日與被告簽訂系爭契約，被告嗣後並未履行契約，業據其提出系爭契約書、系爭房地登記第二類謄本、被告寄送之存證信函影本等件為證（見本院卷第7-29頁），堪信為真實。

原告另主張被告應將系爭房地辦理所有權移轉登記，並點交予原告，並請求被告給付自104年2月28日起至系爭房地點交之日止，給付原告按年以216,880元計算之損害金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件主要爭點為：⒈原告之訴訟代理人林文呈是否無權代理原告簽訂系爭契約？⒉被告得否主張意思表示錯誤撤銷系爭契約？⒊被告得否主張受詐欺撤銷系爭契約？⒋原告請求被告移轉系爭房地所有權，並點交與原告，並應給付自104年2月28日起至系爭房地點交之日止給付原告按年以216,880元計算之損害金，有無理由？⒈原告之訴訟代理人林文呈是否無權代理原告簽訂系爭契約？⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。

民法第103條第1項定有明文。

是代理人只要經本人授權、表明本人名義及代理意旨，即屬有權代理，至於代理權之授與僅以意思表示為之為必要，屬不要式行為，其為明示或默示，以書面或言詞者均無不可。

⑵查原告授權林文呈與被告簽訂系爭契約等情，業具證人即台灣房屋仲介吳旻霖到庭具結證稱：簽約當時有代書莊漢文、林秀菊、林文呈、被告及伊在場（見本院卷第59頁）；

證人即台灣房屋仲介吳林秀菊到庭具結證稱：104年1月24日晚上8點簽約當時在場者有伊、代書莊漢文、林文呈及被告，被告晚了40分鐘才到，到之後即開始簽訂系爭契約等語（見本院卷第61頁），足徵當時係由林文呈及被告同時在場簽約，且林文呈除為原告簽名、蓋章外，尚於系爭契約書之買方簽名欄上載有「代理人：林文呈」之簽名、蓋章（見本院卷第7、12頁），足以表示本人名義及代理意旨，被告既於系爭契約簽名、蓋章，自難諉為不知上情。

此外，原告於本院104年8月4日言詞辯論期日亦到庭自陳其確有授權其父親林文呈簽訂系爭契約（見本院卷第119頁以下），並有授權書1紙附卷可稽（見本院卷第112頁）。

據上，原告確有授權林文呈與被告簽訂系爭契約等情，足堪認定。

被告空言主張林文呈無權代理原告簽訂系爭契約，容有誤認，難以憑採。

⒉被告主張意思表示錯誤而撤銷系爭契約，有無理由？⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。

民法第88條第1項有所明文。

又按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。

另按民法第88條規定所謂錯誤，乃指為意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言，至於形成表意人內心效果意思之原因則為動機，如表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，乃為動機錯誤，並非意思表示內容有錯誤，除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤均與意思表示錯誤有別，自不能依據民法第88條規定而撤銷其意思表示。

⑵經查，系爭契約係由原告之訴訟代理人林文呈代理原告與被告簽訂系爭契約，業據證人吳旻霖、林秀菊到庭具結證稱：系爭契約簽定之流程，係先由林文呈簽署買賣意願書表示願意承買系爭房地，並填寫買賣價金9,800,000元，嗣再由伊交給被告簽收，並於簽收後於當晚正式簽約，被告亦同意9,800,000元將系爭房地出賣（見本院卷第59、61頁），可認被告對於買賣標的及價金均已了解。

又系爭契約明確載有約定本件買賣標的、價金總額、價金給付方式、稅金負擔等必要事項，系爭契約第12條並約定辦理不動產移轉登記時，買賣雙方協議應辦理之事項（見本院卷第11頁），被告所為意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，相為吻合，並無意思表示錯誤可言。

基此，被告確實已瞭解契約之內容，且亦同意以買方之出價成交，並於約定時間到場簽訂系爭契約，對於契約內容本無異議，純係因其個人嗣後反悔不賣，自不可視之為意思表示內容之錯誤。

至被告雖主張系爭房地本欲以12,500,000元價格出售，因林秀菊、吳旻霖利用被告資金需求，催促下所為，未善盡「解說義務」，僅指示其於契約上簽名，剝奪其關於契約必要之點是否合致之決定權云云，然被告乃智識成熟之成年人，其對於買賣契約之內容倘有疑義，本可本於其自由意志決定是否接受契約內容，其稱仲介剝奪其決定權等情，亦未能提出相關證據以實其說，自難單以其主張而憑認為真。

⑶從而，被告主張依民法第88條錯誤規定，撤銷出賣系爭房地之意思表示，顯屬無據。

⒊被告主張受詐欺而撤銷系爭契約，有無理由？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民事訴訟法第277條、民法第92條第1項前段分別定有明文。

次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例意旨參照）。

又所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。

被告主張其係受原告及林文呈之詐欺始簽訂系爭契約，然為原告所否認，揆諸上開說明，被告就上開有利於己之事實，自應舉證證明。

⑵查被告雖主張原告及林文呈以低於市價之價格購買系爭房地，為施用詐術，且系爭契約內容及權利範圍皆是造假云云，然據被告主張之事實觀之，原告僅係請仲介提出買賣方案並接洽被告同意，屬一般買賣交易過程，被告仍有決定是否接受之自由，被告縱使因資金需求問題而同意，亦屬其衡量利害關係後所為決定，並未侵害其意思決定自由，難僅以兩造約定之買賣價金低於市價，而認有詐欺之情事。

況被告非不諳世事之人，豈會於不了解合約內容之狀況下，聽任仲介之指示於系爭契約上簽名、蓋章，而貿然簽約。

此外，被告復未提出任何證據證明系爭契約有何受詐欺而簽訂之情事，其上開主張核無依據，難以憑採。

⒋原告請求被告移轉系爭房地所有權登記，並點交與原告，並給付自104年2月28日起至系爭房地點交之日止，給付原告按年以216,880元計算之損害金，有無理由？⑴按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484、1495號判例意旨參照）。

又當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷（最高法院19年上字第2584號判例參照）。

又按民法第99條所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種條款。

如附有停止條件者，必須於條件成就後發生效力。

再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。

次按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。

既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。

又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年台上字第2895號民事判決意旨參照）。

⑵查兩造既確有簽立系爭契約，自應受該契約內容之拘束。

而系爭契約並無被告所稱之無權代理、錯誤、受詐欺意思表示之瑕疵情事，已如前述，原告自得本於買賣之法律關係，請求被告移轉系爭房地之所有權登記。

另原告請求被告點交系爭房地部分，系爭契約第7條第7款約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，五日內辦理點交，但同意最遲不得逾104年2月28日完成。」

依此，點交之辦理，係以「產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，五日內」為期限，則此部分清償期尚未屆至，原告請求被告點交系爭房地，應無受給付判決之法律上利益，而無保護必要，應不准許。

⑶又原告主張其喪失自應受點交之日起對系爭房地使用收益之利益，此項利益至少應有土地法第97條規定之法定租金額，況系爭房地位於市區精華地段，所喪失之利益必遠超過法定租額云云。

是原告所主張之損害金為消極損害即所失利益，然其並未舉證證明其依通常情形可獲取如其聲明所示之利益，或說明其有何「已定之計劃或設備」或「其他特別情事」擬出租該房屋與他人而預期獲得利益之情事。

是原告主張其所喪失之利益，僅為單純希望或可能情形，尚不具有客觀之確定性，難認合於民法第216條所失利益之範疇。

從而，原告請求被告給付自104年2月28日起至系爭房地點交之日止，給付原告按年以216,880元計算之損害金，自無理由。

（二）綜上所述，兩造所簽訂之系爭契約並無被告主張之無權代理、意思表示錯誤、受詐欺之情事，原告自得本於該買賣之法律關係請求被告履行系爭契約。

是原告請求被告移轉系爭房地部分，核屬有據，應予准許。

另原告請求被告點交系爭房地及請求給付按年以216,880元計算之損害金部分，則屬無據。

從而，原告依買賣之法律關係，請求被告應將系爭房地辦理所有權移轉登記，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

本院審酌前開判決結果，判決如主文第3項所示。

五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第三庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
書記官 古小玉