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臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第159號
原 告 楊才秉
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
被 告 楊千幸
陳仲達
上二人共同
訴訟代理人 何紫瀅律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地及建物應分割予被告楊千幸、陳仲達依應有部分各二分之一之比例維持分別共有。
被告楊千幸應補償原告新臺幣陸拾壹萬捌仟玖佰柒拾貳元；
被告陳仲達應補償原告新臺幣陸拾壹萬捌仟玖佰柒拾參元。
訴訟費用由兩造各按附表二所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣如附表一所示之土地及建物（下稱系爭不動產）為兩造所共有，其應有部分各如附表一所示。
查系爭不動產中之建物部分為5層樓房公寓之第1層，係屬區分所有建築物，其共用部分即如附表一建物部分備註欄所載之應有部分，應與專有部分及基地所有權（即附表一編號2、編號1）部分併同移轉，又兩造對於系爭不動產並無不能分割之約定。
惟系爭房地僅有一獨立出入門戶，內部無獨立可供使用之部分，倘依應有比例為原物分割，將有損系爭不動產完整性，且對於原建物之結構及使用現況均有破壞之虞，徒生日後使用上困難，原物分割顯有困難。
而系爭不動產為伊從小生長之祖厝，充滿伊兒時回憶及與家人間共同留下之痕跡，尤其伊父過世後，僅存系爭不動產可供伊回憶伊與父親相處之點滴，更是彌足珍貴，希望可保留系爭不動產之原貌，而日後伊返鄉過節，亦需房屋可供居住，反觀被告楊仲達之至親於臺南市○○區○○街000巷00號仍有房屋，若伊因分割取得系爭不動產，被告2人仍可搬回前揭永康區之房屋內居住，周全全體共有人利益。
又系爭不動產經送鑑價之結果，現係價值新臺幣（下同）2,495,890元，伊願依前揭價格所計算出原應補償被告2人共1,237,945元，再加計20％即1,485,534元之金額，請求鈞院將系爭不動產分歸伊一人所有等情，爰依據民法第823條、第824條之規定求為判命兩造共有如附表一所示之不動產應准予分割歸伊所有，並由伊依分別補償被告楊千幸、陳仲達各742,767元之判決等語。
二、被告則以：伊2人均同意分割共有物，然系爭不動產為被告楊千幸自幼居住至今，係自父親楊炯田處繼承取得，楊炯田在世時亦係與楊千幸共同居住，對楊千幸而言亦充滿兒時回憶及與家人相處之生活點滴，原告為楊千幸之兄長，僅幼時居住於系爭不動產，於成年後在桃園擔任教職，經楊炯田資助於桃園購屋，並全家定居於桃園，且有其他位於桃園之房屋供出租之用，系爭不動產於楊炯田過世後，至今仍留有一個房間放置原告及其家人之衣物等物品，供原告於年節返回系爭不動產居住，此情形從103年3月22日前後均為同一狀態，原告並於另案自承其自103年3月22日起迄今僅回系爭不動產8日，故原告本身並無分得系爭不動產、使用該不動產之必要。
且楊千幸之父於生前一再表示系爭不動產應由楊千幸取得，係原告表示希望確保其返回臺南時有法律上之權利可居住使用系爭不動產，楊千幸遂將系爭不動產部分應有部分登記予原告，此可由楊千幸於楊炯田死亡後，並未就其楊炯田所遺留臺灣銀行存款3,247,361元中，其可繼承之100餘萬元為繼承，即可資證明。
而被告陳仲達為楊千幸之配偶，於楊千幸之父生前，業已同住於系爭不動產，然原告於楊炯田過世後，一再以甩門、寫白板等惡意行為要求陳仲達搬離系爭不動產，為使陳仲達有權可居住於系爭不動產內，楊千幸始將系爭不動產部分所有權移轉登記至陳仲達名下；
另以伊2人名下並無其他房屋，現亦無其他房屋可以居住，且為長期使用系爭不動產，故主張系爭不動產於分割後，應由伊2人共同取得系爭不動產，再由楊千幸、陳仲達分別找補原告618,972元及618,973元等語置辯。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
又按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；
區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；
專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款、第3款及第4條亦已分別明訂。
查如附表一所示系爭不動產為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，且為公寓大廈管理條例中所規定之公寓大廈，而如附表一編號2部分之建物，及編號1之土地、建物備註欄所載共用部分，則分別屬於公寓大廈管理條例中之專有部分，及專有部分之基地、建物共用部分，其專有部分之處分及移轉，不得與其所屬建築物之共有部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離，而應一併移轉一情，業據原告提出系爭不動產土地、建物登記第一類、第二類謄本為證，且為被告所不爭執，應堪信為真正。
而兩造間就系爭不動產並無不得分割之特別約定，且該不動產依使用目的非不能分割，但兩造並無法就分割方法達成協議等情，均為兩造所自承，則原告請求就兩造所共有之如附表一編號2之建物專有部分聲請為裁判分割，其中基地及建物共有部分均應與建物專有部分一併處分即分割、移轉，自屬有據，應予准許。
㈡再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按期應有部分受分配者，得以金錢補償之；
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項第1款、第3項、第4項已分別明訂。
復按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質，分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定，有最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決可供參考。
經查：⒈本件兩造所共有之系爭不動產係5層公寓大廈第1層之基地及建物之專有部分和共用部分，依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，其基地及建物共用部分應與建物專有部分一併處分，不得分別為之，前已敘明。
又系爭不動產之建物專用部分面積為75.27平方公尺，僅有一獨立門戶可供出入，內無獨立可供使用之部分，有原告所提出系爭不動產之建物登記第一類、第二類謄本在卷可按，且為被告所不爭。
則若依兩造之分割方案，係分由原告1人單獨或被告2人共有系爭不動產，並由分得系爭不動產之原告或被告2人以金錢補償未分得系爭不動產之共有人，則可避免系爭不動產因依應有部分比例共有物為原物分割，兩造得使用之面積過小，無法發揮其經濟上之效用，且因須增建各自獨立出入口，而破壞原建物結構或額外增加增建費用之可能，是兩造請求將系爭不動產分歸共有人之原告單獨所有或被告2人維持分別共有，再由分得系爭不動產之一方以金錢找補未分得系爭不動產之共有人之方式為分割，即屬有據，應屬可採。
⒉且查系爭不動產原係訴外人楊炯田所有，後由原告及被告楊千幸因繼承而共有系爭不動產之建物專有部分及其基地、建物共用部分之應有部分各1/2，而原告及被告楊千幸兒時均與楊炯田共同居住於系爭不動產內，該不動產對於2人均有其紀念價值，非有因此應特別保護原告或被告楊千幸之必要。
又原告對於被告所辯：原告在成年後即已至桃園工作、並受楊炯田資住於桃園購屋，而與家人定居於桃園，原告自103年3月22日楊炯田死亡後至今僅居住於系爭不動產約8次，且現有其他不動產可供出租他人使用等情，並不爭執。
而被告所辯：楊千幸與陳仲達結婚後即與楊炯田共同居住於系爭不動產至今，楊炯田於103年過世前即曾一再表示系爭不動產於其過世後應由楊千幸取得之意，楊千幸始放棄繼承楊炯田遺產中約100多萬元之現金，但因原告欲保留其日後返回臺南時有居住使用系爭不動產之權利，始將系爭不動產部分應有部分由原告為繼承登記，並保留系爭不動產中一間房間放置原告及其家人物品；
然原告屢次要求陳仲達離開且不得居住於系爭不動產內，楊千幸為讓陳中達有權可居住於系爭不動產內，始將其名下系爭不動產應有部分之一半贈與並登記予陳仲達，而被告2人名下除共有系爭不動產外，僅有陳仲達在金門縣之田賦，無法居住使用，被告2人婚後雖曾短暫居住臺南市永康區勝利街107巷64號，但該房屋係陳仲達母親藍美蓮所有，現由陳仲達祖母居住使用中，只有兩個房間，不夠被告1家居住使用，而楊千幸現正懷孕中，希望可繼續居住於系爭不動產中一節，有被告所提出錄音譯文、遺產分割繼承協議書、遺產分割繼承補充更正協議、白板照片、LINE軟體聊天內容照片、被告2人全國財產稅總歸戶財產查詢清單、楊千幸孕婦健康手冊及兩造另案請求不當得利事件民事準備二狀影本為證，並經本院依原告聲請調閱臺南市○○區○○街000巷00號房屋之土地建物查詢資料後查證屬實。
雖原告否認被告所提出前揭錄音譯文之真正，但依據前揭證據，已可知原告相較於被告2人而言，並無取得並使用系爭不動產之急迫需求。
且依原告所陳其欲取得系爭不動產之目的，若由原告取得系爭不動產之結果，亦僅係供原告保存原有狀態及偶爾返回臺南小住之用，對於系爭不動產產生之經濟效益不高，亦有礙於系爭不動產之維護及管理；
反觀被告2人現係實際居住使用系爭不動產，若將系爭不動產分歸被告2人共有，除系爭不動產因有人長期使用而無須擔心無人維護，且被告夫妻2人可在此安然長期定居工作、開枝散葉，亦無需擔心因未分得系爭不動產且所受補償之金額不足以在同地段購得相同條件之房屋居住，而需另覓住處，花費搬家費用，另花心思熟悉新生活環境，甚或需租用房屋以供居住等情形，反可將系爭不動產之經濟效益徹底發揮其功能。
是原告主張：其若分得系爭不動產，願將找補被告之金額提高20％，即可提高系爭不動產之經濟效益云云，顯不可採。
⒊是本院審酌系爭不動產之狀況、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、共有人分得不動產之完整性、經濟效用之發揮及利用，以及原告及被告2人於本院審理時均同意以其雙方所共同囑託鑑定人歐亞不動產估價師事務所於105年6月20日所出具估價報告書所鑑得系爭不動產於105年5月3日之價格2,495,890元作為基準，以增加20％或未調整之方式計算本件找補金額等情，認系爭不動產依被告2人主張為分割，且由被告楊千幸、陳仲達分別找補原告618,972元及618,973元，對全體共有人最為公平合理，且合乎經濟之效益，原判決分割系爭不動產如主文第1項、第2項所示。
四、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查系爭不動產因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本件訴訟費用由兩造按其應有部分比例負擔，應較為適當，爰判決如主文第3項所示。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
民事第二庭 法 官 劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 26 日
書記官 盧昱蓁
附表一：
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│土地部分 │
├─┬────────┬──┬──────┬────────┬────────┤
│編│土地坐落 │地目│ 土地面積 │兩造分割前權利範│兩造分割後權利範│
│號│ │ │（平方公尺）│圍 │圍 │
├─┼────────┼──┼──────┼────────┼────────┤
│1 │臺南市永康區永仁│ 建 │ 1743.37 │原告楊才秉1/120 │原告楊才秉（無）│
│ │段1114地號土地 │ │ │被告楊千幸1/240 │被告楊千幸1/120 │
│ │ │ │ │被告陳仲達1/240 │被告陳仲達1/120 │
└─┴────────┴──┴──────┴────────┴────────┘
┌────────────────────────────────────────────────┐
│建物部分 │
├─┬───────┬───────┬──────┬───────┬───────┬───────┤
│編│基地坐落 │建號暨建物門牌│ 建物面積 │兩造分割前應有│兩造分割後應有│備註 │
│號│ │ │（平方公尺）│部分 │部分 │ │
├─┼───────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│2 │臺南市永康區永│臺南市永康區永│一層：75.27 │原告楊才秉1/2 │原告楊才秉(無)│共有部分： │
│ │仁段1114地號土│仁段1376建號即│平台：8.43 │被告楊千幸1/4 │被告楊千幸1/2 │臺南市永康區永│
│ │地 │門牌號碼臺南市│ │被告陳仲達1/4 │被告陳仲達1/2 │仁段1078建號、│
│ │ │永康區忠孝路76│ │ │ │1079建號、1080│
│ │ │巷43號 │ │ │ │建號、1081建號│
│ │ │ │ │ │ │、1185建號、 │
│ │ │ │ │ │ │1027建號（共 │
│ │ │ │ │ │ │計1005.06平方 │
│ │ │ │ │ │ │公尺，權利範圍│
│ │ │ │ │ │ │205/100000），│
│ │ │ │ │ │ │及同區段1021建│
│ │ │ │ │ │ │號（75.27平方 │
│ │ │ │ │ │ │公尺，權利範圍│
│ │ │ │ │ │ │205/100000）、│
│ │ │ │ │ │ │同區段1382建號│
│ │ │ │ │ │ │（60.72平方公 │
│ │ │ │ │ │ │尺，權利範圍 │
│ │ │ │ │ │ │1/10） │
└─┴───────┴───────┴──────┴───────┴───────┴───────┘
附表二：
┌──────┬─────────────┐
│所有權人 │應有部分暨訴訟費用分擔比例│
├──────┼─────────────┤
│原告楊千秉 │1/2 │
├──────┼─────────────┤
│被告楊千幸 │1/4 │
├──────┼─────────────┤
│被告陳仲達 │1/4 │
└──────┴─────────────┘
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