臺灣臺南地方法院民事-TNDV,105,重訴,29,20170531,2

臺灣臺南地方法院民事判決 105年度重訴字第29號
原 告 周煌榮
訴訟代理人 林維信律師
複 代理人 陳詩宜
被 告 葉青琪
訴訟代理人 楊偉聖律師
被 告 葉杰瑜
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國106 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣柒佰柒拾肆萬貳仟元，及其中新臺幣陸佰捌拾萬元自民國八十四年四月六日起、其中新臺幣玖拾肆萬貳仟元自民國八十五年十月五日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣柒佰柒拾肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、5 款分別定有明文。

本件原告以：伊與訴外人葉振輝於民國84年間簽立不動產買賣契約，葉振輝生前未移轉所有權，並將已交付之不動產及權狀取回等違約事由，嗣於101 年1 月27日死亡，該不動產業經其子葉青琪繼承，伊得向繼承人解除契約等原因事實，對被告葉青琪起訴，先位之訴依據買賣契約及繼承關係，請求被告葉青琪移轉不動產所有權登記；

備位之訴依據民法第259條或不當得利之規定，請求被告葉青琪返還買賣價金新臺幣（下同）774萬2,000 元之本息：㈠查葉振揮死亡後，其遺產係由葉青琪及葉杰瑜二人共同繼承之事實，洵無爭執，則葉振揮本於買賣契約之權利義務，應由葉青琪及葉杰瑜共同繼承，故原告備位之訴之訴訟標的，對於該二人自須合一確定，是其追加原非當事人之葉杰瑜為備位之訴之共同被告（卷第92-93 頁），核符前揭規定，應予准許。

㈡又原告備位之訴，原請求被告連帶給付774 萬2,000 元之本息，嗣再依買賣契約第13條之約定，追加請求被告連帶給付違約金774 萬2,000 元之本息（卷第151-153 頁），係本於同一買賣契約之基礎事實，依前揭規定，亦應准許。

㈢再原告於106 年4 月6 日具狀撤回上開先位之訴（卷第245頁），被告自該書狀送達之日起，均未於10日內提出異議，依民事訴訟法第262條第4款之規定，視為同意撤回，故此部分已非本件應審理範圍，併予敘明。

二、本件被告葉杰瑜未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：㈠伊於84年4 月6 日向葉振輝購買坐落臺南市○區○○○段000000○000000○000000地號土地，及其上同段6399建號門牌號碼臺南市○○路○段000 號建物應有部分2分之1 ，亦即現門牌號碼為臺南市○○路○段000 ○0 號建物所有權全部（下稱系爭房地）。

雙方於當日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），約定總價款950 萬元（扣除折讓後），伊於簽約日支付定金680 萬元，葉振輝則於同日將系爭房地交付伊占有，並將辦理所有權移轉登記證件交付代書鄭麗芬；

餘款270 萬元約定由伊代償葉振輝向彰化銀行東台南分行之抵押借款，嗣伊自84年4 月24日起至85年10月5 日止，代償葉振輝之抵押貸款共計94萬2,000 元，合計已支付買賣價金774 萬2,000 元，惟葉振輝遲未履行移轉系爭房地所有權登記義務。

㈡又伊曾於87年間以葉振輝未塗銷系爭房地之抵押權登記、未為伊設定抵押權及移轉所有權等事由，對葉振輝起訴主張解除契約，並請求返還買賣價金，惟經本院87年度重訴字第257 號、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）88年度重上字第45號及最高法院88年度台上字第3523號判決駁回確定；

另葉振輝生前雖曾以伊未履行尾款及起訴請求返還買賣價金之事由，於98年11月9 日寄送存證信函至伊住所，通知解約及沒收已付款項之旨，惟因未先定期催告伊履行，解約亦不合法，故系爭買賣契約未經伊及葉振輝合法解除，仍屬有效存在，葉振輝仍負有移轉系爭房地所有權之義務。

㈢葉振輝於99年間起訴請求代書鄭麗芬返還系爭房地權狀，經本院99年度訴字第72號判決勝訴確定，應有違反系爭契約第5條應將移轉登記證件交付代書之附隨義務；

再趁伊於100 年間入監服刑期間，擅自將系爭房地收回占有，亦有違反出賣人之交付義務。

㈣嗣葉振輝於101年1 月27日死亡，遺產由被告二人共同繼承，系爭房地業經被告葉青琪於同年9 月27日辦理繼承登記及管理使用。

伊以本件書狀繕本之送達，通知被告二人解約，並依民法第259條、不當得利及繼承之規定，請求被告連帶返還買賣價金；

併依買賣契約第13條請求被告連帶給付違約金等語。

並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,548 萬4,000 元，及其中680 萬元自84年4 月6 日起、其中94萬2,000 元自85年10月5 日起、其中774 萬2,000 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行（卷第148 頁）。

二、被告抗辯：㈠被告葉青琪則以：原告依約應於84年10月6 日前代償葉振輝之彰化銀行借款及辦理抵押權塗銷登記，而未遵期代償完畢，雖已給付遲延，惟葉振輝於98年11月9 日通知原告解約，因未先定期催告原告履約，故不生解約效果。

至葉振輝於請求代書返還所有權狀之事件中，雖陳稱系爭買賣契約業經其解除，惟該判決係以葉振輝與代書間之委任關係終止為其勝訴之理由，並未論斷解約部分，是原告以葉振輝之前案陳述，主張系爭買賣契約已解除，尚無可採。

又葉振輝於簽約日已交付系爭房地予原告占有，並將辦理移轉登記證件交付代書，業已履行契約給付義務，並無違約，原告未依約履行代償葉振輝之彰化銀行借款，乃先有給付遲延之違約情事，葉振輝已依契約第13條沒收所付價金，原告請求葉振輝返還價金之訴訟，亦經前案判決敗訴確定，彰化銀行抵押權未能如期塗銷，同因原告違約之故，葉振輝並無可歸責之事由，原告以葉振輝未於84年10月6 日塗銷抵押權登記而主張解約，亦無理由。

再原告未支付全部價金前，葉振輝得拒絕辦理所有權移轉登記，而原告迄至葉振輝請求代書返還權狀訴訟判決確定前，仍未付清價金，自難認葉振輝有違約。

嗣葉振輝再於原告100 年入獄期間取回系爭房地之占有，距簽約日已經過15年之請求權時效，亦得拒絕履行。

且葉振輝再占有系爭房地，乃基於所有人地位重新占有系爭房地，亦為履約後之新生事由，僅生民法第962條回復占有問題，與契約債務不履行無涉。

葉振輝死亡後，伊基於繼承關係取得系爭房地之占有，復與系爭契約之履行無關，葉振輝簽約時既已履約交付系爭房地，原告之占有嗣後被解除，與葉振輝依原契約之交付義務無涉，原告以此事由向被告解約，自不合法，亦無回復原狀問題，葉振輝受領買賣價金，亦非無法律上原因，原告請求伊返還價金及給付違約金，並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告葉杰瑜則以：系爭買賣契約成立後，葉振輝為辦理移轉登記，曾依約將房地所有權狀交付代書鄭麗芬，雙方嗣因原告應於何時繳納貸款發生糾紛，其雖於87年間對葉振輝主張解約及起訴請求返還買賣價金，惟業經判決敗訴確定，爾後10多年亦未積極代償葉振輝之借款，故僅清償94萬2000元，尚不足175 萬8000元，原告既未履行給付全部買賣價金之義務，則葉振輝尚無辦理移轉所有權之義務，則其訴請代書返還所有權狀，係正當權利之行使，並非違約行為，故原告以葉振輝取回權狀之事由主張解約，應無理由。

又原告系爭房地被收回時，葉青琪尚未繼承，不受契約之拘束，況系爭買賣契約至99年4 月5 日巳屆滿15年，契約及衍生之請求權已罹於時效而消滅，原告主張解約請求返還價金或不當得利，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（卷第246-247頁）：㈠原告於84年4月6日向被告之父葉振輝購買坐落臺南市○區○○○段000000○000000○000000地號土地，及其上同段6399建號門牌號碼臺南市○○路○段000號建物應有部分2分之1，亦即現門牌號碼為臺南市○○路○段000○0號建物所有權全部（即系爭房地）。

雙方於84年4 月6 日簽訂不動產買賣合約書，約定總價款為950 萬元（扣除折讓後），原告於簽約時支付定金680 萬元，另270 萬元約定由原告代償葉振輝向彰化商業銀行東台南分行之抵押借款。

（卷第17-19 頁）㈡葉振輝於簽約日將系爭房地交付原告，並將辦理系爭房地所有權移轉登記證件交付代書鄭麗芬。

（卷第17-22 頁）㈢原告自84年4 月24日起至85年10月5 日止，向彰化商業銀行東台南分行代償葉振輝之抵押貸款共計94萬2,000 元，合計支付買賣價金774 萬2,000 元。

（卷第37-39頁）㈣原告於87年間以葉振輝未塗銷系爭房地之抵押權登記、未為原告設定抵押權及移轉所有權等事由，向葉振輝解除契約，起訴請求返還買賣價金774 萬2,000 元之本息。

業經本院87年度重訴字第257 號、臺南高分院88年度重上字第45號及最高法院88年度台上字第3523號判決駁回原告之訴確定。

（卷第49-56 頁）㈤葉振輝於98年11月9 日寄送郵局存證信函至原告當時之臺南縣○○鄉○○街○段000 號住所，以原告未履行尾款（代償彰化銀行抵押借款) 及起訴請求返還買賣價金，已無履約意願等事由，通知解約及沒收已付款項之意旨，經原告家屬（周揚程）於同月10日簽收。

（本院99年度訴字第72號葉振與鄭麗芬間請求返還所有權狀事件卷宗補字卷第26-27 頁)㈥前項解約函，因葉振輝未先定期催告原告履行，故未合法解除系爭買賣契約。

（卷第200頁）㈦葉振輝於99年間對代書鄭麗芬起訴請求返還系爭房地所有權狀，業經本院99年度訴字第72號判決勝訴確定。

（卷第28-30 頁及99年度訴字第72號葉振輝與鄭麗芬間請求返還所有權狀事件卷宗）㈧原告於100 年2 月8 日入監服刑後，葉振輝將系爭房地收回占有。

（卷第90頁）㈨葉振輝於101 年1 月27日死亡，其遺產由被告二人共同繼承，系爭房地業經被告葉青琪於同年9 月27日辦理遺產分割登記為單獨所有，並管理使用系爭房地。

（見本院訴卷第31-36 頁及第62-75 頁；

暨本院101 年度司繼字第224 號卷宗）㈩原告以本件起訴狀及民事準備狀繕本之送達，向被告二人為解除系爭買賣契約之意思表示。

（卷第17、61、102頁）

四、兩造爭執事項（本院卷第248頁）：㈠原告依民法第259條、不當得利及繼承之規定，請求被告連帶給付774 萬2,000 元之本息，有無理由？⒈葉振輝提起本院99年度訴字第72號訴訟取回所有權狀，是否構成違約？原告依此解除買賣契約，是否合法？⒉葉振輝於原告100 年間入監後，收回系爭房地，是否構成違約？原告以此事由解除買賣契約，是否合法？㈡原告依買賣契約第13條及繼承規定，併請求被告連帶給付違約金774 萬2,000 元之本息，有無理由？

五、得心證之理由：㈠原告依民法第259條及繼承規定，請求被告連帶給付774 萬2,000 元之本息，應有理由：⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，是在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖出賣人尚未辦理所有權移轉登記，或買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389 號判例、99年度台上字第626 號裁判要旨參照）。

⒉查依兩造不爭執事項㈠、㈡之事證，可證系爭房地業經出賣人葉振輝於84年4 月6 日依買賣契約交付與原告占有之事實，洵甚明確。

是原告之占有既係出賣人葉振輝本於買賣之法律關係所交付，即具正當權源，葉振輝無正當理由，自不得再取回系爭房地，否則即與未交付無異，自有違反出賣人之交付義務。

⒊又依兩造不爭執事項㈢、㈣、㈤之事證，可知系爭買賣契約之後續履行，因原告未依約清償葉振輝之彰化銀行抵押貸款，葉振輝亦拒絕辦理所有權移轉登記，雙生致生紛爭，先後互為解約及訴訟等情事。

惟查，原告於87年之解約，業經法院判決不合法確定；

而葉振輝於98年間通知原告解約前，因未先定期催告原告履行，解約亦不合法，復為兩造不爭執（見不爭執事項㈥）。

是系爭買賣契約仍屬有效，縱原告之所有權移轉請求權之時效已完成，原告占有系爭房地，仍具正當權源，葉振輝自應受契約之拘束，不得擅自取回系爭房地，應堪認定。

則其趁原告於100 年間入監期間，將系爭房地收回占有之行為（見兩造不爭執事項㈧），自有違反出賣人之交付義務。

原告執此主張葉振輝有違約之事由，堪認可採。

被告以葉振輝簽約時已交付系爭房地，嗣再取回占有，不構成違約云云，並無可採。

⒋再查，葉振輝已於101 年1 月27日死亡，其遺產由被告二人共同繼承，系爭房地業經被告葉青琪於同年9 月27日辦理繼承分割登記為單獨所有，並管領系爭房地等事實，復無爭執（見兩造不爭執事項㈨）；

而本院審理期間，被告葉青琪表明拒絕返還系爭房地，並委託仲介公司銷售，亦有原告提出之委託銷售契約書影本可參（見卷第113-114 頁），足證出賣人葉振輝及繼承系爭房地之被告，均無意履行交付及移轉所有權義務，系爭契約已屬給付不能之狀態，且可歸責於出賣人之事由，亦堪認定。

⒌按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，亦得解除其契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

分據民法第226條、第256條、第259條第1項第1 、2 款規定。

又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶清償責任，復依民法第1148條及第1153條第1項規定可明。

再遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦據民法第233條第1項前段及第203條定有明文。

⒍承前所述，葉振輝交付後無正當理由，再取回系爭房地，違反出賣人之交付義務，被告二人共同繼承葉振輝之遺產既包括系爭房地，自應承受葉振輝因系爭買賣契約所負擔之出賣人義務及因債務不履行所生之負擔。

從而，原告以葉振輝生前違反出賣人之交付義務，以本件起訴狀及民事準備狀繕本向被告二人解除系爭買賣契約，即為合法。

是其依前揭規定，請求被告連帶返還買賣價金774 萬2,000 元，及自葉振輝受領時即其中680 萬元自84年4 月6 日起、其中94萬2,000元自85年10月5 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據。

⒎至原告另以：葉振輝提起本院99年度訴字第72號訴訟取回所有權狀，亦構成違約之解約事由乙節，按買賣為雙務契約，出賣人依民法第348條第1項之規定，固負有使買受人取得標的物所有權之義務，但買受人對於出賣人亦負有交付約定價金之義務，且此項互負之義務，有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第264條第1之規定自明。

查原告依約負有代償葉振輝之彰化銀行借款，以給付價金尾款270 萬元之義務，而葉振輝為準備履行移轉系爭房地所有權之義務，已於簽約日依約將系爭房地移轉登記證件交付代書鄭麗芬等事實，依兩造不爭執事項㈠、㈡可明。

觀之系爭買賣合約書內容，葉振輝於原告代償其彰化銀行借款完畢前，並無先移轉所有權之義務，是其於原告清償全部借款前，自得拒絕辦理移轉系爭房地之所有權。

而原告僅代償葉振輝之部分欠款，並未依約付清尾款，且復於87年間通知解約，則葉振輝以原告已無意履約，待至99年間始向代書起訴取回系爭房地所有權狀，自難認有何違約情事，故原告併以此事由解約，則不可採，附此敘明。

㈡原告依買賣契約第13條約定，併請求被告連帶給付違約金774 萬2,000 元本息，應無理由：⒈查系爭買賣合約書第13條固有：「本約甲（即葉振輝) 乙（即原告）雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」

記載；

惟觀其意旨，係指買方違約時，買方所付款項由賣方沒收；

賣方違約時，賣方應加倍退還所收款項之約定，應屬單方違約，他方得沒收或加倍退款之約束，倘為買賣雙方均有違約之情事，則應無該約定之適用。

⒉承前所述，原告未依約代償葉振輝之彰化銀行借款，應有違約；

葉振輝嗣於原告入獄期間取回系爭房地，亦有違約，顯示本件買賣雙方均有違約之事由，且係原告違約在先，葉振輝違約在後，洵堪認定。

故葉振輝於98年間之解約，雖因未先催告而不合法，系爭契約因原告提起本件訴訟解約合法而失效，惟原告既同有違約事由，自不得援引前揭條款請求賣方加倍退還所收款項。

是其併請求被告連帶給付違約金774萬2,000 元之本息，即無理由。

六、綜上所述，本件原告以葉振輝違約取回系爭房地之事由，解除買賣契約，並依民法第259條及繼承規定，請求被告連帶給付774 萬2,000 元，及其中680 萬元自84年4 月6 日起、其中94萬2,000 元自85年10月5 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息之部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、原告陳明願供擔保請求宣告假執行（卷第148 頁），就其勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定假執行及免假執行之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所附麗，併予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 張豐榮